Die öffentlichen Einrichtungen des Wohnviertels werden künftig von der Regierung finanziert.

Am 5. November 2026 begannen die Bietverfahren für zwei Wohnbaugrundstücke in Tuofangying, Gemeinde Jiangtai, Chaoyang-Bezirk, Peking. Unter ihnen hat das kombinierte Grundstück Nr. 55 eine geplante Gebäudefläche von etwa 97.900 Quadratmetern mit einem Startpreis von 4,5 Milliarden Yuan; das kombinierte Grundstück Nr. 56 hat eine geplante Gebäudefläche von etwa 73.400 Quadratmetern mit einem Startpreis von 3,8 Milliarden Yuan.

Zuvor gehörten die beiden Grundstücke zu einem einzigen Veräußerungsprojekt, das ursprünglich am 3. September abgeschlossen werden sollte, aber später ausgesetzt wurde. Am 16. Oktober wurde das Projekt in zwei separate Grundstücke aufgeteilt und erneut ausgeschrieben.

Nach der Aufteilung beträgt die gesamte geplante Gebäudefläche der beiden Grundstücke nach wie vor etwa 171.300 Quadratmeter, wobei der gesamte Startpreis um 779 Millionen Yuan gestiegen ist. Die Sportanlagen und die vorgesehenen öffentlichen Parkplätze, die ursprünglich vom Bietgewinner unentgeltlich mitgebaut werden sollten, werden nun vom Bietgewinner errichtet und vom Sportamt des Chaoyang-Bezirks zurückgekauft.

Ähnliche Regelungen gibt es auch bei anderen Grundstücken. Bei dem Projekt in Fenzhongsi, Fengtai-Bezirk in Peking, werden Teile der Gewerbe- und öffentlichen Parkanlagen vom Bietgewinner gebaut und von einem von der Bezirksregierung bestimmten Unternehmen zum Selbstkostenpreis vollständig erworben. Bei einem Wohnbauveräußerungsprojekt im Putuo-Bezirk von Shanghai werden die unterirdische Passage, die öffentlichen Grünflächen und die Umsiedlung des Schaltwerks, die mit dem Projekt verbunden sind, von der Bezirksregierung an die Träger der Projektgenehmigung finanziert, während der Bietgewinner den gesamten Bauprozess als Auftragnehmer übernimmt.

„Die Baukosten der öffentlichen Begleitanlagen sind Ausgaben, die Immobilienunternehmen bei der Berechnung der Grundstückskosten unbedingt berücksichtigen müssen“, sagte ein regionaler Leiter eines staatlichen Immobilienunternehmens der Zeitung *Wirtschaftsbeobachter*. Diese Kosten schmälern den Projektgewinn. Bei reibungslosem Verkauf können die Immobilienunternehmen dies noch akzeptieren; wenn sich der Absatzzyklus verlängert, steigt der Einfluss dieser Ausgaben auf Investitionsentscheidungen entsprechend.

Am 28. August haben drei Abteilungen, darunter das Ministerium für Wohnungsbau und Stadt- und Landentwicklung, die *Mitteilung zur Verbesserung des Verkaufssystems für Wohnimmobilien* (im Folgenden als „Neue Politik vom 28. August“ bezeichnet) veröffentlicht, die die Voraussetzungen für den Vorverkauf neuer Projekte erhöht und die Überwachung der Verkaufsmittel stärkt. Wer die öffentlichen Begleitanlagen finanziert, wann die Zahlung erfolgt und wann die Anlagen übergeben werden, ist nun ebenfalls ein Aspekt, den Immobilienunternehmen bei der Mittelplanung für Projekte neu berücksichtigen müssen.

Wer trägt die Kosten

Aus den Ausschreibungsunterlagen für das Grundstück in Tuofangying geht hervor, dass die Baukostenobergrenzen für die Sportanlagen 0001 und 0018 auf dem Grundstück Nr. 55 jeweils 15.000 Yuan pro Quadratmeter und 9.000 Yuan pro Quadratmeter betragen; die gesamten Baukosten für mindestens 300 öffentliche Parkplätze in der zweiten Untergeschossebene der Anlage 0018 und die dazugehörigen Einrichtungen belaufen sich auf etwa 75 Millionen Yuan. Die Baukostenobergrenze für die Sportanlage 0002 auf dem Grundstück Nr. 56 liegt bei etwa 13.000 Yuan pro Quadratmeter.

Nach einer groben Berechnung anhand der oben genannten Standards betragen die Baukosten für das Sportstadion 0001 auf dem Grundstück Nr. 55 etwa 486 Millionen Yuan, für das Sportstadion 0018 etwa 77 Millionen Yuan, und zusammen mit dem unterirdischen öffentlichen Parkplatz belaufen sie sich auf insgesamt etwa 637 Millionen Yuan; die Baukosten für das Sportstadion auf dem Grundstück Nr. 56 betragen etwa 248 Millionen Yuan. Die gesamten Baukosten der oben genannten öffentlichen Begleitanlagen auf den beiden Grundstücken belaufen sich auf etwa 885 Millionen Yuan.

Nach der Umstellung auf den entgeltlichen Rückkauf der öffentlichen Begleitanlagen ist der gesamte Startpreis für die Grundstücke ebenfalls gestiegen. Bei der ersten Ausschreibung betrug der Startpreis des Projekts 7,521 Milliarden Yuan, bei der erneuten Ausschreibung summieren sich die Startpreise der beiden Grundstücke auf 8,3 Milliarden Yuan, was einem Anstieg von 779 Millionen Yuan entspricht.

Gemäß den Ausschreibungsunterlagen werden die Sportanlagen und die vorgesehenen Parkplätze auf den beiden Grundstücken vom Bietgewinner gebaut und vom Sportamt des Chaoyang-Bezirks zurückgekauft, wobei die Mittel schrittweise entsprechend dem tatsächlichen Baufortschritt gezahlt werden. Die Anlage 0001 auf dem Grundstück Nr. 55 muss vor Dezember 2028 abgenommen und übergeben werden, die Anlage 0018 wird gleichzeitig mit den Wohngebäuden übergeben; die Anlage 0002 auf dem Grundstück Nr. 56 muss vor Mai 2028 übergeben werden.

Der oben genannte regionale Leiter des staatlichen Immobilienunternehmens ist der Ansicht, dass der Grundstückspreis zwar gestiegen ist, die Rückkaufregelung aber die Art und Weise verändert hat, wie Immobilienunternehmen die Kosten für öffentliche Begleitanlagen tragen. Früher mussten die Unternehmen diese Kosten selbst tragen und versuchten, die Ausgaben so weit wie möglich zu senken; nach der Umstellung auf den entgeltlichen Rückkauf haben die Immobilienunternehmen eine entsprechende Einnahmequelle, was auch Raum für die Verbesserung der Bauqualität der Begleitanlagen bietet.

Seiner Ansicht nach ändert sich damit auch die Logik, mit der Immobilienunternehmen die Projekterträge berechnen. Bei unentgeltlicher Mitbauung sind die entsprechenden Baukosten Kostenausgaben des Projekts; nach dem entgeltlichen Rückkauf erhalten die Immobilienunternehmen eine zusätzliche Rückzahlung, anhand derer sie Einnahmen und Gewinne aus der Auftragsbautätigkeit berechnen können.

Das Grundstück in Fenzhongsi, Fengtai-Bezirk in Peking, soll am 17. November versteigert werden, es hat eine geplante Gebäudefläche von etwa 131.700 Quadratmetern und einen Startpreis von 4,6 Milliarden Yuan. Neben Wohngebäuden umfasst das Projekt auch Einrichtungen wie Gewerbeflächen und öffentliche Parkplätze.

In den Ausschreibungsunterlagen ist vereinbart, dass das Gewerbegrundstück 0104 und der öffentliche Parkplatz 0101 vom Bietgewinner gebaut und von einem von der Regierung des Fengtai-Bezirks bestimmten Unternehmen zum Selbstkostenpreis vollständig erworben werden. Nach Erwerb der entsprechenden oberirdischen und unterirdischen Immobilien muss der Käufer diese bis zum Ablauf der Nutzungsdauer des Grundstücks behalten. Auf dem Grundstück 0101 befindet sich zudem eine 15 Meter breite Ost-West-verlaufende Nachbarschaftsstraße, die vom Bietgewinner gebaut und unentgeltlich an die Stadtverwaltungsbehörde des Fengtai-Bezirks übergeben wird.

Das oben genannte Grundstück im Putuo-Bezirk von Shanghai folgt dem Modell, bei dem die Regierung finanziert und der Erwerber die Bauarbeiten als Auftragnehmer durchführt. Die Begleitprojekte umfassen die Südshi-Straße 1, die H-förmige unterirdische Passage unter der Liquan-Straße und dazugehörige Einrichtungen, zwei öffentliche Grünflächen sowie die Umsiedlung eines 10-kV-Schaltwerks. Die Regierung des Putuo-Bezirks finanziert die entsprechenden Träger der Projektgenehmigung, während der Erwerber den gesamten Bauprozess als Auftragnehmer übernimmt.

Bei der Durchsicht von Ausschreibungsunterlagen für Grundstücke in einigen Groß- und Mittelstädten stellte die Zeitung *Wirtschaftsbeobachter* fest, dass die Praxis, dass öffentliche Begleitanlagen vom Bietgewinner gebaut und anschließend unentgeltlich übergeben werden, nach wie vor weit verbreitet ist. Entgeltliche Auftragsbauung und Rückkauf kommen derzeit hauptsächlich bei einzelnen Grundstücken in einigen Städten vor, auch in Peking und Shanghai ist dies noch nicht allgemein üblich.

Ein Mitarbeiter der Planungs- und Naturressourcenkommission von Peking sagte der Zeitung *Wirtschaftsbeobachter*, dass Umfang, Bauweise und Übergabemodalitäten der öffentlichen Begleitanlagen hauptsächlich von der Bezirksregierung, in deren Gebiet sich das Grundstück befindet, entsprechend der Lage auf dem Grundstücksmarkt festgelegt werden.

Veränderungen bei den öffentlichen Baupflichten

Nach Angaben des oben genannten regionalen Leiters des staatlichen Immobilienunternehmens gibt es viele verschiedene Arten von Mitbaupflichten, die mit Wohnbauprojekten verbunden sind, und die Art der Kostentragung und der Übergabe von Immobilien unterscheidet sich ebenfalls.

Begleitanlagen wie Straßen, Grünflächen, Zivilschutzeinrichtungen und öffentliche Plätze dienen hauptsächlich dem Projekt und dessen Umgebung, die meisten werden von Immobilienunternehmen finanziert und gebaut und nach Vereinbarung unentgeltlich übergeben. Einrichtungen wie Schulen, Krankenhäuser, Stadien und ÖPNV-Haltestellen dienen hauptsächlich der öffentlichen Versorgung, teilweise haben sie auch eine wirtschaftliche Funktion. Früher wurden sie meist ebenfalls von Immobilienunternehmen finanziert, gebaut und unentgeltlich übergeben, Rückkäufe waren nicht weit verbreitet.

Bei mitgebauten Immobilien wie Gewerbe- und Büroflächen in Wohngebieten, öffentlichen Mietwohnungen, Wohnungen für Fachkräfte und Rücksiedlerwohnungen handelt es sich um unterschiedliche Nutzungsarten: wirtschaftliche Nutzung, Vermietung und Umsiedlung. In der praktischen Projektabwicklung ist der entgeltliche Rückkauf solcher Immobilien relativ verbreitet, es gibt aber auch Fälle der unentgeltlichen Übergabe.

Der regionale Leiter sagte, dass die Situation bei Stadterneuerungs- und Altbauumwandlungsprojekten noch komplexer ist. Die ursprünglichen kollektiven Eigentumsorganisationen oder Unternehmen verlangen neben Geldentschädigungen oft auch, nach Abschluss des Projekts eine bestimmte Größe an Gewerbe- oder Büroflächen zu erhalten, und solche Immobilien werden manchmal ebenfalls in die Mitbaupflichten des Projekts aufgenommen.

Nach der „Neuen Politik vom 28. August“ haben einige Städte neben der Anpassung der Übergabemodalitäten für Begleitanlagen auch begonnen, die Mitbauanforderungen für Wohnbaugrundstücke zu reduzieren oder zu lockern.

Am 21. Oktober haben Behörden wie das Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung der Stadt Shiyan eine Durchführungsvorschrift veröffentlicht und umgesetzt, die klar festlegt, dass für Wohnbaugrundstücke, für die der Veräußerungsvertrag am 28. August oder später abgeschlossen wurde, die Anforderung zum Mitbau von Wohnungen für Fachkräfte aufgehoben wird; bei geplanten Wohnbaunutzflächen von weniger als 150.000 Quadratmetern muss kein Kindergarten mitgebaut werden.

Ein Leiter eines privaten Immobilienunternehmens in einer Stadt der vierten Ebene sagte der Zeitung *Wirtschaftsbeobachter*, dass in seiner Stadt jedes Wohnviertel öffentliche Mietwohnungen mitbauen muss. Dies erhöht nicht nur die Baukosten, sondern verringert auch die verkaufbare Fläche. „Zusammengerechnet beträgt der Einfluss auf den Nettogewinn etwa 10 Prozent.“

Er ist der Ansicht, dass wenn die lokale Regierung ebenfalls einige Mitbauanforderungen aufheben oder lockern könnte, die Immobilienunternehmen bereit wären, Grundstücke zu erwerben, selbst wenn der Verkauf von fertigen Wohnungen vorgeschrieben ist und der Kapitalbindungszyklus länger ist, solange das Projekt über ausreichende Gewinnmargen verfügt. Die derzeitige Schwierigkeit besteht darin, dass der Gesamtgewinn nur 10 Prozent beträgt, der sich auf einen Zyklus von vier bis fünf Jahren verteilt, sodass praktisch kein Gewinn übrig bleibt. Derzeit betreibt er sieben bis acht laufende Projekte, und drei weitere Grundstücke sind noch nicht entwickelt. In dieser Stadt der vierten Ebene beträgt der Entwicklungszyklus eines Projekts mit fertigen Wohnungen normalerweise etwa fünf Jahre. Selbst wenn die drei Grundstücke überlappend entwickelt werden, „kann man sieben bis acht Jahre lang arbeiten, also hat man keine Eile, weitere Grundstücke zu erwerben“.

Der oben genannte regionale Leiter des staatlichen Immobilienunternehmens erklärte, dass die Anpassung von Übergabemodalitäten, Inhalt und Anteil der öffentlichen Begleitanlagen darauf abzielt, die Investitionsbelastung der Immobilienunternehmen zu verringern und mehr Unternehmen zur Teilnahme an Grundstücksbietverfahren anzuziehen. Die Unternehmen werden Grundstückspreis, Mitbaukosten und Rückzahlungsmodalitäten gemeinsam in ihre Berechnungen einbeziehen.

Veränderungen bei der Mittelpriorisierung

Die Neue Politik vom 28. August schreibt vor, dass bei neu veräußerten Grundstücken für Wohnbauprojekte vorrangig der Verkauf von fertigen Wohnungen umgesetzt wird; bei Wahl des Vorverkaufs muss der Rohbau des einzelnen Gebäudes des neuen Projekts vollständig abgeschlossen sein. Mittel wie Anzahlungen, private Wohnungsbaukredite und Anzahlungsgelder, die von Käufern gezahlt werden, fließen auf ein Überwachungskonto, und die Überwachung wird erst aufgehoben, wenn das Projekt abgenommen ist und die entsprechenden Begleitanlagen die Übergabebedingungen erfüllen.

Die bereits veröffentlichten lokalen Durchführungsvorschriften haben relativ einheitliche Anforderungen an die Mittelüberwachung, während sich die Verkaufsmodalitäten unterscheiden. Einige Grundstücke schreiben explizit den Verkauf von fertigen Wohnungen vor, andere Städte überlassen die Wahl dem Immobilienunternehmen, das das Grundstück erwirbt.

Die Erhöhung der Vorverkaufsvoraussetzungen und die strengere Überwachung der Verkaufsmittel führen dazu, dass Immobilienunternehmen einen längeren Mittelzyklus für Grundstücke, Wohngebäudekörper und Begleitprojekte einplanen müssen, bevor die Verkaufsrückzahlungen frei verfügbar sind. Je größer die öffentlichen Einrichtungen sind, desto mehr Bauinvestitionen müssen gedeckt werden. Wenn die Regierung die Mittel für die Auftragsbauung oder den Rückkauf entsprechend dem Baufortschritt zahlt, können die entsprechenden Projekte finanziert und die Belastung der Immobilienunternehmen durch Vorleistungen verringert werden.

Umfang, Kosten und Zahlungsmodalitäten der öffentlichen Begleitanlagen beeinflussen nicht nur den Cashflow eines einzelnen Projekts, sondern auch die Fähigkeit der Immobilienunternehmen, später weitere Grundstücke zu erwerben und erneut zu investieren. Bei der Veräußerung von Grundstücken müssen lokale Regierungen ein Gleichgewicht zwischen den Einnahmen aus Grundstücksveräußerungen und dem Marktumsatz herstellen.

Einige Anpassungen spiegeln sich bereits in den Zahlungsbedingungen für Grundstückskäufe wider. Gemäß der Durchführungsvorschrift von Peking zur Neuen Politik vom 28. August beträgt die Anzahlung für Grundstücke, die nach dem 28. August veräußert werden, mindestens 50 Prozent, der Restbetrag kann innerhalb von zwei Jahren ohne Zinsen gezahlt werden.

Nach der Aufteilung des Projekts in Tuofangying sind die Startpreise der Grundstücke von ursprünglich 7,521 Milliarden Yuan auf 4,5 Milliarden Yuan und 3,8 Milliarden Yuan gesunken, was die Mittelhürde für Unternehmen zur Teilnahme an einzelnen Projekten senkt. Für die beiden Grundstücke wurde zudem ein Mechanismus zur gemeinsamen Nutzung von Kautionen festgelegt: Immobilienunternehmen, die an Bietverfahren für beide Grundstücke teilnehmen, können 760 Millionen Yuan weniger Kaution zahlen.

Die Baupläne für die städtischen Einrichtungen in der Umgebung des Grundstücks in Tuofangying wurden ebenfalls vorgezogen. Die geplante Straße 1, die beide Ufer des Ba-Flusses verbindet, soll 9 Monate früher fertiggestellt werden; der entsprechende Abschnitt der Süd-Jiuxianqiao-Straße wird um 19 Monate vorgezogen, um die Fertigstellung der Wohngebäude und die Übergabe der Begleitanlagen zu koordinieren.

In der Bauphase wirkt sich