Der Immobilienmarkt in Peking erholt sich, doch diese beiden Immobilienentwickler haben in diesem Jahr noch keine Grundstücke erworben.

Nach der neuen Politik vom 28. August zeigte sich auf dem Pekinger Immobilienmarkt ein zweigeteiltes Bild: ein heißes und ein kaltes Segment.

„Heiß“ ist der Wohnungsmarkt, dessen Transaktionsvolumen schnell ansteigt, besonders im Oktober. Laut Statistik der Pekinger Wohnungs- und Baukommission lag die Zahl der Online-Anmeldungen für neu gebaute kommerzielle Wohnungen in der Stadt zwischen dem 1. und 28. Oktober bei etwa 4200 Einheiten, was einem Jahreszuwachs von 50,8 % entspricht.

Quelle: Internet

Angetrieben von der boomenden „Goldener September, silberner Oktober“-Periode stieg das gesamte Transaktionsvolumen neu gebauter kommerzieller Wohnungen in der Stadt von Januar bis Oktober dieses Jahres um 14,5 % im Vergleich zum Vorjahr auf 33604 Einheiten; die transaktierte Fläche betrug 4,0672 Millionen Quadratmeter, was ebenfalls um 9,17 % im Vergleich zum Vorjahr zunahm, was das beste Ergebnis der letzten fünf Jahre macht.

Die Nachfrage nach verbesserten Wohnverhältnissen hat eingesetzt und beschleunigt die Verkaufsgeschwindigkeit neuer Projekte in den Stadtgebieten in diesem Jahr. In den neuen Projekten in den sechs Innenstadtbezirken sowie in den Hauptversorgungsgebieten der Vororte wie dem südlichen Changping und dem Kerngebiet von Tongzhou gibt es praktisch keine neuen Wohnanlagen, die besonders schlecht verkauft werden – das ist der größte Unterschied dieses Jahres zu den vergangenen Jahren.

Aber die gleichmäßige Erholung des Marktes ist für einige Immobilienunternehmen keine gute Nachricht. Denn in diesem Jahr haben mehrere führende Immobilienunternehmen auf dem Pekinger Grundstücksmarkt überhaupt keine Grundstücke erworben. Nach der neuen Regelung vom 28. August gibt es eine Lücke von mindestens einem Jahr zwischen dem Erwerb eines Grundstücks und dem offiziellen Verkauf. Wer bis jetzt noch kein Grundstück erworben hat, steht vor dem peinlichen Problem, im nächsten Jahr keine neuen Projekte auf den Markt bringen zu können.

Derzeit gibt es unter den Top 20 der Immobilienunternehmen nach Verkaufsvolumen in Peking 6 Unternehmen, die in diesem Jahr noch keine Grundstücke zur Bestandsauffüllung erworben haben: Zhongjian Yipin, Zhongjian Jiuhe, Yuexiu, Maoyuan, Haikai und Hopson.

Unter ihnen sind die beiden Unternehmen Hopson und Maoyuan besonders. Hopson hat seit vielen Jahren keine Bestandsauffüllung vorgenommen und betreibt seine Geschäfte ausschließlich mit großen, in früheren Jahren gehorteten Grundstücksbeständen. Maoyuan ist kein Immobilienunternehmen, das auf hohen Umschlag abzielt. Im vergangenen Jahr hat es zweimal in den Gebieten Songyuli in Chaoyang und Tianzhu in Shunyi Grundstücke erworben, und sein Bestand von mehr als 100.000 Quadratmetern reicht für ein ganzes Verkaufsjahr aus.

Zusätzlich gibt es noch 4 weitere Immobilienunternehmen: Zhongjian Yipin, Zhongjian Jiuhe, Yuexiu und Haikai.

Haikai ist besonders, es entwickelt nur Projekte in Haidian. Das aktuelle Projekt Yunhai Yunsong wurde Ende letzten Jahres erworben und hat eine gesamte Gebäudefläche von 225.000 Quadratmetern. Dieses Projekt reicht für einen Betrieb von zwei Jahren aus. Haikai hat zudem keinen Cashflow-Druck wie nationale Immobilienunternehmen und muss nicht ständig über Bestandsauffüllung nachdenken, also lassen wir es vorerst beiseite. Die Dringlichkeit der Bestandsauffüllung der verbleibenden 3 Unternehmen ist unterschiedlich.

Quelle: offizieller WeChat-Account von Zhongjian Jiuhe

Zhongjian Jiuhe hat den dringendsten Bedarf an Bestandsauffüllung. Das letzte Mal, dass Zhongjian Jiuhe ein Grundstück erwarb, war im Juni 2025, als es das Grundstück am Tongzhou-Kanal für 7,491 Milliarden Yuan erwarb, aus dem später das Projekt Zhongjian Yunhe Jiuyuan entstand.

Yunhe Jiuyuan verkauft sich seit jeher sehr gut. Im vergangenen Jahr wurden 903 Einheiten online angemeldet, von Januar bis Oktober dieses Jahres weitere 532 Einheiten. Laut Planung beträgt die Gebäudefläche dieses Grundstücks etwa 262.000 Quadratmeter. Bis heute hat der Wohnteil des Projekts 6 Chargen von Vorverkaufsgenehmigungen erhalten, mit einer Gesamtfläche von etwa 221.000 Quadratmetern, von denen etwa 195.000 Quadratmeter bereits online angemeldet sind. Es verbleiben nur weniger als 70.000 Quadratmeter verkaufbare Fläche, was bei der bisherigen Verkaufsgeschwindigkeit definitiv nicht für den Verkauf im nächsten Jahr ausreicht.

Zhongjian Jiuhe hat noch ein weiteres laufendes Projekt: Zhongjian Jiuyue Fu, das sich in diesem Jahr ebenfalls gut verkauft. Von Januar bis Oktober wurden 147 Einheiten mit einem Umsatz von 1,015 Milliarden Yuan online angemeldet, und derzeit gibt es nur noch wenige verbleibende Wohnungen.

Der aufeinanderfolgende Erfolg dieser beiden Projekte hat Zhongjian Jiuhe in Peking etabliert und seine Marke bekannt gemacht. Aber nach der Umsetzung der neuen Regelung wurde der Rhythmus von Zhongjian Jiuhe vollständig durcheinandergebracht. Selbst wenn es Ende dieses Jahres noch ein weiteres Grundstück erwerben kann, wird das nächste Projekt frühestens 2028 zum Verkauf kommen, entsprechend der Anforderung für den gedeckelten Verkauf.

Wenn die später entwickelten Wohnungen von Yunhe Jiuyuan zu schnell auf den Markt gebracht werden, könnte bei Zhongjian Jiuhe auf dem Pekinger Markt eine Verkaufspause von etwa einem Jahr entstehen. Es bleibt abzuwarten, ob das Unternehmen in Zukunft seine Wohnungen zurückhalten wird, um höhere Preise zu erzielen.

Das Schwesterunternehmen von Zhongjian Jiuhe, Zhongjian Yipin, hat etwas mehr Grundstücksbestand, der aber auch nicht ausreichend ist.

Zhongjian Yipin hat mehrere laufende Projekte, darunter die sechs Hauptprojekte Haichen Yuanjing und Xuefu Gongguan in Haidian, Huaxiang Yihao in Fengtai, Weilai Yuanzhu, Yuanqi und Yihe Gongguan in Daxing. Vielleicht gerade wegen der vielen Projekte und des ausreichenden Bestands hat Zhongjian Yipin im Jahr 2026 keine Mittel auf dem Pekinger Grundstücksmarkt investiert.

Aber nachdem sich der Pekinger Markt für neue Wohnungen in diesem Jahr erholt hat, hat sich die Verkaufsgeschwindigkeit von Haichen Yuanjing und Yuanqi beschleunigt. Yuanqi wurde sogar zum Verkaufschampion nach Anzahl der Einheiten in Daxing in den ersten zehn Monaten, Weilai Yuanzhu belegte mit 247 online angemeldeten Einheiten den 5. Platz. Zhongjian Yipin hat starke Einnahmen erzielt und seinen Cashflow verbessert, aber der verkaufbare Bestand geht allmählich zur Neige, sodass es auch auf dem Grundstücksmarkt aktiv werden muss.

Yuexiu ist ein weiteres Unternehmen, das in diesem Jahr noch kein Grundstück erworben hat. Yuexiu hat in den vergangenen Jahren stark expandiert, im Jahr 2025 hat es gemeinsam mit anderen Unternehmen weiter Grundstücke in Chaoyang und Changping erworben, im Jahr 2026 ist es aber vom Pekinger Grundstücksmarkt verschwunden.

Möglicherweise sind alle Mittel auf das Projekt Guangzhou Paoma Chang konzentriert. Die Grundstücksübertragungsgebühr für dieses Grundstück betrug 23,6 Milliarden Yuan, und der Baufortschritt ist sehr schnell. Bei der Unterzeichnungszeremonie mit SPK erklärte Chen Qiang, Vorsitzender der Yuexiu Group, ausdrücklich: „Wir streben den Baubeginn bis Ende März 2026 an und wollen das Projekt innerhalb von 3 bis 4 Jahren fertigstellen.“

Ein Projekt dieser Größenordnung mit einer so hohen Geschwindigkeit erfordert massive Investitionen. Da Yuexiu Grundstücke über städtische Plattformen erwirbt, die eine einheitliche Zuweisung durch die Gruppe erfordern, wird das Budget für Peking entsprechend reduziert.

Seit Beginn dieses Jahres ist Yuexiu Property auf dem Pekinger Grundstücksmarkt aktiv und zeigt einen starken Willen zur Bestandsauffüllung. Es hat an allen Bietverfahren teilgenommen, von dem teuersten Grundstück in Sijiqing, Haidian, bis zu dem teuersten Grundstück in Jiuxianqiao, Chaoyang, aber aufgrund des begrenzten Investitionsbudgets hat es kein einziges Grundstück erworben. Die Projekte von Yuexiu verkaufen sich alle sehr gut, sodass die Bestandsauffüllung zu seinem dringendsten Problem wird.

Aber Yuexiu ist schon immer gut darin, Kooperationen aufzubauen und flexibel zu handeln. Nachdem Jianfa im Juli dieses Jahres das Grundstück CP02-0405-0002 in Dongxiaokou, Changping, für 4,977 Milliarden Yuan erworben hat, tauchte Yuexiu schnell als Aktionär der Projektgesellschaft auf, was als erfolgreiche Bestandsauffüllung gewertet werden kann.

Aber hervorragende Immobilienunternehmen geben sich im Allgemeinen nicht mit dem Status quo zufrieden. Die Steuerung von Projekten und die Erhaltung eines hervorragenden Teams erfordern Projekte, die sie selbst kontrollieren. Nach der Einführung der neuen Regelung bleibt abzuwarten, ob Yuexiu echtes Geld investieren und seinen eigenen Markt Rhythmus unter der neuen Regelung finden wird.

Nach dem 28. August kühlte sich der Pekinger Grundstücksmarkt schnell ab, aber die Immobilienunternehmen müssen ihre Maßnahmen nur beschleunigen, nicht verlangsamen, sonst werden sie nach der Marktanpassungsphase im Jahr 2027 ohne eigene Projekte und ohne Initiative in einer noch schwierigeren Lage sein. Daher stellt sich die Frage: Wann werden sie Grundstücke erwerben? Und wie werden sie den Rhythmus in der längeren Vorbereitungsphase für den Verkauf steuern? Dies ist eine größere Herausforderung für die Projektsteuerungsfähigkeit und den Cashflow der Immobilienunternehmen und wird die Lücke zwischen verschiedenen Unternehmen und Projekten weiter vergrößern.

Auf dem Pekinger Grundstücksmarkt gibt es in den letzten zwei Monaten des Jahres 2026 nicht mehr viele Chancen für Immobilienunternehmen. Derzeit gibt es nur 6 zu veräußernde Grundstücke, zusätzlich zu 4 geplanten kommerziellen Wohngrundstücken aus der 13. Lieferrunde – das ist im Grunde die gesamte „Mehlversorgung“ für die letzten zwei Monate dieses Jahres. Unternehmen, die noch keine Grundstücke erworben haben, sollten sich im Voraus mit ausreichenden Mitteln ausstatten, denn jede kommende Grundstücksauktion könnte die Marktposition des Unternehmens in Peking für die nächsten zwei Jahre bestimmen.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Weilai Keqi“, Autor: Xiaowu Jian Dawu, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.