Von Wanda zu Sunac: Das zehn Jahre lang reservierte Grundstück des Guangzhou Cultural Tourism City wird schließlich eingezogen, um Schulden zu tilgen.

Ein Stück Land verbindet die Wende von Wanda, die Übernahme durch Sunac und die Entschuldung.

Am 26. Oktober gab die Sunac Real Estate Group Co., Ltd. eine Bekanntmachung heraus, wonach die Guangzhou Wanda Cultural Tourism City Investment Co., Ltd. mit dem Landentwicklungs- und Reservezentrum des Bezirks Huadu der Stadt Guangzhou das „Kompensationsabkommen für die Rücknahme des Nutzungsrechts an staatlichem Land“ unterzeichnet hat, wobei die gesamte Summe der Landentschädigung 270 Millionen Yuan beträgt.

In der Bekanntmachung erwähnt Sunac, dass das Unternehmen ein drittes Prüfungsinstitut beauftragen wird, um den Betrag zu bewerten, der aus dieser Rücknahme zur Begleichung von Zinsen und Kapital der verlängerten Anleihen verwendet werden kann. Aus der Bekanntmachung geht leicht hervor, dass diese Entschädigungssumme von 272 Millionen Yuan tatsächlich der Schuldentilgungspool für die inländischen Anleihen von Sunac ist. Und das Schicksal des zurückgenommenen Grundstücks lässt sich bis zu den Jahren zurückverfolgen, in denen Wang Jianlin die Expansion der „Wanda City“ am aggressivsten betrieb.

Zehn Jahre reserviertes Land

Die „Vergangenheit und Gegenwart“ des zurückgenommenen Grundstücks hängen untrennbar mit dem Begriff „Schuldentilgung“ zusammen.

Geht man elf Jahre zurück, expandierte die „Wanda City“ unter Wanda landesweit mit großer Kraft.

Im August 2015 erwarb Wanda für 2,689 Milliarden Yuan das „Riesen“-Grundstück mit einer Gesamtfläche von etwa 503.800 Quadratmetern, das die Parzellen A bis E (5 Parzellen) nördlich der Pingbu Avenue und innerhalb der Mittelachse im Bezirk Huadu von Guangzhou umfasst, mit einem Bodenpreis von etwa 2744 Yuan pro Quadratmeter. Zu diesem Zeitpunkt bestand die Hauptaufgabe dieses Vermögenspakets darin, die selbst gehaltenen Gewerbeformen des Kultur- und Tourismussektors zu übernehmen.

Im folgenden Jahr erwarb Wanda erneut ein Grundstück in Huadu und erwarb für 2,303 Milliarden Yuan das Wohngruppen-Grundstück A-C nördlich der Pingbu Avenue und östlich der Fenghuang North Road im Bezirk Huadu mit einer gesamten Übergabefläche von 439.510 Quadratmetern.

Das war das Jahr der auffälligsten Expansion von Wandas Kultur- und Tourismusgeschäft. Dieses Land in Huadu trug einen vollständigen Zyklus aus „Förderung durch Kultur- und Tourismus und Unterstützung durch Immobilien“ in sich. Wanda schloss hier insgesamt zwei Übergabeverträge ab, wobei die gesamte Netto-Nutzungsfläche über 840.000 Quadratmeter betrug und die geplante Gesamtbaufläche fast zehn Millionen Quadratmeter erreichte – das war der Ursprung des großen Projekts der Guangzhou Wanda Cultural Tourism City.

Zu dieser Zeit gab das Projekt der Guangzhou Wanda Cultural Tourism City nach außen an, dass die Gesamtinvestition 50 Milliarden Yuan betrage. Es plante Freizeitparks, eine Schneewelt, ein Einkaufszentrum und eine Hotelgruppe und war gleichzeitig mit großen Wohngebieten und reservierten Bauland ausgestattet, um den Traum einer großen chinesischen Kultur- und Tourismusstadt zu verwirklichen.

Das diesmal zurückgenommene Grundstück von 83.331 Quadratmetern (etwa 125 Mu) ist Teil des ursprünglichen Landpakets der Guangzhou Wanda Cultural Tourism City, und das Eigentumsrecht ist bei der Guangzhou Wanda Cultural Tourism City Investment Co., Ltd. registriert.

In der Planung war dieses Grundstück als reserviertes Land für die spätere Entwicklung vorgesehen, das später für Wohngebäude und zugehörige Einrichtungen entwickelt werden sollte. In der Wanda-Ära wurde die Entwicklung dieses Grundstücks jedoch nie gestartet, es lag als unbebautes Land ruhig im großen Projekt brach.

Die Vision bekam 2017 Risse. In diesem Jahr übertrug Wanda, das in eine Liquiditätskrise geraten war, 91 % der Anteile an 13 Kultur- und Tourismusprojekten in Xishuangbanna, Nanchang, Hefei, Harbin, Wuxi, Qingdao, Guangzhou, Chengdu, Chongqing, Guilin, Jinan, Kunming, Haikou und anderen Orten für 43,844 Milliarden Yuan an die Sunac Real Estate Group, und die Projektunternehmen übernahmen gleichzeitig etwa 45,4 Milliarden Yuan an bestehenden Krediten.

Es ist erwähnenswert, dass der ursprüngliche Plan für die Übertragung von Vermögenswerten von Wanda darin bestand, 13 Kultur- und Tourismusstädte und 76 Hotels gemeinsam an Sunac zu verkaufen.

Dabei beträgt die gesamte Gebäudefläche der 13 von Wanda veräußerten Kultur- und Tourismusprojekte etwa 58,97 Millionen Quadratmeter, wovon etwa 9,24 Millionen Quadratmeter selbst gehaltene Fläche und 49,73 Millionen Quadratmeter verkaufbare Fläche sind. Die verkaufbare Fläche macht 84 % der Gesamtfläche aus.

Aber bei der endgültigen Transaktion verzichtete Sunac auf die Übernahme der Hotelvermögenswerte und behielt nur die 13 Kultur- und Tourismusstadtprojekte. Der entsprechende Gegenwert für den Handel mit den Anteilen an den Kultur- und Tourismusstädten stieg von ursprünglich 29,575 Milliarden Yuan auf 43,844 Milliarden Yuan; die von Wanda zu veräußernden Hotelvermögenswerte wurden auf 77 angepasst, und R&F Properties erwarb sie für 19,906 Milliarden Yuan. Verglichen mit der ursprünglichen Bewertung schrumpfte der Wert stark, und R&F erwarb diese Hotelvermögenswerte zu einem Preis, der fast 60 % des Buchwerts entsprach.

Tatsächlich hat Sunac durch diese Transaktion auf einen Schlag den größten Teil des Landreservats von Wanda in seinen Besitz genommen. Das ist auch die größte Landfläche, die Sunac in den letzten Jahren durch Übernahmen auf indirektem Wege erworben hat.

Das Projekt der Guangzhou Cultural Tourism City endete in der Wanda-Ära mit der Realisierung von Barmitteln für Wanda, dem Erwerb von Land für Sunac und dem Erhalt der Hotels für R&F.

Im Oktober 2018 erwarb Sunac weiter die verbleibenden Rechte an den Design-, Bau- und Verwaltungsunternehmen der ursprünglichen Wanda Cultural Tourism Group und der 13 Kultur- und Tourismusprojekte und übernahm das Projekt vollständig. Dabei wurde „Guangzhou Wanda City“ in „Guangzhou Sunac Cultural Tourism City“ umbenannt.

Im Juni 2019 wurde die Guangzhou Sunac Cultural Tourism City eröffnet. Die fünf Bereiche Sunac Land, Sunac Mall, Snow World, Water World und die Gruppe der Sternehotels wurden offiziell der Öffentlichkeit zugänglich gemacht. Sun Hongbin stand auf der Bühne, die einst von Wang Jianlin geplant worden war.

Neuer Weg zur Entschuldung

In den ersten zwei Jahren nach der Übernahme durch Sunac folgte die Guangzhou Cultural Tourism City noch der vertrauten Logik: Die Kultur- und Tourismusstadt war für die Geschichte zuständig, und die umliegenden Wohn- und Gewerbeimmobilien wandelten die Geschichte in Cashflow um.

Aber hinter den florierenden Übernahmen wandelte sich das Marktumfeld leise, kombiniert mit dem Druck der Kapitalverteilung. Dieses reservierte Grundstück von 125 Mu konnte immer noch nicht mit dem Bau beginnen und blieb weiterhin ungenutzt brach, zu einem schlafenden Stück Land im Vermögenspaket.

Zu dieser Zeit hätte niemand gedacht, dass dieser Superkomplex, der das kapitalintensive Modell „Verkaufsimmobilien unterstützen den Kultur- und Tourismus“ trug, einige Jahre später auf eine andere Weise seinen Wert realisieren würde.

Als die Flut der Branche zurückging, brach die Liquiditätskrise von Sunac aus. Im ersten Halbjahr 2022 gerieten die öffentlichen Anleihen von Sunac in Zahlungsverzug.

Ende 2022 trieb Sunac die allgemeine Verlängerung einer großen Anzahl inländischer Anleihen voran, die Unternehmensanleihen und ABS wie H20 Sunac 2, H1 Sunac 01, H1 Sunac You 1 usw. betraf, mit einer Gesamtgröße von etwa 16 Milliarden Yuan.

Um die Zustimmung der Anleihegläubiger zur Verlängerung zu erhalten, stellte Sunac zu diesem Zeitpunkt ein neues Programm für Vermögenswerte zur Sicherstellung der Rückzahlung vor: Es kombinierte die selbst gehaltenen Immobilien der fünf Kultur- und Tourismusstädte in Chongqing, Wuxi, Chengdu, Guangzhou und Jinan mit drei Verkaufsimmobilien – dem Shaoxing Huangjiu-Stadtteil, Chongqing Jiangbeizui AONE und Wenzhou Feicui Haian Cheng – und nutzte die Vermögenserträge als Sicherstellung für die Rückzahlung der verlängerten Anleihen.

Das Programm sieht vor, dass der verbleibende Nettocashflow, der aus den neuen Vermögenswerten zur Sicherstellung der Rückzahlung generiert wird, ausschließlich zur Begleichung von Zinsen und Kapital der verlängerten Anleihen verwendet wird; der Gegenwert aus dem Verkauf der selbst gehaltenen Immobilienvermögenswerte muss vollständig in bar abgewickelt werden. 30 % des Teils, der nach Abzug der notwendigen Ausgaben aus dem Verkaufserlös dem Emittenten und seinen Tochtergesellschaften gehört, wird zur Begleichung von Zinsen und Kapital der verlängerten Anleihen verwendet und muss innerhalb von 30 Werktagen nach Erhalt des Barbetrags vorzeitig zurückgezahlt werden.

Die Guangzhou Cultural Tourism City hat sich von „Wandas Traum und Sunacs Flaggschiff“ offiziell zu einer Art Pfand für die inländischen Anleihen von Sunac entwickelt. Das diesmal zurückgenommene Grundstück von 125 Mu ist genau ein Bestandteil dieses Vermögenspakets zur Sicherstellung der Rückzahlung.

Das jetzt veröffentlichte Rücknahmeabkommen ist das erste Mal, dass die Verlängerungsbestimmungen von 2022 auf Landebene ausgelöst werden.

Konkret ausgedrückt: Das Landreservezentrum zahlt eine Entschädigung von 272 Millionen Yuan gemäß dem Prüfungsergebnis der 25. Sitzung des Landverwaltungsausschusses des Bezirks Huadu in Guangzhou im Jahr 2025. Sunac wird unverzüglich ein drittes Prüfungsverfahren einleiten, um den spezifischen Betrag zu bewerten, der zur Begleichung von Zinsen und Kapital der verlängerten Anleihen verwendet werden kann.

Mit anderen Worten: Nachdem die Entschädigungssumme von 272 Millionen Yuan eingegangen ist, wird ein erheblicher Anteil nach der Prüfung durch das Prüfungsinstitut an die Inhaber von Unternehmensanleihen und Asset-Backed Securities wie H20 Sunac 2, H1 Sunac 01, H1 Sunac You 1 usw. fließen.

Es ist erwähnenswert, dass die Guangzhou Cultural Tourism City das erste Beispiel im Vermögenspaket zur Sicherstellung der Rückzahlung, das aus den selbst gehaltenen Immobilien der fünf Kultur- und Tourismusstädte besteht, ist, das den Cash-Rückfluss durch die staatliche Rücknahme abschließt.

Zuvor wurden einige selbst gehaltene Immobilienvermögenswerte der Wuxi Cultural Tourism City nach dem Fehlschlag der gerichtlichen Versteigerung auf Antrag der Gläubiger für 1,7 Milliarden Yuan zur Schuldentilgung in Form von Sachwerten verwendet; einige Vermögenswerte der Chongqing Cultural Tourism City wurden ebenfalls nach dem Fehlschlag der Versteigerung für 350 Millionen Yuan zur Schuldentilgung verwendet. Beide folgten dem passiven Weg der „Schuldentilgung durch Sachwerte“; das Grundstück der Guangzhou Cultural Tourism City hat einen aktiven Verwertungsweg von „Rücknahme – Bargeld – gezielte Rückzahlung“ beschritten.

Die Bekanntmachung gibt gleichzeitig an, dass der Anteil der von dieser Rücknahme betroffenen Vermögenswerte an den neuen Vermögenswerten zur Sicherstellung der Rückzahlung relativ gering ist und keine wesentlichen nachteiligen Auswirkungen auf die Schuldentilgungsfähigkeit des Unternehmens hat.

Im Klartext bedeutet das: Das Vermögenspaket ist noch umfangreich, und dies ist nur der erste Tropfen Wasser, der in die Leitung fließt.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Viewpoint“, Autor: Viewpoint New Media, veröffentlicht von 36Kr mit Genehmigung.