无人问津？北京二环核心区宅地遗憾退场

9月初，北京公布第七轮拟供应商品住宅用地清单，东城区祈年大街地块因二环核心区的位置备受关注，它也由此成为第七轮供地中首宗进入用地预申请阶段的地块。

根据相关公告，该地块预申请受理截至时间为10月11日下午17:00。据相关媒体报道，因没有房企报名，这宗堪称“二环绝版”的宅地最终未能成功转正。不过，也有网友称，有两家房企交了预保证金，因其他原因未获挂牌。

10月13日下午14点，在北京规自委官网用地预申请一栏中，该地块信息还在列。不过半小时后，此地块信息已被撤下。

图源：官网

内城唯二之一

近5年，内城核心区宅地供应仅供应了2宗。一个是去年7月被河北鑫界以25%溢价率竞得的金鱼池地块，另一个就是今年拟供应的这宗祈年大街地块。

与金鱼池地块一样，祈年大街地块也属于东城区的天坛街道。从四至范围看，地块北至珍贝大厦、西至金鱼池电话局、金台书院、金鱼池东区、南至规划交通设施用地、东至祈年大街。历史文化氛围浓厚，北侧紧挨着前门历史街区，南侧又邻天坛公园，和天安门广场的直线距离也不过1公里左右，妥妥的内城核心区。

图源：官网文件

配套自然不俗。200米左右就是7号线桥湾站，步行可换乘 5 号线与 7 号线交汇的 “磁器口站”。2公里范围内，分布着协和、同仁、友谊等多家三甲医院，以及新世界百货、国瑞城、北京坊、王府井喜悦等多个商场；金台书院小学、北京第十一中学等优质学校也环伺左右。

图源：官网文件

与金鱼池地块相比，祈年大街地块更为优质。一是该地块整体规划建筑面积2.5万㎡，其中住宅拥有约1.75万㎡，而金鱼池地块住宅仅有1700㎡，可售卖房源太少；另外，祈年大街地块容积率仅有1.1，金鱼池地块则为1.85，居住舒适度上远不及前者。

挑战难度

如此得天独厚的祈年大街宅地，一度被市场预测将引发房企激烈竞争。然而品质远不及它的金鱼池地块都能在去年以高溢价率拍出，而它却未获一家房企申请。如此境遇，原因也是复杂。

或因限制太多、要求太高，让开发商望而却步。

根据规划，祈年大街地块由六个小地块组成，大致呈自北向南队列。其中四块为住宅，可惜均因外部路相隔。零散分布的状态，开发商要想打造匹配此地段的高品质社区生活难度不小。

图源：官网文件

而在产品打造上，开发商也不能随心所欲。以0127-0202地块为例，限高仅3.3米，容积率0.39。结合土地出让文件中提及的“设计方案应维护中轴线的对称性和严整性，与周边环境相协调、与城市整体风貌相融合”的要求，再加上西侧的金台书院，此地块很大可能需建设成四合院产品。另外，该四合院产品售卖方式，政府已做要求。土地出让文件中明确提出需“整院售卖”，并在购房合同中明确禁止擅自改建、装修和拆分，以保护核心区历史风貌。

同时，“建筑第五立面、材质、色彩、装饰构件等应统筹考虑视廊景观和风貌保护要求，做好传统风貌与现代风貌的衔接，不得滥用传统元素。”等相关要求，更加重了开发难度。

或许还因为“愁卖”。

在0127-0201地块、0203地块、0204这三小块地，限高为18米，大概可建成6层洋房类产品。除去四合院产品，未来洋房如果以200㎡/套计算，预计能提供约70套房，并且还分布在三个独立的小区。如此小规模的社区，如果产品不能做到极致，又有多少高端客群愿意为之买单呢？

再就是价格，该地块起始价为19.5亿元，折合楼面价为7.8万元/㎡，比金鱼池地块6.1万/㎡的成交楼面价高出约28%。参考周边金鱼池地块15.1万/㎡的期房指导价，以及天坛府约13万/㎡的二手价。若成功出让，未来祈年大街地块的房源价格大概率也会在15万/㎡左右。

这个价格，在北京可以拿下不少非内城高品质豪宅。即使选内城，地块西侧2公里外的中海京华玖序，仅园区规模一项，就足以吊打祈年大街地块“四分天下”的局面。所以，开发商真要拿下祈年大街地块，未来面临的销售压力可不小。

当下行业下行阶段，融资难、去化压力大的房企，在拍地上愈发保守。加之祈年大街地块本身要求较高，且开发难度大、协调成本高，销售前景不明朗的局势下，房企知难而退，也或是一种更理性的选择。

不过几年后等市场有了新变化，内城这宗优质地块，也或许会被重新包装再推市场。