Nach der neuen Politik für sofort beziehbare Wohnungen ist der Wettlauf privater Unternehmen um Grundstückserwerb ziemlich heftig.
Mehr als zwei Monate sind seit der Einführung der neuen Politik für fertige Wohnungen vergangen. Wir haben 283 wohnungsbezogene Grundstücke zusammengestellt, die seit September auf dem Markt für öffentliche Ausschreibungen in 32 Groß- und Mittelstädten gehandelt wurden. Es gibt ein überraschendes Signal: Von den 45 zu überhöhten Preisen gehandelten Grundstücken entfällt fast die Hälfte der Anzahl der erworbenen Grundstücke auf private Unternehmen.
Bei dem Wettbewerb um hochpreisige Grundstücke ist die Präsenz der Immobilienunternehmen nicht schwach.
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Die neue Politik für fertige Wohnungen hat die Schwellenwerte für Kapital und Umsatz erhöht, sodass die Investitionen von Immobilienunternehmen insgesamt in den Modus „Kontraktion“ eingetreten sind, und nur wenige hochwertige Grundstücke behalten eine hohe Beliebtheit.
Die von Pti Puri Digital Cloud überwachten 32 Groß- und Mittelstädte im ganzen Land haben seit September 283 wohnungsbezogene Grundstücke gehandelt, mit einem gesamten Transaktionswert von 160,986 Milliarden Yuan, davon 45 zu überhöhten Preisen und weitere 238 zu Grundpreisen.
Von den 45 nach der neuen Politik zu überhöhten Preisen gehandelten Wohnbaugrundstücken haben 21 eine Überpreisrate von über 20 %, was fast der Hälfte entspricht. Das heißt, der Wettbewerb der Immobilienunternehmen um hochwertige Wohnbaugrundstücke ist nach wie vor intensiv.
Nach der Einführung der neuen Politik für fertige Wohnungen entstand das erste Wohnbaugrundstück im ganzen Land mit einer Überpreisrate von über 100 % in Xiangmihu, Shenzhen. Am 10. September zog das Grundstück 7 Immobilienunternehmen an, die um es konkurrierten, und der Wettbewerb dauerte ganze 257 Runden. Schließlich erwarb es China Overseas Properties zu einem Gesamtpreis von 2,55 Milliarden Yuan, wobei die Überpreisrate 125,5 % erreichte.
Darüber hinaus entstanden in Taiyuan, Hangzhou und Xi'an nacheinander hochbeliebte Grundstücke mit einer Überpreisrate von über 40 %.
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Das Verkaufsmodell für fertige Wohnungen verlängert den Rückflusszyklus der Einnahmen. Allgemein wird angenommen, dass private Unternehmen mit belasteten Kapitalkosten das Tempo des Grundstückserwerbs verlangsamen könnten, aber die Daten liefern eine andere Antwort.
Von den 45 überhöht bewerteten Grundstücken erwarben private Unternehmen (einschließlich Konsortien) 21, was fast der Hälfte entspricht. Unter den 10 Grundstücken mit der höchsten Überpreisrate erwarben private Immobilienunternehmen 7, während staatliche Unternehmen und zentrale Staatsunternehmen nur 3 Plätze belegen. Diese aktiven privaten Unternehmen sind meist bekannte Akteure, die seit langem in der Region tätig sind.
Zum Beispiel erwarb Binjiang Group am 30. Oktober das Grundstück im Kerngebiet von Century City mit einer Überpreisrate von 48,53 %. Dies ist das Grundstück mit der höchsten Überpreisrate bei der Landversteigerung in Hangzhou seit der neuen Politik für fertige Wohnungen. Gleichzeitig ist es der zweite hochpreisige Grundstückserwerb der Binjiang Group, nachdem sie am 29. September zusammen mit China Merchants Shekou und Nanshan Holdings das Grundstück im Nordgemeindegebiet von Gumei, Minhang in Shanghai mit einer Überpreisrate von 24,4 % erworben hat; Haiwei Real Estate erwarb zusammen mit Greentown das Grundstück im Shuangqiao-Gebiet mit einer Überpreisrate von 33,04 %; Zhenghong Real Estate, ein lokales Immobilienunternehmen aus Henan, erwarb das Grundstück des zweiten Getreidelagers in Zhengzhou mit einer Überpreisrate von 32,67 %.
Die Logik, mit der diese privaten Unternehmen Grundstücke zu überhöhten Preisen erwerben, ist sehr einheitlich: Sie wenden die „Insel-Taktik“ an, konzentrieren sich auf die Kernmärkte, die sie gut kennen, und nutzen den Ruf ihrer lokalen Produkte und den Kundenstamm langjähriger Kunden, um die Auswirkungen des Modells für fertige Wohnungen abzufedern.
Bangtai Real Estate, ein privates Unternehmen, verfolgt eine andere Strategie: Unter den zehn Grundstücken mit der höchsten Überpreisrate seit der neuen Politik belegt Bangtai Real Estate zwei Plätze.
Am 30. September konkurrierte Jiangxi Bangyu Real Estate, eine Tochtergesellschaft von Bangtai Real Estate, direkt mit Poly Real Estate und erwarb das Grundstück im Bezirk Xiaodian in Taiyuan mit einer Überpreisrate von 75,8 %, womit sie erstmals in das Hauptgebiet von Taiyuan eintrat. Dies ist auch das Grundstück mit der zweithöchsten Überpreisrate unter den 32 Städten nach der neuen Politik. Am selben Tag expandierte das Unternehmen nach Zhengzhou, konkurrierte im Gebiet Ersha mit China Overseas Properties und China Merchants Shekou und erwarb das Grundstück im Gebiet Ersha, Zhongyuan mit einer Überpreisrate von 35,62 %, womit es erstmals im Hauptgebiet von Zhengzhou Fuß fasste.
Laut Puri Digital Cloud belief sich der Betrag, den Bangtai Real Estate von Januar bis Oktober für den Grundstückserwerb ausgegeben hat, auf 10,8 Milliarden Yuan, was Platz 13 belegt. Im gleichen Zeitraum belief sich der gesamte Verkaufsbetrag auf 20,57 Milliarden Yuan, was Platz 27 belegt. Das Verhältnis von Grundstückserwerb zu Verkauf erreichte 52,5 %, was als sehr aggressiver Grundstückserwerb bezeichnet werden kann.
Vor dem Hintergrund, dass die überwiegende Mehrheit der privaten Unternehmen ihre Aktivitäten einschränkt, ist Bangtai Real Estate eines der wenigen privaten Immobilienunternehmen, die weiterhin an einer nationalen Expansion festhalten.
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Bei einer weiteren Analyse der 45 überhöht bewerteten Grundstücke weisen die Grundstücke, für die Immobilienunternehmen bereit sind, überhöhte Preise zu zahlen, drei Hauptmerkmale auf.
Erstens, was die städtische Verteilung betrifft, sind Shanghai, Shenzhen, Peking, Guangzhou, Hangzhou und Zhengzhou die Städte, in denen hohe Überpreise konzentriert sind, und es entstanden viele beliebte Grundstücke mit einer Überpreisrate von über 20 %. Die Investitionsstrategien der Unternehmen werden sich noch stärker auf die Kernstädte der ersten und zweiten Ebene konzentrieren. „Keine Investitionen in Nicht-Kernstädte, keine Investitionen in Nicht-Kerngebiete“ ist zu einem unumstößlichen Investitionsgrundsatz geworden.
Zweitens sind niedrigdichte, verbesserte Wohnbaugrundstücke der Schwerpunkt des Wettbewerbs. Von den in dieser Runde zu überhöhten Preisen gehandelten Grundstücken haben 30 eine Geschossflächenzahl von unter 2,0, was fast 70 % der überhöht bewerteten Grundstücke entspricht.
Ein typisches Beispiel ist das Grundstück am Wenyuhe-Fluss in der Stadt Houshayu, Peking, mit einer Geschossflächenzahl von nur 1,01. Einerseits lassen sich auf niedrigdichten Grundstücken leichter verbesserte Produkte herstellen, die dem aktuellen Mainstream-Bedarf an verbessertem Wohnraum entsprechen. Andererseits ist die gesamte Bauzeit von niedrigdichten Produkten kontrollierbar, und gleichzeitig gibt es genügend Raum für Produktüberpreise, um den Druck abzufedern, der durch die Verlängerung des Einnahmenrückflusszyklus bei fertigen Wohnungen entsteht.
Drittens werden Grundstücke mit kleiner Größe und niedrigem Gesamtpreis bevorzugt. Von den zu überhöhten Preisen gehandelten Grundstücken machen diejenigen mit einem Gesamtpreis von unter 1 Milliarde Yuan fast 70 % aus. Die Immobilienunternehmen, die diese Grundstücke erwerben, sind hauptsächlich private Unternehmen. Darüber hinaus beträgt die Geschossfläche von mehr als 40 % der überhöht bewerteten Grundstücke weniger als 50.000 Quadratmeter.
Im Verkaufsmodell für fertige Wohnungen ist der Kapitalbindungsdruck solcher „kleinen und feinen“ Grundstücke kontrollierbar, was eine sichere Wahl für Immobilienunternehmen darstellt. Bei großen Grundstücken mit hohem Gesamtpreis wählen Immobilienunternehmen häufiger die Zusammenarbeit in Konsortien, um das Kapitalrisiko zu verteilen. Der gemeinsame Erwerb des Grundstücks in Gumei, Shanghai durch China Merchants Shekou, Binjiang Group und Nanshan Holdings ist ein typisches Beispiel.
Nach der neuen Politik vom 28. August, egal ob es sich um das Modell für fertige Wohnungen oder die Vorverkäufe mit Obergrenze handelt, hat sich der Kapitalbindungszyklus von früher sechs Monaten bis einem Jahr auf mehr als zwei Jahre verlängert. Laut Berechnungen des Forschungszentrums von Puri Digital Cloud anhand typischer Projekte in Beispielstädten machen die zusätzlichen Finanzkosten des Modells für fertige Wohnungen im Vergleich zu Vorverkäufen von noch nicht fertiggestellten Wohnungen etwa 11 % des gesamten Grundstückspreises aus. Obwohl die Politik für fertige Wohnungen den Zyklus verlängert, sind Unternehmen nach wie vor bereit, eine gewisse Überpreisung für hochwertige Grundstücke in Kerngebieten, insbesondere niedrigdichte Wohnbaugrundstücke, zu akzeptieren, solange die Wirtschaftlichkeit gegeben ist.
Egal ob sie auf Städte der ersten Ebene und starke Städte der zweiten Ebene setzen oder kleine, niedrigdichte „kleine und schöne“ Grundstücke erwerben, der Kernstandard für den Erwerb von Grundstücken zu überhöhten Preisen durch Immobilienunternehmen lautet nach wie vor „Sicherheit zuerst, Sicherheit ist König“.
Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Ding Zuyu bewertet den Immobilienmarkt“, Autor: Redaktion, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.