Warum müssen die im Bau befindlichen Hotels von Green Development den Grundsatz „alles was zu stoppen ist, muss unbedingt gestoppt werden“ umsetzen?

Im Herbst 2026 ließ der Halbjahresbericht von China Green Development den Markt verstummen. Aus dem Finanzbericht geht hervor, dass der dem Mutterkonzern zuzurechnende Nettogewinn -814 Millionen Yuan betrug, während im gleichen Zeitraum des Vorjahres noch ein Gewinn von 157 Millionen Yuan erzielt wurde.

Die oberflächliche Erklärung für den Verlust liegt darin, dass das Hauptgeschäft mit neuen Energien „Umsatzsteigerung ohne Gewinnsteigerung“ aufweist und der Druck der Finanzierungskosten hoch ist. Doch wer die Entwicklungsbahn dieses Unternehmens wirklich kennt, weiß, dass nicht nur der Rückgang der Bruttomarge von Wind- und Solarparks das Wachstum bremst. Die schwervermögenden Hotel- und Kulturprojekte, die einst mit großen Erwartungen belegt waren und nun zu chronischen Problemen in der Bilanz geworden sind, sind die Hauptakteure dieser Runde der Schrumpfung.

Seit Liu Yu Ende 2024 von seinem Amt zurückgetreten ist, hat China Green Development in weniger als zwei Jahren eine fast entschlossene strategische Umorientierung vollzogen. Unter den Hotel- und Kulturprojekten wurde die zweite Phase des Xinjiang Huamei Resorts angehalten, die neuen Zusatzanlagen der zweiten Phase von Wen'an vollständig gestoppt, die langfristige Planung des Hotelclusters von Wenchang Shanhaitian eingemottet, das Vermögenspaket der Hotels am Changbai-Berg abgeschlossen und aus der Bilanz ausgebucht, und das Hangzhou Green Development Center zum Verkauf ausgeschrieben.

Die Formulierungen des neuen Managements sind kurz und kühl: „Alles, was gestoppt werden soll, wird gestoppt“. Es ist offensichtlich, dass man mit Zeit Raum gewinnen will und alle neuen Investitionen, die keine Ertragsgrundlage haben, streng kontrolliert.

Die Gewichtigkeit dieser vier Zeichen kündigt nicht nur eine taktische Schrumpfung an, sondern auch das Ende eines ganzen alten Entwicklungsmodells – die Ära der Luxushotels, die einst von den Dividenden des Immobilienmarktes profitierten und als Wahrzeichen die Stadtsilhouette prägten, verschwindet schneller von der Bildfläche als alle erwartet haben.

Green Developments „Alles was gestoppt werden soll, wird gestoppt“: Eine Ära wird auf Pause gedrückt

Um zu verstehen, warum „Alles was gestoppt werden soll, wird gestoppt“ 2026 zur höchsten Anweisung von Green Development wurde, muss man zuerst in die Welt zurückkehren, bevor diese Anweisung ausgesprochen wurde.

Die Kernvermögensformel, die aus der Ära Liu Yu stammt, wurde einst als „Austausch von neuen Energien gegen Kultur- und Tourismusressourcen“ zusammengefasst. An den Verhandlungstischen für große Wind- und Solarbasen nutzte Green Development Industrieeinvestitionen als Verhandlungsmasse, um von den lokalen Behörden Land um die Top-Sehenswürdigkeiten zu erhalten.

Dieses Modell funktionierte im Aufwärtszyklus der Branche für neue Energien im Großen und Ganzen reibungslos: Die Gewinne der Wind- und Solarprojekte reichten aus, um die Abschreibungen und Verluste des Kultur- und Tourismussegments zu decken. Das Unternehmen verfügte über Ressourcen, hatte eine vollständige Geschichte und die Bilanz war vertretbar.

Auf der Importmesse 2024 unterzeichnete Green Development auf einen Schlag Kooperationsvereinbarungen mit Marriott, InterContinental und Hilton für das Cluster von 17 Hotels in der zweiten Phase des Xinjiang Huamei Resorts – mit solcher Kraft, dass es wie ein Musterbeispiel für die Expansion im Tourismusbereich wirkte.

Zu dieser Zeit ahnte niemand, dass weniger als zwei Jahre nach Unterzeichnung dieser Kooperationsvereinbarung ein erheblicher Teil dieser Hotels auf der Liste der „verzögerten Investitionen“ auftauchen würde.

Der enorme Wandel fand von zwei Seiten gleichzeitig statt. Auf der Seite der neuen Energien sank die Bruttomarge dieses Segments von Green Development im ersten Halbjahr 2026 von 56,82 % abrupt auf 39,3 % – es rutschte von einem „hochprofitablen Cash Cow“ zu einem „Betrieb zur Kostendeckung“.

Auf der Seite des Tourismusbereichs lag die durchschnittliche Belegungsrate der sechs Hotels der ersten Phase des Xinjiang Huamei Resorts nach ihrer Eröffnung im Juli 2025 im ersten Quartal 2026 unter 20 %.

Die hohen Zimmerpreise in der Sommerferienzeit existieren zwar, aber in der langen Nebensaison in Nalati, Yining und Korla fallen Abschreibungen, Personalkosten und Wartungskosten in voller Höhe an. Der Cashflow aus einigen wenigen Monaten der Hauptsaison reicht kaum aus, um die starren Ausgaben für zwölf Monate im Jahr zu decken. Investoren nennen diese Art von Vermögenswerten „saisonalen Vermögenswerten mit hoher Unsicherheit“ – nach den Worten von Insidern sind sie schlichtweg „schlecht und nichts weiter“.

Als also das Wachstum auf der Seite der neuen Energien keine Hoffnung mehr bot und die erhaltenen Tourismusressourcen nicht in der Lage waren, sich selbst zu versorgen, verschwand die Grundlage der gesamten Austauschlogik.

Darauf folgte eine fast kalte Vermögensveräußerung.

Hotels wie das Shanghai Luneng JW Marriott Marquis, das Shanghai EDITION und das Dalian Four Seasons, die in zentralen Lagen der Städte liegen, über eine solide Markenprämie und eine ausgewogene Gästestruktur verfügen, wurden in die Kategorie „hochwertige Vermögenswerte“ eingeteilt. Ihre Aufgabe ist es, den Betrieb zu optimieren und Wege zur Aktivierung wie REITs zu erforschen.

Die sechs Hotels der ersten Phase in Xinjiang wurden als „saisonale Vermögenswerte mit Engpässen“ definiert. Die Umstellungsstrategie besteht darin, die Gäste aus Gruppen mit niedriger Bruttomarge zu reduzieren und die Fixkosten in der Nebensaison zu kontrollieren – also das Motto: „Zuerst das erste Jahr überleben“.

Das Hangzhou Green Development Center, das einst als Wahrzeichen von Qianjiang New Town mit einem 299 Meter hohen Hauptturm geplant war, wurde 2024 in der Planung auf 190 Meter herabgesetzt. Im November 2025 wurden 99 % der Anteile zu einem Grundpreis von 3,58 Milliarden Yuan zum Verkauf ausgeschrieben. Der Gegenwert überstieg das Nettovermögen nur um 0,28 %, was fast einem Nullsummenspiel entspricht.

Die im Bau befindlichen Projekte in Kuqa, Turpan, Hami, Kashgar und Kuitun liegen derweil noch da und warten auf einen ungewissen günstigen Moment.

Angesichts dieser Kette von Maßnahmen gab ein Branchenkenner eine aufrichtige Analyse ab: Der Grund, warum „Alles was gestoppt werden soll, wird gestoppt“ 2026 zur höchsten Anweisung von Green Development wurde, liegt genau darin, dass das neue Management endlich eine unangenehme Tatsache anerkennt: Die gestoppten Projekte hätten von Anfang an nicht auf diese Weise gestartet werden dürfen.

Diese vier Zeichen haben nicht nur einige Baustellen und Kooperationsvereinbarungen gestoppt, sondern eine alte Ära beendet, in der Hotels als Zusatz zu Immobilien galten, Ressourcen als Gewinngarantie gesehen wurden und Größe als Sicherheitspuffer diente...

Die Dämmerung der Wahrzeichen-Hotels war schon ab dem Rückgang der Immobiliendividende vorbestimmt

Diese Schrumpfung von Green Development hat Modellcharakter, da es einst das Entwicklungsvorbild für luxuriöse Hotels aus dem Immobilienbereich Chinas war. Was heute bei Green Development passiert, vollzieht sich gleichzeitig bei R&F, Shimao und jedem anderen Akteur, der einst Hotels als Zusatz zu Immobilien betrachtete.

In den letzten zwanzig Jahren spielten Luxushotels in der goldenen Ära des chinesischen Immobilienmarktes eine fast stillschweigend vereinbarte Rolle: Entwickler erwarben Grundstücke in zentralen Lagen, planten einen Hochhauskomplex oder ein Mischgebäude und führten internationale bekannte Luxushotelmarken wie Marriott, InterContinental, Hilton oder Ritz-Carlton ein. Die Rentabilität der Hotels selbst wurde dabei kaum erwartet.

Der Wert eines solchen Hotels zeigte sich meist in drei Aspekten: Er steigerte die Verkaufspreise und Mieten von Wohnungen und Bürogebäuden, diente als „Zusatzaufrichtigkeit“ bei Verhandlungen mit lokalen Regierungen und wurde in der Bilanz als im Bau befindliches Projekt oder als Anlageimmobilie festgehalten, um das Vermögensvolumen zu untermauern.

In diesem Modell war das Hotel nur ein Zusatz, und seine betrieblichen Eigenschaften als Geschäft traten in den Hintergrund. Zu dieser Zeit dienten die Höhe des Wahrzeichen-Hotels, der Ruf der Marke und die Luxusausstattung der Lobby dem eigentlichen Profitcenter, dem Immobilienverkauf. Es schien, als könne der Verlust des Hotels ausgeglichen werden, solange sich andere Immobilien verkauften, und Abschreibungen und Zinsen seien kein Problem, solange die Bewertung steige.

Die Nachteile dieses Modells zeigten sich aber im Laufe der Entwicklung deutlich: Als der Verkauf von Wohnungen zum Erliegen kam, die Bewertung der Vermögenswerte sank und die Finanzierungskanäle enger wurden, verwandelten sich die Hotels über Nacht von einem „Zusatz“ zu einer „Belastung“.

Die Entwicklungsbahn von R&F ist sehr eindeutig. Einst war R&F mit über 90 Luxushotels der größte Eigentümer von Luxushotels in China. Im Oktober 2026 wurden das Hilton DoubleTree in Chengmai R&F Mangrove Bay und das Hyatt Hotel im Hainan Ocean Happy World Resort in Lingshui am selben Tag zur gerichtlichen Versteigerung angeboten. Der Startpreis betrug insgesamt 873 Millionen Yuan, also 30 % unter dem ursprünglichen Wert – und es gab keine Anmeldungen zur Teilnahme.

Das ist kein Einzelfall. In den letzten drei Jahren wurden die Hotelvermögenswerte von R&F auf Versteigerungsplattformen immer wieder eingestellt, beobachtet, nicht verkauft, herabgesetzt und erneut eingestellt. R&F, das einst 2017 ein großes Hotelvermögenspaket übernommen hat, räumt heute seine Hotellandschaft mit einer Geschwindigkeit von ein bis zwei Hotels pro Monat auf.

Die Hotelvermögenswerte von Shimao haben eine ähnliche Geschichte. Das Hotelcluster Sheraton und Four Points by Sheraton in Tung Chung, Hongkong, mit über 1200 Zimmern war einst das Flaggschiff-Vermögen von Shimao im Hotelgeschäft in Hongkong.

Bei der ersten Verkaufsangebot 2023 verlangte Shimao nicht weniger als 6 Milliarden Hongkong-Dollar. Im Oktober 2026 betrug der endgültige Verkaufspreis der beiden Hotels nur 2,7 Milliarden Hongkong-Dollar, also weniger als die Hälfte des ursprünglichen Preises. Noch wichtiger: Diese Transaktion wurde nicht von Shimao initiiert, sondern von einem von den Gläubigern bestellten Verwalter durchgeführt, der sein Verkaufsrecht ausübte. Der Erlös wurde direkt zur Rückzahlung des Konsortialkredits verwendet, Shimao selbst erhielt keinen Cent.

Dass die Preisgestaltung von den Entwicklern zu den Gläubigern übergeht, zeigt bereits ein Signal: Wenn das Hotel nicht mehr als Vermögenswert, sondern als Sicherheit für Schulden dient, wird seine Bewertungslogik nicht mehr von Marke, Lage oder Vision bestimmt, sondern nur von der Rangfolge der Rückzahlung.

Ein tieferer Wandel liegt in der Nachfragestruktur. 2025 zeigte der Markt für Fünf-Sterne-Hotels in China tatsächlich eine moderate Erholung, der RevPAR von Hotels mit Zimmerpreisen über 1000 Yuan stieg im Jahresvergleich um etwa 5 %.

Aber die treibende Kraft hinter diesem Wachstum hat sich geändert: Die Belegungsrate, die einst von Geschäftsreisenden aus Vertragsvereinbarungen und Sitzungen von Behörden und Unternehmen getragen wurde, wird heute durch Freizeiturlauber, Wochenendreisen und hochvermögende Individualgäste ersetzt.

Der Anteil der Geschäftsreisenden ist von 60 % auf unter 50 % gesunken. Das bedeutet, dass Hotels nicht mehr auf langfristige stabile B2B-Verträge als Grundlage vertrauen können. Jedes einzelne Zimmer muss auf dem offenen Markt gegen unzählige Konkurrenten um Aufmerksamkeit kämpfen.

Aus diesem Grund ist die „Wahrzeichen“-Eigenschaft, auf die Immobilienkonzerne wie Green Development einst so stolz waren, in diesem neuen Kontext zu einer Belastung geworden. Die Wartungskosten von Hochhäusern, der Energieverbrauch von großen öffentlichen Bereichen und die ineffizienten Restaurants und Veranstaltungssäle, die nur zur Darstellung der Großzügigkeit eingerichtet wurden, verwandeln sich bei unzureichender Belegungsrate vollständig in starre Verluste.

„Bei einem 400 Meter hohen Gebäude wird die Stromrechnung für die Beleuchtung nachts nicht um 70 % reduziert, auch wenn nur 30 % der Gäste anwesend sind“, sagte ein Branchenkenner. Das ist ein Klage über das Ende der Ära der großen Dividenden und eine prägnante Zusammenfassung der aktuellen Situation von Immobilienhotels.

In der Liste der „zu beobachtenden“ Projekte liegt die letzte Prüfung für den Bestandbetrieb von Immobilienhotels

Wenn wir zurück zur Veräußerungsliste von Green Development schauen, finden wir einige bemerkenswerte Details.

Das Hotelcluster mit Ritz-Carlton, Westin und Aloft in Urumqi wird weiter vorangetrieben. Auf der offiziellen Website von CITIC Design wurde im Juli 2026 bestätigt, dass der Kernschaft des T1-Turms dieses Projekts bereits fertiggestellt wurde, die Hauptstrukturarbeiten vollständig abgeschlossen sind und der Aloft-Hotelbereich im T2-Turm in die Ausbauphase eingetreten ist.

Auch das Ritz-Carlton Hotel in Xiamen hat wesentliche Fortschritte gemacht. Aus der Bekanntmachung des Wohnungs- und Stadtentwicklungsamts von Xiamen vom 28. September 2026 geht hervor, dass die Brandschutzprüfung für die drei Lose der Ausbauarbeiten dieses Projekts abgeschlossen und mit „bestanden“ bewertet wurde.

Das Cluster mit JW Marriott, Le Méridien und Moxy am Sayram-See befindet sich in einem unklareren Zustand. Aus öffentlichen Informationen geht hervor, dass Yuanda Aluminiumindustrie im Februar 2026 den Auftrag für die Fassadenarbeiten dieses Projekts erhalten hat. Auch die Informationen des Staatsratsamts für Staatsunternehmen vom März 2025 haben dieses Projekt in die Liste der gemeinsam zu startenden Projekte der zweiten Phase in Xinjiang aufgenommen.

Aber der Zuschlag für die Fassadenarbeiten und die Aufzeichung des Projektstarts bedeuten nicht, dass die Bauarbeiten kontinuierlich fortgesetzt werden. Genauer gesagt: Das Projekt weist noch Spuren von Aktivitäten im Bereich der Baubeschaffung auf, aber ob es tatsächlich in die Fortsetzung der Bauarbeiten eingetreten ist, können öffentliche Informationen nicht eindeutig bestätigen. Tatsächlich sind einige Projekte in die Kategorie „zu beobachten“ eingeteilt und nicht in die Liste der vollständig zu stoppenden Projekte aufgenommen worden.

Manche werden vielleicht fragen: Was ist der Maßstab für diese Beobachtung?

Aus der Sicht der zugehörigen Hotelgruppe und der Markenebene des Projekts ist es höchstwahrscheinlich nicht die Markenklasse. Aus der Sicht des Projektstandorts ist es auch nicht die Stadtklasse. Daher liegt die endgültige Antwort auf diese Frage offensichtlich auf dem Kernpunkt: Ob der Cashflow in einem bestimmten Zyklus ausgeglichen werden kann.

Genauer gesagt ist das Projekt in Urumqi an die begleitenden Einrichtungen des Zentralasien-Gipfels gebunden, und die Projekte am Sayram-See und in Xiamen verfügen über eine relativ ausgewogene Gästestruktur und positive Erwartungen. Mit anderen Worten: Selbst bei den „zu beobachtenden“ Projekten wird geprüft, ob das Betriebsmodell funktioniert, nicht ob der Wahrzeicheneffekt eintritt.

Als die Tür zur expansiven Erweiterung geschlossen wurde, deutet die „zu beobachtende“ Haltung von Green Development auf eine grundlegendere Umorientierung hin: Der Betrieb des Bestands wird zu einem