Link REIT hat dieses Gebäude in Mong Kok für 2,3 Milliarden Hongkong-Dollar verkauft.

Zehn Jahre im Leben eines Gebäudes lassen sich mit nur zwei Zahlen zusammenfassen.

Nach Handelsschluss am 30. Oktober 2026 schloss der Verkäufer (nämlich Link (HK) Holdings Limited) mit dem Käufer einen Kauf- und Verkaufsvertrag, um alle Anteile an der Immobilie in der 700 Nathan Road, Mong Kok (d. h. „T.O.P This is Our Place“) zu veräußern, mit einem vorläufigen Kaufpreis von 2,3 Milliarden Hongkong-Dollar. Der Abschluss der Transaktion erfolgt erst, nachdem die betreffenden Vertragsparteien ihre jeweiligen Verpflichtungen gemäß den Bestimmungen des Kaufvertrags erfüllt haben.

Im Februar 2016 erwarb Link REIT das ehemalige Gebäude des Amts für Industrie und Handel für 5,91 Milliarden Hongkong-Dollar. Zehn Jahre später beträgt der Preis nur noch etwa 39 % des damaligen Werts. Auf dem Papier wird bei dieser Transaktion jedoch nur ein Nettoschaden von etwa 372 Millionen Hongkong-Dollar verbucht. Die Preislücke und die buchhalterische Behandlung erscheinen nicht in derselben Mitteilung – dies ist ein entscheidender Punkt, um dieses Geschäft zu verstehen.

Dreifache Preisverankerung

Der Verkäufer Link (HK) Holdings Limited ist indirekt vollständig im Besitz von Link REIT, während der Käufer ein unabhängiger Dritter ist. Es handelt sich um eine Veräußerung von Vermögenswerten in Form von Aktienübertragung und nicht um einen direkten Kauf und Verkauf der Immobilie.

Der Preis verfügt über drei Verankerungspunkte, die drei verschiedenen Berechnungsmaßstäben entsprechen. Der erste ist die Bewertung: Am 30. September 2026 belief sich die Bewertung der Immobilie durch den Hauptbewerter auf 2,5169 Milliarden Hongkong-Dollar, womit der Transaktionspreis einen Abschlag von etwa 8,6 % gegenüber diesem Wert aufweist. Der zweite ist der Buchwert: Am 31. März 2026 lag der bewertete Buchwert der Immobilie bei 2,6434 Milliarden Hongkong-Dollar, sodass der Transaktionspreis um etwa 13 % darunter liegt. Der dritte sind die historischen Anschaffungskosten von 5,91 Milliarden Hongkong-Dollar aus dem Jahr 2016.

Berechnet auf eine gesamte Bruttogeschossfläche von etwa 284.767 Quadratfuß entspricht der Betrag von 2,3 Milliarden Hongkong-Dollar etwa 8.077 Hongkong-Dollar pro Quadratfuß; der Kaufpreis von 2016 belief sich umgerechnet auf etwa 20.754 Hongkong-Dollar. Der Preis pro Einheit ist innerhalb von zehn Jahren um etwa 61 % gefallen.

Der Grund, warum der buchhalterische Verlust nur 372 Millionen Hongkong-Dollar beträgt, liegt in der Kapitalstruktur der Zielgesellschaft. Zum 31. März 2026 belief sich der konsolidierte Nettofehlbetrag der Zielgruppe auf etwa 4,837 Milliarden Hongkong-Dollar, der Nennbetrag der Verkaufsdarlehen auf etwa 7,445 Milliarden Hongkong-Dollar. Die jahrelangen Bewertungsherabsetzungen haben die Preislücke bereits in die Bilanz eingetragen, der Verkauf realisiert nun lediglich die bereits verbuchten Beträge.

Die Transaktion selbst ist nicht kompliziert: Es gibt keine aufschiebenden Bedingungen, der Abschluss ist für den 29. Januar 2027 vorgesehen, die endgültige Frist endet am 5. Februar 2027; nach Abzug von etwa 20 Millionen Hongkong-Dollar an Kosten wird der Nettoerlös auf etwa 2,28 Milliarden Hongkong-Dollar geschätzt. Link REIT hat zudem eine Sicherheitsvorkehrung getroffen: Die Vereinbarung über die Kaufpreisanpassung sieht vor, dass der Verkäufer berechtigt ist, 20 % des Betrags zu erhalten, um den der realisierte Wert 2,3 Milliarden Hongkong-Dollar (jährlich um 5 % mit Zinseszins steigend) übersteigt, sowie 50 % des realisierten Werts der latenten Steueransprüche, falls der Käufer die Immobilie oder die entsprechenden Anteile innerhalb von fünf Jahren weiterverkauft, der Anteil des letztendlichen wirtschaftlichen Eigentümers verringert wird oder sich die Kontrolle über das Unternehmen ändert.

Die 2,3 Milliarden Hongkong-Dollar stellen somit nur einen Startpreis dar, der tatsächliche Transaktionspreis hängt von der Wertentwicklung der Vermögenswerte in den nächsten fünf Jahren ab.

Warum genau jetzt

Link REIT stuft diese Transaktion als „Veräußerung von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Vermögenswerten“ ein.

Im dritten Quartal 2026 sank die Leerstandsquote von Bürogebäuden in ganz Hongkong um 0,8 Prozentpunkte gegenüber dem Vorquartal auf 15,5 %, was dem größten Quartalsrückgang seit dem zweiten Quartal 2015 entspricht; die Gesamtmieten stiegen um 3,2 % gegenüber dem Vorquartal und verzeichneten damit vier Quartale in Folge ein Wachstum, der kumulative Anstieg seit Jahresbeginn beträgt 6,7 %, die Mieten in Central stiegen seit Jahresbeginn um 15,8 %. Die Erholung verläuft jedoch nicht gleichmäßig.

Im selben Quartal stieg die Leerstandsquote von erstklassigen Bürogebäuden in Kwun Tong auf 16,3 %, wobei neun von zehn Mietverträgen im Bezirk Kowloon Umzüge betrafen. Mong Kok ist nicht Central – ein Geschäftsgebäude in einem Altstadtviertel, dessen Haupteinnahmequelle Büroflächen sind, kann nicht vollständig von der Mieterholung im Kerngebiet profitieren. Dass der Transaktionspreis unter der Bewertung vor drei Monaten liegt, zeigt, dass der Käufer keinen Aufschlag für dieses Zeitfenster zahlt.

Ein weiterer Druck kommt von Link REIT selbst. Im Geschäftsjahr 2025/2026 erzielte Link REIT einen Umsatz von 13,938 Milliarden Hongkong-Dollar, was einem Rückgang von 2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht; der Nettoertrag aus Immobilien belief sich auf 10,23 Milliarden Hongkong-Dollar, ein Rückgang um 3,7 %; die Ausschüttung pro Fondseinheit betrug 253,61 Cent, ein Rückgang um 6,9 %; der Nettovermögenswert pro Fondseinheit betrug 57,75 Hongkong-Dollar, ein Rückgang um 8,8 %. Die Geschäftsleitung erklärte: Die nicht zum Kerngeschäft gehörenden Vermögenswerte machen etwa 5 % bis 10 % des gesamten Portfolios aus, und wir werden den Verkauf zu einem geeigneten Zeitpunkt sorgfältig prüfen.

Die Veräußerung begann nicht mit dieser Transaktion. Im Jahr 2026 hat Link REIT bereits die Einzelhandelsimmobilie Swing By @ Thomson Plaza in Singapur für 250 Millionen Singapur-Dollar (etwa 1,538 Milliarden Hongkong-Dollar) veräußert und die Hälfte der Anteile an der Immobilie 100 Market Street in Sydney für etwa 226 Millionen Australische Dollar reduziert, mit einer Ausstiegsrendite von 6,5 %.

Die Mitteilung gibt an, dass die Mittel für „den Rückkauf von Fondseinheiten, Betriebskapital und/oder Investitionen in das Kernvermögensportfolio“ verwendet werden. Es gibt bereits ein Beispiel für den Rückkaufpfad: Die im Juli 2026 genehmigte Ermächtigung erlaubt den Rückkauf von 260 Millionen Fondseinheiten, bis zum 15. September wurden insgesamt 31,91 Millionen Einheiten zurückgekauft, der gewichtete Durchschnittspreis für den Rückkauf an diesem Tag betrug 36,8563 Hongkong-Dollar. Wenn die gesamten 2,28 Milliarden Hongkong-Dollar für Rückkäufe verwendet werden, können nach Berechnungen mit aktuellen Preisen von etwa 37 bis 39 Hongkong-Dollar etwa 58 bis 62 Millionen Fondseinheiten gestrichen werden, was 2,2 % bis 2,4 % der ausgegebenen Einheiten entspricht. Dies ist nur die obere Grenze der Berechnung, die tatsächliche Verwendung hängt von der Mittelplanung ab.

Verbleibende Verwaltungsrechte

Das wirklich Besondere an dieser Transaktion liegt nicht im Preis, sondern in der Zeit nach dem Abschluss.

Die Mitteilung macht deutlich, dass die Tochtergesellschaft von Link REIT nach dem Abschluss weiterhin Vermögensverwaltungsdienste für diese Immobilie erbringen wird, die im Rahmen des täglichen Geschäfts nach fairen Grundsätzen und üblichen kommerziellen Bedingungen erbracht werden und ertragsorientiert sind. Song Junyan, Geschäftsführender Direktor und Chief Investment Officer von Link REIT, erklärte zuvor auf der Leistungssitzung, dass etwa 5 % bis 10 % der Vermögenswerte im gesamten Portfolio als nicht zum Kerngeschäft gehörend eingestuft werden, und der Verkauf dieser Vermögenswerte zu einem geeigneten Zeitpunkt sorgfältig geprüft wird.

Link REIT verkauft das Eigentumsrecht, behält aber die Verwaltungsgebühren. Für einen Immobilienfonds, dessen Hauptgeschäft die Mieteinnahmen sind, ist dies eine kleine Anpassung der Identität: Man bewegt sich einen Schritt von dem reinen Vermögensinhaber hin zu einer dualen Struktur aus „Haltung plus Verwaltung“.

Für den Käufer muss die Rechnung anders aussehen. Bei einem Kaufpreis von 2,3 Milliarden Hongkong-Dollar und einem Jahresertrag von 148,6 Millionen Hongkong-Dollar beträgt die Bruttorendite etwa 6,5 %; bei einem Nettoertrag aus Immobilien von 100,1 Millionen Hongkong-Dollar beträgt die Nettorendite etwa 4,3 %. Im aktuellen Umfeld der Mieten für Büro- und Geschäftsflächen in Hongkong ist dieses Niveau nicht schlecht, aber um die Finanzierungskosten, Umbau- und Betriebsausgaben zu decken und Ausstiegsspielraum zu lassen, hängt es immer noch davon ab, ob die Mieten der Büroflächen aufhören zu fallen.

Zwei Beobachtungsvariablen treten damit hervor. Erstens die Mietvertragsstruktur der Büroflächen und die Anpassungsrate der Mieten bei Vertragsverlängerung. Die Mitteilung gibt nur eine Vermietungsquote von 94,4 % an, ohne die Fälligkeitsstruktur der Mieten offenzulegen. Zweitens bindet die fünfjährige Preisbeteiligungsregelung den Ausstiegsgewinn des Käufers teilweise an den Verkäufer. 20 % des Weiterverkaufsaufschlags müssen weitergegeben werden, was die Erwartungen des Käufers an kurzfristige Arbitrage senkt und die Transaktion auf eine langfristigere Haltung und Betriebsführung ausrichtet.

Ein vergleichbarer Punkt ist, dass im selben Zeitraum eine neue Art von Käufern bei Großtransaktionen in Hongkong auftaucht. Im Dezember 2025 wurde die Immobilie in der 8 Stanley Beach Road im Southern District für etwa 310 Millionen Hongkong-Dollar verkauft, was etwa 44 % unter dem Kaufpreis von 550 Millionen Hongkong-Dollar aus dem Jahr 2019 liegt, der Käufer registrierte ebenfalls unter einer persönlich gehörenden Gesellschaft. Vorsicht bei Institutionen und Übernahme durch privates Kapital ist eine häufige Kombination in einem Abschlagszyklus.

Das bedeutet aber nicht, dass der Markt bereits den Tiefpunkt erreicht hat. Die Bürogebäude erholen sich ungleichmäßig nach Bezirken, die Einzelhandelsmieten verharren noch auf niedrigem Niveau, und der Neupreisbildungsprozess jedes Geschäftsgebäudes, das hauptsächlich auf Büroflächen in Altstadtvierteln ausgerichtet ist, wird nicht kurz sein.

Für Link REIT kaufen die 2,3 Milliarden Hongkong-Dollar Spielraum für die Gestaltung der Bilanz zurück, die bereinigte Verbindlichkeitsquote gegenüber dem Gesamtvermögen wird von etwa 25,6 % auf etwa 24,8 % sinken. Für dieses Gebäude in Mong Kok, das vom „Gebäude des Amts für Industrie und Handel“ zu „T.O.P“ wurde und im ersten Quartal 2027 einen neuen Eigentümer erhält, bleibt das Schild gleich, das Verwaltungsteam bleibt gleich, nur die Zeile im Aktionärsverzeichnis ändert sich.

Die übrige zu beantwortende Frage ist konkret: Kann der neue Eigentümer die Mieten dieser Dutzende von Büroetagen wieder steigern? Die Antwort wird erst im nächsten Mietvertragszyklus bekannt sein.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Viewpoint“, Autor: Eine Gruppe von Geschäftsbegeisterten, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.