Pekings erster Plan zur "Wohnungsentwicklung" ist veröffentlicht worden, welche Signale sendet er aus?
Am 6. November 2026 veröffentlichte die Städtische Wohnungs- und Baukommission von Peking den „Entwicklungsplan für den Wohnungsbau in Peking während der 15. Fünfjahresperiode“ (Jingjian Fa [2026] Nr. 525). Es handelt sich um den ersten spezialisierten Fünfjahresplan Pekings, der den Namen „Wohnungsentwicklungsplan“ trägt. Das entsprechende Dokument in der vorherigen Periode war der „Plan zur Wohnungsversorgung in Peking während der 14. Fünfjahresperiode“. Der vorliegende Plan definiert eine neue Hauptentwicklungslinie – „angemessene Gesamtmenge, Vorrang des Bestands, optimierte Struktur, iterative Qualitätsverbesserung und verbesserte Governance“. Diese fünf Schlüsselwörter bilden den vollständigen Pfad für die Umstellung der Wohnungsarbeit der Hauptstadt von „Wohnen für alle“ auf „lebenswertes Wohnen für alle“ und dienen auch als logischer Einstieg zum Verständnis der 24 zentralen Aufgaben und 13 Hauptindikatoren des gesamten Dokuments.
Angemessene Gesamtmenge: Die Gesamtzahl der städtischen Wohnungen bleibt in den nächsten fünf Jahren stabil, die erwartete Zunahme der Wohnfläche pro Kopf beträgt 0,3 Quadratmeter
Die Formulierung des Ziels für 2030 „Die Gesamtzahl der städtischen Wohnungen bleibt stabil, die Angebotsstruktur passt sich besser den Veränderungen von Bevölkerung und Haushalten an“ steht im Gegensatz zur Ausrichtung der 14. Fünfjahresperiode, bei der das Hauptziel der Aufbau und die Beschaffung von Wohnungen im Rahmen der sozialen Wohnungsversorgung war. Das bedeutet, dass sich das politische Ziel Pekings von der Frage „ob Wohnungen vorhanden sind“ zu der Frage „ob sie gut und passend sind“ verschiebt.
Die erwartete Zunahme der städtischen Wohnfläche pro Kopf in Peking in den nächsten fünf Jahren beträgt 0,3 Quadratmeter, was 0,7 Quadratmeter unter dem tatsächlichen Zuwachs in der 14. Fünfjahresperiode liegt (die städtische Wohnfläche pro Kopf in Peking stieg von 33,7 Quadratmetern im Jahr 2020 auf 34,7 Quadratmeter im Jahr 2025). Dies zeigt, dass die Erwartung des Plans für das Ende der Periode darin besteht, dass sich das Wohnniveau pro Kopf im Wesentlichen auf gleichem Niveau hält und sich geringfügig verbessert. Schätzt man auf Basis der 19,249 Millionen ständigen städtischen Einwohner Pekings im Jahr 2025 (ohne Berücksichtigung von Bevölkerungsänderungen), beträgt der neue Wohnraumbedarf, der sich durch die Zunahme der Wohnfläche pro Kopf in den nächsten fünf Jahren ergibt, etwa 5,77 Millionen Quadratmeter. Unter Berücksichtigung von Abrissarbeiten wird das neue Wohnungsvolumen höher ausfallen. Angesichts von Faktoren wie dem Umstand, dass das Ziel für die Sanierung alter und baufälliger Gebäude in der 15. Fünfjahresperiode mit dem der 14. Fünfjahresperiode übereinstimmt und die Anzahl der Sanierungen in Dörfern innerhalb der Stadt leicht ansteigt, wird erwartet, dass das Angebot an neuen Wohnungen in Peking in der 15. Fünfjahresperiode insgesamt geringer ausfallen wird als in der 14. Fünfjahresperiode.
Unter der Voraussetzung einer stabilen Gesamtzahl von Wohnungen stammt der Spielraum für strukturelle Anpassungen des Wohnungsangebots hauptsächlich aus dem Umlauf von Bestandswohnungen, der Freisetzung von Flächen durch Stadterneuerung und der Aktivierung ungenutzter Vermögenswerte. Es wird erwartet, dass das zukünftige Angebot an neuen Wohnungen die Merkmale „wenig aber hochwertig, auf Kernbereiche konzentriert“ aufweist und sich weiter auf die Umgebung von Bahnhöfen, Gebiete mit ausgereifter Infrastruktur und arbeitsdichte Gebiete konzentriert. Zweitwohnungen und die Erneuerung des Bestands werden zum Hauptmarkt, und der Wettbewerb zwischen Immobilienunternehmen verlagert sich auf „Produktqualität + Betriebskompetenz + Servicekompetenz“.
Bemerkenswert ist, dass der Plan Ziele für zwei Phasen bis 2030 und bis 2035 festlegt, bei denen der stabile Betrieb des Immobilienmarkts einer der Kerninhalte ist. Zudem werden sechs zentrale Aufgaben definiert, darunter die Optimierung des Landangebots, die Vervollständigung der grundlegenden Systeme für den Immobilienmarkt, die Förderung und Unterstützung des Bedarfs an Wohnraum für Eigenbedarf und zur Verbesserung der Wohnverhältnisse, die Regulierung der Marktordnung, die Verbesserung der begleitenden Dienstleistungen in bestehenden Wohnsiedlungen und die Stärkung der Koordinierung von Umsiedlungswohnungen. Bei der Förderung des Wohnkonsums wird der Schwerpunkt auf „gezielte Unterstützung“ und „gestuften Konsum“ gelegt, wobei explizit Gruppen wie neue Stadtbewohner, junge Menschen und Familien mit mehreren Kindern gezielt unterstützt werden. Es wird erwartet, dass es später begleitende Regelungen bei Kreditlimits für Wohnungsbaukredite aus dem Wohnungsbaufonds und Wohnungszuschüssen geben wird. Die Formulierung „Förderung des gestuften Konsums und der Kreislaufnutzung von Wohnraum zur Belebung des Bestandswohnungsmarkts“ zielt darauf ab, die Kette des Austauschs von Zweitwohnungen zu durchbrechen. Wenn später mehr gezielte Unterstützung gewährt wird, dürfte die Effizienz des Wohnungsaustauschs steigen.
Darüber hinaus legt der vorliegende Plan fest, „den Umfang neuer Umsiedlungswohnungen angemessen zu kontrollieren“ (in der 14. Fünfjahresperiode lautete die Vorgabe „den Bau von Umsiedlungswohnungen aktiv voranzutreiben“). Die Unterbringung mit Wohnungsgutscheinen wurde offiziell in den Fünfjahresplan aufgenommen. Ihr Vorteil liegt darin, dass sie den Kreislauf zwischen dem Umsiedlungsbedarf und den bestehenden kommerziellen Wohnungen auf dem Markt verbindet. Dadurch kann nicht nur der Neubau reduziert und die Umsiedlungsdauer verkürzt werden, sondern auch der Bestand an kommerziellen Wohnungen in der Region abgebaut werden. Wenn das Volumen der Unterbringung mit Wohnungsgutscheinen groß ist, wird dies die Freisetzung des Wohnraumbedarfs fördern und sich positiv auf den Immobilienmarkt auswirken.
Vorrang des Bestands: Umfangreiche Inhalte, parallele Fortschritte bei der Stadterneuerung im Wohnbereich und der Belebung des Marktes
Der vorliegende Plan befasst sich ausführlich mit Inhalten zum Wohnungsbestand. 8 der 13 Hauptindikatoren (Indikatoren 5 bis 12) stehen in direktem Zusammenhang mit dem Bestand. Insgesamt werden drei parallele Bestandsketten aufgebaut: Erstens die Transaktionsseite von Bestandswohnungen mit den Maßnahmen „die Transaktionskette für Zweitwohnungen reibungslos gestalten“ und „den gestuften Konsum und die Kreislaufnutzung von Wohnraum fördern, um den Bestandswohnungsmarkt zu beleben“, damit Bestandswohnungen zwischen Bewohnern umlaufen. Der politische Schwerpunkt wird voraussichtlich auf der Durchbrechung der Kette für den Austausch von Zweitwohnungen liegen. Laut Daten von Zhiyan betrug der Anteil der Transaktionen von Zweitwohnungen an der Gesamtzahl der Transaktionen von kommerziellen Wohnungen (Neubauwohnungen + Zweitwohnungen) in Peking seit 2023 über 70 %, von Januar bis Oktober 2026 liegt der Anteil bei etwa 80 %. Die Transaktionen auf dem Bestandsmarkt bleiben relativ aktiv.
Zweitens die Angebotsseite der Sozialwohnungen: Durch verschiedene Methoden wie den Umbau von Nicht-Wohngebäuden, die Aktivierung von Gewerbe- und Büroprojekten sowie die Umwandlung verbleibender Umsiedlungswohnungen und leerstehender öffentlicher Sozialwohnungen werden Bestandswohnungen zu bezahlbaren Mietwohnungen umgewandelt. Der vorliegende Plan definiert das Ziel, dass der Anteil der durch Aktivierung von Bestandsressourcen neu entstandenen bezahlbaren Mietwohnungen über 60 % erreicht. Das bedeutet, dass mehr als 60 % der neuen bezahlbaren Mietwohnungen durch Aktivierung von Beständen entstehen und weniger als 40 % durch Neubau. Es wird erwartet, dass weitere begleitende Politiken umgesetzt werden, beispielsweise die Optimierung der Standards für den Umbau von Nicht-Wohngebäuden und der Genehmigungsverfahren.
Drittens die Sanierungsseite: Alte Wohnviertel, baufällige Gebäude, Flachbauten in der Altstadt, Dörfer innerhalb der Stadt und vollständige Gemeinschaften, kombiniert mit der koordinierten Förderung von Wohnungsentwicklung und Stadterneuerung, bilden die sechs zentralen Aufgaben des vierten Abschnitts „Stadterneuerung im Wohnbereich“. Gleichzeitig sollen die begleitenden Dienstleistungen in bestehenden Wohnsiedlungen verbessert werden. Mehrere Indikatoren sind mit quantitativen Aufgaben versehen: In der 15. Fünfjahresperiode sollen mindestens 1000 alte Wohnviertel neu zur Sanierung begonnen werden, mindestens 3500 Aufzüge nachgerüstet werden, mehr als 20.000 alte Wohnungsaufzüge ausgetauscht werden, etwa 1 Million Quadratmeter baufällige Gebäude saniert werden, die Sanierung von 57 Dörfern innerhalb der Stadt im Wesentlichen abgeschlossen werden und die Gefahrenbeseitigung für D-klasse gefährliche Wohnungen dynamisch auf Null reduziert werden. Bei der Sanierung wird eine differenzierte Vorgehensweise betont: Bei baufälligen Gebäuden wird die Kombination aus Erhaltung, Umbau und Abriss verfolgt, die eigenständige Erneuerung durch Bewohner wird gefördert und Finanzierungsunterstützung wie Umbaukredite wird erforscht. Bei Dörfern innerhalb der Stadt werden je nach lokalen Gegebenheiten Methoden wie Abriss und Neubau, Sanierung und Verbesserung sowie eine Kombination aus Abriss und Sanierung angewendet. Die Standards für die Sanierung alter Wohnviertel werden gleichzeitig angehoben: Neben der grundlegenden Sanierung umfasst sie auch die Verbesserung der Funktionen und der Wohnqualität. Zudem werden Unternehmen ermutigt, integrierte Pakete für die Sanierung von Innenräumen anzubieten und vielfältige Lösungen für die vollständige Verbesserung und teilweise Sanierung von Bestandswohnungen zu entwickeln.
Auswirkungsgesehen bedeutet der Vorrang des Bestands, dass sich die Wohnungsinvestitionen von der inkrementellen Entwicklung zur Sanierung und zum Betrieb von Beständen verlagern. Marktteilnehmer, die an Stadterneuerung, der Sanierung alter Wohnviertel, eingebetteten Dienstleistungen in Gemeinschaften und dem Betrieb von Bestandsvermögenswerten beteiligt sind, erhalten mehr politischen Spielraum.
Optimierte Struktur: Anpassung der Struktur in Bezug auf Raum und Produkt, das Angebot passt sich der Nachfrage an
Die Optimierung der Struktur wird in drei Hauptrichtungen vorangetrieben: Erstens die Stärkung der Gesamtübereinstimmung. Der Plan verknüpft die Elemente „Bevölkerung, Wohnraum, Land, Kapital“ im Angebotsmechanismus. Im Wesentlichen bedeutet dies, dass Indikatoren wie Marktangebot und -nachfrage in die Entscheidungen zur Landvergabe integriert werden, Umfang, Struktur und zeitlicher Ablauf der Landvergabe sind dynamisch an den Wohnraumbedarf gekoppelt;
Zweitens die Optimierung der räumlichen Struktur. Bei der Vergabe von Wohnbauland haben die Umgebung von Bahnhöfen, Gebiete mit ausgereifter Infrastruktur und arbeitsdichte Gebiete Vorrang. Das Angebot an Grundstücken in Randgebieten ohne ausreichende begleitende Unterstützung wird weiter verringert. Im Jahr 2026 neigt die Landvergabe in Peking bereits zu Gebieten um Bahnhöfe, Gebieten mit relativ vollständiger Infrastruktur und arbeitsdichten Gebieten. Ende Oktober konzentrierte sich die Liste der 13. Runde der Landvergabe weiterhin auf die Umgebung von Bahnhöfen, insbesondere auf Bereiche mit ausgereifter Infrastruktur um Mikrozentren im Schienenverkehr. Gleichzeitig definiert der Plan drei Pfade „Integration von Bahnhof und Stadt, Integration von Industrie und Stadt, Integration von Wasser und Grünflächen“ sowie den Sonderabschnitt 8 „Räumliche Richtlinien für Wohnraum in verschiedenen Zonen mit verknüpften Arbeits- und Wohnbereichen“. Es wird festgelegt, dass die Kernzone „die Entwicklung mit Reduzierung und organische Erneuerung beibehält“, die zentralen Stadtgebiete „die Vergabe von Wohnbauland angemessen auf arbeitsdichte Gebiete ausrichten“, die Nebenstadt der Hauptstadt „die Industrieförderung und die Ausreifung der Funktionen durch Wohnraumkonfiguration unterstützt“, die neuen Ebenen in der Ebene „in Kombination mit der Industrieeinführung und dem Bau des Schienenverkehrs Struktur und zeitlichen Ablauf des Wohnungsangebots angemessen gestalten“ und die ökologischen Schutzzonen „hauptsächlich den verbesserten Wohnbedarf und den Wohnbedarf im Zuge der Urbanisierung der ständigen Einwohner decken“. Dies ist das erste Mal, dass Peking in einem Wohnungsplan systematisch differenzierte Angebotsrichtlinien für fünf Zonen festlegt.
Drittens die Optimierung der Produktstruktur. Der Anteil von apartmentartigen und wohnheimartigen (in Anzahl der Räume) neuen bezahlbaren Mietwohnungen wird von 50,9 % im Jahr 2025 auf über 60 % angehoben. Der Anteil der wohnheimartigen Wohnungen (ein Bett) steigt von 21,2 % auf über 30 %. Die Angebotsstruktur neigt sich dem tatsächlichen Mietbedarf von neuen Stadtbewohnern, jungen Menschen und Personal zur Gewährleistung des städtischen Betriebs zu, was mit der Formulierung des Plans „Angebot nach Nachfrage“ übereinstimmt.
