Chengdu hat neue Immobilienpolitik eingeführt.
Die von Wohnungskäufern stark beachteten Regelungen zur Gewährleistung der Übergabe von gewerblichen Wohnungen und zur Reform des Verkaufssystems haben lokale Umsetzungsvorschriften in Chengdu erhalten. Am 26. Oktober erfuhr der Reporter vom Wohnungs- und Bauamt der Stadt Chengdu, dass drei Behörden – das Amt für Wohnungsbau und Stadtentwicklung von Chengdu, das Amt für Planung und Naturressourcen von Chengdu und die Aufsichtsbehörde der Staatlichen Finanzaufsichtsverwaltung in Sichuan – gemeinsam die Umsetzungsrichtlinien für das Verkaufssystem von gewerblichen Wohnungen verabschiedet haben. Einerseits wird klargestellt, dass der Vorverkauf von Projekten auf neu erschlossenen Grundstücken bis zum Abschluss des Hauptbaus angehoben wird und der Umfang des Verkaufs von fertigen Wohnungen schrittweise erweitert wird; andererseits werden Übergangsregelungen für bestehende Projekte und Altprojekte mit historischen Altlasten festgelegt. Gleichzeitig werden unterstützende Maßnahmen in mehreren Dimensionen wie Land, Finanzen und Bauverwaltung bereitgestellt, um unter der Voraussetzung der Gewährleistung der Übergabegrundlinie den reibungslosen Übergang der Branche und die Stabilität von Angebot und Nachfrage auf dem Markt zu sichern.
Originaltext wie folgt:
Alle betroffenen Einheiten: Um die Anforderungen der „Mitteilung des Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, des Ministeriums für Naturressourcen und der Staatlichen Finanzaufsichtsverwaltung zur Verbesserung des Verkaufssystems von gewerblichen Wohnungen“ (Jianfanggui [2026] Nr. 3) umzusetzen, ein neues Entwicklungsmodell für den Immobilienbereich zügig aufzubauen und die Reform des Verkaufssystems von gewerblichen Wohnungen stetig voranzutreiben, werden unter Berücksichtigung der tatsächlichen Gegebenheiten dieser Stadt die folgenden Umsetzungsrichtlinien vorgelegt.
I. Klärung der Anforderungen an die Vorverkaufsbedingungen von gewerblichen Wohnungen
(1) Optimierung der Vorverkaufsverwaltung bestehender Projekte. Für gewerbliche Wohnprojekte, die vor dem 28. August 2026 (einschließlich) die Baugenehmigung für Bauwerke (einschließlich teilweise erworbener Genehmigungen) erhalten haben, gelten die ursprünglichen Richtlinien für Vorverkaufsbedingungen, Überwachung der Vorverkaufsmittel und andere Regelungen; der Projektumfang wird durch den im Landübertragungsvertrag vereinbarten Geltungsbereich definiert.
(2) Normierung der Vorverkaufsbedingungen für neue Projekte. Für gewerbliche Wohnprojekte, für die nach dem 28. August 2026 neue Bekanntmachungen über die Übertragung des Rechts zur Nutzung von staatlichem Bauland veröffentlicht werden, muss bei der Beantragung des Vorverkaufs der Hauptstrukturbau des einzelnen Gebäudes abgeschlossen sein. Der Abschlussstandard bedeutet, dass das Gießen der obersten Decke des einzelnen zum Vorverkauf vorgesehenen Gebäudes abgeschlossen ist.
(3) Unterstützung des reibungslosen Übergangs von Projekten im Entwicklungsprozess. Für gewerbliche Wohnprojekte, die vor dem 28. August 2026 (einschließlich) das Recht zur Nutzung von staatlichem Bauland (einschließlich bereits bekannt gemachter Projekte) erworben, aber keine Baugenehmigung erhalten haben, gelten grundsätzlich die neuen Vorverkaufsrichtlinien. Um das Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage auf dem Markt aufrechtzuerhalten, können nach Risikobewertung durch die Regierung der Bezirksebene (Stadt, Kreis) (Verwaltungsausschuss) zur Sicherstellung der rechtzeitigen Fertigstellung und Übergabe unter verstärkter Überwachung der Vorverkaufsmittel nach der Anmeldung bei dem städtischen Wohnungsbauamt und dem städtischen Amt für Planung und Naturressourcen bis zum 31. Dezember 2027 weiterhin Vorverkäufe nach den ursprünglichen Vorverkaufsbedingungen unserer Stadt beantragt werden. Die Vorverkaufsmittel der Projekte werden nach den neuen Richtlinien überwacht, und ein wichtiger Überwachungsbetrag wird festgelegt. Der wichtige Überwachungsbetrag muss alle verbleibenden Baukosten des Projekts abdecken, um sicherzustellen, dass das Projekt die Abnahme nach der Fertigstellung abschließt und die unterstützenden Einrichtungen wie Wasser, Strom und Gas die Bedingungen für die Übergabe und Nutzung erfüllen.
(4) Unterstützung der Wiederbelebung von Projekten mit historischen Altlasten. Für Projekte mit historischen Altlasten wie überfällige nicht entwickelte oder bereits stillgelegte und verlangsamte Bauprojekte, die vor dem 28. August 2026 (einschließlich) das Recht zur Nutzung von staatlichem Bauland erworben haben, können bei der Wiederbelebung nach Risikobewertung und kollektiver Entscheidungsfindung durch die zuständige Regierung der Bezirksebene (Stadt, Kreis) (Verwaltungsausschuss) bis zum 31. Dezember 2027 nach der Anmeldung bei dem städtischen Wohnungsbauamt und dem städtischen Amt für Planung und Naturressourcen nach den ursprünglichen Vorverkaufsbedingungen durchgeführt werden.
II. Klärung des Überwachungsmodells für Vorverkaufsmittel neuer Projekte
(1) Überwachungsverantwortlichkeiten und Institutionen. Die Wohnungsbauämter auf Stadt- und Bezirksebene übernehmen die Verantwortung für die Überwachung der Vorverkaufsmittel. Das städtische Zentrum für Immobilienhandel als Institution zur Überwachung von Wohnungsmitteln übernimmt die spezifischen Überwachungsaufgaben im Bereich der Bezirke Jinjiang, Qingyang, Jinniu, Wuhou, Chenghua und des Hochtechnologiegebiets Chengdu (im Folgenden als „5+1“-Bereich bezeichnet). Im Neuen Gebiet Tianfu Sichuan, im Neuen Ostbezirk Chengdu und in anderen Bezirken (Städten, Kreisen) wird die Institution zur Überwachung von Mitteln von der lokalen Regierung (Verwaltungsausschuss) festgelegt, und sie kann auch das städtische Zentrum für Immobilienhandel mit der Übernahme der spezifischen Überwachungsaufgaben beauftragen.
(2) Einzahlung von Mitteln. Die Institution zur Überwachung von Wohnungsmitteln soll eine Überwachungsvereinbarung für Mittel mit dem Immobilienentwicklungsunternehmen abschließen und ein Überwachungskonto für Mittel bei der Hauptbank des Projekts eröffnen. Alle Wohnungskaufmittel wie die Anzahlung der Wohnungskäufer und persönliche Wohnungsdarlehen müssen vollständig direkt auf das Überwachungskonto für Vorverkaufsmittel des Projekts eingezahlt werden.
(3) Aufhebung der Überwachung. Nachdem das gewerbliche Wohnprojekt die Abnahme nach der Fertigstellung und die Anmeldung der Übergabe von unterstützenden Einrichtungen und Ausrüstungen abgeschlossen hat, kann das Entwicklungsunternehmen die Überwachung der Mittel aufheben, muss jedoch angemessene Mittel für die Übergabe der Wohnungen und die erste Registrierung behalten.
III. Ordnungsgemäße Durchführung des Verkaufs von fertigen gewerblichen Wohnungen
(1) Kontinuierliche Förderung des Verkaufs von fertigen Wohnungen auf neu übertragenen Grundstücken. Für Grundstücke, für die nach dem 28. August 2026 neue Übertragungsbekanntmachungen veröffentlicht werden, wird der Verkauf von fertigen Wohnungen ordnungsgemäß durchgeführt. Bei der Durchführung des Verkaufs von fertigen Wohnungen werden die relevanten Informationen zum Verkauf von fertigen Wohnungen in der Bekanntmachung über die Grundstücksübertragung der Öffentlichkeit bekannt gegeben; wenn die Verkaufsart in der Bekanntmachung nicht klar festgelegt ist, wird die Verkaufsart vom Immobilienentwicklungsunternehmen selbstständig in Kombination mit der Marktnachfrage festgelegt.
(2) Verstärkung der Verwaltung der Anmeldung zum Verkauf von fertigen Wohnungen. Vor dem Verkauf von fertigen Wohnungen muss das Immobilienentwicklungsunternehmen die erste Registrierung der Wohnung durchführen und den Verkaufsplan für fertige Wohnungen, die Bescheinigung über die Registrierung von unbeweglichen Vermögen und die Stellungnahme zur Anmeldung der Übergabe von unterstützenden Einrichtungen und Ausrüstungen bei dem Wohnungsbauamt auf Stadt- oder Bezirksebene anmelden. Die zum Verkauf von fertigen Wohnungen vorgesehenen Wohnungen und das Recht zur Nutzung des Baulands dürfen keine Transaktionsbeschränkungen wie Hypotheken oder Beschlagnahmungen aufweisen.
(3) Durchführung des Anzahlungssystems für den Verkauf von fertigen Wohnungen. Für gewerbliche Wohnprojekte, bei denen der Verkauf von fertigen Wohnungen durchgeführt wird, muss das Immobilienentwicklungsunternehmen vor dem Erwerb der Baugenehmigung die Absicht zum Verkauf von fertigen Wohnungen schriftlich bei dem Wohnungsbauamt auf Stadt- oder Bezirksebene klarstellen. Nach dem Erwerb der Baugenehmigung kann es mit den Wohnungskäufern eine Anzahlungsvereinbarung für den Wohnungskauf abschließen und eine Anzahlung erheben, die 5 % des Gesamtpreises der Wohnung nicht übersteigt. Wenn das Immobilienentwicklungsunternehmen vertragswidrig die Wohnung nicht rechtzeitig übergibt, hat der Wohnungskäufer das Recht, gemäß der Vereinbarung die Aufhebung der Anzahlungsvereinbarung zu beantragen.
Das städtische Zentrum für Immobilienhandel übernimmt die Überwachung der Anzahlung im „5+1“-Bereich. Im Neuen Gebiet Tianfu Sichuan, im Neuen Ostbezirk Chengdu und in anderen Bezirken (Städten, Kreisen) wird die Institution zur Überwachung der Anzahlung von der lokalen Regierung (Verwaltungsausschuss) festgelegt, und sie kann auch das städtische Zentrum für Immobilienhandel mit der Übernahme der Aufgaben beauftragen. Die Institution zur Überwachung der Anzahlung eröffnet ein Überwachungskonto bei der Hauptbank des Projekts. Nachdem die Wohnung die Bedingungen für die Übergabe erfüllt, wird die Überwachung der Anzahlung aufgehoben. Die Anzahlung wird während des gesamten Prozesses geschlossen verwaltet und darf nicht verwendet werden.
Das städtische Wohnungsbauamt erstellt das Muster der Anzahlungsvereinbarung für den Wohnungskauf. Die Anzahlungsvereinbarung muss den Betrag der Anzahlung, die entsprechende Wohnung, den Verkaufspreis der gewerblichen Wohnung, die Übergabezeit und die Verantwortung bei Nichterfüllung der Vereinbarung rechtzeitig festlegen, um die rechtmäßigen Interessen beider Parteien zu schützen.
IV. Optimierung der Verwaltung der Landversorgung
Gemäß der Entwicklungsplanung für Wohnungen, dem Jahresplan und der Marktnachfrage wird die Verteilung des Lands für gewerbliche Wohnungen angemessen optimiert, und der Umfang und Rhythmus der Landversorgung werden wissenschaftlich koordiniert. Hochwertige Grundstücke mit guter Lagevorteil, ausreichender Nachfrage nach Wohn- und Arbeitsplätzen und vollständigen öffentlichen Dienstleistungseinrichtungen werden vorrangig zur Übertragung ausgewählt, um die Marktnachfrage wirksam zu befriedigen. Es wird erforscht, die Anforderungen an den Verkauf von fertigen Wohnungen für die Grundstücke angemessen festzulegen, basierend auf Indikatoren wie der Nachfrage nach Wohn- und Arbeitsplätzen in der Region und dem Umfang der zu übertragenden Grundstücke. Es wird erforscht, die Anforderungen an den Bau von fertigen Wohnungen differenziert nach der Verkaufsart festzulegen. Die integrierte städtische Gestaltung wird kontinuierlich optimiert, um gemäß den Landnutzungsanforderungen wie der umfassenden Entwicklung von Schienenverkehrsstationen die Übertragung mit Planunterlagen zu unterstützen und die Umsetzung des sofortigen Baubeginns nach dem Erwerb des Grundstücks zu fördern.
Immobilienentwicklungsunternehmen müssen das Land mit eigenen Mitteln erwerben. Für das Land für gewerbliche Wohnungen, für das nach dem 28. August 2026 die Übertragungsbekanntmachung veröffentlicht wird, kann der Übertragungspreis gemäß den staatlichen Vorschriften in Raten gezahlt werden. Die Anzahlung ist innerhalb von 30 natürlichen Tagen nach Unterzeichnung des Landübertragungsvertrags zu zahlen, und der Zahlungsanteil darf nicht weniger als 50 % des gesamten Landübertragungspreises betragen. Der Restbetrag kann innerhalb von zwei Jahren nach Unterzeichnung des Übertragungsvertrags vollständig gezahlt werden. Bei Ratenzahlung werden keine Zinsen berechnet.
V. Umsetzung der Anforderungen der Finanzaufsicht
(1) Durchführung des Hauptbanksystems für Immobilienprojekte. Ein einzelnes Immobilienprojekt entspricht einer Bank als Hauptbank, die die Mittel des Projekts geschlossen verwaltet. Für gewerbliche Wohnprojekte, für die nach dem 28. August 2026 neue Immobiliendarlehensverträge abgeschlossen werden, ist die Darlehensbank die Hauptbank, wenn die Darlehensbank allein Entwicklungsdarlehen bereitstellt; wenn die Darlehensbank ein Bankenkonsortium zur Bereitstellung von Darlehen bildet, ist die führende Bank des Konsortialdarlehens die Hauptbank. Für andere Projekte soll die Hauptbank auch gemäß den Anforderungen der Mittelüberwachung nach Absprache festgelegt werden.
Das Immobilienentwicklungsunternehmen soll ein Mittelkonto bei der Hauptbank eröffnen. Während der Laufzeit des Projekts müssen alle mit dem Projekt verbundenen Mittel wie Entwicklungsdarlehen, eigene Mittel des Projekts und Mittel aus dem Verkauf von fertigen Wohnungen in dem bei der Hauptbank eröffneten Mittelkonto verwaltet werden.
(2) Verstärkung der Unterstützung für die Projektfinanzierung. Die Darlehensbank soll die Auszahlungszeitpunkte und Auszahlungsbeträge angemessen gemäß dem Baufortschritt des Projekts festlegen und die Entwicklungsdarlehen in Chargen auszahlen. Die Darlehensmittel müssen über das bei der Hauptbank eröffnete Mittelkonto treuhänderisch auf das Konto des Transaktionsobjekts der Projektgesellschaft überwiesen werden und vollständig für den Projektbau verwendet werden. Für Projekte, bei denen der Verkauf von fertigen Wohnungen und Vorverkauf durchgeführt werden, wird der angemessene Finanzierungsbedarf des Projekts gemäß marktwirtschaftlichen Prinzipien erfüllt, sodass die Auszahlung des Entwicklungsdarlehens mit dem Bauzyklus des Projekts übereinstimmt. Es wird unterstützt, dass die Entwicklungsgesellschaft von Immobilienprojekten die Finanzierung durch verschiedene Methoden wie Aktien und Anleihen durchführt.
VI. Verstärkung der Verwaltung der Entwicklung und des Baus
(1) Für die Entwicklung und den Bau von gewerblichen Wohnungen gilt das Projektentwicklungsgesellschaftssystem. Das Immobilienentwicklungsunternehmen soll über das Projekthandbuch (elektronisches Projekthandbuch) rechtlich Informationen wie den Erwerb des Grundstücks, die Benennung des Projekts sowie die Hauptbank, das Entwicklungsdarlehen, die eigenen Mittel, den Entwicklungsplan des Projekts und den Baufortschritt ausfüllen.
(2) Optimierung der technischen Verwaltungsvorschriften für den Sternengrad des grünen Gebäudes, die vollständige Ausstattung und die fertigen Wohnungen von Immobilienprojekten, um die Verschwendung von Ressourcen zu verringern, die Entwicklungsqualität von Immobilienprojekten zu verbessern und sichere, komfortable, grüne und intelligente „gute Wohnungen“ zu bauen.
(3) Umsetzung der Hauptverantwortung der Bauunternehmer für Qualität und Sicherheit. Die Maßnahmenkosten für sichere und zivilisierte Bauarbeiten müssen separat ausgewiesen und vollständig zugewiesen werden. Es ist strengstens verboten, die angemessene Bauzeit willkürlich zu verkürzen und die Schlüsselverfahren wie das Gießen von Beton zu komprimieren. Das System der Anlieferungsabnahme von Materialien und der bezeugten Probenahme wird umgesetzt, die Verwaltung der Abnahme nach einzelnen Wohnungen wird verstärkt, und die effektive Verbindung zwischen dem Ergebnis der Abnahme nach einzelnen Wohnungen und der Abnahme nach der Fertigstellung sowie der Übergabe und Nutzung wird gefördert. Die Versicherung gegen potenzielle Mängel in der Qualität von Wohnungsbauprojekten (IDI) wird durchgeführt.
(4) Unterstützung der phasenweisen Entwicklung, phasenweisen Beantragung der Baugenehmigung und phasenweisen Abnahme. Es wird erforscht, die phasenweise Entwicklung und den Verkauf des Projekts zu unterstützen. Vor dem Baubeginn des Projekts teilen das Immobilienentwicklungsunternehmen zusammen mit der Planungs- und Baufirma die Baueinheiten (die kleinste Einheit muss das Einzelbauwerk sein) angemessen gemäß dem Prinzip der unabhängigen Nutzbarkeit ein. Nach der Durchführung der Konstruktionsplanung und -prüfung kann die phasenweise Baugenehmigung für die geteilten Baueinheiten beant