Das Segment der niedrigpreisigen Wiederverkaufswohnungen in Beijing erlebt einen Abschwung.

Im dritten Quartal vollzieht sich auf dem Pekinger Markt für Zweitwohnungen eine leise Veränderung.

Erstens ziehen sich die Wohnungen mit niedrigem Gesamtpreis, die in den vergangenen drei Jahren das gesamte Transaktionsvolumen getragen haben, zum ersten Mal deutlich zurück. Gleichzeitig steigt das Angebot an mittel- und hochpreisigen Wohnungen mit einem Gesamtwert von über 7 Millionen Yuan entgegen dem allgemeinen Trend an.

Zweitens hat das Angebot an zum Verkauf eingetragenen Wohnungen nach sieben aufeinanderfolgenden Monaten des Rückgangs im September erstmals einen Rückgangsstopp verzeichnet und wieder zugenommen.

Das bedeutet, dass die einseitige Struktur, in der ausschließlich die Nachfrage für den Eigenbedarf während der „kleinen Frühlingsphase“ den Markt gestützt hat, im dritten Quartal bereits verändert wurde.

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Im dritten Quartal lag das monatliche Durchschnittsangebot an zum Verkauf eingetragenen Zweitwohnungen in Peking bei 108.300 Einheiten, fast ein Viertel weniger als im Vorjahreszeitraum, was einem Rückgang von 23,2 % entspricht. Noch bemerkenswerter ist die Entwicklung: Das eingetragene Angebot ist von 132.900 Einheiten im Februar dieses Jahres sieben Monate in Folge gesunken, bis im August nur noch 107.800 Einheiten übrig waren, was einem kumulierten Rückgang von 25.100 Einheiten entspricht. Erst im September stieg das Angebot wieder auf 109.100 Einheiten, was einem Monatsanstieg von 1,1 % entspricht – dies ist der erste monatliche Rückgangsstopp seit 2026.

Was die Transaktionen betrifft, so wurden im dritten Quartal 41.525 Zweitwohnungen verkauft, was einem Anstieg von 3,7 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, allerdings ein Rückgang von 11,9 % gegenüber dem Vorquartal. Dieser Rückgang ist leicht verständlich: Das Transaktionsvolumen von 47.154 Einheiten im zweiten Quartal war der Höchstwert in sieben Quartalen seit 2025. Der Rückgang im dritten Quartal stellt eher eine Korrektur der konzentrierten Freisetzung von Transaktionen im zweiten Quartal dar. Im Vergleich zum Vorjahr liegt das Transaktionsvolumen weiterhin im positiven Bereich und übertrifft das Niveau von 40.000 Einheiten im vierten Quartal 2025 und im ersten Quartal dieses Jahres.

Weniger eingetragene Wohnungen und kein Einbruch bei den Transaktionen bedeuten, dass die preisgünstigen Wohnungen, die in den vergangenen zwei Jahren den Markt belastet haben, nach und nach gekauft werden, während das Angebot an neu eingetragenen, insbesondere preisgünstigen Wohnungen abnimmt.

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Aus Sicht des Transaktionspreises und des durchschnittlichen Eintragungspreises hat die Verhandlungsmacht der Käufer keineswegs nachgelassen.

Im dritten Quartal lag der durchschnittliche Transaktionspreis für Pekinger Zweitwohnungen bei 41.310 Yuan pro Quadratmeter, was einem Rückgang von 11,8 % gegenüber dem Vorjahr und 3,5 % gegenüber dem Vorquartal entspricht; der durchschnittliche Eintragungspreis lag bei 51.484 Yuan pro Quadratmeter, was einem Rückgang von 8,5 % gegenüber dem Vorjahr und 1,9 % gegenüber dem Vorquartal entspricht. Im Vergleich dazu liegt der Rückgang des Transaktionspreises gegenüber dem Vorjahr um 3,3 Prozentpunkte über dem des Eintragungspreises, was zeigt, dass die Preissenkungen auf der Seite der eingetragenen Angebote bereits zum Stillstand gekommen sind, während die Preisnachlässe bei den Transaktionen noch andauern.

Der Preisunterschied macht dies am deutlichsten: Die Differenz zwischen durchschnittlichem Eintragungspreis und durchschnittlichem Transaktionspreis betrug im zweiten Quartal dieses Jahres 9692 Yuan, weitete sich im dritten Quartal auf 10174 Yuan aus, stieg im September allein auf 10930 Yuan und erreichte damit das zweithöchste Niveau seit 2024. Der entsprechende Rabattsatz, also das Verhältnis von durchschnittlichem Transaktionspreis zu durchschnittlichem Eintragungspreis, sank von 83,3 % im dritten Quartal 2025 auf 80,2 %, im September allein lag er nur bei 78,6 %.

Das steht im völligen Gegensatz zur Situation während der kleinen Frühlingsphase in diesem Jahr. Damals fielen die Eintragungspreise beschleunigt und näherten sich aktiv den Transaktionspreisen an, der Preisunterschied wurde immer kleiner, die Verkäufer waren eilig, ihre Wohnungen zu verkaufen. Im dritten Quartal verlangsamte sich der Rückgang der Eintragungspreise, während die Transaktionspreise weiter sanken, sodass sich der Preisunterschied wieder weitete. Zusammen mit dem um fast ein Viertel geringeren eingetragenen Angebot gegenüber dem Vorjahr lässt sich grundsätzlich feststellen, dass die Preisnachlässe der Verkäufer fast ihre psychologische Untergrenze erreicht haben. Was die Transaktionspreise weiter nach unten drücken kann, sind die Verhandlungen der Käufer, die die Initiative fest in der Hand haben.

Dies wird auch durch die Struktur der vorhandenen eingetragenen Wohnungen bestätigt. Im dritten Quartal stieg der durchschnittliche Gesamtpreis der eingetragenen Wohnungen unter 3 Millionen Yuan von 1,808 Millionen Yuan im Vorjahreszeitraum auf 1,938 Millionen Yuan, was einem Anstieg von 7,2 % entspricht; währenddessen sank der durchschnittliche Gesamtpreis der Wohnungen im Bereich von 10 bis 30 Millionen Yuan von 15,519 Millionen Yuan auf 14,999 Millionen Yuan, was einem Rückgang von 3,3 % entspricht. Die hochpreisigen Wohnungen werden preiswerter und füllen nach und nach den Pool der niedrigpreisigen eingetragenen Angebote auf, sodass in derselben Preisklasse die Wohnungen größer und qualitativ besser sind. Das erklärt genau, warum der Preis pro Quadratmeter im niedrigpreisigen Segment noch sinkt.

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Was dieses Quartal wirklich zu einem Wendepunkt macht, ist die Transaktionsstruktur. Der Anteil der Transaktionen von Wohnungen mit einem Gesamtpreis unter 3 Millionen Yuan sank von 73,6 % im zweiten Quartal auf 68,3 %, was einem Rückgang von 5,3 Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal und 1,9 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr entspricht – damit wurde die Struktur gebrochen, die in sechs aufeinanderfolgenden Quartalen bei rund 70 % lag. Betrachtet man nur die Anzahl der Einheiten, so wurden in diesem Segment im dritten Quartal 28.349 Wohnungen verkauft, was einem Rückgang von 18,3 % gegenüber dem Vorquartal, aber immer noch einem leichten Anstieg von 0,8 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Auf der anderen Seite entwickeln sich alle mittel- und hochpreisigen Segmente nach oben. Im Segment von 5 bis 7 Millionen Yuan wurden 2832 Wohnungen verkauft, was einem Anstieg von 9,3 % gegenüber dem Vorjahr entspricht; im Segment von 7 bis 10 Millionen Yuan 1477 Wohnungen, ein Anstieg von 27,7 %; im Segment von 10 bis 30 Millionen Yuan 1001 Wohnungen, ein Anstieg von 36,7 %. Die Anteile dieser drei Segmente stiegen auf 6,8 %, 3,6 % bzw. 2,4 %, zusammen 12,8 %, was 1,6 Prozentpunkte über dem Niveau des gleichen Zeitraums 2025 liegt. Das gesamte Transaktionsvolumen der Stadt stieg nur um 3,7 %, fast das gesamte Wachstum stammt aus dem Segment über 7 Millionen Yuan.

Die Größensegmente zeigen in die gleiche Richtung. Der Anteil der Transaktionen von Wohnungen unter 70 Quadratmetern sank auf 34,9 %, der niedrigste Wert in sieben Quartalen, 1,4 Prozentpunkte niedriger als im zweiten Quartal und 3,7 Prozentpunkte niedriger als der Höchstwert im vierten Quartal 2025. Der Gesamtanteil von Wohnungen über 110 Quadratmeter stieg wieder auf 21,5 % und erreichte damit das Niveau des ersten Halbjahrs 2025. Aus der Sicht des Anstiegs der Einheitenzahl gegenüber dem Vorjahr stieg das Segment von 70 bis 90 Quadratmetern um 10,0 %, das Segment von 110 bis 144 Quadratmetern um 13,8 %, das Segment von 160 bis 180 Quadratmetern um 24,8 %, während das Segment unter 70 Quadratmetern um 2,7 % und das Segment über 200 Quadratmetern um 13,7 % sank. Das Segment mit dem mittleren Flächenbereich verzeichnet das größte Wachstum.

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Die Leistung der einzelnen Preissegmente zeigt ebenfalls, dass die Nachfrage nach verbesserter Wohnqualität zurückgekehrt ist: Je höher der Gesamtpreis, desto stärker steigt der Preis pro Quadratmeter. Der durchschnittliche Transaktionspreis im Segment von 10 bis 30 Millionen Yuan stieg von 56.002 Yuan pro Quadratmeter auf 69.420 Yuan, was einem Anstieg von 24,0 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Das Segment von 7 bis 10 Millionen Yuan stieg um 13,7 %, das Segment von 5 bis 7 Millionen Yuan um 7,8 %, das Segment von 3 bis 5 Millionen Yuan um 2,5 %. Nur das Segment unter 3 Millionen Yuan verzeichnete einen Rückgang von 3,0 % und ist das einzige rückläufige Segment.

Der durchschnittliche Transaktionspreis der gesamten Stadt sank um 11,8 % gegenüber dem Vorjahr, während die mittel- und hochpreisigen Segmente allgemein stiegen. Letztendlich stammt der Rückgang des durchschnittlichen Preises der Stadt hauptsächlich aus dem Segment unter 3 Millionen Yuan, das fast 70 % des Marktes ausmacht und das einzige Segment mit sinkendem Preis pro Quadratmeter ist.

Daher ist das dritte Quartal ein Quartal mit strukturellem Wandel auf dem Pekinger Markt für Zweitwohnungen.

Was das Volumen betrifft, wächst das Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahr weiterhin positiv, während das eingetragene Angebot fast ein Viertel niedriger liegt als im Vorjahr. Die passive Bereinigung auf der Angebotsseite ist abgeschlossen;

Was den Preis betrifft, sinkt der Transaktionspreis weiterhin schneller als der Eintragungspreis, der Preisunterschied weitet sich wieder aus und der Rabattsatz sinkt auf 80,2 %, die Verhandlungsinitiative liegt weiterhin bei den Käufern;

Was die Struktur betrifft, ziehen sich die niedrigpreisigen Wohnungen, die das Transaktionsvolumen fast drei Jahre lang getragen haben, zum ersten Mal deutlich zurück. Die Transaktionen im Segment über 7 Millionen Yuan stiegen gegenüber dem Vorjahr um 20 bis 30 %, die Nachfrage nach verbesserter Wohnqualität tritt nun tatsächlich auf den Markt. Die einseitige Struktur, in der ausschließlich die Nachfrage für den Eigenbedarf die kleine Frühlingsphase gestützt hat, ist im dritten Quartal bereits verändert worden.

Für das vierte Quartal haben wir drei Einschätzungen.

Erstens wird das Transaktionsvolumen voraussichtlich bei rund 40.000 Einheiten liegen. Im September hat das eingetragene Angebot bereits den Rückgang gestoppt und wieder zugenommen, das verfügbare Angebot wird wieder aufgestockt. Da sich die Preise zudem weiterhin im Abwärtstrend befinden, ist das Transaktionsvolumen gut gestützt.

Zweitens wird die Erholung des Segments mit verbesserter Wohnqualität und des hochpreisigen Segments andauern. Auf der Seite der eingetragenen Angebote sinken die Preise der hochpreisigen Wohnungen weiterhin nach unten, die Kosten-Leistungs-Verhältnis der Wohnungen über 7 Millionen Yuan verbessert sich passiv. Das ist die direkte Quelle des Wachstums im dritten Quartal und gilt auch im vierten Quartal.

Drittens wird der durchschnittliche Transaktionspreis der gesamten Stadt kaum stabilisieren können. Das Segment unter 3 Millionen Yuan macht fast 70 % des Marktes aus und ist das einzige Segment mit sinkendem Preis pro Quadratmeter. Solange der strukturelle Anteil dieses Segments nicht deutlich sinkt, wird sich der Rückgang des durchschnittlichen Preises der Stadt gegenüber dem Vorjahr kaum merklich verengen. Der Austausch von Preisnachlässen gegen mehr Transaktionen wird weiterhin der Haupttrend sein, mit dem der Pekinger Markt für Zweitwohnungen sein Transaktionsvolumen aufrechterhält.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Ding Zuyu bewertet den Immobilienmarkt“, verfasst von der Redaktion und Pure Research, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.