Der Kreditrahmen wurde drei Jahre in Folge angehoben, Financial Street plant die Emission von Unternehmensanleihen im Volumen von 8,7 Milliarden Yuan zur Tilgung alter Schulden durch die Aufnahme neuer Mittel.

Am 9. November hielt die Financial Street Holding Co., Ltd. die zweite Sitzung des elften Aufsichtsrats ab, auf der der Antrag auf Anmeldung und Emission von nicht öffentlich platzierten Unternehmensanleihen beraten und verabschiedet wurde. Geplant ist die nicht öffentliche Emission von Unternehmensanleihen mit einem Nennbetrag von höchstens 8,7 Milliarden Yuan, wobei die eingeworbenen Mittel für die Umschuldung bestehender Unternehmensanleihen durch die Ausgabe neuer Anleihen verwendet werden.

Dies ist das dritte Jahr in Folge, in dem Financial Street die Quelle für die Anleihenrückzahlung auf dieselbe Weise ergänzt.

Im September 2024 verabschiedete der Aufsichtsrat des Unternehmens einen Plan für nicht öffentlich platzierte Unternehmensanleihen von höchstens 2,1 Milliarden Yuan; im August 2025 wurde das Limit auf höchstens 5,17 Milliarden Yuan angehoben; diesmal steigt es weiter auf 8,7 Milliarden Yuan. Innerhalb von drei Jahren hat sich das Anmeldungsvolumen mehr als verdreifacht, während die maximale Laufzeit um die Hälfte verkürzt wurde.

Angesichts einer Bilanzsummeverschuldung von immer noch 79,13 % können 8,7 Milliarden Yuan nur das Fälligkeitsdatum der Rückzahlung regeln, nicht die Gesamtverschuldung lösen.

Drei aufeinanderfolgende Jahre mit steigenden Emissionslimits

Die Laufzeit dieser nicht öffentlich platzierten Unternehmensanleihe beträgt höchstens 5 Jahre (einschließlich 5 Jahre), sie wird in Form eines festen Zinssatzes auf marktwirtschaftliche Weise emittiert, wobei der endgültige Nennzinssatz dem Ergebnis der Buchbauaufzeichnung entspricht; während der Gültigkeitsdauer der Registrierung kann das Unternehmen die Anleihen in Tranchen im Inland entsprechend der Situation des Kapitalmarktes und dem Kapitalbedarf emittieren; der Notierungsort ist die Shenzhen Stock Exchange; die Gültigkeitsdauer des Beschlusses beträgt 24 Monate ab dem Tag der Verabschiedung durch die Hauptversammlung.

Die Bekanntmachung stellt klar, dass diese Angelegenheit noch der Hauptversammlung des Unternehmens zur Prüfung vorgelegt werden muss und erst nach der Prüfung oder Registrierung durch die Aufsichtsbehörden umgesetzt werden kann. Das endgültige Volumen und die Verwendung der eingeworbenen Mittel richten sich nach der Genehmigung durch die Hauptversammlung und die Aufsichtsbehörden. Mit anderen Worten: 8,7 Milliarden Yuan sind die Obergrenze der Anmeldung, keine bereits eingegangenen Mittel und auch kein endgültiges Emissionsvolumen.

Bis Ende Juni 2026 belief sich das Gesamtvermögen von Financial Street auf 110,599 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 3,97 % gegenüber dem Ende des Vorjahres entspricht; die Bilanzsummeverschuldung betrug 79,13 %, was einem Rückgang von 2,37 Prozentpunkten gegenüber dem Ende des Vorjahres entspricht; die Liquiditätsgrad (Umlaufvermögen/Kurzfristverbindlichkeiten) betrug 4,41, der Schnellliquiditätsgrad 1,40. Die Vermögensseite schrumpft, und obwohl der Verschuldungsgrad leicht zurückgegangen ist, liegt er immer noch auf einem relativ hohen Niveau in der Branche.

Wenn man 8,7 Milliarden Yuan in den Verschuldungstopf einbezieht, zeigt der Tracking-Rating-Bericht für 2026, dass die Gesamtverschuldung des Unternehmens Ende 2025 76,321 Milliarden Yuan, die Nettoverschuldung 59,927 Milliarden Yuan, die kurzfristige Verschuldung 2,015 Milliarden Yuan und die Barmittel in derselben Periode 16,614 Milliarden Yuan betrug. Im Vergleich dazu entspricht das diesjährige Anmeldungslimit etwa einem Zehntel der Gesamtverschuldung am Ende des Vorjahres.

Die kurzfristige Finanzierungslücke ist auch nicht das Hauptziel dieser Finanzierung. Das Unternehmen gab auf der Investoren-Interaktionsplattform bekannt, dass bis Ende des ersten Quartals 2026 die Summe aus kurzfristigen Krediten und nicht kurzfristigen Verbindlichkeiten, die innerhalb eines Jahres fällig werden, etwa 1,7 Milliarden Yuan beträgt, und der Saldo der Barmittel etwa 6,8 Milliarden Yuan. Im Vergleich dazu übersteigt das Anmeldungslimit von 8,7 Milliarden Yuan bei weitem das Volumen der kurzfristigen Verschuldung der laufenden Periode, und zielt auf die bestehenden Anleihen und Rückkaufvereinbarungen ab, die in den Folgejahren konzentriert fällig werden.

Was wirklich ersetzt wird, ist die Zeit. Die Umschuldung durch neue Anleihen ändert nicht das Nettoverschuldungsrisiko, sondern verschiebt nur die Rückzahlungsverpflichtung von der nahen Zukunft in die ferne Zukunft; die Vereinbarung, Anleihen in Tranchen zu emittieren und die Mittel schrittweise zu erhalten, ermöglicht es dem Unternehmen auch, den richtigen Zeitpunkt zu wählen, wenn die Zinssätze sinken.

Abwägung zwischen Laufzeit und Kosten

Die Verkürzung der maximalen Laufzeit von 10 auf 5 Jahre ist eine auffälligere Änderung im neuen Plan. Langfristige Mittel können die Laufzeit der Verschuldung verlängern und den Druck der konzentrierten kurzfristigen Rückzahlung verringern, aber sie haben höhere Preise und größere Verkaufsschwierigkeiten; die 5-jährige Laufzeit gehört zu den gängigen Kategorien bei Anleihen von Immobilienunternehmen und hat eine breitere Zeichnungsbasis. Diese Anpassung kann sowohl als Annäherung an die Marktakzeptanz verstanden werden, als auch bedeuten, dass die Verfügbarkeit von langfristigen Mitteln sich geändert hat.

In dem Tracking-Rating für 2026 behält die Institution das Unternehmensrating von AAA mit stabilem Ausblick bei. Die Gründe dafür umfassen die Unterstützung durch Aktionäre, den Cashflow aus selbst genutzten Immobilien und reibungslose Finanzierungskanäle. Gleichzeitig weist sie auf Branchenrisiken, Druck durch Lagerbestände und Belastungen der Betriebsergebnisse hin. Das Rating ist die Grundlage für die Preisgestaltung und auch die Voraussetzung für diese kostengünstige Umschuldungsrunde.

Öffentliche Informationen zeigen, dass die Anleihe "24 Jinjie 06", die Financial Street im Juli 2024 emittierte, ein Volumen von 500 Millionen Yuan, eine Laufzeit von 7 Jahren und einen Nennzinssatz von 2,70 % hat; die Anleihe "23 Jinjie 01", die im April 2023 emittiert wurde, hat ein Volumen von 1 Milliarde Yuan und einen Nennzinssatz von 2,95 %; während die Anleihen "22 Jinjie 06" und "22 Jinjie 04", die im Jahr 2022 emittiert wurden, Nennzinssätze von 3,53 % bzw. 3,54 % haben. Bei demselben Emittenten und ähnlichen Produkten sind die Emissionskosten innerhalb von zwei Jahren um etwa 80 Basispunkte gesunken.

Wenn die diesjährige Emission im Bereich von 2,7 % bis 3,0 % liegt und die Anleihen der 3,5 %-Klasse ersetzt, die um 2022 herum emittiert wurden, werden die Zinsausgaben erheblich eingespart.

Darüber hinaus richtet sich die nicht öffentliche Emission an professionelle Investoren, der Prüfungs- und Registrierungsprozess ist relativ vereinfacht, aber der Investorenkreis ist eng, die Liquidität auf dem Sekundärmarkt ist schwach, und der Emissionszinssatz weist in der Regel einen Aufschlag gegenüber der öffentlichen Emission auf; für den Emittenten tauscht dies eine gewisse Kosten gegen Effizienz und Sicherheit ein.

Daten des Zwischenberichts zeigen, dass im ersten Halbjahr 2026 der Umsatz von Financial Street 4,613 Milliarden Yuan betrug, was einem Rückgang von 0,89 % gegenüber dem Vorjahr entspricht; der den Aktionären des börsennotierten Unternehmens zuzurechnende Nettogewinn betrug -87 Millionen Yuan, was einem Rückgang des Verlusts um 91,41 % gegenüber -1,008 Milliarden Yuan im gleichen Zeitraum des Vorjahres entspricht, aber noch nicht positiv ist; der Nettogewinn nach Abzug außerordentlicher Erträge betrug -140 Millionen Yuan. Der Geschäftssegment für Gewerbe- und Vermögensbetrieb ist mit einer hohen Bruttomarge die Hauptquelle für die Verlustreduzierung.

In derselben Periode betrug der Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit 587 Millionen Yuan, was einem Rückgang von 63,43 % gegenüber dem Vorjahr entspricht; die vertraglichen Verbindlichkeiten sind um 48,40 % gegenüber dem Ende des Vorjahres gesunken. Die Verlangsamung des Rhythmus der Verkaufsrückzahlungen bedeutet, dass die Fähigkeit, Schulden durch den internen Cashflow aus dem Betrieb zu bedienen, schwächer wird, und die fortlaufende Rolle der externen Finanzierung steigt entsprechend.

Auf der Aktionärsebene hält Beijing Financial Street Investment (Group) Co., Ltd. 31,14 % der Anteile und ist der größte Aktionär. Der staatliche Hintergrund trägt dazu bei, die Verfügbarkeit von Finanzierungskanälen aufrechtzuerhalten.

In den letzten zwei Jahren flossen die zusätzlichen Mittel aus der inländischen Anleihenfinanzierung von Immobilienunternehmen hauptsächlich an hochwertige Subjekte, und die Verwendung der eingeworbenen Mittel konzentrierte sich stark auf die Umschuldung durch neue Anleihen, wobei eine negative Nettokreditaufnahme die Normalität ist. Dass Financial Street drei Jahre in Folge ein Umschuldungslimit auf nicht öffentlichem Wege anmeldet, ist ein Beispiel für diese Struktur, aber die Verwendung ist auf die Schuldentilgung beschränkt; die Erhöhung des Volumens entspricht der Erweiterung des fälligen Volumens, nicht neuen Investitionen.

Dies bestimmt die Schwerpunkte der weiteren Beobachtung. Erstens bestimmt der Fortschritt der Prüfung durch die Hauptversammlung und die Registrierung durch die Aufsichtsbehörden, wann dieses Limit verfügbar ist. Zweitens werden das Volumen der ersten Emission und der Nennzinssatz die Marktbewertung für dieses Subjekt prüfen. Drittens bestimmt die Verteilung der Fälligkeit und Rückkauf der bestehenden Anleihen um 2027 herum, ob das Limit von 8,7 Milliarden Yuan einmalig bereitgestellt oder jährlich verwendet wird.

Oberflächlich betrachtet ist es eine weitere Runde der Umschuldung durch neue Anleihen, im Wesentlichen tauscht man die Laufzeit gegen Raum. 8,7 Milliarden Yuan können die Rückzahlungszeitpunkte entspannter machen, aber eine Bilanzsummeverschuldung von 79,13 % und ein um 63,43 % gesunkener betrieblicher Cashflow gegenüber dem Vorjahr werden sich nicht durch eine einzelne Emission ändern; die echte Variable liegt noch in der Geschwindigkeit der Verkaufsrückzahlungen und der Verwertung der vorhandenen Vermögenswerte.

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