地王十七年后，大龙地产仍旧困在壳里

6月16日，北京产权交易所挂出一则资产转让公告，标的是一套独栋别墅，位于顺义区仁和镇金碧湖畔花园北区。

转让公告

这套面积454.23㎡的独栋别墅，挂牌价只有950万元，折合单价不到2.1万元/㎡。作为北京容积率只有‌0.45的近河别墅，在链家网上，它有8套房源在售，挂牌均价超过3.6万元/㎡。其中，454㎡户型价格最低的一套售价为1450万元，单价接近3.2万元/㎡。

别墅实景

别墅位置

在北京产权交易所挂牌的这套别墅，之所以价格这么低，主要有两个原因：第一，它是纯毛坯状态——2008年竣工至今一直空置；第二，这套别墅资产在一家企业名下——北京顺义大龙城乡建设开发有限公司（以下简称“大龙地产”），企业房产转让可能需要多交税费。

顺义金碧湖畔花园北区还有另外两个名字：御墅北区、御河壹号庄园，当初聘请了著名的新加坡SCDA建筑师事务所设计，主打“亚洲别墅”和“内庭主义”概念，小区内全是地上两层的独栋别墅。它的开发者是北京百顺达房地产开发有限公司，大龙地产在其中持股2%。

这已经不是大龙地产第一次转让金碧湖畔花园北区的别墅资产，在此之前，至少有32号楼、20号楼两栋别墅被挂牌转让，加上最新挂牌的21号楼（311栋），合计转让价格近3000万元。这些资产应该都是当初项目开发时，大龙地产通过股东身份留在手中的。

这家顺义区国资委旗下的上市房企，最近过得不太好。一次次转让优质资产，只是近期大龙地产一系列补血动作中的一环。

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50.5亿地王的后遗症

时间倒回2005年，内蒙古的宁城老窖快要活不下去了。这家曾经的“塞外茅台”已经变成*ST宁窖，眼看就要成为A股第一家破产的上市公司。

这时候，远在北京顺义的大龙地产，正在寻求上市机会，它盯上了*ST宁窖这个“壳”。

之后，双方一拍即合。大龙地产把旗下三家地产公司的股权塞进去，把白酒资产置换出来，一场教科书式的借壳上市完成，公司股票简称从“宁城老窖”变成了“大龙地产”，同时成为北京第一家登陆资本市场的区级地产公司。

上市当年，大龙地产营收2.78亿，同比暴涨4551%。到2009年，公司全年营收17.48亿元，归母净利润3.39亿元。大龙地产的野心开始同步膨胀。

大龙地产的命运拐点，定格在2009年11月20日。

当天的北京土地拍卖现场，顺义后沙峪天竺开发区22号住宅用地吸引了保利、龙湖、远洋等十余家头部房企参与。经过190轮激烈竞价，大龙地产以50.5亿元举牌胜出，折合楼面价约2.9万元/㎡，溢价率高达258.2%，一举拿下当时北京土地市场的总价、单价双料地王。

三个月后，剧情急转直下。大龙地产缴不起剩下的地价款，北京市国土局一纸公告：地块收回，2亿保证金没收。

后来人们才知道，大龙地产账上的现金，连10亿都不到，连土地出让金的首付款都难以覆盖。而50.5亿元的拿地金额，已相当于公司过往三年营收的总和。

图源：网络

这次失败的代价，远不止2亿元保证金，大龙地产还被暂停在北京其他区域的拿地资格，一停就是15年，大龙地产彻底错过了房地产行业的黄金扩张期。

此后的十余年，当头部房企凭借高周转模式全国布局、规模快速跃升时，大龙地产大都只能守着北京顺义的存量项目缓慢消化，也再未进入过北京其他核心城区的土拍场。地王的光环，最终变成了长期的枷锁。

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从开发商到施工队

拿地通道关闭后，大龙地产的业务重心开始不可逆地偏移。

建筑施工原本是配套地产业务的辅业，旗下北京市顺义建筑工程公司拥有一级施工资质，早年主要承接自有项目的工程建设。当地产开发业务持续收缩，施工业务逐渐走向台前，成为公司的收入支柱。

2025年年报数据显示，公司全年实现营业收入6.65亿元，其中建筑施工业务收入4.82亿元，占比达72.5%；房地产开发业务收入1.51亿元，占比仅22.7%。公司的核心身份，已经悄然从房地产开发商，变成了建筑工程承包商。

但施工业务的盈利能力远不及地产开发。2025年，公司施工业务毛利率仅6.03%，而地产开发业务毛利率仍有24.71%。更低的利润率意味着，即便营收规模相当，利润水平也会被大幅压缩。

大龙地产2025年主要会计数据

更严峻的是订单的可持续性。大龙地产的施工业务高度依赖顺义区本地的政府项目与关联方项目。在地方财政收紧、化债压力加大的背景下，政府类工程订单规模持续收缩。2025年，公司施工业务新签订单金额仅2.81亿元，较上年竣工项目金额出现断崖式下滑，后续营收增长缺乏支撑。

地产开发无地可拿，施工业务订单萎缩，大龙地产陷入双向挤压的困境。

维持上市地位，随之成为公司的核心任务之一。从近年财报看，公司呈现出典型的保壳节奏：2023年亏损3.3亿元，2024年通过资产减值转回、处置资产实现账面微利，2025年再度亏损2.54亿元。

2026年一季度亏损持续扩大。营收5305万元，同比暴跌67.29%；净利润亏损1573万元，亏幅同比扩大了17倍。销售回款只有2503万，买材料付出去1.39亿。现金流窟窿越来越大。

时至今日，大龙地产的核心价值，已经不是房地产开发业务，而是它持有的A股上市壳资源。截至2026年6月底，大龙地产总市值约20亿元，比它的业务要更加值钱。

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保命

大龙地产并非没有尝试过突围。

过去十七年里，它提出过“重心回顺义”的战略，也曾向外拓展广东中山、内蒙古满洲里等异地项目，还试图通过股权收购的方式曲线拿地。但每一次尝试，都受限于资金实力、管理能力与行业周期，未能改变整体下滑的趋势。

这不是某一家企业的个体问题。在房地产行业从增量时代全面进入存量时代的过程中，区域型中小房企的生存空间本就在持续收窄。对缺乏全国化布局能力、融资成本优势与产品竞争力的区属国企而言，退守几乎是必然选择。

于是，它只能依靠不同的形式持续输血保命。

第一步：借钱。

今年6月初，大龙地产发布公告，向控股股东大龙城乡建设开发有限公司申请借款6亿元——6亿元的借款规模已接近公司当前总市值的三分之一，借款年利率3.7%，期限3年。这一利率显著低于同期房地产开发贷的市场水平，属于典型的国资体系内低成本输血。

第二步：卖资产。

这就是6月16日北交所挂牌的由来。类似的操作在此前已多次上演：其所持有的裕龙三区27号楼3-7层商业资产（成交价1.01亿元）资产转让给关联方，左手倒右手，上市公司拿到现金，控股股东接下资产，最终实现资金向上市公司的注入。

第三步：注入资产。

顺义区也曾尝试为其注入优质土地资产。2025年初，顺义新城发展联合体底价拿下顺义东风商场地块，市场曾普遍预期该地块最终会注入大龙地产，成为其重返开发赛道的契机。而两家企业都是顺义国资旗下的兄弟公司，市场一度对这笔交易持乐观态度。

但去年年底，大龙地产宣布交易终止，资产注入未能落地。注入失败的背后，是资金实力的不匹配。一块核心区域的商住地块开发，需要数十亿的持续资金投入，而大龙地产的账面资金与融资能力，已难以支撑这样规模的项目。

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过去与未来

十七年前那场50.5亿元的豪赌，彻底改变了大龙地产的命运轨迹。它本有机会凭借区位优势，成长为北京区域的头部房企，却因为一次超出能力的激进决策，错过了整个行业的上升周期。

如今，北京产权交易所网站上，几乎每天都会出现房屋资产挂牌公告，这些长期“压箱底”的资产被拿出来变卖，像是一声声悠长的回响，提醒着人们这些公司曾经是多么“富余”、多么高光。现在，无数个“大龙地产”，在行业的退潮中，默默消耗着剩余的价值。

本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：小屋见大屋，36氪经授权发布。