Xi'an hat neue Regelungen für den Verkauf von kommerziellen Wohnimmobilien herausgebracht, die Höchstgrenze der Anzahlung für den Verkauf von fertiggestellten Wohnungen beträgt 5 %.
Am 30. Oktober veröffentlichte die Website des Büros für Wohnungsbau und Stadtentwicklung von Xi'an die Durchführungsrichtlinien zur Umsetzung der *Mitteilung zur Verbesserung des Verkaufssystems für kommerzielle Wohnimmobilien*, der Inhalt lautet wie folgt:
An alle betreffenden Einheiten: Um die einschlägigen Anforderungen der *Mitteilung des Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, des Ministeriums für Natürliche Ressourcen und der Allgemeinen Aufsichtsbehörde für Finanzen zur Verbesserung des Verkaufssystems für kommerzielle Wohnimmobilien* (Jianfagui [2026] Nr. 3) präzise umzusetzen, ein neues Entwicklungsmodell für die Immobilienbranche zügig aufzubauen und unter Berücksichtigung der tatsächlichen Gegebenheiten unserer Stadt, werden die folgenden Durchführungsrichtlinien vorgelegt.
I. Verbesserung der Verwaltung des Vorverkaufs von kommerziellen Wohnimmobilien
(1) Projekte mit neu erworbenem Grundstück. Für kommerzielle Wohnimmobilienprojekte, für die nach dem 28. August 2026 eine neue Ausschreibungsbekanntmachung für das Nutzungsrecht an staatlichen Bauflächen veröffentlicht wurde, muss bei der Beantragung des Vorverkaufs das Hauptgerüst des einzelnen Gebäudes vollständig abgeschlossen sein. Nach der Prüfung und Bestätigung durch die örtliche Wohnungsbaubehörde des Projektstandorts darf die Vorverkaufsgenehmigung erteilt werden. Die Vorverkaufsmittel des Projekts unterliegen einer geschlossenen Verwaltung. Die Aufsicht über die Vorverkaufsmittel darf erst aufgehoben werden, nachdem das Projekt nach der Abnahme der Fertigstellung qualifiziert ist und die Versorgungseinrichtungen wie Wasser, Strom, Gas und Wärme die Lieferbedingungen erfüllen. Die spezifischen Verwaltungsmaßnahmen für Vorverkaufsmittel werden gesondert herausgegeben.
(2) Laufende Projekte. Für kommerzielle Wohnimmobilienprojekte, die vor dem 28. August 2026 (einschließlich) bereits die Baugenehmigung (teilweise erworben) erworben haben, aber keine Vorverkaufsgenehmigung beantragt haben, gelten bei der Beantragung der Vorverkaufsgenehmigung die ursprünglichen politischen Bestimmungen für die Vorverkaufsbedingungen. Für kommerzielle Wohnimmobilienprojekte, die bereits das Nutzungsrecht an staatlichen Bauflächen erworben haben (oder sich im Prozess der Grundstücksveräußerung befinden), aber keine Baugenehmigung erworben haben, gilt grundsätzlich die Vorverkaufspolitik wie für Projekte mit neu erworbenem Grundstück. Wenn die Regierung des Bezirks oder des Kreises, in dem sich das Projekt befindet, und die Verwaltung der Entwicklungszone beurteilen, dass die rechtzeitige Fertigstellung und Übergabe des Projekts sichergestellt werden kann, kann unter der Bedingung einer verstärkten Aufsicht über die Vorverkaufsmittel nach der Anmeldung bei der städtischen Wohnungsbaubehörde bis Ende 2027 der Vorverkauf nach den ursprünglichen Vorverkaufsbedingungen beantragt werden.
(3) Für Immobilienprojekte mit historischen Altlasten, die vor dem 28. August 2026 (einschließlich) bereits das Nutzungsrecht an staatlichen Bauflächen erworben haben, erstellen die Regierungen aller Bezirke und Kreise sowie die Verwaltungen der Entwicklungszonen Listen und Konten. Nach der Risikobewertung können sie unter der Bedingung einer verstärkten Mittelaufsicht und der Sicherstellung der rechtzeitigen Übergabe der Wohnungen die einschlägigen Bestimmungen für laufende Projekte anwenden.
(4) Für kommerzielle Wohnimmobilienprojekte, die nach dem 28. August 2026 nach den ursprünglichen Vorverkaufsbedingungen eine Vorverkaufsgenehmigung beantragen, können nach Abdeckung der für den verbleibenden Projektbau erforderlichen Kosten durch den Betrag der aufsichtführenden Mittel die entsprechenden Baufonds nach dem Baufortschritt zur Auszahlung beantragt werden. Der Teil des Betrags der aufsichtführenden Mittel, der die für den verbleibenden Projektbau erforderlichen Kosten übersteigt, kann zur Auszahlung beantragt werden, muss aber vorrangig die für das Projekt erforderlichen Kosten decken. Die Auszahlung der Mittel wird von der örtlichen Wohnungsbaubehörde des Projektstandorts geprüft.
II. Geordnete Förderung des Verkaufs von fertiggestellten Wohnimmobilien
(5) Kommerzielle Wohnimmobilienprojekte mit neu veräußerten Grundstücken nach dem 28. August 2026 und Projekte mit bereits veräußerten Grundstücken, für die noch keine Baugenehmigung erworben wurde, wenden vorrangig die Verkaufsform für fertiggestellte Wohnimmobilien an.
(6) Immobilienentwicklungsunternehmen sollten gemäß den einschlägigen Anforderungen die Abnahme der Fertigstellung der Wohnungen und andere Angelegenheiten abschließen, den Verkaufsplan für fertiggestellte Wohnimmobilien und die Nachweisdokumente für die Erfüllung der Lieferbedingungen bei der örtlichen Wohnungsbaubehörde des Projektstandorts anmelden und dann den Verkauf gemäß dem Verkaufsplan für fertiggestellte Wohnimmobilien durchführen. Die verkauften Wohnungen und das Nutzungsrecht an den Bauflächen dürfen keine Rechtsbeschränkungen wie Hypotheken oder Beschlagnahmungen aufweisen. Beim Verkauf von Wohnungen, die bereits mit einer Hypothek belastet sind, muss nach schriftlicher Zustimmung des Hypothekengläubigers der Nachweis der Zustimmung des Hypothekengläubigers zum Verkauf bei der Anmeldung des Verkaufs von fertiggestellten Wohnimmobilien vorgelegt werden. Wenn das Unternehmen mit dem Käufer einen Vertrag abschließt, muss die Online-Vertragsanmeldung unverzüglich nach der Löschung der Hypothek abgeschlossen werden.
(7) Bei der Durchführung des Verkaufs von fertiggestellten Wohnimmobilien kann das Immobilienentwicklungsunternehmen nach Erhalt der Baugenehmigung einen Kaufvertrag für die Anzahlung mit dem Käufer abschließen. Die erhobene Anzahlung überschreitet im Allgemeinen 5 % des Gesamtpreises der Wohnung nicht. Die gesamte Anzahlung wird auf das Aufsichtskonto eingezahlt, das das Verwaltungszentrum für Immobilienhandel von Xi'an bei der Hauptbank des Projekts eröffnet, und darf während der Aufsichtsperiode nicht ausgezahlt oder verwendet werden. Nachdem das Projekt die Lieferbedingungen erfüllt hat, kann das Unternehmen beantragen, die Aufsicht über die Anzahlung aufzuheben. Wenn das Projekt aus Gründen des Immobilienentwicklungsunternehmens nicht innerhalb der vereinbarten Frist die Lieferbedingungen erfüllt, hat der Käufer das Recht, gemäß der Vertragsvereinbarung die Kündigung des Anzahlungsvertrags und die Rückerstattung der Anzahlung zu beantragen.
III. Optimierung der Verwaltung des Landangebots
(8) Planen Sie das Land für kommerzielle Wohnimmobilien insgesamt und verteilen Sie es angemessen, optimieren Sie die Veräußerungspläne für Grundstücke und unterstützen Sie die Veräußerung mit Planungsplänen. Verbessern Sie das Konsultationsmechanismus "eine Politik für ein Grundstück", realisieren Sie die "Vereinigung mehrerer Vermessungen" wie Grenzvermessung, Eigentumsuntersuchung und topografische Vermessung sowie die Vorarbeiten wie archäologische Untersuchungen, Bodenverschmutzungsuntersuchungen und "sieben Anschlüsse und eine Nivellierung", festigen Sie die grundlegenden Bedingungen für die Grundstücksveräußerung, verstärken Sie den Aufbau der kommunalen Versorgungseinrichtungen rund um das Land und realisieren Sie "sofortiger Baubeginn nach Erwerb des Grundstücks".
(9) Für das nach dem 28. August 2026 neu veräußerte Land für kommerzielle Wohnimmobilien darf der innerhalb von 6 Monaten ab dem Tag der Unterzeichnung des Veräußerungsvertrags gezahlte kumulative Grundstücksveräußerungspreis nicht weniger als 50 % des Gesamtpreises betragen, und der Restbetrag ist innerhalb eines Jahres vollständig zu zahlen. Wenn das Unternehmen eine Verlängerung beantragt, beträgt die maximal genehmigte Frist nicht mehr als zwei Jahre. Wenn das Unternehmen fristgerecht zahlt, werden keine Zinsen berechnet.
(10) Nachdem das Immobilienentwicklungsunternehmen den Grundstücksveräußerungsvertrag unterzeichnet hat und nicht weniger als 50 % des Veräußerungspreises gezahlt hat, kann es das Vorregistrierungszertifikat für das Grundstück beantragen, vorab die Verfahren wie Baugenehmigung, Baugenehmigung und Immobilienvermessung für das Grundstück durchführen und die Wohnungen verkaufen, die dem Teil des vollständig gezahlten Grundstücksveräußerungspreises entsprechen.
IV. Optimierung der Anmeldung der Fertigstellungsabnahme und der Übergabe des Projekts
(11) Bei der Beantragung des Planungsplans kann das Immobilienentwicklungsunternehmen den stufenweisen Entwicklungsplan unter Berücksichtigung des Bauumfangs und der Übergabearrangements festlegen, die kleinste Einheit unter der Anleitung der Behörden für Ressourcenplanung und Wohnungsbau angemessen abgrenzen, und das Projekt kann nacheinander nach der abgegrenzten kleinsten Einheit die Anmeldung der Fertigstellungsabnahme durchführen.
(12) Unterstützen Sie Projekte mit geeigneten Bedingungen, die Grenze der Null-Ebene des Gebäudes als Trennlinie zu nehmen, um die Anmeldung der Fertigstellungsabnahme in zwei Phasen (unterirdisch und oberirdisch) durchzuführen. Für voll ausgestattete kommerzielle Wohnimmobilienprojekte kann das Verfahren der Anmeldung der Fertigstellungsabnahme in zwei Bauphasen (Rohbau und Innenausstattung) durchgeführt werden.
(13) Bei der stufenweisen Entwicklung müssen die Anschlussbedingungen für kommunale Versorgungseinrichtungen wie Wasser, Strom, Gas, Wärme, Kommunikation und Straßen erfüllt sein, und die Übergabe darf erst erfolgen, nachdem die Wohnbedingungen gegeben sind.
V. Einführung des Hauptbanksystems
(14) Für kommerzielle Wohnimmobilienprojekte, für die nach dem 28. August 2026 ein Entwicklungsdarlehensvertrag unterzeichnet wurde, wird das Hauptbanksystem angewendet. Für jedes Immobilienprojekt wird eine Hauptbank festgelegt, die von der Entwicklungsgesellschaft des Immobilienprojekts und der Hauptbank gegenseitig ausgewählt wird. Die Hauptbank kann dem Projekt allein Entwicklungsdarlehen gewähren oder auch ein Bankenkonsortium anführen, um dem Projekt Entwicklungsdarlehen und begleitende Finanzierungsdienstleistungen anzubieten.
(15) Das Immobilienentwicklungsunternehmen eröffnet ein Mittelkonto bei der Hauptbank. Während der Laufzeit des Projekts müssen alle mit dem Projekt zusammenhängenden Mittel wie Entwicklungsdarlehen, eigene Mittel des Projekts und Verkaufsmittel von fertiggestellten Wohnimmobilien in das bei der Hauptbank eröffnete Projektmittelkonto zur Verwaltung aufgenommen werden, mit Ausnahme der Vorverkaufsmittel und Anzahlungen, die gemäß den gesetzlichen Anforderungen aufsichtgeführt werden.
(16) Nachdem das Immobilienentwicklungsunternehmen die Hauptbank festgelegt hat, muss es unverzüglich bei den Wohnungsbaubehörden der Stadt, der Bezirke und Kreise sowie der Entwicklungszonen anmelden. Das Verwaltungszentrum für Immobilienhandel von Xi'an eröffnet ein Mittelaufsichtskonto bei der Hauptbank, um die aufsichtgeführten Vorverkaufsmittel des Projekts und die Anzahlungen für fertiggestellte Wohnimmobilien zu hinterlegen. Sobald die Hauptbank festgelegt ist, darf sie grundsätzlich vor der vollständigen Rückzahlung des Immobilienentwicklungsdarlehens nicht gewechselt werden, und das entsprechende Aufsichtskonto darf nicht willkürlich aufgehoben oder geändert werden.
VI. Verstärkung der Finanzierungsunterstützung
(17) Für Projekte, die nach dem 28. August 2026 eine Vorverkaufsgenehmigung erworben haben, gewähren Finanzinstitute nach der Anmeldung der Fertigstellungsabnahme private Wohnungsbaukredite. Für Projekte, die vor dem 28. August 2026 (einschließlich) bereits eine Baugenehmigung erworben haben und teilweise eine Vorverkaufsgenehmigung beantragt haben, werden Finanzinstitute unterstützt, private Wohnungsbaukredite nach der ursprünglichen Politik zu gewähren.
(18) Die Hauptbank sollte den angemessenen Finanzierungsbedarf des Projekts nach marktwirtschaftlichen Prinzipien decken, die Gewährung des Entwicklungsdarlehens mit dem Bauzyklus des Projekts abstimmen, die Auszahlungszeitpunkte und Auszahlungsbeträge angemessen nach dem Baufortschritt des Projekts festlegen und das Entwicklungsdarlehen stufenweise gewähren. Die Darlehensmittel müssen über das bei der Hauptbank eröffnete Mittelkonto treuhänderisch auf das Konto des Handelspartners der Projektgesellschaft überwiesen werden und vollständig für den Projektbau verwendet werden. Gleichzeitig wird das Immobilienentwicklungsunternehmen unterstützt, die Finanzierung durch verschiedene Methoden wie Aktien und Anleihen durchzuführen.
(19) Für Immobilienprojekte, bei denen nach dem 28. August 2026 die stufenweise Zahlung des Grundstückspreises durchgeführt wird, wird bei der Bearbeitung der Baugenehmigung der Immobilieneinheitencode nach der Wohnung festgelegt, und die Hypothekenregistrierung für das Immobilienentwicklungsdarlehen, das den entsprechenden Grundstücksrechten entspricht, wird erforscht. Wenn die Entwicklungsgesellschaft des Immobilienprojekts mit dem Grundstücksrecht als Hypothek ein Entwicklungsdarlehen beantragt, muss die Hypothek mit der Sammlung der getrennten Grundstücksrechte für jede Wohnung festgelegt werden. Die einschlägigen Maßnahmen werden gesondert formuliert.
(20) Unter der Voraussetzung, dass die geschlossene Mittelverwaltung streng umgesetzt und die rechtzeitige Übergabe des Projekts sichergestellt wird, werden Geschäftsbanken und Immobilienentwicklungsunternehmen ermutigt, den Austausch von Bürgschaften für aufsichtgeführte Vorverkaufsmittel in Kombination mit der tatsächlichen Situation des Projekts durchzuführen. Die durch den Austausch der Bürgschaften erhaltenen Mittel müssen für den Bau des Projekts verwendet werden.
VII. Verbesserung der Verwaltung der Entwicklung und des Baus
(21) Für die Entwicklung und den Bau von kommerziellen Wohnimmobilien gilt das System der Projektentwicklungsgesellschaft. Die Projektentwicklungsgesellschaft übt die Rechte der juristischen Person gesetzlich unabhängig aus, baut ein vollständiges Qualitätssicherungssystem für die Ingenieurarbeiten des kommerziellen Wohnimmobilienprojekts auf und übernimmt die Hauptverantwortung für die Ingenieurqualität der Projektentwicklungsgesellschaft sowie die Hauptverantwortung der Einheiten für Vermessung, Planung, Bau und Aufsicht.
(22) Optimieren Sie kontinuierlich den Genehmigungsablauf für den Ingenieurbau, fördern Sie die vorzeitige Beteiligung und parallele Bearbeitung von Behörden wie Wohnungsbau, Ressourcenplanung, Stadtverwaltung, Wasserwirtschaft und Entwicklung und Reform, vereinfachen Sie die Genehmigungsangelegenheiten, integrieren Sie die Genehmigungsabschnitte, kürzen Sie die Genehmigungsfristen, optimieren Sie die Abschnitte wie die Online-Anmeldung von Kaufverträgen, Immobilienregistrierung und Bearbeitung von Hypothekenkrediten, die im Verkauf von kommerziellen Wohnimmobilien involviert sind, und fördern Sie die "Übergabe der Eigentumsurkunde gleichzeitig mit der Wohnungsübergabe".
(23) Umsetzen Sie die Anforderungen "guter Standard, gutes Design, gutes Material, gute Konstruktion, guter Betrieb und Wartung", fördern Sie die Anwendung von grünen, kohlenstoffarmen und intelligenten Bautechnologien, verbessern Sie umfassend die Qualität des Designs und Baus von Wohnungen, führen Sie tiefgehend die Systeme des transparenten Baustellenbetriebs, der getrennten Abnahme für jede Wohnung und der Wohnungsbesichtigung vor der Wohnungsübernahme ein, um sichere, komfortable, grüne und intelligente "gute Wohnungen" zu bauen.
(24) Verstärken Sie kontinuierlich die Aufsicht über den Immobilienmarkt, verbessern Sie den normalisierten Aufsichtsmechanismus, konzentrieren Sie sich auf Schlüsselbereiche wie den Verkauf von kommerziellen Wohnimmobilien, die Mittelaufsicht, die Vertragserfüllung und die Sicherstellung der Übergabe