Fünf Großbanken schließen sich zusammen, um entsprechende Aufträge zu übernehmen: Poly Real Estate verpfändet das teuerste Grundstück in Shenzhen und erhält eine Kreditsumme von 4 Milliarden Yuan.

Am 11. November gab Poly Real Estate Group Co., Ltd. eine Bekanntmachung über die Verpfändung wichtiger Vermögenswerte heraus. Ihre Tochtergesellschaft Shenzhen Baoying Real Estate Development Co., Ltd. verpfändete das Land und die im Bau befindlichen Werke des Grundstücks T204-0153 in Yuehai Street, Nanshan, Shenzhen an fünf Banken, um die Kreditsicherheit für einen syndizierten Kredit in Höhe von 4 Milliarden Yuan für Anlagevermögen zu erhöhen.

Laut der Bekanntmachung umfassen die Gläubiger und Pfandgläubiger dieses syndizierten Kredits fünf Institutionen: die Shenzhen-Zweigstelle der China Construction Bank Co., Ltd., die Futian-Zweigstelle Shenzhen der Agricultural Bank of China Co., Ltd., die Shenzhen-Zweigstelle der China CITIC Bank Co., Ltd., die Shenzhen-Zweigstelle der China Guangfa Bank Co., Ltd. und die Shenzhen-Zweigstelle der China Minsheng Bank Co., Ltd. Der Schuldner und der Pfandgeber sind beide die Projektgesellschaft Shenzhen Baoying Real Estate Development Co., Ltd.

Der Betrag der gesicherten Forderung beträgt 4 Milliarden Yuan und deckt alle Schulden ab, die unter dem „Vertrag über den syndizierten Kredit in Höhe von 4 Milliarden Renminbi Yuan für Anlagevermögen des Projekts T204-0153 in Yuehai, Nanshan von Poly“ fallen.

Neben dem Kapital und den Zinsen umfasst der Sicherungsbereich auch Zinseszinsen, Strafzinsen, Vertragsstrafen, Entschädigungen sowie die Kosten für Gerichtsverfahren, Anwaltsgebühren und andere Kosten, die dem Syndizierten bei der Durchsetzung der Forderungen und Sicherheitsrechte entstehen.

Das Pfandobjekt ist das Land und die im Bau befindlichen Werke dieses Grundstücks, die Nummer des Eigentumszertifikats ist Yue (2026) Shenzhen Immobilienrecht Nr. 0444595. Bis zum 9. November 2026 beträgt der Buchwert des Pfandobjekts 5,772 Milliarden Yuan, der nicht geprüft ist und 19,28 % des Nettovermögens des Unternehmens von 29,949 Milliarden Yuan zum Ende des Jahres 2025 entspricht.

Die Bekanntmachung besagt, dass das Pfandobjekt außer dieser Verpfändung keine anderen eingeschränkten Rechte aufweist. Die relevanten Angelegenheiten wurden von der zuständigen Institution des Unternehmens beschlossen, und der „Pfandvertrag“ wird in Kürze unterzeichnet und die Registrierung der Verpfändung des Landnutzungsrechts durchgeführt.

Vom Landkönig zum Pfandobjekt

Am 5. Juni 2026 wurde das Grundstück T204-0153 in Yuehai Street, Nanshan, Shenzhen veräußert. Der Startpreis betrug 2,302 Milliarden Yuan. Sechs zentralstaatliche und staatliche Unternehmen nahmen an der Ausschreibung teil. Nach 297 Runden des Wettbewerbs erwarb Poly Real Estate das Grundstück zu einem Gesamtpreis von 5,772 Milliarden Yuan mit einer Prämienrate von 150,74 %. Der erzielte Bodenpreis pro Quadratmeter beträgt etwa 108.700 Yuan und hat damit den Rekord für den Einheitspreis von wohnbezogenen Grundstücken in Shenzhen neu festgelegt.

Aus den öffentlichen Veräußerungsinformationen geht hervor, dass dieses Grundstück eine Fläche von 14116,04 Quadratmetern und eine Gebäudefläche von 53110 Quadratmetern hat, mit einem Geschossflächenzahl von 2,9. Darunter beträgt die Wohngebäudefläche 49000 Quadratmetern, zusätzlich sind 1500 Quadratmeter Gewerbefläche, 110 Quadratmeter Fläche für Immobiliendienstleistungsräume sowie Kulturaktivitätsräume, Einrichtungen für die Kinderbetreuung und andere Einrichtungen vorgesehen.

Von der Erwerbung des Grundstücks im Juni bis zur Verpfändung im November liegen etwa fünf Monate auseinander.

Für die Projektgesellschaft bedeutet dies, dass die größte Landausgabe durch die Verpfändung in Entwicklungsfonds mit längerer Laufzeit und niedrigeren Kosten umgewandelt wird.

Erwähnenswert ist die Gläubigerstruktur: Die China Construction Bank und die Agricultural Bank of China gehören zu den großen staatlichen Geschäftsbanken, während die CITIC Bank, die Guangfa Bank und die Minsheng Bank Aktiengesellschaftsbanken sind. Die Teilnahme von fünf Institutionen in Form eines Konsortiums an demselben Projekt im Kerngebiet von Shenzhen spiegelt nicht nur die Lage und den Wert des Projekts selbst wider, sondern auch die Bürgschaft durch die Kreditwürdigkeit der Muttergesellschaft.

Kosten und Variablen

Auf der anderen Seite des reibungslosen Finanzierens stehen die Einschränkungen durch die Pfandquote und die nachfolgenden Investitionen.

Gemäß der Angabe in der Bekanntmachung entspricht die gesicherte Forderung von 4 Milliarden Yuan dem Pfandobjekt von 5,772 Milliarden Yuan, die Pfandquote beträgt etwa 69 %. Die verbleibenden etwa 30 % der Landkosten sowie die nachfolgenden Investitionen in Bau und Installation müssen weiterhin aus Eigenmitteln und Verkaufsrückflüssen gedeckt werden.

Nachdem die im Bau befindlichen Werke ebenfalls in die Verpfändung einbezogen wurden, müssen der Vorverkauf des Projekts und der Rhythmus der Pfandfreigabe mit den Vereinbarungen des Kreditsyndikats übereinstimmen, was sich direkt auf den Zeitplan des Cashflow-Rückflusses auswirkt. Die Bekanntmachung gibt keine Auskunft über den Kreditzinssatz, die Laufzeitstruktur und den Rhythmus der Kreditinanspruchnahme. Die relevanten Bestimmungen werden nach der Unterzeichnung des „Pfandvertrags“ klar festgelegt.

Die finanzielle Leistung auf Ebene der Muttergesellschaft bietet ebenfalls einen weiteren Bezugspunkt.

In den ersten drei Quartalen 2026 erzielte Poly Real Estate einen gesamten Betriebsumsatz von 19,323 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 3,436 Milliarden Yuan gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres mit 22,759 Milliarden Yuan entspricht. Die gesamten Betriebskosten betrugen 19,813 Milliarden Yuan, während sie im gleichen Zeitraum des Vorjahres 21,523 Milliarden Yuan betrugen. Es wurde ein Betriebsverlust von 560 Millionen Yuan verzeichnet, der Gesamtgewinn belief sich auf einen Verlust von 510 Millionen Yuan, der Nettoverlust betrug 849 Millionen Yuan, davon betrug der den Eigentümern der Muttergesellschaft zuzurechnende Nettoverlust 816 Millionen Yuan, während im gleichen Zeitraum des Vorjahres ein Gewinn von 127 Millionen Yuan erzielt wurde.

In den ersten drei Quartalen betrug der Nettogeldfluss aus der betrieblichen Tätigkeit von Poly Real Estate -1,682 Milliarden Yuan, der Nettogeldfluss aus der Finanzierungstätigkeit betrug -3,245 Milliarden Yuan, und der Nettoabnahme der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente belief sich auf 4,929 Milliarden Yuan.

Bis Ende September beliefen sich die Geldmittel auf 21,869 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 4,996 Milliarden Yuan gegenüber dem Anfang des Jahres mit 26,864 Milliarden Yuan entspricht, ein Rückgang von 18,60 %. Die Differenz zum Nettoabnahmebetrag der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente beträgt 67 Millionen Yuan, die Differenz stammt in der Regel aus den Auswirkungen von Wechselkursänderungen auf die Zahlungsmittel. Der Anteil der Geldmittel am Gesamtvermögen sank von 16,19 % auf 13,38 %.

Im Verkaufsbereich hat Poly Real Estate Group bis Oktober 2026 einen kumulierten vertraglichen Verkaufsbetrag von etwa 36,6 Milliarden Yuan Renminbi erzielt, die kumulierte vertragliche Verkaufsfläche beträgt etwa 1,317 Millionen Quadratmeter, und der durchschnittliche vertragliche Verkaufspreis liegt bei etwa 27777 Yuan pro Quadratmeter.

Im Fenster sinkender Finanzierungskosten ist die Nutzung von Grundstücken in Kernstädten zur Erlangung von Projektkrediten mit niedrigen Kosten eine relativ realistische Wahl für Immobilienunternehmen zurzeit. Was die Qualität dieser Finanzierung jedoch wirklich bestimmt, ist der Markteinführungspreis dieses Grundstücks und die Geschwindigkeit der Verkaufsabwicklung.

Der Ausgangspunkt mit einem Bodenpreis von etwa 108.700 Yuan pro Quadratmeter bedeutet, dass das Projekt auf hochpreisige Verbesserungsprodukte ausgerichtet sein muss. In diesem Gebiet sind Unternehmen wie Tencent und DJI angesiedelt, die Nachfrage von Hochvermögenden ist relativ reichlich, aber die Kapazität des Hochpreis-Marktes und die Änderungen der politischen Vorgaben bleiben weiterhin unsichere Faktoren.

Für Poly Real Estate löst dieser syndizierte Kredit von 4 Milliarden Yuan das Kapitalproblem in der „Anfangsphase“ der Entwicklung, und es scheint auch eine erfolgreiche Kreditfinanzierung mit erhöhter Sicherheit zu sein.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Viewpoint“, Autor: Viewpoint New Media, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.