60 Tage nach der Einführung der Politik zum Verkauf von bezugsfertigen Wohnungen ist diese bereits in 13 Städten in Kraft getreten.

Seit Ende Oktober haben Suzhou, Hefei und Chengdu nacheinander die Durchführungsbestimmungen für die Reform des Verkaufssystems von Wohnimmobilien auf dem Markt veröffentlicht. Die landesweite Reform des Verkaufssystems von Wohnimmobilien, die am 28. August dieses Jahres gestartet wurde (im Folgenden als „Neue Immobilienmarktpolitik vom 28. August“ bezeichnet), wird schrittweise auf lokaler Ebene umgesetzt.

Nach unvollständigen Statistiken des Reporters der „Täglichen Wirtschaftszeitung“ (im Folgenden als NBD-Reporter bezeichnet) haben bis zum 27. Oktober mindestens 13 Städte im Land entsprechende Begleitbestimmungen erlassen, darunter Peking, Shanghai, Guangzhou, Wuhan, Tianjin, Hangzhou, Shenzhen usw.

Die Kernlogik dieser Reform ist relativ klar: Bei Wohnimmobilienprojekten, für die neue Ausschreibungsbekanntmachungen veröffentlicht werden, wird die Schwelle für die Beantragung des Vorverkaufs einheitlich auf den Abschluss der Hauptkonstruktion des einzelnen Gebäudes angehoben. Der Verkauf von fertiggestellten Wohnungen wird vorrangig und geordnet eingeführt, und es werden Puffermaßnahmen wie die umfassende und vollständige Überwachung der gesamten Vorverkaufsmittel sowie die ratenweise Zahlung von Grundstückspreisen umgesetzt.

Am 27. Oktober erklärte Chen Wenjing, Direktor für Politikforschung an der China Index Academy, in einem Interview mit dem NBD-Reporter, dass die „Neue Immobilienmarktpolitik vom 28. August“ seit ihrer Einführung weniger als zwei Monate zurückliegt, und der Umsetzungsrhythmus insgesamt einem sicheren Weg folgt, bei dem „Schlüsselstädte zuerst vorgehen und die Umsetzung schrittweise ausgeweitet wird“. Diese Städte stimmen in grundlegenden Klauseln wie dem Vorverkauf nach Abschluss der Hauptkonstruktion, der vollständigen Überwachung der gesamten Vorverkaufsmittel und der Trennung von Alt- und Neuregelungen überein, die Unterschiede zeigen sich hauptsächlich in betrieblichen Parametern wie der Granularität der Trennung von Alt- und Neuregelungen, der Dauer der Übergangsfrist und der Anzahlungshöhe.

Die Verkaufsschwellen werden durchgängig angehoben

Die „Neue Immobilienmarktpolitik vom 28. August“ legt klar fest, dass Projekte, für die neue Ausschreibungsbekanntmachungen veröffentlicht werden, bei der Beantragung des Vorverkaufs die Bedingung erfüllen müssen, dass die Hauptkonstruktion des einzelnen Gebäudes abgeschlossen ist, und gleichzeitig vorrangig den Verkauf von fertiggestellten Wohnungen wählen. Dies ist auch die zentrale Leitregel der aktuellen Reform des Verkaufssystems von Wohnimmobilien.

Bei den spezifischen Bewertungsstandards für den „Abschluss der Hauptkonstruktion“ gibt es jedoch deutliche Unterschiede im Umsetzungsmaßstab der verschiedenen Regionen.

Suzhou, das die Bestimmungen am 24. Oktober veröffentlicht hat, stellt strenge Anforderungen: Neben der vollständigen Betonverlegung der Deckenplatte des Gebäudes, der Dachkonstruktionen und der Nebenanlagen muss zudem eine von fünf Einheiten – Bauunternehmer, Vermesser, Planer, Ausführungsfirma und Aufsichtsbehörde – unterzeichnete und gestempelte Abnahmebescheinigung vorgelegt werden. Erst nach der Vor-Ort-Prüfung des Baufortschritts durch die örtliche Wohnungsbaubehörde kann die Vorverkaufsgenehmigung erteilt werden.

Am 25. Oktober hat auch Hefei entsprechende Bestimmungen erlassen, die sich am tatsächlichen Baufortschritt orientieren und klar festlegen, dass die Haupttragkonstruktion bis zur geplanten Dachhöhe gebaut und die oberste Betonverlegung abgeschlossen ist, was als Bewertungsstandard für die Vorverkaufsanmeldung gilt.

Der Standard in Chengdu ist relativ einfach und erfordert lediglich den Abschluss der Betonverlegung der obersten Deckenplatte des einzelnen zum Vorverkauf vorgesehenen Gebäudes. Neben Suzhou haben auch Peking, Wuhan und Shenzhen detaillierte Bewertungsregeln für den „Abschluss der Hauptkonstruktion“ erlassen, die meisten anderen Städte haben keine zusätzlichen Bewertungsvoraussetzungen hinzugefügt.

Gleichzeitig mit der Anhebung der Vorverkaufsschwelle beschleunigt sich der Fortschritt der Einführung des Verkaufs von fertiggestellten Wohnungen stetig, und die Festlegung der Anzahlungshöhe wird zum zentralen Mittel der verschiedenen Regionen, um die Rechte der Käufer und die frühzeitigen Rückflüsse der Immobilienunternehmen auszugleichen.

Der NBD-Reporter stellt fest, dass unter den Städten, die die Bestimmungen erlassen haben, die Obergrenze der Anzahlung für den Verkauf von fertiggestellten Wohnungen im Wesentlichen in drei Stufen unterteilt ist: 1 %, 3 % und 5 %. Darunter ist der Maßstab in Peking am strengsten: Die Anzahlung darf 1 % des Gesamtkaufpreises nicht überschreiten; Shanghai, Shenzhen und Suzhou folgen dem gleichen Standard mit einer Obergrenze von 3 %; andere Städte wie Guangzhou, Wuhan, Tianjin, Hangzhou, Chengdu, Hefei, Wenzhou und Shiyan wenden die Höchstgrenze von 5 % an.

Zudem haben die meisten Regionen eine Übergangsfrist für bestehende Projekte festgelegt, die vor dem Politikstichtag begonnen wurden.

Die meisten Städte legen fest, dass Projekte, die vor dem 28. August dieses Jahres Grund und Boden erworben haben, aber noch keine Baugenehmigung erhalten haben, bei Erfüllung der relevanten Bedingungen wie Risikobewertung und Mittelüberwachung bis Ende 2027 nach den ursprünglichen Vorverkaufsregeln durchgeführt werden können; Wuhan und Hangzhou haben zusätzlich festgelegt, dass die Übergangsfrist für historische Altprojekte zur Bestandsaktivierung nach der Registrierung der Risikobewertung bis Ende 2028 verlängert werden kann. Die Politik in Hefei ist relativ flexibler: Historische Altprojekte zur Bestandsaktivierung, die vor dem 28. August das Landnutzungsrecht erworben haben, können nach Bewertung und Bestätigung, dass sie pünktlich fertiggestellt und übergeben werden, nach den ursprünglichen Vorverkaufsbedingungen einen Vorverkauf beantragen, ohne dass eine klare Frist festgelegt ist.

Mittelüberwachung bis zur Übergabe

Gleichzeitig mit der Anhebung der Vorverkaufsschwelle wird die Überwachung der Vorverkaufsmittel umfassend verschärft. „Vollständige Einziehung in das Überwachungskonto, durchgehende Kontrolle, Freigabe erst nach Übergabe“ ist eine Regel, die von den 13 Städten allgemein umgesetzt wird, wodurch die Sicherheitslinie für die Mittel weiter verstärkt wird.

Der NBD-Reporter hat die Überwachungsbestimmungen der verschiedenen Regionen durchgesehen und festgestellt, dass das System der Hauptbank für Vorverkaufsmittel die gängige Konfiguration ist, der Grad der Überwachungsstrenge ist jedoch unterschiedlich.

Ningbo verlangt, dass alle Kaufmittel, einschließlich der Anzahlung und des Hypothekendarlehens, vollständig auf das Überwachungskonto eingezahlt werden. Erst nachdem das Projekt die Fertigstellungsregistrierung abgeschlossen hat und Nebenanlagen wie Wasser, Strom und Gas vollständig den Standards entsprechen, kann die Mittelüberwachung aufgehoben werden.

Die Kontrollregeln in Suzhou sind detaillierter: Alle Kaufmittel, die der Käufer zahlt, wie Anzahlung und Hypothekendarlehen, müssen vollständig auf das Überwachungskonto eingezahlt werden. Nach den lokalen Regeln wird das Hypothekendarlehen erst nach der Fertigstellungsregistrierung des Projekts ausgezahlt. Die Überwachung der Vorverkaufsmittel kann erst nach Genehmigung aufgehoben und das Überwachungskonto gelöscht werden, nachdem das Projekt die Registrierung für den Verkauf von fertiggestellten Wohnungen abgeschlossen hat.

Chengdu legt fest, dass das Immobilienunternehmen die Mittelüberwachung erst aufheben kann, nachdem das Projekt die Fertigstellungsregistrierung und die Registrierung der Inbetriebnahme der Nebenanlagen und Einrichtungen abgeschlossen hat. Gleichzeitig muss ein angemessener Betrag für die nachfolgende Wohnungsübergabe und die erste Eigentumsregistrierung zurückbehalten werden. Hefei legt ebenfalls klar fest, dass die Mittelüberwachung erst aufgehoben werden kann, nachdem das Projekt fertiggestellt ist und Nebenanlagen wie Wasser, Strom und Gas die Übergabebedingungen erfüllen.

Zudem haben die meisten Regionen begleitende Regelungen für die ratenweise Zahlung von Grundstückspreisen für Wohnimmobilienflächen erlassen, für die nach der „Neuen Immobilienmarktpolitik vom 28. August“ neue Ausschreibungsbekanntmachungen veröffentlicht werden, um den durch die Verlängerung des Rückflusszyklus entstehenden Finanzdruck abzufedern.

Peking erlaubt die vollständige Zahlung des Restbetrags des Grundstückspreises innerhalb von zwei Jahren; Shanghai, Guangzhou, Shenzhen und Tianjin wenden die „1+1“-Regel an, d. h. standardmäßig wird die Zahlung innerhalb eines Jahres abgeschlossen, und bei Erfüllung der Bedingungen kann eine Verlängerung um ein Jahr beantragt werden. Städte wie Ningbo, Shiyan, Suzhou, Hefei und Chengdu, die die Bestimmungen kürzlich umgesetzt haben, erlauben ebenfalls die ratenweise Zahlung des Grundstückspreises über einen Höchstzeitraum von zwei Jahren, wobei für die Raten keine Zinsen berechnet werden.

Liu Shui, Direktor für Unternehmensforschung an der China Index Academy, erklärte, dass die Verlagerung des Vorverkaufsstichtags auf den Zeitpunkt nach Abschluss der Hauptkonstruktion die Anforderungen an das Eigenkapital der Unternehmen deutlich erhöht und die Umlaufgeschwindigkeit des Eigenkapitals stark sinkt. Staats- und Staatsunternehmen verfügen über ausreichendes Eigenkapital und viele langfristige, kostengünstige Mittel, sodass sie sich an die langfristige Kapitalbindung anpassen können. Kleine und mittlere Immobilienunternehmen sowie private Unternehmen mit hoher Nettoschuldenquote verfügen nicht über ausreichendes Eigenkapital, sodass sie direkt die Fähigkeit verlieren, selbst Grundstücke zu erwerben – sie müssen entweder gemeinsam entwickeln oder aus dem Grundstückserwerb aussteigen.

Obwohl die Kapitalbindungskosten in der gesamten Branche gestiegen sind, zeigt der Grundstücksmarkt eine deutliche Spaltung zwischen heißen und kalten Bereichen, und die Nachfrage nach hochwertigen Grundstücken in Kernstädten bleibt hoch. Bei der ersten Grundstücksauktion nach der Umsetzung der Bestimmungen in Shanghai – der zehnten Grundstücksauktion – wurde das Grundstück im historischen und kulturellen Schutzgebiet Jiangwan im Bezirk Yangpu nach 109 Bietrunden mit einem Aufschlag von 21,46 % verkauft; das Grundstück im Nordbezirk Gumei im Bezirk Minhang wurde nach 177 Bietrunden mit einem Aufschlag von 24,44 % verkauft, wobei mehrere führende Immobilienunternehmen um das Grundstück konkurrierten.

Nach der Umsetzung der Bestimmungen in Guangzhou wurde ein Grundstück im Wissenschaftspark Huangpu nach 71 Bietrunden mit einem Aufschlag von 26,6 % verkauft. Unter den Städten der zweiten Ebene wurden zwei Grundstücke im Bezirk Ersha im Zentralbezirk von Zhengzhou beide mit Aufschlag verkauft, und Sichuan Bangtai erwarb das Grundstück Nr. 24 mit einem Aufschlag von 20,76 %, was bereits der zweite Erwerb im selben Bezirk innerhalb eines Monats ist.

Aus Sicht von Liu Shui hält die hohe Nachfrage nach Kern-Grundstücken einerseits an, da Faktoren wie die ratenweise Zahlung von Grundstückspreisen und die Tatsache, dass die meisten zur Auktion stehenden Grundstücke eine kleine bis mittlere Größe haben, die finanziellen Hürden für die Teilnahme der Immobilienunternehmen an der Auktion senken. Andererseits sind die Nebenanlagen in den Kerngebieten ausgereift, das Angebot an Wohnungen ist knapp, und die Absatzwahrscheinlichkeit der Projekte ist höher, sodass sie weiterhin die bevorzugte Option für die Expansion der Immobilienunternehmen sind.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „NBD Immobilien“, Autor: Chen Ronghao, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.