Bewertung von 3,2 Milliarden Yuan! Warum ist es die "erste Gewerbe-REIT-Transaktion" in Nanjing?

Im August wurde der geschlossene gewerbliche Immobilienwertpapier-Investmentfonds Huatai Zijing Golden Eagle von der Shanghai Stock Exchange angenommen, wobei das zugrundeliegende Vermögen Golden Eagle Lakeside World mit 3,207 Milliarden Yuan bewertet wurde. Anfang September gab die Shanghai Stock Exchange eine Rückmeldung zur Annahme ab.

Dies ist das erste öffentliche REIT für gewerbliche Immobilien, das in Nanjing angemeldet wurde und das erste Mal, dass die Golden Eagle Group in den Bereich öffentlicher REITs einsteigt. Während in Shanghai, Hefei, Changzhou, Nantong und der Provinz Zhejiang bereits mehrere REITs auf den Markt gekommen sind, liegt der eigentliche Höhepunkt des verspäteten „ersten REIT von Nanjing“ im Vermögen selbst.

Das duale Geschäftsmodell „Outlet + Einkaufszentrum“ hat zwei völlig unterschiedliche Ertragslogiken in dasselbe Bewertungsmodell integriert. Ist die Bewertung von 3,2 Milliarden Yuan wert? Wie ist der tatsächliche Betriebszustand von Golden Eagle Lakeside World?

Vor der Offenlegung der Antwort auf die Rückmeldung hat die Winshang Network die Anmeldeunterlagen durchgesehen und Golden Eagle Lakeside World vor Ort besucht. Aus Perspektive des gewerblichen Musters von Nanjing, des Wettbewerbs und der Kooperation im Xianlin-Geschäftsviertel, der Betriebsleistung des Projekts und der Bewertungsparameter wird der wahre Hintergrund dieses Vermögens mit dualem Geschäftsmodell ermittelt.

01.

Das gewerbliche Muster weist eine „Spindelform“ auf

Das kommerzielle Niveau des Xianlin-Geschäftsviertels steht im Widerspruch zur hohen Konsumkraft

Um Golden Eagle Lakeside World zu verstehen, muss man zuerst Nanjing verstehen.

Von 2019 bis 2025 stieg das BIP von Nanjing von 1,4 Billionen Yuan auf 1,94 Billionen Yuan, mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von über 5%. Das verfügbare Pro-Kopf-Einkommen der Stadtbewohner stieg auf 86.320 Yuan, was einem Anstieg von über 30% gegenüber 2019 entspricht; die Pro-Kopf-Konsumausgaben stiegen gleichzeitig, und die Nachfrage nach neuen Geschäftsformen wie Dienstleistungskonsum, Offline-Erlebnis, Kultur, Sport und Gesundheit ist stark.

Im gleichen Zeitraum stieg der Gesamtumsatz der sozialen Konsumgüter von 613,5 Milliarden Yuan im Jahr 2019 auf 813,6 Milliarden Yuan im Jahr 2025, was einem Anstieg von über 30% entspricht. Wenn der Anteil des Online-Einzelhandels am Einzelhandelsumsatz über der festgelegten Grenze auf 31,1% steigt, bedeutet dies, dass reife Offline-Gewerbeprojekte, die das durchschnittliche Niveau der Stadt übertreffen wollen, immer noch auf Marken, Szenarien und Betriebseffizienz angewiesen sind, um Marktanteile zu gewinnen.

Angebotsstruktur: Die ökologische Nische im spindelförmigen Markt

Laut den Big Data von Winshang betrug die Anzahl der vorhandenen Einkaufszentren in Nanjing (einschließlich Einkaufszentren, unabhängigen Kaufhäusern und Outlets) bis zum zweiten Quartal 2026 178, mit einer Gesamtfläche von etwa 12,9443 Millionen Quadratmetern. Die kommerzielle Fläche pro Kopf gehört zu den Spitzenwerten im ganzen Land, und der Marktwettbewerb wird zunehmend intensiv.

Aus Sicht der Angebotsstruktur weisen 178 vorhandene Projekte Merkmale der Spindelform auf.

Flächenverteilung: Kleine und mittlere Projekte mit einer Fläche von weniger als 50.000 Quadratmetern sind die Hauptkraft, mit einem Anteil von bis zu 73,60%; sehr große Projekte mit einer Fläche von über 200.000 Quadratmetern machen nur 10,67% aus, und Super-Gewerbebauten mit starker Sogwirkung sind selten.

Immobilientyp: Einkaufszentren sind absolut führend, mit einem Anteil von 87,57% an der Anzahl und 91,43% an der Fläche; unabhängige Kaufhäuser machen nur 8,47% aus, der Outlet-Bereich ist der kleinste (Anteil der Projekte 3,95%, Anteil der Fläche 4,13%).

Hierarchisierung nach Niveau: 25,84% der mittelständischen Projekte tragen 43,37% zur Flächenanteil bei; der Anteil der Massenprojekte an der Anzahl übersteigt die Hälfte (51,12%), aber ihr Flächenanteil beträgt nur 33,59%.

Obwohl die Gesamtfläche groß ist, ist das effektive hochwertige Angebot auf dem gewerblichen Markt von Nanjing selten. Der Anteil sehr großer Projekte und Outlet-Projekte ist niedrig. Golden Eagle Lakeside World mit einer bestimmten Größe und dem dualen Geschäftsmodell „Outlet + Einkaufszentrum“ hat in einer solchen Angebotsstruktur eine relativ komfortable ökologische Nische gefunden.

Musterentwicklung: Xianlin wird als „Hauptgeschäftsviertel der Stadt“ positioniert, aber seine kommerzielle Stärke passt nicht dazu

In der „Prospekt“ werden Xinjiekou, Gulou und Hexi als Kern-Geschäftsviertel von Nanjing eingestuft, und Beicheng, Baijiahu, Pukou usw. werden als nicht-kern-Geschäftsviertel eingestuft.

Diese Einstufung weist eine gewisse Abweichung von der tatsächlichen Entwicklung des gewerblichen Marktes von Nanjing auf und schwächt die Veränderungen des Projektwechsels und des Schwerpunkts der Bezirke ab. Nach dem Niedergang der Hunan-Straße fehlen dem Gulou-Bezirk städtische Spitzen-Gewerbeprojekte, so dass es nicht mit Xinjiekou gleichgesetzt werden kann.

Der Plan für die räumliche Verteilung des Gewerbes in Nanjing (2025-2035) bietet eine feinere Hierarchie: Xinjiekou wird als einziges internationales Wahrzeichen-Geschäftsviertel eingestuft, Yuantong, Südbahnhof - Dajiaochang und Jiangbei als zentrale Geschäftsviertel des Metropolgebiets; Baijiahu, Xianlin, Fuzi-Tempel, Hunan-Straße - Zhongyang-Straße, Jiangdong usw. sind in die Sequenz der Hauptgeschäftsviertel der Stadt aufgenommen worden.

In Kombination mit der Verkaufsleistung der Spitzenprojekte, dem Markenniveau und dem Konsumstrahlungsbereich bin ich der Ansicht, dass Xinjiekou immer noch der anerkannte städtische Kern von Nanjing ist, und Hexi und Baijiahu haben bereits starke regionale Konsumzentren gebildet. Währenddessen übernimmt Xianlin hauptsächlich die Funktion des regionalen Konsumzentrums im Osten von Nanjing, und seine städtische Strahlkraft ist begrenzt.

Die alten Einwohner von Nanjing sagen oft: „Im Osten ist der Reichtum, im Westen ist der Adel“. Im Osten der Stadt umgeben der Berg Zijin und der Berg Qixia, es gibt viele Universitäten und eine tiefe kulturelle Tradition, es ist ein Sammelpunkt der „alten Reichen“; Hexi hingegen ist der Heimatort der „neuen Reichen“ von Nanjing, mit zahlreichen Hochhäusern und gesammelten Unternehmen.

Aber peinlicherweise gibt es in Hexi, dem Gebiet der neuen Reichen, viele hochkarätige Gewerbeprojekte wie das Nanjing IFC-Einkaufszentrum und Golden Eagle World, aber im Osten der Stadt, dem Gebiet der alten Reichen, gibt es bis heute kein einziges Flagship-Geschäft, das die ganze Stadt abdecken kann. Zwischen der regionalen Konsumkraft und dem kommerziellen Niveau besteht seit langem eine Lücke.

Xianlin ist der Inbegriff dieses Widerspruchs. Es wird als „Hauptgeschäftsviertel der Stadt“ positioniert, aber seine Stärke bleibt auf der Ebene eines „starken regionalen Geschäftsviertels“; es hält die hochwertigste Bevölkerungsgrundlage im Osten der Stadt, aber es hat sein städtisches kommerzielles Bestreben noch nicht realisiert.

02.

Das Kartenspiel und die „Unbekannte Variable“ im Xianlin-Geschäftsviertel

Nachdem das städtische gewerbliche Muster geklärt ist, ist der wahre Standort von Golden Eagle Lakeside World klar.

Es befindet sich nicht im städtischen Kern-Geschäftsviertel, aber es hat eine reife Grundsituation für regionale Projekte: Die lokalen Kunden sind stabil, der bestehende Wettbewerb ist relativ begrenzt, und die Fähigkeit zur Anziehung von Kunden aus anderen Bezirken muss weiter verbessert werden.

Regionale Vorteile: Verwurzelt in der Xianlin-Universitätstadt, wo Universitäten, Gemeinden und Industrieparks miteinander verflochten sind

Golden Eagle Lakeside World befindet sich in der Xianlin-Universitätstadt im Qixia-Bezirk. Der Qixia-Bezirk ist ein wichtiges Zentrum für Industrie, Handel, Kultur und Tourismus in Nanjing. Die Einzelhandelsimmobilien in der Region verteilen sich hauptsächlich auf das Xianlin-Geschäftsviertel im Süden und Zentrum und das Beicheng-Geschäftsviertel im Südwesten. Das erstere stützt sich auf Universitäten, reife Gemeinden und Industrieparks und hat einen relativ unabhängigen regionalen Konsummarkt gebildet.

Das Projekt liegt etwa 400 Meter südlich der Station Xianlin Center der Linie 2 der U-Bahn von Nanjing. Die direkte Entfernung zum Bahnhof Nanjing beträgt 12,2 Kilometer, die Fahrt dauert etwa 20 Minuten; die direkte Entfernung zum Südbahnhof Nanjing beträgt 19,0 Kilometer, die Fahrt dauert etwa 35 Minuten; die direkte Entfernung zum Flughafen Lukou beträgt 41,3 Kilometer, die Fahrt dauert etwa 55 Minuten.

Die Xianlin-Universitätstadt am Osthang des Berges Zijin wurde 2002 mit dem Bau begonnen, mit einer geplanten Fläche von etwa 80 Quadratkilometern, die drei Verwaltungsbezirke Qixia, Xuanwu und Jiangning überspannt. Die Gesamtbevölkerung der Region beträgt etwa 450.000, es gibt Universitäten wie die Nanjing-Universität und die Nanjing-Normal-Universität, und die Anzahl der Lehrer und Studenten beträgt etwa 200.000. Die charakteristische Industrie hat einen bestimmten Umfang erreicht, und ein industrielles Muster mit hochwertigem Gewerbe und Handel, Hochtechnologie und großer Gesundheit ist gebildet worden, eine Gruppe von führenden Unternehmen und Forschungsinstituten wie die 28. Forschungsinstitut von CETC und der Technologieunternehmen wurde eingeführt.

Nach mehr als 20 Jahren Aufbau hat Xianlin eine regionale Struktur gebildet, in der Universitäten, Gemeinden und Industrieparks miteinander verflochten sind. Die U-Bahn-Linie 2 verbindet mehrere Kernknotenpunkte, und das Busnetz ergänzt den regionalen Pendlerverkehr weiter, was den Gewerbeprojekten einen stabilen Passantenfluss mit deutlichen zeitlichen Unterschieden bietet.

Auf der Karte kann man intuitiv spüren, dass das Xianlin-Geschäftsviertel kein regulärer kreisförmiger Strahlungsbereich ist, sondern ein „perlenartiger gewerblicher Korridor“, der sich entlang der U-Bahn-Linie 2 erstreckt: Xianhemen - Xuezhelu - Xianlin Center - Yangshan Park sind nacheinander verteilt, und die Kundengruppen, Konsumzeiträume und Projektrollen an jedem Knotenpunkt sind sehr unterschiedlich.

Kundenporträt: Fast 300.000 ständige Einwohner und Berufstätige im Umkreis von 3 Kilometern, der jährliche Konsum der Mitglieder übersteigt 1 Milliarde Yuan

Laut dem Prospekt beträgt die Anzahl der ständigen Einwohner und Berufstätigen im Umkreis von 3 Kilometern um Golden Eagle Lakeside World etwa 280.000 bis 330.000, die strahlende Wohnfläche beträgt etwa 5 Millionen Quadratmeter, es gibt mehr als 16 Universitäten und über 1700 Regierungs- und Unternehmensbüro-Einheiten in der Umgebung. Diese Bevölkerungsdichte gehört zur ersten Reihe der regionalen Geschäftsviertel in Nanjing.

Im Prospekt werden die Zielkunden des Projekts in fünf große Kundengruppen unterteilt, sortiert nach Konsumkraft:

Zentrale Kundengruppe: Neue Mittelklasse mit einem jährlichen Haushaltseinkommen von über 500.000 Yuan, im Alter von 25 bis 40 Jahren, die Lebensqualität und geistigen Genuss anstreben, sind die Hauptkonsumenten des Projekts. Diese Kundengruppe macht mehr als 30% der VIP-Mitglieder aus und trägt jährlich einen Konsumwert von über 1 Milliarde Yuan bei.

Kundengruppe im Bildungsbereich: Familien, die nach Elite-Bildung streben und hochwertige Bildungsressourcen schätzen.

Kundengruppe im Gründerpark: Kundengruppen aus umliegenden Parks wie dem Nanjing Zidong International Creative Park, dem Xuzhuang High-Tech-Industriepark, der Suning Group und der Panda Electronics.

Angestellten-Kundengruppe: Angestellte aus mehr als 1700 Unternehmen und Einheiten, das Projekt wird als „Hinterhof“ für ihr Einkaufen und Essen positioniert.

Kundengruppe im Immobilienbereich: Eigentümer von gehobenen Wohnungen und Villen im Qixia-Bezirk.

Was die spezielle Kundengruppe betrifft, bilden die etwa 200.000 Lehrer und Studenten an der Xianlin-Universitätstadt den einzigartigen Vorteil des Projekts im Vergleich zu anderen regionalen Gewerben - sie tragen zu häufigen Konsum in Gastronomie, Freizeit und Lebensstil bei, und jedes Jahr strömen neue Studenten ein, so dass die Kundengruppe kontinuierlich erneuert werden kann.

Wettbewerbssituation: Deutlicher Vorsprung durch frühe Markteintritt, der größte Konkurrent in kurzer Zeit ist Deji Art Outlet

In der Vergangenheit war das Angebot im Xianlin-Geschäftsviertel relativ begrenzt, und Golden Eagle Lakeside World hatte einen deutlichen Vorsprung durch frühen Markteintritt.

Der Prospekt zeigt, dass die durchschnittliche Miete im Erdgeschoss des Xianlin-Geschäftsviertels Ende 2025 etwa 8,0 bis 13,0 Yuan pro Quadratmeter pro Tag beträgt, und die Vermietungsrate liegt bei etwa 90% bis 95%. Obwohl Golden Eagle Lakeside World im oberen Bereich von Xianlin liegt, gibt es noch einen deutlichen Preisunterschied zu den Top-Projekten in Xinjiekou und den gehobenen Projekten im Kernbereich von Hexi. Die Shanghai Stock Exchange hat verlangt, die Mieten der Hauptgeschäfte und Spezialgeschäfte in der ersten und zweiten Phase sowie ihre Unterschiede zu vergleichbaren Projekten in der Umgebung zusätzlich offen zu legen.

Kurzfristig kommt die klarste Wettbewerbsvariable von Golden Eagle Lakeside