Immer mehr Bestandswohnungen werden von Institutionen verwaltet, daher muss das Angebotspreissystem der Einrichtungsfabriken angepasst werden.

Ziru öffnet das Gain-Mietmodell für die gesamte Branche, Oppeid stellt seine ungenutzten Fabrikhallen zur Verfügung. Zwischen diesen beiden Ereignissen liegt weniger als ein Jahr, aber dahinter steckt dieselbe Herausforderung.

Die Anzahl der von Institutionen verwalteten Bestandswohnungen steigt stetig. Wohnungen sind nicht mehr nur nach Abschluss der Renovierung fertigzustellen, sondern es müssen die Kosten für die Vermietung und Instandhaltung über zehn Jahre berechnet werden. Die Haushaltsmöbelwerke verwenden jedoch noch alte Angebotslisten und bieten mit dem Produkt aus dem Fabrikpreis multipliziert mit der Anzahl der Sätze an. Wenn man dieser Spur folgt, kann man klar erkennen, warum diese seit vielen Jahren verwendete Angebotsliste zuerst ihre Gültigkeit verliert.

Zwei Berechnungen im Abstand von einem Jahr

Am 18. Oktober 2026, auf der 15. Jubiläumskonferenz von Ziru, kündigte Xiong Lin, Mitbegründer, Vorsitzender und CEO von Ziru, an, dass das gesamte Fähigkeitssystem des Gain-Mietmodells in den nächsten fünf Jahren für die gesamte Branche geöffnet wird. In den 15 Jahren hat Ziru insgesamt mehr als 1,3 Millionen verstreute Wohnungen verwaltet und verwaltet zusätzlich etwa 70.000 ganze Gebäude mit Wohneinheiten, derzeit werden etwa 700.000 Einheiten betreut.

Am 25. November letzten Jahres veröffentlichte Oppeid Home eine Ankündigung, dass es plane, einen Teil der ungenutzten Flächen aus den mit eingeworbenen Mitteln finanzierten Projekten zur Vermietung anzubieten. Die zu vermietende Fabrikfläche in Wuhan beträgt insgesamt 13.800 Quadratmeter, die Mietdauer beträgt 12 Monate.

Die Vermietung von Oppeids Fabriken ist kein Einzelfall. Ab der zweiten Hälfte des Jahres 2025 hat Goldmed einen Teil der Flächen seines westlichen Standorts zur Vermietung angeboten, Qumei bietet insgesamt 120.000 Quadratmeter Fabrikfläche in Shunyi und Chaoyang in Peking zur Miete an, Zhongyuan hat ungenutzte Produktionslinien in Anji freigesetzt, und Jiangshan Oppeid hat den Standort in Yuzhou und Chongqing in einen Industriepark zur Gewerbeansiedlung umgewandelt.

Wenn man diese beiden Ereignisse zusammennimmt, erkennt die Branche endlich: Die Vermietung von Fabrikkapazitäten und die Neugestaltung der Buchführung auf der Seite der Vermögensverwaltung sind zwei Seiten derselben zyklischen Anpassung.

Hier muss zunächst die Grenze geklärt werden: Auf dem Markt für Bestandswohnungen gibt es zwei völlig unterschiedliche Logiken der Buchführung. Bei selbst genutzten privaten Wohnungen und Renovierungen von Familien werden Produkte nach Ästhetik, Budget und Haltbarkeit ausgewählt; dieser Artikel konzentriert sich auf den Teil der Bestandswohnungen, der von Langzeitmietwohnungen, Sozialwohnungen und der Verwaltung ganzer Gebäude verwaltet wird und eine langfristige Betriebsrechnung erfordert.

Vom „Einmalverkauf“ zur „Zehn-Jahres-Berechnung“

In der Ära der Mietübernahme übernimmt die Plattform alle Kosten für die Übernahme und Renovierung von Wohnungen und erzielt Gewinne aus der Mietdifferenz. Neue Verwaltungsmodelle wie das Gain-Mietmodell teilen Kosten und Betriebsverantwortung neu auf: Die Renovierungskosten werden vom Eigentümer getragen, die Vermögensverwaltungsseite ist für Planung, Bau, Vermietung und langfristige Wartung verantwortlich, die Einnahmen setzen sich aus einer Mindestgarantie und einer Beteiligung zusammen.

In der Logik der institutionellen Verwaltung sind Wohnungen nicht mehr physische Objekte, die nach Abschluss der Renovierung abgeschlossen sind, sondern Betriebsvermögen, das kontinuierlich Mieteinnahmen generiert und gleichzeitig Kosten für einfache Renovierungen und Instandhaltung verursacht.

Die Einkaufsstandards haben sich grundlegend geändert. Zirus eigenes Produkt Xinshe 3.0 erreicht die Renovierung und Übergabe in 33 Tagen, Suyoujia 3.0 zeichnet sich durch eine siebentägige schlüsselfertige Ausstattung aus, und Guisu 1.0 ist auf die Umgestaltung alter öffentlicher Wohnungen ausgerichtet. Die Aufmerksamkeit bei der Renovierung hat sich von einem einmaligen Einkauf auf folgende Punkte verlagert: Kann dieser Schrank vorgefertigt montiert werden, um die Bauzeit zu verkürzen? Kann dieses integrierte Badezimmer die Wahrscheinlichkeit von Leckagen verringern? Können diese Polstermöbel den Verschleiß durch häufige Mieterwechsel aushalten?

Für institutionelle Einkäufe wie Langzeitmiete, Sozialwohnungen und die Verwaltung ganzer Gebäude hat sich der Bewertungskern vom Fabrikpreis zu den Gesamtbetriebskosten einer einzelnen Wohnung über ihren gesamten Lebenszyklus verschoben.

Nicht nur Ziru, sondern auch Xiangyu, Boyu, Guanyu, Youchao, Zhaoshang Yidun sowie die lokalen staatlichen Plattformen für Sozialwohnungen gleichen ihre Sammelbeschaffungsstandards zunehmend an. Die Renovierungskosten werden nicht mehr pauschal von der Plattform übernommen, sondern richten sich nach Vermietungsrate, Baukosten pro Wohnung, Leerstandstagen und Wartungsaufträgen. Die Ansprechpartner für Einkäufe in Möbelwerken haben sich von der Einkaufsabteilung der Immobilienentwickler zu den Entscheidungsträgern der Lieferkette der Vermögensverwaltungsplattformen verschoben.

Neue Berechnungen, die Marken nicht nachvollziehen können

Der riesige Markt für Wohnungsvermittlungen wechselt schrittweise vom Mietübernahmemodell zum Gain-Mietmodell. Für Möbelmarken und Fabriken, die Aufträge von Wohnungsverwaltungsinstitutionen erhalten, muss sich die Vorgehensweise zweifellos ändern. Schließlich wurde das gesamte Lieferungssystem in der Vergangenheit auf der Grundlage des Zeitalters des Wachstums aufgebaut.

Erstens passen die Szenarien nicht zusammen. Die Grundrisse von neu gebauten, voll ausgestatteten Wohnungen sind standardisiert und eignen sich für die serielle Produktion. Viele alte Bestandswohnungen, die von Institutionen verwaltet werden, sind älter als 20 Jahre, ihre Leitungen sind gealtert und ihre Abmessungen sind unregelmäßig. Die Renovierungsfenster werden von mehreren Monaten auf 33 Tage oder sogar 7 Tage verkürzt. Die Produktionszyklen und Liefersysteme der Fabriken, die für den Rhythmus von neuen Wohnungen ausgelegt sind, können dem schnellen Rhythmus der Bestandsumgestaltung nicht folgen. Alte Produktionslinien können gute Produkte herstellen, aber sie schaffen es nicht, das Fenster von „einer Woche Renovierung und sofortiger Vermietung“ einzuhalten.

Die Entscheidungsgewalt konzentriert sich. Im Zeitalter des Wachstums waren die Entscheidungen verteilt. Die Sammelbeschaffung von Immobilienentwicklern richtet sich nach Parametern und Serienpreisen, Planungsbüros legen die Spezifikationen von Bauteilen über Zeichnungen fest, private Haushalte achten auf Stil und Budget, Händler übermitteln nur die Präferenzen der Endkunden. Auf dem institutionellen Markt werden diese verteilten Entscheidungsrechte auf die Positionen der Lieferkette der Vermögensverwaltung konzentriert, die Bewertungsindikatoren lauten nun, welche Nutzungsszenarien verschiedener Mieter sie aushalten, wie viele Jahre sie wiederverwendet werden können, ob sie umgestellt werden können und so weiter.

Die Buchführung ist nicht transparent genug. Alte Angebote lassen sich mit der Formel Fabrikpreis multipliziert mit der Anzahl der Einkaufseinheiten logisch nachvollziehen, neue Buchführungen müssen die Gesamtbetriebskosten über den gesamten Lebenszyklus berechnen. Je länger die Bauzeit vor Ort dauert, desto höher sind die Leerstandsverluste. Je leichter Bauteile beschädigt werden, desto höher sind die späteren Wartungskosten.

Alte Buchführung: Fabrikpreis × Anzahl der Einkaufseinheiten = Gesamtkosten; Neue Buchführung: Renovierungskosten pro Wohnung + Leerstandsverluste über zehn Jahre + Wartungskosten über den gesamten Zyklus = tatsächliche Betriebskosten.

Produkte müssen nach Räumen geliefert werden. Bei selbst genutzten Wohnungen werden Produkte nach Kategorien und Ästhetik ausgewählt, bei institutionellen Projekten wird nach Räumen und Wartungsanforderungen geliefert. Für Badezimmer wird eine Trockenmontage gefordert, Beschläge müssen häufige Nutzung aushalten. Im Schlafzimmer müssen Matten abriebfest und waschbar sein, Schränke müssen unregelmäßige Abmessungen anpassen können. Türen und Fenster müssen schalldämmend und wärmeisolierend sein und den Austausch alter Fenster an ihrem ursprünglichen Standort unterstützen. Intelligente Geräte müssen in ein einheitliches Wartungssystem integriert werden, sodass Fehler ferngesteuert diagnostiziert werden können. Im Einzelhandel wird ein gutes Stück verkauft, Institutionen wollen eine Wohnung, die Gewinne erzielt. Der Übergang vom Verkauf einzelner Produkte zum Verkauf ganzer Raumlösungen ist die Änderung des Liefermodells, die durch diese Umstellung der Buchführung verursacht wird.

Oppeid, Goldmed, Qumei, Zhongyuan und andere nacheinander ihre noch nicht voll ausgelasteten Fabriken und mit eingeworbenen Mitteln finanzierte Flächen zur Vermietung anbieten, ist kein einzelner Fall von ungenutzten Vermögenswerten, sondern das oberflächliche Ergebnis, dass die Fertigungsseite gemeinsam für den alten Zyklus zahlt, mehrere strukturelle Fehlausrichtungen sind die tieferliegenden Gründe.

374 Millionen Bestandswohnungen zeichnen die Einkaufsliste neu

Diese Fehlausrichtung zwischen Angebot und Nachfrage ist keine vorübergehende Schwankung einzelner Unternehmen, sondern eine systemische Umgestaltung der Struktur, die im institutionalisierten Bereich der Bestandswohnungen stattfindet.

Auf der politischen Ebene werden die Umsetzung der Planung von Sozialwohnungen und die Mietverordnungen im Rahmen des 14. Fünfjahresplans die Konzentration verteilter Wohnungen auf institutionellen Betrieb fördern und die Nachfrage nach vorgefertigten, schnell lieferbaren und wartbaren Bauteilen direkt ankurbeln.

Auf dem Markt beträgt nach den von Ziru veröffentlichten Angaben der Bestand an städtischen Wohnungen 374 Millionen Einheiten, von denen 27 % älter als 30 Jahre sind. Die Zahl der Mieter übersteigt 300 Millionen, aber die Institutionalisierungsrate beträgt nur 15 %, weit unter 60 % in Japan, den USA und Europa.

Gleichzeitig hat sich die durchschnittliche Vermietungsdauer von Wohnungen von 42 auf 51 Tage verlängert, die Mieten sind insgesamt um 17 % gesunken. Sogar das Qingyuan-Werk von Zhibang und das intelligente mit eingeworbenen Mitteln finanzierte Projekt von Mengtian wurden nacheinander verschoben. Die Verzögerung der mit eingeworbenen Mitteln finanzierten Projekte ist eine Neubewertung der Nachfrageerwartungen durch die Kapitalseite, und die Kapitalausgaben werden gleichzeitig eingeschränkt.

Was die Fertigungsseite wirklich zwingt, ihr Angebotssystem zu ändern, ist der Teil der Bestandswohnungen, der durch Institutionen aktiviert wird. Institutionelle Projekte streben nach quantifizierbaren Indikatoren: Montageeffizienz, Fehlerhäufigkeit, wie viel Mietausfallzeit während der Renovierung von Wohnungen reduziert werden kann. Der Bestand an Wohnungen wächst stetig, die Institutionalisierungsrate muss dringend erhöht werden, aber gleichzeitig steigt die Schwierigkeit, Wohnungen zu vermieten. Diese Spannung zwischen Angebot und Nachfrage wird schließlich zu einer Neubewertung des Angebotssystems der Haushaltsmöbelwerke führen.

Nach neuen Wohnungen: Wer misst die Zeit neu?

Im Zeitalter des Wachstums berechnen die Fabriken den Fabrikpreis und die Anzahl der gelieferten Einheiten; im Zeitalter der institutionalisierten Bestandswohnungen fragen die Plattformen nach Leerstandstagen, Wartungsaufträgen und den langfristigen Kosten pro Wohnung.

Ziru legt die neue Buchführung offen, Oppeid gibt alte Fabrikhallen frei. Die Skala der Angebotslisten hat sich vom „Fabrikpreis pro Quadratmeter“ zu den „Gesamtbetriebskosten einer einzelnen Wohnung über ihren gesamten Lebenszyklus“ verschoben.

Wenn Wohnungen zu dauerhaft betriebenen Vermögenswerten werden, werden die Haushaltsmöbel in einen Zeitraum von zehn Jahren Vermietung, Instandhaltung und Renovierung eingebunden. Thoreau schrieb in seinem Werk *Walden*: „Wir wohnen nicht darin, sondern sind darin gefangen.“ In der Vergangenheit verfolgte die Branche das Wachstum des Umfangs, heute muss sie den langfristigen Verschleiß von Wohnungen über zehn Jahre berechnen.

Als Oppeid seine Fabriken freigab, erhielt Yao Liangsongs Satz „Fleisch in den Knochenritzen suchen“ eine neue Bedeutung: Das Wachstum der Dividenden schwindet, die Chancen liegen in der langfristigen Wartung alter Wohnungen.

Wie Wu Xiaobus Einschätzung zum industriellen Zyklus lautet: „Die Ära des hohen Wachstums ist vorbei, die Ära des hohen Wertes hat gerade erst begonnen.“ Auf der Fertigungsseite geht es nicht mehr nur um niedrige Preise, sondern um die Fähigkeit von Produkten, die Prüfung der Zeit zu bestehen.

Das alte Angebotssystem wird vor die Tür gewiesen, die Antwort der neuen Buchführung lautet: Wer die Zeit versteht, versteht das Zuhause der nächsten zehn Jahre.