李卫国喊话：东方雨虹到了“决生死”时刻
春节刚过，一则“成都最大酒店挂牌出售”的消息在酒店圈悄悄发酵。
这家名为成都环球中心天堂洲际大饭店的酒店，建筑面积达到10.5万平方米，有975间客房，号称成都体量最大的五星级酒店。
这次它的挂牌价格为9.5亿元，算下来每平方米只有9047元——附近的小产权写字楼挂牌价格在1.3万/平米左右。
这是它第三次被拿上拍卖台。而它第一次挂牌前，第三方机构给出的评估价为16.09亿元。
天堂洲际大饭店位置，图源：高德地图
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这是一个有故事的酒店。
开发成都环球中心天堂洲际大饭店的企业是环球融创会展文旅集团，后者的老板叫邓鸿，在成都地产圈算得上是一个传奇人物。
他1986年创业，1995年开始做会展旅游业务，2003年注册成立成都世纪城新国际会展中心有限公司（2017年更名为成都环球世纪会展旅游集团有限公司），之后的16年间，大量旅游、会展项目和土地被装入这家公司。房地产高峰期，它的公司价值达到上百亿。
但在2019年——房地产行业最黄金的一年，邓鸿从成都环球世纪抽身离开，把公司卖给了如日中天的融创。融创以152.69 亿元，得到邓鸿名下环球世纪、成都时代环球实业有限公司两个企业的各51%股权。
至此，邓鸿高位变现，成都环球中心天堂洲际大饭店成为融创旗下的资产。之后，融创在这里举办过多次大型活动，包括融创西南文旅战略发布会、环球融创酒店群品牌焕新发布会等。成都环球中心天堂洲际大饭店一时成为成都高端酒店的代名词。
但融创完成收购三年之后，自身也遇到债务困境，融创不断出售资产寻求流动资产，成都环球中心天堂洲际大饭店再一次被摆上货架。
2024年1月25日，成都环球中心天堂洲际大饭店被首次拍卖，起拍价11.5亿元，结果流拍。2月26日，该项目再度被拿出来拍卖，起拍价降至10亿元，再次流拍。
不久之后，天堂洲际大饭店被“以资抵债”给了一直在讨要供货欠款的东方雨虹。据业内消息，抵债金额约为10亿元。
表面上看，东方雨虹和融创之间的债务清除了，但东方雨虹现在又“算不过账”了。
有媒体给东方雨虹算了一笔账：成都环球中心天堂洲际大饭店2023年出租率达到57%，在此之前的5年经营收入1.9亿元左右，业主考核利润5000万元。但近千间客房、超大公区、恒温室内乐园、24 小时运行的机电系统、庞大的人员编制，再加上国际品牌管理费……每年看似有5000万元利润，一旦扣掉折旧、财务费用、隐性维护开支，真实现金流并不漂亮。
再看看东方雨虹近几年的业绩：2024年利润急剧下降到只有1.08亿元。预计2025年有可能由盈转亏。
数据来源：雪球
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在为成都环球中心天堂洲际大饭店寻求新买主的同时，东方雨虹董事长兼总经理李卫国在公司官方公众号连发两篇署名文章《绝对决心》《分胜负，决生死》。
图源：东方雨虹官方公众号
在文章中，李卫国说：
现在的东方雨虹，正站在一个历史性的分水岭上……这就是‘分胜负，决生死’的关口——没有中间地带，不容半分含糊。
以及“这世间大多数事，都可以用‘尽力而为’来作答。但有些时刻不行。2026年，对东方雨虹，就是这样的时刻。没有灰色地带，也没有回旋余地。摆在我们面前的，只有泾渭分明的‘黑与白’——要么是翻身，要么是翻船。这不是选择题，而是我们每天醒来必须面对的生存现实。”
可以看出，李卫国真的认为东方雨虹到了“生死时刻”。
曾经活得很好，被称为“防水茅”的东方雨虹，转折点出现在地产行业下行时。
地产开发企业是东方雨虹的最大客户，地产相关收入高峰期达到65%，直销地产大客户占比一度高达41.3%。而2020年至2025年期间，全国地产新开工量从约22.44 亿㎡收缩到了约5.88亿㎡，累计下降73.8%——过去五年间东方雨虹在逐渐失去最大的现金流来源。
不仅如此，地产开发企业对东方雨虹的采购，有相当一部分变成了坏账，或者“以资抵债”的房子，这些资产在行业内被称为“工抵房”。
据公开资料，东方雨虹主要从融创、绿地、金科等下游地产企业接收抵债资产，累计接收金额约 32.6 亿元，核心以商业房产为主（占比超四分之三），同时包含部分住宅、办公用房。
近期，缺钱的东方雨虹在想各种办法补充现金流，其中包括把这些“工抵房”变现。
1月16日，东方雨虹召开董事会对最新一批“工抵房”进行出售的决议进行表决。计划出售的标的资产为42套办公、住宅、商铺，合计账面原值约7522万元。
图源：东方雨虹公告
东方雨虹在公告中表示：本次交易预计形成资产处置损失2903.68万元，自公司2025年12 月9日最近一次披露《关于出售资产的公告》后累计产生的资产处置损失3839.66万元，达到公司最近一个会计年度经审计净利润的10%以上。
最终拍板的出售价格为约3227万元，相当于打了43折。
此外，东方雨虹持有的北京密云11 套、杭州上城区13套房产也在出售。这批房产账面净值约4.43亿元，预计形成处置损失2580.85 万元。
这些资产交易势必会削减东方雨虹的净利润。但对于目前的东方雨虹，现金显然是更宝贵的。2025年三季报显示，公司货币资金为37.64亿元，较上年末减少近一半——东方雨虹需要“钱”。
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2025年，颓势并未得到根本扭转，前三季度实现营业收入206.01亿元，同比仍下降5.06%；归母净利润8.10亿元，同比下降36.61%。尽管降幅较2024年有所收窄，但企业面临的盈利压力依然巨大。
2025年前三季度，东方雨虹的净利润率为3.82%，较2024 年显著修复，但相比2020–2021 的13%–16%、2022–2023年的7%左右，仍然处于谷底。
从盈利质量来看，东方雨虹的核心盈利能力同样承压。随着防水行业集中度提升，中小防水企业加速退出市场，但头部企业之间的竞争愈发激烈，价格战频发，进一步压缩了行业盈利空间。
叠加上游原材料价格波动的影响，东方雨虹的成本压力持续加大。防水产品的核心原材料为沥青、乳液等，其价格受国际原油价格影响较大。近年来地缘冲突加剧，原油价格波动频繁，导致原材料成本大幅上涨，而下游地产企业的压价行为，使得企业难以将成本压力完全传导至终端，利润空间进一步被挤压。
2026年3月，东方雨虹不得不发布涨价函，将工程端沥青类卷材及涂料产品价格上调5%—10%，以应对成本压力，这也从侧面反映出其成本管控的艰难处境。
东方雨虹的困境，并非由单一因素造成，而是行业周期性调整与企业自身发展瓶颈共同作用的结果。此前东方雨虹一直在走扩张模式，为巩固行业龙头地位，东方雨虹在全国布局了68个生产研发物流基地、200余条国际先进生产线，实现了300公里辐射半径、24小时快速交付的服务能力。规模化产能带来了一定的成本优势，但也导致固定资产投入过大，折旧压力不断增加。
李卫国在《分胜负，决生死》中坦言，行业“正经历着一场涉及结构、价值、生态重塑的重大变革。曾经熟悉的地图已然失效，新的航线亟待标绘”。这种变革带来的冲击，叠加企业自身布局和之前的加速惯性，共同将东方雨虹推到了“生死关口”。
收缩时代来临，东方雨虹艰难转向。这一场行业头顶的倾盆大雨，不知道东方雨虹能不能防住。