Mit einem Gesamtpreis von unter 2 Millionen Yuan zählen sie zu den begehrtesten Wohnungen aus zweiter Hand in Peking.
In den ersten drei Quartalen dieses Jahres wurden 137.229 gebrauchte Wohnungen in Peking im Netz registriert, was einem Anstieg von 5,1 % gegenüber dem Vorjahr entspricht und das Jahr mit dem lebhaftesten Markt seit 2022 macht. In den vergangenen fünf Jahren hat sich die Marktstruktur jedoch drastisch verändert.
In den ersten drei Quartalen waren die meistverkauften gebrauchten Wohnungen in Peking diejenigen mit einem Gesamtpreis von unter 2 Millionen Yuan, deren Transaktionsanteil 51,3 % erreichte und erstmals in den letzten Jahren die Hälfte überschritt.
In der Aufwärtsphase des Immobilienmarktes war dieser Preis in Peking fast nicht ausreichend, um eine Wohnung zu erwerben, aber innerhalb weniger Jahre sind die Preise deutlich gesunken.
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Innerhalb von 2 Millionen Yuan eine Wohnung in guter Lage kaufen
Auf Xiaohongshu posten zahlreiche Nutzer mit IP-Adresse in Peking, die sich selbst als "Arbeitsvieh" oder "Käufer mit dringendem Wohnbedarf" bezeichnen, die Frage: "Welche Wohngebiete in Peking kann ich mit 2 Millionen Yuan kaufen?"
Unter diesen Beiträgen gibt es viele aktive Kommentare, und alternative Wohnanlagen wie Qinghe Yongtaiyuan, Tongzhou Tonghuiyuan, Chaoqing Xuante Jiayuan, Shifoying Xili, Wangjing Huajiadi Beili, Fangzhuang Fangjunyuan, Shijingshan Bajiao Nanli usw. werden nacheinander aufgelistet.
Quelle: China Index Academy
Zudem treten zahlreiche Verkäufer in den Kommentarbereich ein und empfehlen ihre zum Verkauf angebotenen Wohnungen. "Unsere Wohnung in der Elektrowissenschaftlichen Wohnanlage in Haidian Qinghe steht zum Verkauf. Es handelt sich um eine voll möblierte Einzimmerwohnung von weniger als 40 Quadratmetern im zweiten Stock, die nah an der U-Bahn liegt, in der Nähe gibt es Parks, die Wohnung ist in gutem Zustand und gehört auch zu einem Schulbezirk."
Aber zu diesem Zeitpunkt haben die Käufer mit dringendem Wohnbedarf keine Eile, eine Wohnung zu kaufen. Sie werden ständig von der Ansicht erzogen, dass man in der Abwärtsphase des Marktes warten soll, sodass die Besichtigungsdauer oft auf mehr als ein Jahr verlängert wird. Je mehr Wohnungen sie besichtigen, desto mehr zusätzliche Anforderungen stellen sie an die Immobilien:
◆Die Grundrissgestaltung muss rechteckig sein, Wohnzimmer und Schlafzimmer müssen Fenster haben, unregelmäßige oder scharf geformte Grundrisse werden nicht berücksichtigt;
◆ Reguläre reine Wohnimmobilie mit 70-jährigem Eigentumsrecht, mit zivil genutzter Wasser- und Stromversorgung, Apartments und Gewerbewohnungen werden nicht berücksichtigt;
◆ In der Nähe müssen Supermärkte, Gemüsemärkte, Einkaufszentren oder Gastronomiestraßen vorhanden sein, innerhalb von 20 Autominuten muss es ein großes Krankenhaus geben, Wohnungen mit unvollständiger Infrastruktur werden nicht berücksichtigt;
◆Innerhalb von 1 km muss es eine U-Bahn-Station geben, die man innerhalb von 10 Minuten mit dem Fahrrad erreicht, Wohnungen mit schlechter Verkehrsanbindung werden nicht berücksichtigt;
◆ Die Wohnung muss gut schallisoliert sein, die Außenfassade des Gebäudes und die Treppenhäuser dürfen nicht zu veraltet oder schmutzig sein, Wohnungen mit schlechter ästhetischer Erscheinung werden nicht berücksichtigt;
◆Die Lage muss im Kernstadtgebiet oder in einem von jungen Leuten frequentierten Gewerbegebiet liegen, Wohnungen in abgelegenen Lagen werden nicht berücksichtigt.
Einige Käufer wünschen sich sogar einen guten Schulbezirk oder berechnen anhand von Daten zum Bevölkerungszufluss und zur Mietrendite die Wertbeständigkeit der Wohnung.
Erfahrene Käufer verlangen zudem von den Maklern, dass sie bei der Zusendung von Immobilieninformationen die Transaktionspreise von gebrauchten Wohnungen in derselben Wohnanlage vor zehn Jahren beifügen. Sie wollen auf keinen Fall zu viel bezahlen.
Mehr Anforderungen zu stellen und gleichzeitig "entschlossen zuzugreifen, wenn man eine passende Wohnung findet, und es langsam angehen zu lassen, wenn man keine findet", ist derzeit die allgemeine Mentalität der Käufer mit dringendem Wohnbedarf auf dem Pekinger Markt für gebrauchte Wohnungen.
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Die Wohnung, die heute 2 Millionen Yuan kostet, kostete früher mehr als 3 Millionen Yuan
Der anhaltende Rückgang der Immobilienpreise macht es möglich, "in Peking eine Wohnung für 2 Millionen Yuan zu kaufen".
Laut Daten von 58.com Anjuke lag im Oktober 2026 der durchschnittliche angebotene Preis für gebrauchte Wohnungen in ganz Peking bei etwa 36.500 Yuan pro Quadratmeter, was rund 13 % niedriger ist als im Vorjahreszeitraum. Der Spitzenwert dieser Daten lag bei etwa 62.000 Yuan pro Quadratmeter – der durchschnittliche Preis für Wohnungen in Peking ist um rund 40 % gegenüber dem Höchststand gefallen.
Berechnet mit den Durchschnittsdaten kostet eine Wohnung, die jetzt am Markt 2 Millionen Yuan wert ist, auf dem Höhepunkt des Marktes etwa 3,4 Millionen Yuan. Betrachtet man die vergangenen Jahre, bedeutet der Kauf einen Gewinn.
Angebotsdaten von 58.com Anjuke
Mit dem Preisrückgang gibt es eine sehr große Auswahl an Wohnungen mit einem Gesamtpreis von 2 Millionen Yuan in Peking.
Laut Daten der offiziellen Website von Lianjia Peking beträgt die Gesamtzahl der Immobilien, die der Filterbedingung "unter 2 Millionen Yuan" entsprechen, in den sechs Stadtbezirken von Peking und den Vororten über 22.000 Einheiten (einschließlich einiger Parkplätze). In den beliebten Gewerbegebieten von Chaoyang, Fengtai und Changping gibt es reichlich Auswahl an Immobilien, darunter beliebte Gewerbegebiete wie Chaoyang Joy City und Hopson One.
Quelle: Lianjia Peking
In diesem Jahr ist das Transaktionsvolumen von gebrauchten Wohnungen in Peking gestiegen, aber die Preise konnten den Abwärtstrend noch nicht stoppen. Laut dem Preisindex des Systems der China Real Estate Index für 100 Städte sind die Preise für gebrauchte Wohnungen in Peking in den ersten drei Quartalen 2026 kumulativ um 5,32 % gefallen. Der durchschnittliche angebotene Preis in Peking sinkt weiter, wobei der Rückgang im zweiten Quartal verlangsamt wurde und im dritten Quartal wieder zugenommen hat.
Bislang gibt es in ganz Peking nur die drei Bezirke Xicheng, Dongcheng und Haidian, in denen der durchschnittliche Transaktionspreis von gebrauchten Wohnungen über 50.000 Yuan pro Quadratmeter liegt. Nur der Bezirk Xicheng weist einen durchschnittlichen Transaktionspreis von über 80.000 Yuan pro Quadratmeter auf.
Seit der zweiten Jahreshälfte dieses Jahres zeigt der Markt für gebrauchte Wohnungen in Peking jedoch Anzeichen einer Stabilisierung. Laut Überwachungsdaten der China Index Academy hat sich das Angebot an zum Verkauf angebotenen gebrauchten Wohnungen in Peking seit dem vierten Quartal letzten Jahres schwankend verringert. Ende September 2026 gab es 118.000 zum Verkauf angebotene Bestandswohnungen in Peking, ein Rückgang von 1,1 % gegenüber dem Vormonat und 15,7 % gegenüber dem Vorjahr.
Mit dem Anstieg des Transaktionsvolumens von gebrauchten Wohnungen und dem Rückgang des Angebots verengt sich auch der Verhandlungsspielraum gleichzeitig. Laut Überwachungsdaten der führenden Makler von der China Index Academy blieb der Verhandlungsspielraum für gebrauchte Wohnungen in Peking in diesem Jahr insgesamt stabil. Im September lag der Verhandlungsspielraum in Peking bei 6,99 %, was deutlich unter dem Höchststand von fast 15 % im September letzten Jahres liegt.
Einige Käufer haben bereits festgestellt: Im vierten Quartal gibt es nicht mehr so viele hochwertige Immobilien mit einem Gesamtpreis von unter 2 Millionen Yuan wie im ersten Halbjahr.
Die stetig verstärkten Maßnahmen zur Anregung des Immobilienmarktes sind einer der Gründe. Am 7. August veröffentlichte Peking neue Maßnahmen für den Immobilienmarkt: Die Höchstkreditbetrag für Ehepaare, die erstmals eine Wohnung kaufen, aus dem Wohnbaufonds verdoppelt sich, bei der Schenkung von Wohnungen wird keine Kaufberechtigung mehr geprüft, und die Anforderung an die Sozialversicherungsdauer für Nicht-Pekinger Einwohner innerhalb des Fünf-Ring-Straßenringes wird von 2 Jahren auf 1 Jahr gesenkt. In den zwei darauffolgenden Monaten stieg das Transaktionsvolumen deutlich an: 4.675 neue Wohnungen, ein Anstieg von 49,6 % gegenüber dem Vormonat; 15.756 gebrauchte Wohnungen, ein Anstieg von 13,7 % gegenüber dem Vormonat, beide erreichten den höchsten Stand in den letzten sechs Monaten.
Gleichzeitig stieg der Preis für gebrauchte Wohnungen im Monatsvergleich von einem Rückgang auf 0,1 %. Der Übertragungsmechanismus "Mengenanstieg führt zu Preisstabilisierung → Mengen- und Preisanstieg gleichzeitig" wird umgesetzt. Daten zeigen, dass die Transaktionspreise von gebrauchten Wohnungen in Gewerbegebieten wie Chaoyangmenwai, Wudaokou, Xierqi, Shaoyaoju, Xibahe und Gongzhufen im Monatsvergleich gestiegen sind.
Ein Branchenvertreter erklärte, dass mit der Einführung neuer Maßnahmen die finanziellen Instrumente offiziell tief in die Unterstützung des Wohnkonsums einbezogen werden und die politische Grundlinie klarer wird. Wenn die Zentralregierung mit echten Geldern eintritt, besteht die zugrundeliegende Marktlogik nicht mehr nur aus dem Tauziehen zwischen Vermietern und Käufern.
Für Käufer ist der Pekinger Immobilienmarkt längst kein Gesamtmarkt mehr, bei dem alle Preise gleichzeitig steigen oder fallen, sondern er hat sich in den vergangenen Jahren von einem "Vermögen mit allgemeinem Preisanstieg" zu einem "schichtweisen Konsum" entwickelt. Für Käufer mit dringendem Wohnbedarf ist dies eines der freundlichsten Zeitfenster in den vergangenen fünf Jahren; für den Markt ist dies nur eine Phase nach der Neubewertung der Preise.
In 70 Tagen wird das neue Jahr eintreffen. Im Jahr 2027 – werden Sie über den Kauf einer Wohnung nachdenken?
Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto "Future Qike", Autor: Xiaowu Jian Dawu, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.