300 Yuan pro Nacht, Einchecken am Montag und Auschecken am Freitag: Lohnt es sich wirklich, keine Wohnung zu mieten?

Auf der einen Seite des Eingangsbereichs befinden sich eine Duschkabine mit Glaswand und eine unter der Arbeitsplatte eingebaute Waschmaschine, auf der anderen Seite ein offener Kleiderschrank. Der Raum ist mit hellen Holzböden ausgelegt, am Fenster stehen ein Sofa und ein Schreibtisch, und der auf halber Höhe erhöhte Schlafbereich ist mit Bettwaren ausgestattet – dies ist ein zur Langzeitmiete angebotener Raum in einem Hotelapartment in der Nähe der U-Bahn-Station Jiangtai im Chaoyang-Bezirk von Peking, den ein Reporter der Gesetzestageszeitung am 22. Oktober dieses Jahres gesehen hat.

In letzter Zeit steigen viele Hotels in den Langzeitmietmarkt ein. „Das Wohnen im Hotel anstelle der Wohnungsmiete“ wird zu einer aufstrebenden Wohnform.

Doch das neue Geschäftsmodell wirft auch einige Probleme auf: Wie ist die Art des von den Verbrauchern unterzeichneten Vertrags zu bestimmen und wie sind Rechte und Pflichten zu verteilen? Wie können Hotels die Probleme lösen, die sich nach der Einführung des Langzeitmietgeschäfts in Bezug auf Sicherheit und Privatsphäre ergeben? Wie können die legitimen Rechte und Interessen der Bewohner geschützt werden und wie soll das Geschäftsmodell der Hotel-Langzeitmiete reguliert werden?

Hotels steigen in das Vermietungsgeschäft ein

In Zhuzhou, Provinz Hunan, hat eine Filiale namens City Shangjie Hotel kürzlich Monatsmietprodukte eingeführt. Je nach Zimmertyp liegt die Monatsmiete zwischen 1180 und 1580 Yuan, die Raumgröße zwischen 20 und 45 Quadratmetern.

Das Fünf-Sterne-Hotel Lüshou Hotel in Shanghai bietet ebenfalls Langzeitmietwohnungen an, die Monatsmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohneinheit beginnt bei 11888 Yuan. Dieser Preis beinhaltet Wasch- und Trocknungsdienst, tägliche Reinigung sowie zwei Frühstücksbuffets pro Tag, der beheizte Swimmingpool und das Fitnesscenter können kostenlos genutzt werden, zudem gibt es kostenloses Parken für Gäste.

Von Stadthotels mit Monatsmieten im Bereich von tausend Yuan bis zu Fünf-Sterne-Hotels mit Mieten im Bereich von zehntausend Yuan richten Hotels aller Klassen ihren Blick auf das „Wohnungsvermietungsgeschäft“. Wenn die Expansion einzelner Hotels als „Probelauf“ gilt, bedeutet der Markteintritt von Giganten wie Huazhu und Jinjiang eine Veränderung der Branchentrends.

Huazhu Club hat Ende Juli die Rubrik „Reisewohnen“ eingeführt und Wochenmietprodukte ab 5 Übernachtungen sowie Monatsmietprodukte ab 30 Tagen auf den Markt gebracht. Die ersten über 100 online gestellten Hotels decken mehr als 50 Städte im ganzen Land ab, von den Hauptstädten der ersten und zweiten Ebene bis zu beliebten Reisezielen wie Zhoushan, Quanzhou, Dali und Ganzi.

Unter der Rubrik „Reisewohnen“ von Huazhu Club konzentrieren sich die Monatsmietprodukte hauptsächlich auf die Marken Chengjia Apartment und Ruibeiting Apartment, die sich an Zielgruppen wie Langzeitgeschäftsreisende und Mieter von Wohnungen für Absolventen richten. Einige Wohnungen in Peking, Shanghai, Guangzhou und Shenzhen haben eine Mindestmonatsmiete von 1500 bis 2000 Yuan. Die Wochenmietprodukte umfassen gehobene Hotelmarken wie Huajiantang und Steigenberger Grand, der Tagespreis liegt bei etwa tausend Yuan, bei einem Aufenthalt von mindestens 5 Nächten gibt es einen exklusiven Rabatt von 15 % für die Reisewohnen-Angebote.

Jinjiang hat zwei Apartmentmarken eingeführt: Die Marke Tulin Apartment zielt auf die Unterbringung von Unternehmensmitarbeitern ab und dringt mit dem Konzept „ein Bett“ in Gemeinschaften von mitarbeiterintensiven Unternehmen ein, die Zahl der Betten im ganzen Land hat bereits 4496 überschritten. Die Marke Lingju Apartment richtet sich an junge Büroangestellte in der Stadt, die Filiale in Shekou, Shenzhen, war bei der Eröffnung sofort voll belegt, da sie auf dem bestehenden Kundenstamm von Jinjiang aufbaut.

300 Yuan pro Nacht im Hotel wohnen

Derzeit gibt es hauptsächlich drei Modelle für die Langzeitmiete in Hotels.

Erstens das standardisierte Gruppen-Langzeitmietmodell für Kunden. Einige Hotelkonzerne stellen offiziell Langzeitmietunterkünfte zur Verfügung und verkaufen öffentlich Monats- und Wochenmietprodukte an Verbraucher.

Zweitens das kollektive Wohnmodell für Unternehmen. Einige Hotels arbeiten direkt mit Unternehmen zusammen, schließen Verträge mit ihnen ab und bieten Unternehmensmitarbeitern integrierte Lösungen für die kollektive Unterbringung an.

Drittens das Langzeitmietmodell, das auf einzelne Filialen basiert. Die Hotelfilialen verhandeln je nach eigener Leerstandsrate separat mit Verbrauchern über Monatsmietpreise und Dienstleistungsrechte. Bei diesem Modell kommunizieren die Bewohner in der Regel per privater Nachricht mit dem Hotel, um über den Preis zu verhandeln. Verschiedene Filialen verfolgen eine „Strategie pro Filiale“, sodass es Unterschiede in den Regeln gibt. Recherchen des Reporters ergaben, dass auf einigen Plattformen viele Hotels ihre Langzeitaufenthaltsdienste selbst anbieten.

Frau Fang, eine Bürgerin aus Shanghai, hat das dritte Modell bereits ausprobiert.

In diesem Mai beschloss Frau Fang, ihre gemietete Wohnung in der Innenstadt zu kündigen und zu versuchen, an Werktagen im Hotel zu wohnen. Sie besitzt ein eigenes Haus in einem äußeren Vorort von Shanghai, arbeitet aber in der Innenstadt, sodass der tägliche Pendelverkehr sehr mühsam ist. Zuvor hatte sie in der Nähe ihres Arbeitsplatzes im Hongkou-Bezirk von Shanghai eine Wohnung gemietet. Wenn sie eine etwa 20 Quadratmeter große alte Wohnung mietet, kostet die Monatsmiete bereits mehr als 4700 Yuan, zusammen mit Strom- und Wasserkosten, Parkgebühren und anderen Kosten belaufen sich die monatlichen Gesamtausgaben auf etwa 5500 Yuan.

Nach der Kündigung der Mietwohnung kontaktierte Frau Fang mehrere Hotels, schließlich stimmte ein Hotel zu, dass sie zu einem Preis von 300 Yuan pro Nacht langfristig wohnt. Sie checkt in der Regel montags ein und freitags aus, die Kosten betragen etwa 3600 Yuan pro Monat, maximal nicht mehr als 4800 Yuan, darin sind Parken, zwei Frühstücke pro Tag und weitere Hoteldienstleistungen enthalten. Laut den von Frau Fang bereitgestellten Screenshots liegen die Preise für Hotels der gleichen Kategorie in der gleichen Gegend zwischen 400 und 700 Yuan pro Nacht.

Alle Modelle weisen Compliance-Risiken auf

Yang Qinfa, geschäftsführender Direktor des Instituts für Investitions- und Baurecht an der Ostchinesischen Universität für Politik und Recht, bewertete, dass der Einstieg von Hotels in den Langzeitmietmarkt das Ergebnis der Kombination der Erweiterung von Betriebsszenarien in der Beherbergungsbranche, der Aktivierung von vorhandenen Zimmerbeständen und der Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt ist.

Auf Seiten der Marktnachfrage hilft die Umwandlung eines Teils der Hotelzimmer in Langzeitmietprodukte, Gruppen mit vorübergehendem Wohnbedarf weitere Auswahlmöglichkeiten zu bieten. Auf politischer Ebene ist in der „Verordnung über die Wohnraummiete“ klar festgelegt, dass der Staat Unternehmen unterstützt, alte Fabrikgebäude, gewerbliche Bürogebäude und selbst gehaltene Gewerbewohnungen zu sanieren und für die Vermietung zu nutzen, um das Angebot an Mietwohnungen auf mehreren Wegen zu erhöhen. Dies liefert die politische Grundlage für die Expansion von Hotels in den Langzeitmietmarkt.

Handelt es sich bei dem langfristigen Wohnen von Verbrauchern im Hotel um einen Hotelvertrag über Beherbergungsleistungen oder um einen Mietvertrag über Wohnraum?

Chen Si, Rechtsanwalt der Kanzlei Beijing Dacheng (Shanghai), der sich seit langem mit dem Immobilienbereich befasst, sagte in einem Interview mit dem Reporter, dass nach Artikel 15 der „Auslegung des Obersten Volksgerichtshofs zu einigen Fragen der Allgemeinen Regeln des Vertragsteils des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Volksrepublik China“ die Bestimmung der Rechtsbeziehung hauptsächlich vom Vertragsinhalt und der tatsächlichen Erfüllung abhängt, man nicht nur aufgrund eines Aufenthaltes von einem Monat von einem Mietverhältnis ausgehen darf.

Chen Si erläuterte, dass die Ausgestaltung von Rechten und Pflichten unter den beiden Rechtsbeziehungen deutlich unterschiedlich ist. Im Beherbergungsverhältnis muss das Hotel die vereinbarten Zimmer und Dienstleistungen bereitstellen und die Pflicht zur Gewährleistung der Sicherheit erfüllen, der Gast muss die Gebühren zahlen und die rechtmäßigen Verwaltungsregeln einhalten. Im Mietverhältnis muss der Vermieter die Wohnung übergeben und in dem vereinbarten Nutzungszustand halten und grundsätzlich die Instandhaltungspflicht übernehmen, der Mieter muss die Miete pünktlich zahlen, die Wohnung ordnungsgemäß nutzen und sie nach Ablauf der Mietzeit zurückgeben.

Abgesehen von der Bestimmung der rechtlichen Natur weisen die von den befragten Experten genannten aktuellen Langzeitmietmodelle in der Praxis bestimmte Compliance-Risiken auf.

Yang Qinfa analysierte, dass das Hauptrisiko des standardisierten Gruppen-Langzeitmietmodells darin besteht, dass unter dem Deckmantel eines Beherbergungsvertrags tatsächlich ein Wohnraummietvertrag abgeschlossen werden könnte. Beim Modell des kollektiven Wohnens für Unternehmen, bei dem Verträge mit Unternehmen abgeschlossen werden, müssen die Compliance-Risiken in Bezug auf den Vertragspartner, das gemeinsame Wohnen und die Nutzung der Wohnungen besonders beachtet werden. Das Compliance-Risiko des filialbasierten Langzeitmietmodells mit „Strategie pro Filiale“ ist am deutlichsten: Wenn eine Hotelfiliale das Langzeitmietgeschäft nur auf Grundlage mündlicher Vereinbarungen durchführt und die spezifischen Rechte und Pflichten nicht klar festlegt, kann dies leicht zu Streitigkeiten über die Vertragserfüllung führen. (Zusammengestellt von NBD Immobilien aus Gesetzestageszeitung und Lanjing News)

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „NBD Immobilien“, Autor: NBD Immobilien, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.