Soll der Hauptsitz verkauft werden? Es kursieren Gerüchte, dass das erstklassige Wahrzeichengebäude von R&F Properties als Ganzes zum Verkauf angeboten werden soll, wobei der Einheitspreis nur 15.000 Yuan pro Quadratmeter beträgt.

Laut Medienberichten plant die vollständige Veräußerung des R&F Centers im Zhujiang New City von Guangzhou, der vorläufig verpackte Angebotspreis beträgt etwa 15.000 Yuan pro Quadratmeter. Umgerechnet auf die gesamte Gebäudefläche des Projekts von 162.500 Quadratmetern beträgt der Gesamttransaktionswert etwa 2,4 Milliarden Yuan.

Das R&F Center ist ein Maßstab für superklasse-A-Bürogebäude in Guangzhou und ein weithin erkennbares 243-Meter-Wahrzeichen auf der Mittelachse des Zhujiang New City. Sein Designprototyp ist ein Jade-Kong, es wurde 2007 fertiggestellt und hat insgesamt 55 Stockwerke, davon sind die Stockwerke 1 bis 4 für kommerzielle Nutzung, die Stockwerke 5 bis 44 zur Vermietung von Büroräumen an Dritte, und die Stockwerke 45 bis 54 sind der Hauptsitz von R&F Properties. Der durchschnittliche Preis auf der Immobilieninformationsseite beträgt etwa 181 Yuan pro Quadratmeter pro Monat, während der tatsächliche Angebotspreis auf der Seite für die Einzelvermietung durch Makler etwa 60 bis 90 Yuan pro Quadratmeter pro Monat beträgt.

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Laut Marktinformationen steht R&F derzeit in Kontakt mit interessierten Käufern. Bislang wurde jedoch keine offizielle Veräußerungsmitteilung von R&F Properties oder der Börse veröffentlicht, und weder der Preis noch die Transaktionsstruktur wurden von beiden Seiten bestätigt.

Der derzeit gemunkelte Einzelpreis von 15.000 Yuan pro Quadratmeter ist ein stark reduzierter Preis, der die Branche überrascht. In diesem Jahr gab es zwei Zwangsversteigerungen für das R&F Yingxin, das sich ebenfalls auf der westlichen Seite der Mittelachse des Zhujiang New City befindet: Eine betraf 12 miteinander verbundene Büroräume im 41. Stock mit einer Gebäudefläche von etwa 1666 Quadratmetern, der erzielte Einzelpreis betrug etwa 17.500 Yuan pro Quadratmeter; die andere betraf 3 Büroräume im 37. Stock mit einer Gebäudefläche von 230 bis 327 Quadratmetern, der erzielte Einzelpreis betrug etwa 18.100 bis 18.800 Yuan pro Quadratmeter. Allerdings ist das R&F Yingxin ein Klasse-A-Bürogebäude, während das R&F Center ein superklasse-A-Bürogebäude ist, sodass die Vermögensqualität des letzteren um eine Stufe höher liegt.

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Der geplante Verkauf des Guangzhou R&F Centers steht in direktem Zusammenhang mit dem Druck auf den Bürogebäudemarkt und der eigenen finanziellen Situation der R&F Group. Nach Daten von Cushman & Wakefield überstieg der Bestand an Klasse-A-Bürogebäuden in Guangzhou zum Ende des dritten Quartals dieses Jahres 7 Millionen Quadratmeter, die Leerstandsquote stieg im Vergleich zum Vorquartal um 0,9 % auf 20,8 %, und die durchschnittliche Miete sank im Vergleich zum Vorquartal um 2,8 % auf 120 Yuan pro Quadratmeter pro Monat. Davon betrug die Leerstandsquote im Gebiet des Zhujiang New City 19,7 %, sodass der Druck bei der Vermietung relativ groß ist.

Die eigene finanzielle Situation von R&F verschlechtert sich zudem allmählich. Nach den Unternehmensmitteilungen belief sich der Gesamtumsatz aus Verkäufen in den ersten drei Quartalen dieses Jahres auf etwa 9,71 Milliarden Yuan, die verkaufte Fläche betrug etwa 1,4043 Millionen Quadratmeter, was weniger als einem Zehntel der Leistung in der Spitzenzeit entspricht.

Das Guangzhou R&F Center ist zudem Zeuge der glänzendsten Zeit von R&F Properties. Im Jahr der Fertigstellung des Projekts, 2007, belegte R&F mit einem Umsatz von 16,1 Milliarden Yuan den vierten Platz in der Branche, der entsprechende Nettogewinn des Unternehmens erreichte 5,303 Milliarden Yuan. In diesem Jahr erwarb R&F auf einen Schlag 21 Grundstücke, die Preise der drei „Königsgrundstücke“ in Peking, Tianjin und Guangzhou beliefen sich zusammen auf 11,2 Milliarden Yuan, und das Unternehmen expandierte aggressiv mit Schulden von fast 20 Milliarden Yuan.

Aber zehn Jahre später, im Jahr 2017, übernahm R&F die Wanda-Hotels für 19,9 Milliarden Yuan, was in der Branche als Wendepunkt für den Abstieg des Unternehmens angesehen wird. Im August 2020 wurden die „Drei Roten Linien“ umgesetzt, und R&F wechselte zu einer Strategie des fortwährenden Verkaufs von Vermögenswerten: Vermögenswerte wie der Huadu-Logistikpark, R&F Properties, 50 % der Anteile an Thames City in London, Grundstücke in Australien sowie drei Hotels in Peking, Fuzhou und Zhenjiang wurden nach und nach veräußert. Nach mehr als einem Jahr des harten Durchhaltens geriet R&F im März 2022 in Zahlungsverzug bei fälligen inländischen Schulden, was den ersten Zahlungsausfall auf dem öffentlichen Markt darstellte, danach trat das Unternehmen in eine Phase der Schuldenverlängerung und Schuldenbereinigung ein. Da sich die Verkäufe jedoch nicht erholten und die Veräußerung von Vermögenswerten mit erheblichen Preisnachlässen verbunden war, erlitt R&F im Jahr 2024 einen zweiten Zahlungsausfall.

Nach den neuesten öffentlichen Daten beträgt die Summe der verzinslichen Schulden mit einem überfälligen Betrag von mindestens 10 Millionen Yuan im konsolidierten Abschluss von R&F derzeit insgesamt 47,191 Milliarden Yuan. Der Cashflow aus Verkäufen reicht bei weitem nicht aus, um die fälligen Verbindlichkeiten zu decken.

In diesem Jahr verkauft R&F weiterhin ständig Vermögenswerte: Im Mai wurden die Anteile am IGC Tianhui-Plaza und am Conrad-Hotel an Sun Hung Kai Properties veräußert; das Vermögenspaket aus dem Ritz-Carlton in Chengdu und dem „R&F Center + Conrad + Hilton“-Komplex in Dalian wurde zum Verkauf angeboten, erlitt jedoch nacheinander Fehlversteigerungen.

Das neueste gemunkelte zum Verkauf stehende Guangzhou R&F Center ist bereits eines der Kernvermögen der R&F Group. R&F pflegt es, Bürogebäude, Hotels und Gewerbeimmobilien zu besitzen, und in seiner Heimatbasis Guangzhou ist R&F ein wahrer „Vermieter“. Neben dem R&F Center verfügt es über weitere Kernvermögen wie das R&F Xintiandi Center, das R&F Yinglong Plaza, das R&F Yingkai Plaza, das R&F Yingtong-Gebäude, das R&F Yingtai Plaza und das R&F Yingxin-Gebäude. Allerdings sind diese Immobilien mit hohem Kapitalbindung und langsamer Umschlagshäufigkeit verbunden, was auch einer der Gründe ist, warum R&F in die Krise geraten ist.