Warum werden Mietwohnungs-REITs von Kapital ins Visier genommen, obwohl die Mieten keinen starken Anstieg verzeichnet haben?

Laut Daten von iFinD sind bis zum 4. November die 11 öffentlichen REITs für Mietwohnungen im Jahresdurchschnitt um 5,9 % gestiegen, was nach dem Sektor der Wasserbauinfrastruktur den zweiten Platz auf dem Markt für öffentliche REITs einnimmt. Im gleichen Zeitraum sind die 95 Produkte auf dem gesamten Markt im Durchschnitt um 7,79 % gefallen.

In den letzten drei Monaten ist der Sektor der Mietwohnungen auf dem Markt für öffentliche REITs im Durchschnitt um 6,99 % gestiegen und steht an der Spitze aller Sektoren; im gleichen Zeitraum ist der gesamte Markt im Durchschnitt um 0,73 % gefallen. Von den 11 Mietwohnungs-REITs sind im laufenden Jahr 8 gestiegen und 3 gefallen, in den letzten drei Monaten sind alle gestiegen.

Die Sektoren wie Industrieparks, Lagerhaltung und Logistik verzeichneten im laufenden Jahr größere Rückgänge. Darunter sind alle 20 Produkte des Industriepark-Sektors im laufenden Jahr gefallen, mit einem Medianrückgang von 26,62 % und einem Rückgang von 4,29 % in den letzten drei Monaten.

Ein Mitarbeiter eines Wertpapierinstituts, das im Geschäft mit öffentlichen Fonds tätig ist, sagte der *Economic Observer*, dass die Stärkung des Mietwohnungssektors drei Gründe hat: Erstens sind die neu notierten Produkte stark gestiegen, was den Durchschnittswert des Sektors nach oben gezogen hat; zweitens hat das Niedrigzinsumfeld den Markt veranlasst, den Wert von Mietwohnungsvermögen neu zu bewerten; drittens ist der Betrieb von Mietwohnungen im Vergleich zu einigen anderen Arten von Vermögenswerten relativ stabil.

Seiner Meinung nach können Mietwohnungen die Vermietungsrate durch Anpassung der Mieten aufrechterhalten, während Industrieparks das Problem der Vermietung nicht unbedingt durch Preissenkungen lösen können.

Resilienz

Von den 11 öffentlichen Mietwohnungs-REITs sind 3 im Jahr 2026 neu herausgegebene Produkte. Bis zum 4. November ist der REIT für Mietwohnungen von AVIC Beijing Changbao, der im April dieses Jahres gegründet wurde, im laufenden Jahr kumulativ um 27,28 % gestiegen und in den letzten drei Monaten um 2,43 % gestiegen; die REITs für Mietwohnungen von CICC Hangzhou Anju Ningchao und Guotai Haitong CSCEC, die im Oktober notiert wurden, verzeichneten in den letzten drei Monaten einen Anstieg von 24,75 % bzw. 9,69 %.

Ohne diese 3 Produkte sind die übrigen 8 in den letzten drei Monaten im Durchschnitt um 5,01 % gestiegen. Darunter verzeichneten der REIT für Sozialwohnungen von Huaxia Beijing, der REIT für Mietwohnungen von China Merchants Fund Shekou, der REIT für Anju von CICC Xiamen und der REIT für Mietwohnungen von Huatai Suzhou Hengtai einen Anstieg von 8,81 %, 8,67 %, 6 % bzw. 5,73 %.

Einige Produkte erholten sich in letzter Zeit, haben den Rückgang im laufenden Jahr aber noch nicht ausgeglichen. Der REIT für Anju von Hongtu Innovation Shenzhen und der REIT von China Resources Youchao unter Huaxia Fund sind in den letzten drei Monaten um 1,68 % bzw. 2,6 % gestiegen, sind im laufenden Jahr aber immer noch um 4,46 % bzw. 5,84 % gefallen.

Der REIT für Anju von CICC Xiamen wurde im August 2022 notiert. Sein Preis erholte sich nach dem Tief im Februar 2024 allmählich, erreichte im Oktober 2025 einen historischen Höchststand und ging danach zurück. Seit September dieses Jahres ist das Produkt wieder gestiegen und schwankte Ende Oktober leicht.

Bis zum Mittagsschluss am 6. November ist der REIT für Anju von CICC Xiamen seit seiner Notierung kumulativ um 78,49 % gestiegen, im letzten Jahr um 1,51 % gefallen, in den letzten drei Monaten um 6 % gestiegen und in der letzten Woche um 1,24 % gefallen. Der gleichzeitig notierte REIT für Sozialwohnungen von Huaxia Beijing ist seit seiner Notierung kumulativ um 88,2 % gestiegen und verzeichnete im letzten Jahr, in den letzten drei Monaten und in der letzten Woche einen Anstieg von 6,76 %, 9,93 % bzw. 0,29 %.

Laut einem Bericht von Huafu Securities ist der CSI REITs-Index vom 26. bis 30. Oktober um 1,28 % gefallen, während die Sektoren Industrieparks, Lagerhaltung und Logistik sowie geförderte Mietwohnungen um 3,96 %, 2,34 % bzw. 0,89 % gefallen sind.

Der oben genannte Mitarbeiter des Wertpapierinstituts ist der Ansicht, dass die unterschiedliche Leistung der Sektoren mit dem Betriebszustand der zugrunde liegenden Vermögenswerte und der Marktbewertung zusammenhängt. Die Nachfrage nach einigen Vermögenswerten mit Konzessionsbetrieb ist relativ stabil, aber mit der Verkürzung der verbleibenden Betriebsdauer wird auch ihre Bewertung beeinträchtigt; der Markt für Industrieparks weist ein hohes Angebot auf, sodass Vermietungsrate und Mieten unter Druck stehen, was die Bewertung beeinträchtigt; nach der Verlangsamung von Immobilientransaktionen steigt die Nachfrage nach Mietwohnungen, und der relativ stabile Betrieb von Mietwohnungen erhält im Niedrigzinsumfeld eine höhere Bewertung.

Seiner Meinung nach sind im Sektor der Mietwohnungen die öffentlichen Mietwohnungen aufgrund der stabileren Mieter widerstandsfähiger als marktübliche Mietwohnungen. Investoren in öffentliche REITs achten stärker auf den Cashflow, und der kurzfristige buchmäßige Gewinn oder Verlust hat einen relativ begrenzten Einfluss auf den Preis.

Im dritten Quartal betrug die durchschnittliche Monatsmiete des REIT für Mietwohnungen von China Merchants Fund Shekou 103,89 Yuan pro Quadratmeter, ein Anstieg von 1,40 % im Jahresvergleich; die durchschnittliche Monatsmiete des REIT für Anju von Hongtu Innovation Shenzhen betrug 36,24 Yuan pro Quadratmeter, ein Anstieg von 0,86 % im Jahresvergleich; die durchschnittliche Monatsmiete des REIT für geförderte Mietwohnungen von Guotai Haitong Chengtou Kuanting betrug 130,83 Yuan pro Quadratmeter, ein Rückgang von 0,59 % im Jahresvergleich. Die Mieten dieser Produkte haben sich nur geringfügig verändert.

Cashflow

Die Ausschüttungsrate der Mietwohnungs-REITs ist nicht die höchste unter allen Sektoren. Nach einer einfachen annualisierten Schätzung auf Basis des Marktwerts zum Handelsschluss am 4. November und des ausschüttungsfähigen Betrags im dritten Quartal beträgt der Median der Ausschüttungsrate der REITs für geförderte Mietwohnungen mit entsprechenden Daten etwa 3,14 %, während die Sektoren Konsuminfrastruktur, Lagerhaltung und Logistik sowie Industrieparks etwa 4,51 %, 4,84 % bzw. 5,73 % erreichen.

Der ausschüttungsfähige Betrag des REIT für Anju von Hongtu Innovation Shenzhen im dritten Quartal beträgt etwa 12,2167 Millionen Yuan, die Gesamtanteile des Fonds betragen 500 Millionen Anteile, was etwa 0,0244 Yuan pro Anteil entspricht. Bei einem Schlusspreis von 3,3 Yuan pro Anteil am 4. November beträgt die annualisierte Ausschüttungsrate etwa 2,96 %. Nach derselben Schätzmethode beträgt die des REIT für geförderte Mietwohnungen von Guotai Haitong Chengtou Kuanting etwa 3,46 %.

Im Sektor der Mietwohnungen mit niedrigerer Ausschüttungsrate wächst der ausschüttungsfähige Betrag relativ stabil. Laut einer Statistik von Shenwan Hongyuan Securities zu Stichproben mit vergleichbaren Daten im dritten Quartal ist der Umsatz des Sektors der Sozialwohnungen im Jahresvergleich um 0,3 % gefallen, während der ausschüttungsfähige Betrag um 5,4 % gestiegen ist; der ausschüttungsfähige Betrag der Sektoren Lagerhaltung und Logistik sowie Industrieparks ist im Jahresvergleich um 7,3 % bzw. 33,1 % gefallen.

Wenn die Ausschüttungsrate auf Basis des Marktwerts berechnet wird, kann die Ausschüttungsrate umso höher sein, je niedriger der Fondspreis ist. Laut dem Bericht von Shenwan Hongyuan Securities liegt das Verhältnis von Preis zu Nettovermögenswert (P/NAV) der Mietwohnungs-REITs im Allgemeinen zwischen dem 1,13-fachen und 1,39-fachen, während einige REITs für Industrieparks unter dem 1-fachen liegen.

Die Vermietungsrate und die Mieteinziehungsrate der Mietwohnungsprojekte stützen den Cashflow. Aus dem Quartalsbericht geht hervor, dass die vier Projekte des REIT für Anju von CICC Xiamen insgesamt 7354 Wohnungen mit einer vermietbaren Fläche von etwa 288.500 Quadratmetern besitzen. Ende September betrug die Vermietungsrate nach Gebäudefläche 98,95 % und die Mieteinziehungsrate 100 %. Die Vermietungsrate des REIT für Mietwohnungen von AVIC Beijing Changbao belief sich Ende des dritten Quartals auf 95,66 % und die Einziehungsrate auf 99,93 %.

Der oben genannte Mitarbeiter des Wertpapierinstituts erläuterte, dass die täglichen Ausschüttungen einiger REITs mit Konzessionsbetrieb die Kapitalrückzahlung enthalten, sodass die gesamte Ausschüttungsrate nicht als Anlageertrag betrachtet werden kann. Die Attraktivität der Mietwohnungs-REITs ergibt sich dagegen stärker aus der hohen Vermietungsrate und der Erwartung an kontinuierliche Mieteinnahmen.

Er unterteilt die Mietwohnungsvermögen in zwei Kategorien: öffentliche Mietwohnungen und marktübliche Mietwohnungen. Die Mieten für öffentliche Mietwohnungen liegen unter dem Marktniveau, sodass die Nachfrage ausreichend ist. Am Beispiel des zugrunde liegenden Vermögens eines REIT für öffentliche Mietwohnungen in einer Großstadt ist die Anzahl der wartenden Mieter dreimal so hoch wie die Anzahl der verfügbaren Wohnungen. Sobald eine Gruppe von Mietern auszieht, können schnell neue Mieter aufgenommen werden.

Die Preisgestaltung für marktübliche Mietwohnungen ist flexibler. Wenn die Vermietungsrate unter den Erwartungen liegt, kann die Vermietung durch Werbemaßnahmen wie Mietsenkungen gefördert werden, und einige Projekte verfügen zusätzlich über Einnahmen aus zugehörigen Gewerbeflächen.

Ein Leiter des zugrunde liegenden Vermögensprojekts eines öffentlichen Mietwohnungs-REITs sagte der *Economic Observer*, dass die Vermietungsrate und die Mieten des Projekts unter Druck stehen, wenn es viele konkurrierende Projekte in der Umgebung gibt. Seiner Meinung nach ist die Mietnachfrage in Großstädten der ersten und zweiten Kategorie ausreichend. Die Projekte können die Mieten senken, um die Vermietungsrate zu erhöhen, und einen Teil der Mietverluste durch Einnahmen aus Mehrwertdienstleistungen ausgleichen, sodass der Spielraum für Betriebsanpassungen relativ groß ist.

Mieteinnahmen und Wiederanlage

Am 4. Juni wurden die erweiterten Anteile des REIT für Anju von CICC Xiamen notiert. Mit einem eingeworbenen Kapital von etwa 789 Millionen Yuan wurden das Linbian-Apartment im Bezirk Siming und das Renhe-Apartment im Bezirk Huli in Xiamen erworben, womit 2689 neue Wohnungen mit einer vermietbaren Fläche von etwa 89.900 Quadratmetern hinzugekommen sind.

Laut Angaben der Aufsichtsbehörde für Wertpapiere in Xiamen beträgt der bewertete Wert der erworbenen Vermögenswerte 686 Millionen Yuan, mit einem Aufschlag von 15 % bei der Erweiterung. Der ursprüngliche Berechtigte, die Xiamen Anju Group, hat durch die Ausbuchung der Vermögenswerte Kapital zurückgeführt und dieses gemäß den Vorschriften für den Bau neuer geförderter Wohnungen verwendet.

Die ursprünglichen Projekte Yuanbo-Apartment und Hengqi-Apartment des REIT für Anju von CICC Xiamen wurden im November 2020 in Betrieb genommen, und die bei der Erweiterung erworbenen Projekte Linbian-Apartment und Renhe-Apartment wurden im September 2022 bzw. April 2022 in Betrieb genommen. Die vier Projekte befinden sich in verschiedenen Gebieten von Xiamen und decken die beiden Wohnungstypen geförderte Mietwohnungen und öffentliche Mietwohnungen ab.

Im dritten Quartal 2026 ist die durchschnittliche Miete des REIT für Anju von CICC Xiamen im Jahresvergleich um 5,5 % gestiegen, wobei die beiden ursprünglichen Projekte um 2,07 % bzw. 1,89 % gestiegen sind. Die Erhöhung der gesamten durchschnittlichen Miete ist hauptsächlich darauf zurückzuführen, dass die erweiterten Vermögenswerte mit höheren Mieten in die Statistik einbezogen wurden.

Bei dieser Erweiterung wurden etwa 213 Millionen Fondsanteile zu einem Ausgabepreis von 3,697 Yuan pro Anteil ausgegeben. Die neu erworbenen Wohnungen haben die Mieteinnahmen erhöht, während die Anzahl der Fondsanteile entsprechend gestiegen ist. Für Investoren auf dem Sekundärmarkt beeinflussen der Kaufpreis der erweiterten Vermögenswerte, die nachfolgende Vermietungsrate und der neue ausschüttungsfähige Betrag den Ertrag, den jeder Fondsanteil erzielen kann.

Der oben genannte Mitarbeiter des Wertpapierinstituts sagte, dass institutionelle Gelder im Niedrigzinsumfeld nach relativ stabilen Ertragsquellen suchen, weshalb die Betriebsleistung und die Barausschüttungen der Mietwohnungs-REITs Beachtung finden. Die ursprünglichen Berechtigten können dagegen durch die Emission und Erweiterung das Baukapital zurückerhalten und es in neue Projekte investieren.

Laut der Vereinbarung im Erweiterungsdokument des REIT für Sozialwohnungen von Huaxia Beijing beabsichtigt der ursprüngliche Berechtigte, mindestens 85 % des Netto-Rückführungskapitals für das Projekt der öffentlichen Mietwohnungen auf dem Grundstück Dongheyuan in der Stadt Beigong, Bezirk Fengtai, das Projekt auf dem Grundstück Nr. 4 Lijiazhuang, Nanyuan, Fengtai oder andere genehmigte Mietwohnungsprojekte zu verwenden.

Bis zum Ende des dritten Quartals beträgt die vermietbare Fläche des REIT für Sozialwohnungen von Huaxia Beijing etwa 241.500 Quadratmeter, die Vermietungsrate liegt bei 96,36 %, was einem Anstieg von 0,84 Prozentpunkten gegenüber dem gleichen Zeitraum 2025 entspricht; die Mieteinziehungsrate beträgt 96,47 %. Gemäß den Vorschriften für die Ertragsausschüttung darf der jährliche Barausschüttungsbetrag nicht unter 90 % des ausschüttungsfähigen Betrags liegen.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto "Economic Observer", Autor: Tian Guobao, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.