Nach der neuen Politik vom 28. August erfreuen sich die „Kleingrundstücke“ großer Beliebtheit.

Am 12. November 2026 wurde die Parzelle des Dongsha Internationalen Handelshafens im Liwan-Bezirk von Guangzhou erfolgreich veräußert, wie geplant wurde sie von Poly Development zum Grundpreis von 1,305 Milliarden Yuan erworben, der erzielte Bodenpreis pro Gebäudefläche beträgt etwa 25.000 Yuan pro Quadratmeter; die ursprünglich für denselben Tag geplante Veräußerung der gemischten Wohn- und Gewerbeparzelle am Flussufer (Nr. 0930) wurde zuvor angekündigt, die Auktion auf den 8. Dezember zu verschieben.

Als eine der ersten wichtigen Wohnbauparzellen, die nach der Umsetzung der 828-Regelung von Guangzhou in der Kernstadt herausgegeben wurden, steht das Ergebnis dieser „eine verschoben, eine versteigert, reine Wohnbauparzelle zum Grundpreis“ im Einklang mit den jüngsten Leistungen der Landversteigerungen in Kernstädten wie Hangzhou: Nach der „828-Neuregelung“ konzentrieren sich die Preisaufschlagsaktivitäten der Immobilienunternehmen schnell auf kleinflächige Parzellen.

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Am 12. November fiel die reine Wohnbauparzelle Nr. 0929 des Dongsha Internationalen Handelshafens in Liwan, Guangzhou, pünktlich zum Abschluss der Auktion.

Die Rentabilität und die Bestimmtheit der Verkaufsgeschwindigkeit der reinen Wohnbauparzelle Nr. 0929 sind relativ klar. Die Parzelle hat eine Geschossflächenzahl von 3,2 und eine maximale Gebäudehöhe von 80 Metern, sie eignet sich für die Planung von 4 bis 5 Wohngebäuden, die hauptsächlich mit mittelgroßen 3- bis 4-Zimmer-Produkten ausgestattet sind, um die Lücke im mittleren Bedarf des Gebiets präzise zu decken. Berechnet mit dem erzielten Bodenpreis von 25285 Yuan pro Quadratmeter, unter Bezugnahme auf den üblichen Verkaufspreis von neuen Wohnungen im Bereich von 50.000 bis 60.000 Yuan pro Quadratmeter, bleibt nach Abzug der üblichen Kosten wie Bau- und Installationskosten, Steuern und Marketingkosten der Gewinnraum eher gering, ist aber für langjährig tätige Immobilienunternehmen noch beherrschbar. Gleichzeitig hat die Parzelle eine angemessene Größe, der Gesamtwert der Immobilien ist beherrschbar, unter der Regelung des Verkaufs von fertiggestellten Wohnungen sind der Kapitalbindungszyklus und der Verkaufsdruck relativ beherrschbar. Die ursprünglich für denselben Tag geplante Veräußerung der Parzelle Nr. 0930 wurde auf die Auktion am 8. Dezember verschoben.

Die beiden Parzellen gehören beide zum Dongsha-Gebiet im Südosten des Bai'etan-Geschäftsviertels, das der Kernknotenpunkt für die Erneuerung entlang des Flusses und die Integration von Industrie und Wohnen im westlichen Teil von Guangzhou ist. Aufgrund unterschiedlicher Standorte, Betriebsarten und Entwicklungsanforderungen weisen die Ausgereiftheit der Nebenanlagen und die Rentabilitätslogik eine deutliche Schichtung auf, was direkt zur Differenzierung des Veräußerungsrhythmus führt.

Die Rentabilitätsberechnung der verschobenen gemischten Wohn- und Gewerbeparzelle Nr. 0930 ist komplexer. Der gesamte Startpreis dieser Parzelle beträgt 3,736 Milliarden Yuan, die zulässige Gebäudefläche beträgt 157.300 Quadratmeter, sie umfasst gewerbliche und geschäftliche Betriebsarten. Obwohl der Wohnteil auf den Flussblick zurückgreifen kann, um hochwertige Produkte zu entwickeln, bestehen Unsicherheiten bei der Vermarktung und dem Betrieb der Gewerbe- und Büroflächen, zusätzlich zum Druck der Kapitalbindung benötigen Immobilienunternehmen einen längeren Zyklus, um die Planungsbegutachtung abzuschließen.

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Diese differenzierte Leistung in Guangzhou, dass kleine reine Wohnbauparzellen reibungslos veräußert werden und großflächige gemischte Parzellen die Veräußerung verschieben, ist ein weiteres typisches Beispiel für die aktuelle Veränderung der Landveräußerungsstruktur.

Wir haben die Parzellen vor und nach der 828-Neuregelung statistisch verglichen, das Ergebnis zeigt, dass nicht nur die durchschnittliche Größe der gesamten veräußerten Wohnbauparzellen zurückgeht, sondern der Schrumpfungstrend der Größe von Parzellen mit Preisaufschlag noch deutlicher ist, das Muster der Größendifferenzierung „kleine Parzellen werden stärker bevorzugt, große Parzellen werden vorsichtiger behandelt“ wird immer klarer.

Aus der Gesamtstatistik der Veräußerungen beträgt die durchschnittliche Größe der vor der „828“ ausgeschriebenen und veräußerten Wohnbauparzellen etwa 63.100 Quadratmeter; bei den nach der „828“ ausgeschriebenen und veräußerten Wohnbauparzellen sinkt die durchschnittliche Größe auf 61.400 Quadratmeter, es zeigt sich bereits ein langsamer Miniaturisierungstrend.

Bei den Parzellen mit Preisaufschlag ist dieser Trend noch ausgeprägter: Die durchschnittliche Größe der vor der „828“ mit Preisaufschlag veräußerten Parzellen beträgt 60.600 Quadratmeter, die durchschnittliche Größe der nach der „828“ mit Preisaufschlag veräußerten Parzellen sinkt auf 50.600 Quadratmeter, der Median der Größe einer einzelnen Parzelle beträgt nur 43.700 Quadratmeter, der Rückgang ist deutlich höher als das Niveau des Gesamtmarktes. Nach der Neuregelung konzentrieren sich die Preisaufschlagsaktivitäten der Immobilienunternehmen immer stärker auf kleinere Projekte; selbst wenn großflächige Parzellen eine akzeptable Lage haben, werden sie meist zum Grundpreis veräußert.

Die Veränderung der kumulativen Verteilungskurve der Größe bestätigt weiter den Miniaturisierungstrend der Parzellen mit Preisaufschlag. Bei den mit Preisaufschlag veräußerten Parzellen beträgt der Anteil der Parzellen mit einer zulässigen Gebäudefläche von unter 60.000 Quadratmetern unter den vor der „828“ ausgeschriebenen Parzellen etwa 60%; bei den nach der „828“ ausgeschriebenen Parzellen mit Preisaufschlag steigt dieser Anteil auf 74%. Mit anderen Worten: Mehr als 70% der Parzellen mit Preisaufschlag auf dem Markt nach der „828“ stammen aus mittel- und kleinflächigen Projekten unter 60.000 Quadratmetern; bei großflächigen Parzellen sinkt die Häufigkeit von Preisaufschlägen deutlich.

Aus der Sicht des Preisaufschlagsverhältnisses von Parzellen in verschiedenen Gebäudeflächenbereichen ist dieses Merkmal der Größendifferenzierung noch intuitiver. Vor der „828“ war das Preisaufschlagsverhältnis von Parzellen verschiedener Größen relativ ausgewogen: Die Auftretenswahrscheinlichkeit von Preisaufschlägen bei Parzellen unter 60.000 Quadratmetern beträgt etwa 30%, bei Parzellen von 60.000 bis 100.000 Quadratmetern etwa 28%, bei Parzellen über 100.000 Quadratmetern etwa 32%, großflächige hochwertige Parzellen haben ebenfalls eine starke Attraktivität für Wettbieten. Nach der „828“ beträgt der Anteil der mit Preisaufschlag veräußerten Parzellen unter 60.000 Quadratmetern 16%, während er bei Parzellen über 60.000 Quadratmetern auf 7-8% sinkt, die Differenzierung liegt hauptsächlich an der Grenze von 60.000 Quadratmetern, was zeigt, dass es sich um einen Schwelleneffekt handelt, nur Parzellen mit ausreichend kleiner Größe haben die Möglichkeit, einen Preisaufschlag zu erhalten.

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„Klein“ ist nicht das einzige Merkmal der Parzellen, die nach der 828-Neuregelung noch einen Preisaufschlag erzielen können.

Wir haben 283 Wohnbauparzellen, die seit September in 32 Städten der ersten und zweiten Ebene veräußert wurden, analysiert, davon wurden 45 Parzellen mit Preisaufschlag veräußert, der Anteil beträgt 15,9%. Von diesen 45 Parzellen haben 30 eine Geschossflächenzahl von unter 2,0, das ist fast 70%; der Anteil der Parzellen mit einem Gesamtpreis von unter 1 Milliarde Yuan beträgt ebenfalls fast 70%.

Zum Beispiel die Parzelle XS010304-07 im Kernbereich des Xiaoshan Century City in Hangzhou, die zulässige Gebäudefläche beträgt 55.500 Quadratmeter, der anfängliche Bodenpreis pro Gebäudefläche beträgt 36000 Yuan pro Quadratmeter, nach 97 Runden von Wettbieten beträgt der erzielte Bodenpreis 53472 Yuan pro Quadratmeter, der Preisaufschlag beträgt 48,53%, sie wurde von der Hangzhou Jianlin Immobilienentwicklungsgesellschaft unter der Bande des Binjiang Group erworben. Dies ist die erste Wohnbauparzelle, die nach der Umsetzung der 828-Regelung von Hangzhou im Stadtgebiet veräußert wurde.

Die Parzelle im Yixin-Straßenbezirk des Shuangliu-Bezirks in Chengdu hat eine zulässige Gebäudefläche von 51600 Quadratmetern, der anfängliche Bodenpreis beträgt 12000 Yuan pro Quadratmeter, der erzielte Preis beträgt 16750 Yuan pro Quadratmeter, der Preisaufschlag beträgt 39,58%. Die Parzelle im Changqiao des Wuzhong-Bezirks in Suzhou hat eine zulässige Gebäudefläche von etwa 40600 Quadratmetern, der erzielte Gesamtpreis beträgt 671 Millionen Yuan, der Bodenpreis beträgt 16508 Yuan pro Quadratmeter, der Preisaufschlag beträgt 17,91%, sie wurde von Jinmao nach 51 Runden des Wettbietens erworben. Die Parzelle im Xiangmihu des Futian-Bezirks in Shenzhen wurde am 10. September veräußert, 7 Immobilienunternehmen beteiligten sich an 257 Runden des Wettbietens, sie wurde von China Overseas Land & Investment mit 2,55 Milliarden Yuan erworben, der Preisaufschlag beträgt 125,5%, dies ist die erste Wohnbauparzelle im ganzen Land nach der 828-Neuregelung mit einem Preisaufschlag von über 100%, ihre Größe liegt ebenfalls im mittel-kleinen Bereich.

Es gibt auch Gegenbeispiele. Eine Parzelle mit 121.000 Quadratmetern im Xiaodian-Bezirk von Taiyuan wurde am 30. September mit einem Preisaufschlag von 75,80% veräußert, Jiangxi Bangyu Real Estate ist unter der Konkurrenz von Poly Development erstmals in den Hauptstadtbereich von Taiyuan eingetreten; eine Parzelle mit 103.300 Quadratmetern im Chengzhong-Bezirk von Xining hat einen Preisaufschlag von 49,57%. Dies zeigt, dass großflächige Parzellen nicht absolut kein Wettbieten haben, aber diese beiden Parzellen erscheinen in west-zentralen Städten mit niedrigem absolute Grundstückspreis und niedrigem Gesampreisschwellenwert, sie sind Einzelfälle und reichen nicht aus, um die Gesamtstruktur zu verändern.

Die drei Merkmale, für die Immobilienunternehmen bereit sind, einen Preisaufschlag zu zahlen – geringe Dichte, kleine Größe und niedriger Gesamtpreis – weisen alle auf dasselbe hin: Die Kapitalbindung eines einzelnen Projekts wird auf einen beherrschbaren Bereich gedrückt.

Bis Anfang November haben bereits 28 Provinzen und Städte im ganzen Land die 828-Neuregelung umgesetzt, die meisten Städte schreiben vor, dass Parzellen, die vor dem 28. August angekündigt aber noch nicht veräußert wurden, bis Ende 2027 noch nach den ursprünglichen Vorverkaufsbedingungen einen Vorverkauf beantragen können.

Nach der Regeländerung verschiebt sich der Zeitpunkt des Kapitalrückflusses. Nach der Berechnung des Puruï Digitalen Forschungsinstituts für typische Projekte in Beispielstädten machen die zusätzlichen Finanzkosten im Modus des Verkaufs von fertiggestellten Wohnungen im Vergleich zum Vorverkauf von unfertigen Wohnungen etwa 11% des gesamten Grundstückspreises aus; der Kapitalbindungszyklus verlängert sich von früher einem halben bis einem Jahr auf mehr als zwei Jahre.

Zusammenfassend zeigt sich auf der Ebene der Parzellen eine Größendifferenzierung von „allgemeine Miniaturisierung, stärkere Konzentration von Preisaufschlägen“. Diese Differenzierung ist im Wesentlichen das Ergebnis der zunehmend pragmatischen Grundstückserwerbslogik der Immobilienunternehmen. Vor dem Hintergrund, dass die gesamte Branche noch in einer Phase der tiefen Anpassung ist, nehmen Immobilienunternehmen die Bestimmtheit der Rentabilität und die Sicherheit des Kapitals als zentrale Maßstäbe und wählen vorrangig Projekte mit „kleiner Größe, ausgereiften Nebenanlagen und klarer Kostenrechnung“ aus.

Aus der Sicht der lokalen Landversorgungsseite wird die angemessene Verkleinerung der Größe einzelner Parzellen, die Aufteilung komplexer gemischter Parzellen und die Erhöhung des Versorgungsanteils von mittel- und kleinflächigen reinen Wohnbauparzellen möglicherweise zu einer wichtigen Richtung, um in Zukunft die Veräußerungseffizienz zu verbessern und die Beteiligung am Markt zu aktivieren.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Ding Zuyu bewertet den Immobilienmarkt“, Autor: Redaktion, Puruï Forschung, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.