Kann eine Forderung in Höhe von 510.000 Yuan ein 218 Meter hohes Hochhaus zum Einsturz bringen? Das Kräftemessen der Gläubiger im Rahmen des Insolvenzliquidationsverfahrens des Tianji Dongfang Gebäudes

In der Stadtzone von Yueqing, Wenzhou in der Provinz Zhejiang steht das 218 Meter hohe Tianji Dongfang-Gebäude still und unaufgeregt.

Dieses 2021 fertiggestellte Hochhaus, das Fünf-Sterne-Hotel, LOFT-Wohnungen und Gastronomiemarken unter einem Dach vereint, war einst ein markantes städtisches Aushängeschild dieses Kreises, der von einer hochentwickelten privaten Wirtschaft angetrieben wird. Heute taucht es jedoch als Kernobjekt eines Insolvenzverfahrens zur Liquidation erneut im Marktfokus auf.

Laut Informationen von View New Media wird das Kernvermögen des Tianji Dongfang-Gebäudes am 4. November dieses Jahres zum vierten Mal auf einer gerichtlichen Versteigerung angeboten. Der Startpreis beträgt 271 Millionen Yuan, was nur etwa 51 % des Schätzwerts von 529 Millionen Yuan entspricht. Zuvor wurde dieses Projekt bereits dreimal versteigert, doch alle Versuche endeten mit einem Fehlschlag ohne Bieter.

Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung durch View New Media hat sich noch keine einzige Person für die vierte Versteigerung angemeldet.

Die Schuld von nur 510.000 Yuan

Verfolgt man die Eigentümerin des Tianji Dongfang-Gebäudes zurück: Die Yueqing Morningde Real Estate Co., Ltd. wurde im November 2017 mit einem Stammkapital von 300 Millionen Yuan gegründet und zählt zu den zentralen Immobilienunternehmen für die Entwicklung und den Bau des neuen Stadtbezirks.

Nach ihrer Gründung begann Yueqing Morningde Real Estate mit der Entwicklung eines 218 Meter hohen Hochhauses. Zu dieser Zeit befand sich der Immobilienmarkt noch in einem Aufwärtstrend, und Wahrzeichenprojekte in Kreisstädten galten als Symbol der städtischen Wettbewerbsfähigkeit. Die Kombination aus Fünf-Sterne-Hotel, LOFT-Wohnungen, Gastronomie und Bankettveranstaltungen mag in Großstädten der ersten und zweiten Ebene sinnvoll erscheinen – aber in einer kreisfreien Stadt reicht die Nachfragegrundlage aus, um ein so großes Angebot zu tragen?

Die Antwort liegt bereits in den mehreren fehlgeschlagenen Versteigerungen. Am 19. Dezember 2025 erließ das Volksgericht von Yueqing einen Beschluss zur Annahme des Insolvenzantrags. Der Antragsteller ist der Gläubiger New Century Development Group Co., Ltd., dessen fällige Forderung nur 512.600 Yuan beträgt.

Nach der Annahme des Antrags durch das Volksgericht von Yueqing ernannte es am 14. Januar 2026 die Kanzleien Zhejiang Zejian Law Firm und Zhejiang Jiaruicheng Law Firm gemeinsam zum Insolvenzverwalter.

Am 18. März fand die erste Gläubigerversammlung statt. Insgesamt 349 Gläubiger mit Stimmrecht waren vertreten, und die Summe der ungesicherten Forderungen belief sich auf etwa 247 Millionen Yuan. Auf der Versammlung wurden der „Plan zur Verwaltung und Veräußerung des Vermögens“, der „Plan zur Verteilung des Insolvenzvermögens“ und der „Vorschlag zur Durchführung von Gläubigerversammlungen und Abstimmungen auf nicht-präsenzem Weg“ mit einer Zustimmungsrate von über 96 % verabschiedet.

512.620 Yuan sind für ein Immobilienunternehmen mit einem Stammkapital von 300 Millionen Yuan fast unbedeutend. Das Insolvenzverfahren richtet sich aber nicht nach der absoluten Höhe der Schuld: Wenn ein Unternehmen selbst diese kleine Schuld nicht mehr begleichen kann, geht das Recht davon aus, dass es nicht mehr zahlungsfähig ist.

Daher sind im Laufe des Liquidationsverfahrens bereits Spuren der Veräußerung der Vermögensrechte dieses Unternehmens sichtbar geworden. Am 21. Oktober 2026 veröffentlichte das Amt für natürliche Ressourcen und Planung von Yueqing eine Bekanntmachung: Da die Eigentumsurkunden oder Registrierungsnachweise für die Immobilien im Zusammenhang mit dem Tianji Dongfang-Gebäude, die sich im Besitz von Yueqing Morningde Real Estate befinden, nicht zurückerlangt werden können, werden die entsprechenden Urkunden und Nachweise durch Bekanntmachung für ungültig erklärt.

Unmittelbar danach steht das Tianji Dongfang-Gebäude zur vierten Versteigerung an.

Tatsächlich lag der Preis des Tianji Dongfang-Gebäudes bei der ersten Versteigerung noch bei 529 Millionen Yuan, was weitgehend dem Schätzwert entsprach. Das Objekt umfasste die Immobilien des Gebäudes Nr. 12, der Räume 101 und 106 im Gebäude Nr. 13, die Versteigerung endete schließlich ohne Anmeldung von Bietern. Bei der zweiten Versteigerung wurde der Startpreis gegenüber dem Schätzwert stark gesenkt, aber es gab immer noch keine Bieter. Bei der dritten Versteigerung wurde der Startpreis weiter gesenkt, doch die Versteigerung schlug erneut fehl.

Jetzt, kurz vor der vierten Versteigerung, ist der Startpreis des Tianji Dongfang-Gebäudes auf 271 Millionen Yuan gefallen, was nur noch der Hälfte des Schätzwerts entspricht.

Aber selbst bei diesem halbierten Preis bleibt der Markt bisher still.

Der Fluch der fehlgeschlagenen Versteigerungen

Aus geschäftlicher Sicht ist das Tianji Dongfang-Gebäude ein hochgelegener gewerblicher Komplex auf Kreis- und Stadtebene in Zhejiang mit Nutzungsarten wie Hotel, Wohnungen und Gastronomie. Die Liquidität solcher Vermögenswerte ist in der Regel geringer als die von Wohnimmobilien. Schließlich erfordern solche Projekte von Käufern professionelle Betriebsfähigkeiten, entsprechende Ressourcen und Kapital für den langfristigen Betrieb.

In dem derzeitigen Umfeld, in dem der gesamte Gewerbeimmobilienmarkt unter Druck steht, gibt es nicht viele Käufer, die willens und in der Lage sind, das Objekt zu übernehmen.

Zudem hat das 218 Meter hohe Wahrzeichen Tianji Dongfang-Gebäude im Kontext einer Kreisstadt eine gewisse Bedeutung, aber auf dem Kapitalmarkt bedeutet dies, dass die Vermögenswerte zu stark konzentriert sind und der Betrieb größtenteils nur vom lokalen Markt abhängt.

Neben den Kernvermögenswerten des Tianji Dongfang-Gebäudes ergeht es den verstreuten Wohnungen im Besitz von Yueqing Morningde Real Estate nicht besser.

Im Mai 2026 gingen im selben Gebäude 25 unverkäufliche LOFT-Wohnungen in den Etagen 18 bis 36 des Gebäudes Nr. 13 mit einer Gesamtfläche von etwa 1726,27 Quadratmetern in die erste Versteigerung, die aber ohne Gebote scheiterte. Im August wurden einige dieser Wohnungen zu einem niedrigeren Preis in die zweite Versteigerung gegeben, aber es gab immer noch keine Anmeldungen. Der Schätzwert der Wohnung Nr. 2807 im Gebäude Nr. 13 betrug 1,41 Millionen Yuan, der Startpreis der ersten Versteigerung lag bei 1,269 Millionen Yuan, und der Preis für die zweite Versteigerung und den freien Verkauf ist inzwischen auf 1,1421 Millionen Yuan gefallen – trotzdem fand sich kein Käufer.

Zudem wurden im April 2026 drei Ladenlokale im Besitz von Yueqing Morningde Real Estate an der Xuyang-Straße 6698 im Stadtbezirk Dongcheng von Yueqing zur Versteigerung ausgeschrieben, mit einer Gesamtfläche von etwa 655,13 Quadratmetern und Startpreisen zwischen 1,434 Millionen und 4,367 Millionen Yuan.

Diese Ladenlokale gehören zum Projekt Yueqing Haiyi Haoting, das von Yueqing Morningde Real Estate selbst entwickelt wurde. Bemerkenswert ist, dass es denselben Namen trägt wie ein Projekt, das von einem verbundenen Unternehmen der CK Hutchison-Gruppe in Houjie, Dongguan, Guangdong entwickelt wurde.

Die gemeinsamen fehlgeschlagenen Versteigerungen der verstreuten Wohnungen spiegeln die Schwierigkeiten der Kernvermögenswerte wider. Dies zeigt nicht das Scheitern einer einzelnen Produktkategorie, sondern die Schwierigkeit des gesamten Vermögenspakets, im aktuellen Marktumfeld liquidiert zu werden.

Bemerkenswert ist, dass zu den zur Versteigerung stehenden Projekten neben einer Dachbar und einem Schönheitszentrum auch Serviceapartments gehören. Nach Recherchen von View New Media wurden die meisten Apartments ab 2022 bis 2024 in Betrieb genommen. Am Beispiel des „Xiang Yunduan“-Meerblickapartments, das 2024 eröffnet wurde, liegt der Preis für Tagesmieten im Bereich von 200 bis 400 Yuan; der Preisbereich des markanten Hotels Courtyard by Marriott im Projekt liegt zwischen 600 und 1500 Yuan.

Tatsächlich haben Serviceapartmentprojekte an sich den Nachteil einer begrenzten Nutzungsdauer: Solche Vermögenswerte haben in der Regel ein Eigentumsrecht von 40 oder 50 Jahren, erlauben keine Anmeldung des Wohnsitzes und haben keinen zusätzlichen Wert durch zugewiesene Schulbezirke. Diese Merkmale können in der Anfangsphase des Projekts durch die Erwartungen an zukünftiges Wachstum überdeckt werden, aber im aktuellen Marktumfeld können sie zu Faktoren werden, die die Liquidität des Betreibers überlasten.

Heute ist der Plan zur Verteilung des Insolvenzvermögens von Yueqing Morningde Real Estate bereits verabschiedet, aber die tatsächliche Umsetzung des Plans hängt davon ab, ob die Vermögenswerte liquidiert werden können.

Wenn die vierte Versteigerung am 4. November erneut scheitert, steht das Unternehmen vor schwierigeren Entscheidungen: entweder den Preis weiter zu senken oder die Vermögenswerte aufzuspalten und einzeln zu veräußern. Jede dieser Optionen bedeutet jedoch eine weitere Einschränkung der Rechte der Gläubiger.

Für die 349 Gläubiger des Tianji Dongfang-Gebäudes hängt der Betrag, den sie letztendlich zurückerhalten, zu einem gewissen Grad davon ab, ob die Versteigerung am 4. November den Fluch der null Anmeldungen durchbrechen kann.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „View“, Autor: View New Media, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.