Man will sogar 400 Millionen Yuan massiv investieren, nur um das leerstehende alte Hotel wieder zu eröffnen?
Kürzlich nahm das Fuhua-Hotel in Zhongshan nach fast zehn Jahren Betriebsstillstand seinen Probebetrieb wieder auf. Dieses alteingesessene Hotel, das 1986 eröffnet wurde, erwarb die Zhongshan Investment Control im Jahr 2023 durch eine Auktion der entsprechenden Vermögenswerte und investierte anschließend etwa 350 Millionen Yuan in die Umbauarbeiten, um das Erscheinungsbild des alten Gebäudes zu bewahren und gleichzeitig die Gästezimmer, Gastronomie- und Konferenzeinrichtungen zu modernisieren. Gleichzeitig spielen lokale staatliche Kapitalgeber in zahlreichen Projekten eine wichtige Rolle: Das Boao Asien Bay-Hotel wird zu einem medizinischen Pflegekomplex umgewandelt, ein seit Jahren stillgelegtes altes Hotel in Wuhan wird zum „Guobin Pflegezentrum für Senioren“ umgebaut, und China Pacific Insurance hat durch langfristige Anmietung leerstehender Hotels ein städtisches Gesundheits- und Pflegegemeinschaftsmodell in Changzhou aufgebaut. Für die lokalen staatlichen Kapitalgeber stellt sich die Frage: Sollen alte Hotels weiterhin als Hotels betrieben werden oder zu anderen Nutzungsarten umgewandelt werden? Welche Art von Vermögensrechnung wird hinter diesen unterschiedlichen Entscheidungen neu berechnet?
Leerstehende alte Hotels: Warum geben staatliche Kapitalgeber 400 Millionen Yuan aus, um sie wieder in Betrieb zu nehmen
In den letzten mehr als sechs Monaten sind die verantwortlichen Akteure hinter den zahlreichen Fällen der Wiederbelebung leerstehender alter Hotels in der Branche zunehmend lokale staatliche Kapitalgeber – nicht mehr die privaten Hotelbesitzer, die in früheren Zeiten zu Niedrigpreisen eingekauft haben, und auch nicht die Hotelketten, die nach Expansionsmöglichkeiten suchen.
Das am 16. Oktober wieder in den Probebetrieb gegangene Fuhua-Hotel in Zhongshan ist eines der repräsentativsten Beispiele unter diesen Fällen.
Dieses erste vier-Sterne-Wahrzeichen der Stadt, das 1986 eröffnet wurde, war in den letzten dreißig Jahren der bevorzugte Ort der Einwohner von Zhongshan für die Ausrichtung von Festlichkeiten und die Unterbringung von Gästen aus fernen Gegenden. Nach der plötzlichen Betriebseinstellung im Jahr 2016 stand das Gebäude mit abgedeckten Baugerüsten und abgedunkelten Fenstern fast zehn Jahre lang im Stadtzentrum.
Bei dieser Wiedereröffnung verbreiteten sich in der Branche zuerst keine Entwurfszeichnungen der neuen Einrichtung, sondern zwei Zahlen, die im Vergleich einen gewissen Kontrast aufweisen.
Im Jahr 2023 erwarb die staatliche, der Stadt Zhongshan unterstehende Gesellschaft Zhongshan Investment Control dieses Vermögen durch eine öffentliche Auktion zu einem Preis von 60,7772 Millionen Yuan, während die anschließende Gesamtinvestition in die Umbauarbeiten 350 Millionen Yuan erreichte. Das heißt, für die Wiedereröffnung dieses alten Hotels mussten mehr als 400 Millionen Yuan ausgegeben werden.
Viele Menschen reagieren auf dieses Projekt mit der ersten Annahme, dass es „durch Gefühle für die Heimatstadt angetrieben“ sei, und gehen davon aus, dass das staatliche Unternehmen die Umbauarbeiten nur finanziert, um die städtische Erinnerung zu bewahren.
Wenn man aber nur eine einfache Grundrechnung aufstellt, stellt sich heraus, dass die Gefühle nur ein zusätzlicher positiver Grund sind – was die Umsetzung des Projekts wirklich vorantreibt, ist eine realistischere Vermögenslogik.
Ein hochhausartiges Hotelgebäude, das zehn Jahre lang leersteht, kann nicht einfach „ungenutzt stehen gelassen“ werden: Jedes Jahr müssen Sicherheitskräfte für die Bewachung eingesetzt werden, die Gebäudestruktur und Rohrleitungen müssen regelmäßig auf Frostschutz und Dichtheit überprüft werden, und Sachversicherungen müssen gezahlt werden. Diese starren Wartungskosten summieren sich im Laufe eines Jahres zu einer nicht unerheblichen Summe.
Noch wichtiger ist, dass dieses Gebäude in der Bilanz immer aufgeführt ist, aber aufgrund des fehlenden Betriebs keinen Cashflow erzeugen kann. Es handelt sich um ein typisches „schlafendes Vermögen“. Bei den immer strengeren Bewertungen der lokalen staatlichen Kapitalgeber zur Wiederbelebung von bestehenden Vermögenswerten ist ein zu hoher Anteil solcher Vermögenswerte natürlich nicht wünschenswert.
Außerdem ist der Wert dieses Gebäudes mit der Betriebseinstellung nicht vollständig verschwunden. Seine Lage im Kerngebiet von Zhongshan ist unwiederbringlich.
Die hochhausartige Struktur, die damals gebaut wurde, die dazugehörigen großen Festsaal und die gesamte Etage für Gastronomie sind auch heute noch seltene Ressourcen.
Wenn man es vollständig abreißt, um Wohnungen oder Gewerbeflächen zu bauen, übersteigen allein die Kosten für Abriss und Bauarbeiten bei weitem die Kosten für die Modernisierung des Hotels. Wenn man dagegen wieder das Schild eines Hotels aufhängt, sind die seit Jahrzehnten angesammelten Geschäftsgäste und die Nachfrage nach lokalen Festlichkeiten in der Umgebung noch vorhanden. Solange das Produkt modernisiert wird, kann es die bestehende Marktnachfrage abdecken.
Ein Vergleich mit dem Projekt des Seerundfahrt-Hotels in Nanchang zeigt, dass Fuhua in Zhongshan kein Einzelfall ist: Dieses alte Wahrzeichen von Nanchang, das 1990 eröffnet wurde, stand 14 Jahre lang an der Kernlage der Dieshan-Straße leer. Am 26. Oktober wurde es gerade umgebaut, um die Marke Jinjiang Libai für den Betrieb einzuführen. Das Vermögen gehört der Nanchang Verkehrsinvestitionsgruppe – es handelt sich ebenfalls um ein leerstehendes altes Hotel, das von einer städtischen Investitionsplattform auf dem freien Markt erworben wurde.
Sowohl bei dem Fuhua-Hotel in Zhongshan als auch bei dem Seerundfahrt-Hotel in Nanchang ist die Logik der Entscheidungen sehr einheitlich: Die Lage des Gebäudes ist gut, die Grundausstattung ist vorhanden und die ursprüngliche Nachfrage nach Hotelangeboten ist nicht verschwunden.
Anstatt das Gebäude leer stehen zu lassen und laufende Haltekosten zu erzeugen, ist es sinnvoll, einen Betrag für die Umbauarbeiten zu investieren, damit es wieder zu einem betriebsfähigen Vermögen wird, das Cashflow erzeugt.
Natürlich sind die Kosten solcher Umbauten viel höher, als Außenstehende annehmen. Bei diesen alten Hochhaushotels, die in den 1980er und 1990er Jahren gebaut wurden, bedeutet „Umbau“ keineswegs, nur neue Sofas auszutauschen oder die Wände neu zu streichen.
Bei dem Projekt des Fuhua-Hotels in Zhongshan wurde der Großteil des Geldes in unsichtbare Bereiche investiert: Das fast vierzig Jahre alte Gebäude muss erdbebensicher verstärkt werden, und die Wasser-, Strom- und Klimaanlagenleitungen des gesamten Gebäudes entsprechen noch den damaligen Standards – sie müssen alle aufgebrochen und neu angeordnet werden.
Um die aktuellen Anforderungen an die Brandschutzevakuierung zu erfüllen, mussten die ursprünglich schmalen öffentlichen Korridore verbreitert werden, wodurch die ursprünglich geplanten mehr als 200 Gästezimmer auf 195 reduziert wurden. Ein Viertel der Zimmerkapazität wurde geopfert, um die Genehmigung für den ordnungsgemäßen Betrieb zu erhalten.
In der ursprünglichen Planung gab es keine Tiefgarage – diesmal wurden extra zwei Etagen für Parkplätze ausgehoben, um das am meisten kritisierte Problem des fehlenden Parkraums bei alten Hotels zu lösen.
Die alten Kristallleuchter und die Wendeltreppe, die von Einheimischen zum Fotografieren und Besuchen genutzt werden, scheinen bewahrte Symbole der Erinnerung zu sein – in Wirklichkeit sind die Kosten für die handwerkliche Restaurierung höher als die für eine komplett neue Anfertigung.
Die Publikation „Space Secret Exploration“ ist der Ansicht, dass staatliche Kapitalgeber bereit sind, in solche Projekte Geld zu investieren – dies liegt nie nur an der Heimatverbundenheit, sondern an einer umfassenden Rechnung, die weit über den Betriebsertrag des Hotels selbst hinausgeht.
Als altes Kernwahrzeichen im Stadtzentrum ist die Wiederbeleuchtung dieses zehn Jahre lang dunklen Gebäudes selbst eine der harten Aufgaben im Rahmen der Bewertung zur Wiederbelebung bestehender Vermögenswerte.
Nicht mehr als Hotel betrieben: Gesundheits- und Pflegeangebote werden zur besten Alternative
Die Entscheidung des Fuhua-Hotels in Zhongshan ist der am leichtesten sichtbare Weg, mit dem lokale staatliche Kapitalgeber alte Hotelvermögen wiederbeleben: Man holt das alte Gebäude zurück, investiert Geld in die Modernisierung und betreibt es weiter als Hotel.
Wenn man aber den Blick erweitert, stellt sich heraus, dass die leerstehenden alten Hotels im Besitz der staatlichen Kapitalgeber in den letzten zwei Jahren weit mehr als nur die Option „umbauen und als Hotel betreiben“ haben.
Das im Oktober offiziell angekündigte Boao Asien Bay-Hotel ist das typischste Beispiel. Dieses ehemalige Küsten-Fünf-Sterne-Ferienhotel mit einer geplanten Gesamtinvestition von 1 Milliarde Yuan verfügt über eine große Gebäudefläche von 100.000 Quadratmetern.
Diesmal wurde nicht wie von vielen erwartet eine internationale Hotelmanagementmarke für die Wiedereröffnung gesucht, sondern das gesamte Gebäude wird zu einem medizinischen Pflegekomplex umgewandelt.
Die lokale staatliche Plattform in Hainan hat gemeinsam mit den Vermögensinhabern die Yiling-Gruppe für den Betrieb eingeführt. Ein Teil der Ferieneinrichtungen wird beibehalten und um medizinische Pflegefunktionen ergänzt. Basierend auf den Richtlinien des medizinischen Vorranggebiets Boao Lecheng zielt das Projekt speziell auf Langzeitgäste im Bereich Gesundheits- und Pflegeangebote ab.
Fast zur gleichen Zeit wurde ein altes Hotel an der Huangpu-Straße in Hankou, Wuhan, Hubei, das mehr als zehn Jahre lang stillstand, von der Hubei Kultur- und Tourismusgruppe übernommen und renoviert. Es wird zum „Guobin Pflegezentrum für Senioren“ umgebaut, das keine normalen Geschäftsreisenden mehr aufnimmt, sondern hauptsächlich ältere Menschen mit Bedarf an medizinischer Pflege betreut.
Wenn man diese Projekte mit dem Fuhua-Hotel in Zhongshan vergleicht, stellt sich heraus, dass die lokalen staatlichen Kapitalgeber bei ihren leerstehenden Hotels nicht mehr an der festen Vorstellung festhalten, dass „ein altes Hotel unbedingt wieder als Hotel betrieben werden muss“. Stattdessen wird für jedes Gebäude die am besten geeignete Nutzung bewertet.
Warum werden einige Gebäude nach der Investition in die Modernisierung weiter als Hotels betrieben, während andere direkt in Pflegeeinrichtungen umgewandelt werden? Der Kern liegt in der Berechnung von drei Variablen: Lage, Gästekreis und Gebäudeeigenschaften.
Das Fuhua-Hotel in Zhongshan und das Seerundfahrt-Hotel in Nanchang liegen beide im Kerngebiet der Stadt, in der Umgebung befinden sich etablierte Geschäftsviertel und Wohngebiete. Die Grundnachfrage nach lokalen Festlichkeiten und Geschäftsreisen ist immer vorhanden. Wenn man das Gebäude zu einem Mittelklasse- oder gehobenen Mittelklasse-Hotel umbaut, kann es sofort einzelne Gäste und Gruppen aufnehmen, sodass der Cashflow schnell generiert wird.
Das Boao Asien Bay-Hotel befindet sich dagegen in einem Küstenferiengebiet, in der Umgebung gibt es fast ausschließlich Ferienhotels des gleichen Typs. Die Nachfrage unterscheidet sich stark zwischen Haupt- und Nebensaison: In der Hauptsaison im Winter sind die Gäste überfüllt, im Sommer ist die ganze Straße leer. Wenn man es zwangsläufig als Hotel betreibt, stehen die Zimmer mehr als die Hälfte des Jahres leer.
Aber es grenzt an Boao Lecheng, und ältere Menschen aus dem ganzen Land mit Bedarf an Langzeitpflege sind bereit, dorthin zu reisen. Die Gäste wohnen dort mehrere Monate lang, sodass die Belegungsrate stabil ist. Nach der Berechnung ist der langfristige Ertrag aus dem Pflegegeschäft viel höher als der aus dem zwangsläufigen Betrieb als Ferienhotel.
Das alte Hotel in Wuhan, das zu einem Pflegezentrum umgewandelt wurde, verhält sich genauso: In der Umgebung gibt es zahlreiche Krankenhäuser der höchsten Versorgungsstufe, aber das Angebot an Geschäftsreisendenhotels in der Stadt ist bereits gesättigt. Neue Hotels konkurrieren um die begrenzten Geschäftsreisenden. Es ist sinnvoller, sich an ältere Menschen in der Umgebung mit Pflegebedarf zu richten und ein differenziertes Langzeitwohngeschäft zu betreiben.
Wenn man diese Projekte, die in verschiedenen Provinzen verteilt sind, miteinander verbindet, lässt sich eine klare Handlungslogik der staatlichen Kapitalgeber erkennen: Die alten Hotelvermögen im Besitz der lokalen staatlichen Kapitalgeber werden derzeit nach Lage und Eigenschaften klassifiziert und behandelt.
An Orten im Kerngebiet der Stadt mit stabilen Geschäfts- und Festlichkeitsgästen wird mit hohem Aufwand zu einem Hotel umgebaut, um die marktwirtschaftliche Nachfrage von Geschäftsreisenden und lokalen Verbrauchern zu bedienen.
An Orten in Feriengebieten, in denen viele Hotels des gleichen Typs in der Umgebung angesiedelt sind und die Nachfrage in der Nebensaison den ganzjährigen Betrieb nicht tragen kann, wird zu Pflegeangeboten gewechselt, um den stabilen Cashflow von Langzeitgästen zu nutzen.
Eine weitere offensichtliche Maßnahme ist, dass die staatlichen Kapitalgeber nach dem Erwerb des Vermögens selten selbst von Grund auf ein Team für den Betrieb aufbauen. Meistens werden professionelle Kooperationspartner eingeführt – dahinter verbirgt sich eine sehr praktische Abgrenzung der Fähigkeitsgrenzen.
Die Stärke der lokalen staatlichen Kapitalgeber liegt im Besitz von Immobilien, der Abwicklung der Genehmigungsverfahren für Umbauten, der Vermittlung von Ressourcen auf allen Ebenen und der umfangreichen Erfahrung im Bau von Infrastrukturprojekten.
Gleichzeitig bauen einige lokale staatliche Kapitalgeber auch Pflegegeschäfte auf. Plattformen wie die Guangxi Pflegegruppe und die Guangzhou Pflegegruppe bieten neue organisatorische Träger für die Entwicklung der lokalen Pflegeindustrie.
Für diese Geschäfte ist die Suche nach geeigneten Immobilien ein Aspekt, der bei der Umsetzung des Projekts berücksichtigt werden muss – und leerstehende Hotels werden dadurch zu einer Art von bestehendem Raum, der es wert ist, bewertet zu werden.
Allerdings gibt es für alte Hotels nicht nur die zwei Optionen, weiter als Hotel betrieben zu werden oder zu Pflegeeinrichtungen umgewandelt zu werden.
Unter den praktischen Projekten, die in den letzten Jahren umgesetzt wurden, sind viele andere geeignete Richtungen entstanden: Alte Hotels in der Nähe von Industrieparks, wie zum Beispiel das Suhe Meixin Apartment im Huangpu-Bezirk von Shanghai, werden von staatlichen Kapitalgebern vollständig von Geschäftsreisendenhotels mit rückläufiger Betriebsleistung zu geförderten Mietwohnungen umgewandelt.
Es gibt auch alte Gebäude in der Nähe von Universitätsstädten: Ein altes Hotel in der Xincheng-Stadt Tuanpu in Tianjin, das direkt an die Ren'ai-Universität grenzt, wurde zu einer Wohngemeinschaft für junge Absolventen der umliegenden Hochschulen umgebaut.
Sogar einige alte Hotels, die sich in zentralen Geschäftsvierteln befinden, wie zum Beispiel das Internationale Jugendkonferenzhotel im Hexi-Bezirk von Nanjing: Die lokalen staatlichen Kapitalgeber haben die langfristig leerstehenden Konferenzräume und Etagen aufgeteilt, um Shared Offices und standardisierte Prüfungsräume zu schaffen, die sich an kleine und mittlere Gründerteams und Bildungseinrichtungen in der Umgebung richten.
Egal welche Nutzungsart am Ende gewählt wird, im Wesentlichen folgt sie der gleichen Rechnungslogik.
Für die lokalen staatlichen Kapitalgeber besteht die eigentliche Aufgabe darin, je nach Lage, baulichen Gegebenheiten und Marktnachfrage jeder Immobilie zu beurteilen, ob sie weiter betrieben, umgenutzt oder durch Vermietung, Kooperation oder Übertragung neu konfiguriert werden soll.
Alte Hotels müssen nicht unbedingt wieder in die Hotelbranche zurückkehren – aber jede Umstellung erfordert eine klare Nachfrage und eine nachhaltige Betriebslogik als Unterstützung.