AI-Immobilienmakler, der erste Deal ist zustande gekommen.

Am 15. Oktober unterzeichnete die Verkäuferin Frau Wang und der Käufer Herr Liu offiziell den Kaufvertrag für eine gebrauchte Wohnung in der 6. Phase von Huafa New City in Zhuhai und erledigte anschließend reibungslos die Eigentumsübertragungsverfahren. Dieser Wohnungshandel mit einem Gesamtpreis von 1,95 Millionen Yuan ist die erste inländische Transaktion, die von einem KI-Makler geleitet wird.

Alle zentralen Transaktionsglieder dieser Transaktion wie Online-Angebotsstellung, Kundenabgleich, Echtheitsprüfung der Wohnungsangebote, Ausgabe des Referenzpreises für abgeschlossene Geschäfte der Wohnanlage und Online-Preisverhandlung wurden vollständig vom KI-Makler „E-House Xiaoxin“ bereitgestellt. Personen tauchen nur bei Gliedern wie der Vor-Ort-Besichtigung vor Ort, der fachlichen Vertragsbestätigung und der Eigentumsübertragungsdienstleistung auf.

Ein besonderer Punkt dieser Transaktion ist zudem: Der KI-Makler erhebt keine Provision für den Abschluss des Geschäfts. Die Verkäuferin gab die ursprünglich im traditionellen Modell an den Makler zu zahlende Provision von 40.000 Yuan vollständig an den nächsten Eigentümer der Wohnung weiter.

Vom Rollenstatus als „Hilfsmittel“ bis hin zur tatsächlichen Kernposition bei der Vermittlung von Transaktionen hat die KI endlich einen entscheidenden Schritt getan.

Derzeit gibt es zwei völlig unterschiedliche Richtungen für KI-Anwendungen im inländischen Immobilienmaklerbereich. Im Mainstream-Modell dient KI als Werkzeug zur Steigerung von Effizienz und Dienstleistungen, das Makler bei ihrer Arbeit unterstützt. Die KI ist ein Zusatzwerkzeug des Maklers, das das ursprüngliche Geschäftsmodell nicht ändert, die Provisionsregeln bleiben unverändert, und die Entscheidungsgewalt über die Transaktion liegt weiterhin in den Händen der Makler. Plattformen wie Beike, 58 Anjuke und kleine sowie mittlere Maklerplattformen nutzen es in großem Umfang.

Vertretende Produkte sind das KI-Arbeitsplatzsystem von Beike, die intelligente Chat-Funktion von Anjuke, verschiedene Drittanbieter-Tools für Immobilientexte oder digitale Personen usw. Derzeit gibt es entsprechende Anwendungs tools in Gliedern wie der Echtheitsprüfung von Wohnungsangeboten, Strukturierung von Informationen, Bewertung, Erstellung von Inhalten zu Wohnungsangeboten, beaufsichtigtem Kundenservice, Bewertung von Hinweisen, Umwandlungsvorhersage und Berechnung von Steuern und Gebühren. Sie zeichnen sich durch Reife und große Menge aus, aber die KI nimmt keine unabhängige Verbindung zwischen Verkäufern und Käufern auf und kann die Vermittlung nicht unter Umgehung des Maklers abschließen.

Die andere Art ist ein unabhängiger vermittelnder KI-Agent: Die KI ist nicht mehr ein Werkzeug des Maklers, sondern eine unabhängige und neutrale vermittelnde Rolle mit unabhängiger Vermittlungsberechtigung, die den Dialog zwischen Verkäufern und Käufern initiieren kann, ohne dass der Makler die Botschaften übermittelt. Das Ziel besteht darin, direkt das Abgleich von Angebot und Nachfrage, die zweiseitige Vermittlung und die Leitung von Preisverhandlungen abzuschließen, sodass Verkäufer und Käufer direkt miteinander verbunden sind. Allerdings wird diese Art von Modell derzeit selten angewendet und befindet sich noch in der Explorationsphase für die vollständige Schließung des Transaktionsablaufs und des Geschäftswegs.

Der größte Unterschied zwischen den beiden Modellen besteht zudem darin: Die KI im ersten Modell dient hauptsächlich Vermittlungspersonen wie Immobilienmaklern, während das zweite Modell direkt privaten Eigentümern und privaten Wohnungskäufern auf der C-Seite Dienstleistungen anbietet.

Im Unterschied zu neuen Wohnungen sind die Verkäufer und Käufer von gebrauchten Wohnungen meist verstreute Privatpersonen, und die Transaktion ist stärker auf Vermittlungsdienstleistungen angewiesen. Daher stehen die Transparenz und der Provisionssatz der Vermittlungsdienstleistungen für gebrauchte Wohnungen seit jeher im Fokus der Aufmerksamkeit. Druck auf den Preis durch Makler, Preiserhöhungen und die Verschleierung von Transaktionsinformationen führen häufig zu Reibungen bei Transaktionen. Der fachliche Wissensbestand des Maklers und sein Kenntnisstand über das Wohnungsangebot beeinflussen zudem direkt das Erlebnis der Transaktionsdienstleistung.

Daher steigt die Nachfrage nach KI im Immobilienmaklerbereich stetig. Laut der Statistik des von 58.com Anjuke veröffentlichten „Überlebensberichts von 1 Million Immobilienmaklern im Jahr 2026“ beträgt die KI-Nutzungsrate der Immobilienmakler im ganzen Land 49,7 %, in Großstädten 58,9 %. Sie wird hauptsächlich in Szenarien wie der Förderung von Wohnungsangeboten, der Erfassung von Informationen zu Immobilien in Geschäftsvierteln, der Analyse von Kundenbedürfnissen und dem Abgleich von Wohnungsangeboten eingesetzt. Der Bericht stellt fest, dass die Nachfrage der Makler nach KI sich bereits darauf verlagert hat, „ob praktische Geschäftsprobleme gelöst werden können“.

Völlig anders als die Richtung der KI-Unterstützung für Makler versucht der vermittelnde KI-Intelligenzagent, vertreten durch E-House Xiaoxin, die „Vermittlungsdienstleistung“ neu zu strukturieren, und die Anwendung von KI geht zudem radikaler vor. Es trennt die geistigen Vermittlungsarbeiten im Immobilienmaklerbereich wie „Informationsabgleich, Marktinterpretation und Ablauforganisation“ aus dem Provisionspaket heraus und überträgt sie vollständig der KI zur Übernahme.

Konkret gesehen teilt das KI-Makler-Modell von E-House Xiaoxin die gesamte Vermittlungsdienstleistung in zwei Ebenen auf: Die vier hochwertigen geistigen Arbeiten in der intelligenten Entscheidungsebene, nämlich Informationen, Abgleich, Vermittlung und Empfehlung, werden von dem KI-Makler kostenlos und neutral erledigt. Die ausführenden Laufarbeiten in der Erfüllungsebene wie Besichtigung, Hypothek, Eigentumsübertragung und Wohnungsinspektion werden herausgelöst und als standardisierte fachliche Dienstleistungen von spezialisierten Erfüllungsdienstleistern mit klarer Preisangabe, bedarfsgerechter Bereitstellung und Abrechnung nach Arbeitsaufwand erbracht.

Das gesamte Modell realisiert den direkten Dialog zwischen Verkäufern und Käufern, die KI übernimmt die vermittelnde Funktion, menschliche Begleitpersonen verfolgen die Dienstleistung, und ein professionelles Erfüllungsteam ist für die praktische Umsetzung zuständig. Der zentrale Durchbruch des Modells liegt darin, dass die Transaktionskosten im Vermittlungsglied auf Null gesenkt werden. Die Preisnachlässe von Verkäufern und Käufern können direkt zu tatsächlichen Vorteilen für beide Seiten umgewandelt werden.

Aus der Perspektive der Ressourcenallokation bringt diese Aufteilung eine Verbesserung der Wohlfahrt mit sich: Nach der Null-Provision und der Transparenz der Erfüllungskosten haben die Vermittler weder Anreize, Informationen zu verfälschen, noch Anreize, den Abgleich zu verzerren. Daher sind die Informationen wahrer, der Abgleich passt besser zu den Bedürfnissen und die Vermittlung wird fairer. Während die Gesamttransaktionskosten sinken, wird die Informationsasymmetrie verringert, und die Effizienz der Ressourcenallokation steigt entsprechend.

Die logischen Stützpunkte für KI als Immobilienmakler liegen in zwei Aspekten: Erstens die Fähigkeit zur Informationsverarbeitung. KI kann die Strukturierung von Wohnungsangebotsinformationen, die Echtheitsprüfung und den Vergleich von Marktdaten effizient abschließen und die künstliche Informationsasymmetrie verringern. Zudem hat die KI keine Interessen an dem Abschluss des Geschäfts und ist daher neutraler. Der KI-Intelligenzagent lebt nicht von dieser Provision, er wird keine Mängel des Objekts verschweigen, um die Transaktion zu fördern, keine falschen Informationen veröffentlichen, um Kunden zu gewinnen, und sich in dem Spiel nicht auf eine Seite stellen. Zweitens sind die Grenzkosten der KI nahezu Null, sodass die „Teuerheit“ der Maklergebühren vollständig aufgelöst werden kann. Die Kosten für einen Intelligenzagenten, der zehntausend Kunden gleichzeitig bedient, unterscheiden sich kaum von denen für die Bedienung eines einzelnen Kunden. Das bedeutet, dass die wertvollsten geistigen Arbeiten der Vermittlung (Informationen, Abgleich, Vermittlung, Dienstleistungsempfehlung) allmählich zu einer grenzenlos kostenlosen Tendenz gelangen können.

Die erste abgeschlossene Transaktion in Zhuhai beweist, dass die Kette des KI-Immobilienmaklers unter idealen Bedingungen funktionieren kann. Bis heute sind jedoch die öffentlich nachprüfbaren Fälle von vermittelten KI-Transaktionen, die den vollständigen Ablauf von Abgleich über Preisverhandlung bis zur Eigentumsübertragung durchlaufen haben, im Inland noch sehr selten. Es ähnelt eher einem Paradigma-Beispiel der Branche, das beweist, dass die traditionelle, auf Menschen zentrale Rolle der Vermittlung von Immobilientransaktionen durch Agent-Intelligenzagenten ersetzt werden kann. Ob es jedoch in großem Maßstab repliziert werden kann, hängt von drei Variablen ab: der Fähigkeit des lokalen Erfüllungsnetzwerks, der Bereitschaft von einzelnen Eigentümern zur Angebotsstellung und der Akzeptanz des Marktes für die Risiken von „direkten Transaktionen ohne Makler“.

Für das neue Modell gibt es zudem noch viele Probleme, die erforscht und gelöst werden müssen. Zum Beispiel sind Immobilientransaktionen mit großen Beträgen und langen Ketten verbunden. Wie die Verantwortung definiert wird, wenn bei der KI-Vermittlung Streitigkeiten auftreten, wie die Qualität der offline durchgeführten Erfüllungsdienstleistungen sichergestellt wird und wie die Dienstleistungsgebühren außerhalb der Null-Provision langfristig festgelegt werden, muss in mehr Transaktionen geprüft werden.

KI verändert den Immobilienmaklerbereich, aber sie wird die Makler nicht einfach „beseitigen“. Die Anwendung von KI in diesem Bereich konzentriert sich derzeit noch kurzfristig auf die Effizienzsteigerung, und die langfristige Veränderung der Vermittlung schreitet langsam voran. Die Richtung des unabhängigen vermittelnden KI-Agents wird weiterhin in einigen Städten als Pilotversuch mit Fehlermöglichkeiten durchgeführt. Ihr wahrer Wert liegt nicht darin, kurzfristig einen großen Marktanteil zu gewinnen, sondern der Branche eine neue Möglichkeit zu bieten.