Sind alte Hotels dazu verdammt, "nicht totzukriegen" zu sein?

Vor einiger Zeit habe ich eine Nachricht in WeChat-Moments gesehen: Ein Freund hat ein Gebäude in der Kernlage einer drittklassigen Stadt ins Auge gefasst. Es handelt sich um ein etabliertes Vier-Sterne-Hotel, das 2018 eröffnet wurde, mit einer sehr verlockend niedrigen Angebotspreis des Eigentümers.

Der erste Eintrag im Kommentarbereich stammt von einem Hotelinvestor, der schrieb: Wenn du es übernimmst, wie viel kostet die Renovierung? Und wenn du es nicht renovierst, wie viele Leute werden dort übernachten? Junge Menschen werden es kaum einen Blick wert finden.

Bei genauer Überlegung ist die Situation alter Hotels tatsächlich so: Sie können keine hohen Preise erzielen und keine Gäste binden. Manche nennen sie „Zombie-Hotels“, andere bezeichnen sie sogar abwertend als „unsterbliche Altlasten“.

Aus Sicht von *Hotel Management Finance* hat der Begriff „unsterbliche Altlast“ eigentlich zwei Bedeutungen: Erstens hat das Objekt keinen Wert und hält sich nur mühsam über Wasser. Zweitens ist es zwar alt, besitzt aber immer noch das Potenzial, neues Leben zu erwecken.

Das Problem alter Hotels liegt nicht nur in ihrem Alter, sondern darin, dass sie sich auf ihre Vergangenheit berufen und das „Alter“ als Ausrede nutzen, um auf der Stelle zu treten.

Schließung, Entzug der Markenzugehörigkeit, Liquidierung und Verdrängung aus dem Markt sind nicht das einheitliche Schicksal aller alten Hotels.

01 Eine große Anzahl „alternder Hotels“ wird kollektiv aus dem Markt verdrängt

Die Einstellung junger Menschen zu alten Hotels ist längst nicht mehr nur die einfache „Weigerung, dort zu übernachten“ – sie hat bereits den Punkt der Abneigung erreicht, bei dem sie diese Hotels schon beim Anblick stören.

Die Beschwerden über alte Hotels auf Xiaohongshu könnten fast zu einem Buch mit dem Titel *Sammlung aller Pannen in alten und veralteten Hotels* zusammengestellt werden.

Bei einem Hotel in Wuhan, das 2018 renoviert wurde, war der Bereich um den Duschschalter vollständig mit Schimmelflecken bedeckt. Sobald man in den Flur der Zimmer ging, wurde man stark vom Geruch alter Häuser getroffen, was von Netznutzern scherzhaft als „als ob man im Haus des Großvaters wohnt“ beschrieben wurde;

Bei einem Hotel in Peking gab es starken Rückgeruch aus dem Abwasserkanal, und die Hardware vermittelte ein historisches Gefühl, sodass es von Gästen als „eines der stinkendsten Fünf-Sterne-Hotels Pekings“ bezeichnet wurde;

Es gibt auch Hotels, die sich als fast Vier-Sterne-Hotels ausgeben, aber in deren Gästezimmern nur alte Möbel aus den 1980er-Jahren stehen, die bereits Lack abblättern. Alte, schmutzversteckende Klimaanlagen zusammen mit fleckenübersäten Teppichen lassen Gäste diese Objekte auf den ersten Blick meiden.

Quelle: Xiaohongshu

Manche mögen fragen: Warum sind die heutigen Verbraucher so wählerisch?

Das ist keine Wählerischkeit der Verbraucher. In einer Ära, in der Konsumaufstieg und rationaler Konsum parallel verlaufen, wird der Standard für „Gutes“ ständig angehoben.

Einerseits ist das Angebot der Branche in den letzten Jahren schnell gewachsen. Die Einrichtung und Ausstattung neu eröffnender Hotels streben alle nach Modernität: Intelligente Gaststeuerungssysteme, Markenbettwaren, Selbstbedienungs-Waschsalons – diese Ausstattungen sind inzwischen sogar in preiswerten Kettenhotels fast zum Standard geworden.

Alte Hotels empfangen ihre Gäste aber noch mit den Vorzügen von vor zehn Jahren. Beim Betreten sehen die Gäste zuerst veraltete Einrichtungen und Möbel mit abblätternden Schichten, und sie riechen den muffigen Feuchtgeruch sowie unangenehme Gerüche, die auch nach Lüften nicht verschwinden.

Dieser Unterschied lässt sich nicht mit Sätzen wie „Wir sind ein Sternhotel, wir haben eine gute geografische Lage“ oder „Wir haben historische Tiefe“ vertuschen.

Außerdem wird in der heutigen Ära des rationalen Konsums niemand sein eigenes Wohlbefinden opfern und freiwillig für das Image und die Nostalgie des Hotels bezahlen.

Nicht nur Verbraucher äußern Beschwerden, auch Hotelkonzerne haben dieses Problem erkannt.

Zum Beispiel plant Huazhu Hotels Group im Jahr 2026, 2200 bis 2300 neue Hotels zu eröffnen, gleichzeitig die Struktur der Standorte zu optimieren und 600 bis 700 ineffiziente Standorte zu schließen.

Diese „Loslassen“-Maßnahme der führenden Konzerne ist keine passive Eliminierung, sondern eine aktive Liquidierung ineffizienter Standorte während der Expansion. Die Unternehmensressourcen werden auf die vorteilhaften Standorte konzentriert, um sowohl die Expansionsqualität als auch das Profitniveau zu berücksichtigen und eine doppelte Verbesserung von Umfang und Nutzen zu erreichen.

Quelle: Weibo

Aus den Branchenstatistiken geht hervor, dass der Anteil der bestehenden Markenhotels, die seit mehr als fünf Jahren im Betrieb sind, landesweit bereits 69,3 % erreicht hat. Allein im Jahr 2025 wurden 1054 Hotels von der Markenzugehörigkeit entzogen, und mehr als 3600 Hotels der Mittelklasse und höher haben den Betrieb eingestellt.

Obwohl diese Daten nicht belegen, dass jeder Rückzug eines Hotels direkt mit „Veraltung“ zusammenhängt, spiegeln sie doch eine Realität wider: Die Erneuerung der Produkte und die Bearbeitung der Vermögenswerte bestehender Hotels sind zu einem unumgänglichen Problem für die Branche geworden.

02 Müssen alte Hotels unweigerlich vollständig abgeschrieben werden?

Manche alten Hotels sind heute längst nicht mehr so leistungsfähig wie früher und befinden sich bereits im „hohen Alter“. Aber alle alten Hotels pauschal abzuschreiben, wäre viel zu willkürlich.

Zumindest halten manche alten Hotels zwei Trumpfkarten in der Hand, die neue Hotels mit Geld nicht kaufen können.

Die erste ist die geografische Lage.

Niemand ist von Anfang an alt: Jeder hochbetagte Mensch war einst voller Energie, und das Gleiche gilt für alte Hotels. Manche Hotels wirken heute alt und heruntergekommen, waren aber einst die beliebteste Übernachtungsmöglichkeit in ihrer Region.

Insbesondere einige alte Wahrzeichen-Hotels befinden sich größtenteils in Goldlagen im Stadtzentrum, verfügen über etablierte Standortvorteile und eine potenzielle Gästebasis. Direkt vor der Tür befindet sich eine U-Bahn-Station, um die Ecke liegt ein Geschäftsviertel – das ist ein räumlicher Vorteil, der durch die Zeit erworben wurde, und eine seltene Ressource, die kein neues Entwicklungsprojekt leicht kopieren kann.

Die Einschätzung von JLL aus dem Jahr 2026 bestätigt dies: Die Kernstrategie der Erneuerung bestehender Vermögenswerte besteht darin, sich auf Vermögenswerte in Kernlagen zu konzentrieren, die umgebaut und aufgewertet werden können.

Außerdem sind alte Hotels seit vielen Jahren an ihrem Standort verwurzelt und verfügen oft über ein tiefes Verständnis der lokalen Kultur, Konsumgewohnheiten und Gästestruktur. Dieser lokale Vorteil ist für neue Marktteilnehmer in kurzer Zeit kaum zu erreichen.

Darüber hinaus kennt das Team alter Hotels die Bedürfnisse seiner eigenen Gäste relativ gut. Solange sie sich im Dienst engagieren und die Preisstrategie angemessen anpassen, sind sie keineswegs ohne Vorteile.

Das Huayang International Grand Hotel in Luoyang ist ein positives Beispiel.

Als etabliertes Einzelhotel, das 2005 eröffnet wurde, hat das Huayang International Hotel in Luoyang bereits 20 Jahre Geschichte. Aber genau dieses Hotel ist heute zu einem „Pflichtübernachtungs-Ort“ für Touristen in Luoyang geworden, und die Wiedergabezahl verwandter Themen auf Douyin übersteigt 60 Millionen.

Quelle: Douyin

Auf Xiaohongshu gibt es zahlreiche freiwillige Empfehlungen. Eine Übernachtung kostet etwas mehr als 400 Yuan, und Gäste sagen: „Allein der Dienst ist 399 Yuan wert“. Es wurde von Gästen auch den Spitznamen „Pang Donglai der Hotelbranche“ gegeben.

Quelle: Xiaohongshu

Womit genau hat es das verdient?

Aus Sicht der Hardware-Einrichtung hat es tatsächlich keine großen Vorteile. Manche Netznutzer beschweren sich auf sozialen Plattformen, dass „die Elektrogeräte im Gästezimmer etwas veraltet sind“, „der Einrichtungsstil eher traditionell ist“ und „es alte Duschköpfe gibt“... Im Vergleich zu neu gebauten mittelklasse bis gehobenen Kettenhotels ist der Hardware-Unterschied mit bloßem Auge sichtbar.

Aber im Dienst unterscheidet es sich von dem passiven, reaktiven Dienst traditioneller Hotels: Der „familienähnliche“ Dienst von Huayang übertrifft die Hardware-Normen der Sternhotel-Standards:

Wenn ein Gast 40 Yuan für die Taxifahrt vom Bahnhof zum Hotel bezahlt hat, registriert die Rezeption die Kosten direkt und erstattet sie;

Wenn ein Gast mit Laptop auf Geschäftsreise ist und abends ins Zimmer zurückkommt, findet er einen zusätzlichen klappbaren Laptop-Ständer auf dem Tisch;

Wenn ein Gast wegen einer geänderten Reiseplanung 3 Stunden später auscheckt, ist das direkt kostenlos;

Es gibt handgeschriebene Reiseführer für Luoyang, kleine Geschenke wie Handyhalter, Auswahl an Kissen und Bettwaren, kostenlose Autowäsche und vieles mehr...

Quelle: Xiaohongshu

Keiner dieser Dienste wurde von den Gästen aktiv angefragt.

Daher ist die Behauptung, dass die Renovierung alter Hotels unbedingt mit großem Abriss und Neubau verbunden sein muss, keine zwingende Voraussetzung.

Wie das Huayang Hotel in Luoyang zeigt: Die Faktoren, die es von Verbrauchern positiv bewertet werden, sind keine luxuriöse Einrichtung und modernste Technologie, sondern der Dienst. Es verdient sein Geld nicht durch Aufschläge für die Einrichtung, sondern mehr durch den „menschlichen Mehrwert“, der entsteht, wenn die hohen Belegungsraten die Fixkosten senken.

Allerdings hat nicht jedes alte Hotel das Glück von Huayang. Manche Hotels mit unübersichtlichem Immobilieneigentum, strukturellen Mängeln oder Renovierungskosten, die über den Kosten eines Neubaus liegen, haben tatsächlich keine Notwendigkeit zur Renovierung.

03 Im Zeitalter der bestehenden Hotelbestände muss jeder Quadratmeter den Gewinn erzielen, den er erzielen sollte

Neues zu mögen und Altes zu meiden ist ein menschlicher Instinkt. Dass Verbraucher „lieber in neuen als in alten Hotels übernachten“, war schon immer eine selbstverständliche Tatsache in der Hotelbranche. Aber der aktuelle Entwicklungstrend der Branche erlaubt es nicht mehr, sich nur auf „Neues“ zu konzentrieren.

Die Daten von JLL zeigen deutlich, dass sich das Angebot an Hotelzimmern in China in den letzten zehn Jahren deutlich erhöht hat, aber die Anzahl neu hinzukommender Hotelzimmer wird in den nächsten fünf Jahren sinken. Das Gesamtangebot wird sich stabilisieren, und die jährliche Wachstumsrate wird weiter abnehmen.

Im Zeitalter des Wachstums durch neue Kapazitäten war die Strategie vieler Hotelkonzerne, sich schnell auszudehnen und den Markt zu erobern. Solange der Umfang groß genug war, konnte man selbst bei kleinen Gewinnen pro Verkauf die Kosten durch das Wachstum decken und die Konkurrenten durch den Umfang übertreffen.

Aber die Logik im Zeitalter der bestehenden Bestände besteht nicht darin, nach Größe zu streben und den Umfang zu erweitern. Es geht um Effizienz: Jeder Quadratmeter muss den Gewinn erzielen, den er erzielen sollte.

Zhang Shurong, CEO des High-End Quality Business Department von Huazhu Hotels Group, sagte einmal: „Das Wesen der Erneuerung bestehender Bestände besteht nicht darin, Räume umzubauen, sondern die Wertlogik der Vermögenswerte neu zu gestalten. Wenn man es nur als einmalige Renovierung versteht, gerät man leicht in die Schwierigkeit, dass die Investitionen steigen, aber der Ertrag unsicher ist.“

Die Logik ist allen klar, aber wie geht man konkret vor?

Für die überwiegende Mehrheit der kleinen und mittleren Hotels oder Einzelhotels mit nicht so starken finanziellen Mitteln ist die derzeit praktikabelste Methode, das Geld gezielt dort einzusetzen, wo es am meisten wirkt, ohne große Umbauten durchzuführen.

Viele Eigentümer alter Hotels bekommen Kopfschmerzen, sobald sie das Wort „Umbau“ hören, weil sie sofort an Betriebsunterbrechung, hohe Kosten und kompletten Abriss denken.

Das ist nicht unbedingt notwendig. Es gibt eine sehr einfache und nützliche Methode: Zuerst holt man sich alle negativen Bewertungen des letzten Jahres heraus und beginnt mit den Punkten, über die am meisten beschwert wird. In den meisten Fällen stehen an vorderster Stelle nicht „veraltete Einrichtung“,