Nach der Einführung der detaillierten Vorschriften für den Verkauf von fertiggestellten Wohnimmobilien zeichnen sich drei neue Signale bei der Landbereitstellung ab.

Auf dem Grundstücksmarkt der Schlüsselstädte im Oktober wurde der Betrieb vorübergehend ausgesetzt.

Ein wichtiger Grund dafür ist, dass unter dem Einfluss der neuen Politik vom 28. August der Zyklus der Landversorgung kurzzeitig verzögert wurde. Seit Anfang September hat die Häufigkeit der Landversorgung in Kernstädten wie Peking, Shanghai und Hangzhou deutlich abgenommen.

Mit der sukzessiven Umsetzung der Detailregeln für den Verkauf von fertigen Wohnungen in 8 Städten wie Peking und Shanghai wird der Rhythmus der Landversorgung in Kernstädten schnell wieder aufgenommen. In Peking, Hangzhou, Tianjin und Wuhan wurden nacheinander Wohnbaugrundstücke zur Ausschreibung angeboten. In diesen Landversorgungslisten verbergen sich neue Regeln für den Grundstücksmarkt.

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Von der Veröffentlichung der neuen Politik vom 28. August bis Anfang und Mitte September befand sich die Landversorgung der Kernstädte in einer kurzen Übergangsphase ohne neue Angebote.

Auf Datenebene zeigte sich, dass das Umfang der Landversorgung in Städten der ersten und zweiten Ebene im September im Jahresvergleich um 89 % bzw. 21 % zurückging. Bis zur ersten Oktoberwoche (05.10. bis 11.10.) gab es in den Kernstädten immer noch keine beliebten Grundstücke zur Ausschreibung, und die gebaute Fläche der angebotenen Grundstücke ging im Wochenvergleich um 94 % zurück.

Mit der sukzessiven Umsetzung der lokalen Detailregeln für die neue Politik zum Verkauf fertiger Wohnungen hat sich der Rhythmus der Landversorgung in Kernstädten wieder erholt.

In der 42. Woche (12.10. bis 18.10.) wurden in den vier Städten Peking, Hangzhou, Tianjin und Wuhan Wohnbaugrundstücke zur Ausschreibung angeboten, wodurch die angebotene gebaute Fläche im Wochenvergleich um 118 % anstieg.

Nach der Umsetzung der Detailregeln für die neue Politik zum Verkauf fertiger Wohnungen gibt es zwei sehr offensichtliche Veränderungen bei der Landversorgung:

Erstens liegt die Geschossflächenzahl im Allgemeinen unter 2,0, und die niedrige Baudichte wird zum Standard. Nach unvollständigen Statistiken wurden an dem Punkt, an dem die lokalen Detailregeln umgesetzt wurden, in den vier Städten Peking, Hangzhou, Tianjin und Wuhan insgesamt etwa 20 Wohnbaugrundstücke angeboten, mit einer durchschnittlichen Geschossflächenzahl von nur 1,76, was weit unter dem früheren üblichen Niveau der Landversorgung liegt.

Ein typisches Beispiel ist das Grundstück im Dorf Xiejiazhuang in Changping, Peking, mit einer Geschossflächenzahl von nur 1,01. Dies ist das erste Grundstück, das nach der Umsetzung der Detailregeln für den Verkauf fertiger Wohnungen in Peking zur Ausschreibung angeboten wurde. Darüber hinaus wurde das Grundstück Tuofangying, dessen Versteigerung am 3. September ausgesetzt wurde, erneut angeboten, wobei die Geschossflächenzahl des Grundstücks 0013-1 nur 1,36 beträgt.

Zweitens werden kleine, kostengünstige Grundstücke mit geringem Gesamtpreis zum Mainstream. Die Hälfte der 20 Wohnbaugrundstücke in den vier Städten hat einen Gesamtstartpreis von weniger als 500 Millionen Yuan. Niedrige Grundstückspreise und kleine Flächen bedeuten auch einen geringeren Cashflow-Druck. Im Wesentlichen passt dies zur derzeit vorsichtigen Investitionsstrategie der Immobilienunternehmen, sodass mehr Unternehmen die Möglichkeit haben, am Markt teilzunehmen.

Diese Logik lässt sich auch daran bestätigen, dass niedrig verdichtete Grundstücke in beliebten Städten von Immobilienunternehmen sehr geschätzt werden. Unter der Bedingung des prioritären Verkaufs fertiger Wohnungen ist die Bauzeit von niedrig verdichteten Produkten insgesamt kontrollierbar. Einige Immobilienunternehmen können die Fertigstellung und Abnahme von Rohbauten bei Produkten in Form von kleinen Hochhäusern und mehrgeschossigen Gebäuden innerhalb von 12 bis 18 Monaten abschließen, was den Einfluss auf den Rückfluss der Verkaufserlöse relativ gering hält.

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Tianjin ist die einzige Stadt, die den Verkauf fertiger Wohnungen direkt in den Versteigerungsbedingungen festlegt, aber nicht alle Grundstücke werden zwangsläufig dazu verpflichtet. Von den vier zur Ausschreibung angebotenen Wohnbaugrundstücken ist nur das niedrig verdichtete Grundstück an der Hongxing-Straße im Hedong-Distrikt ausdrücklich zum Verkauf fertiger Wohnungen vorgeschrieben, während für die anderen drei ausdrücklich das Modell "Verkauf vor Fertigstellung nach Erreichen der Obergrenze" angewendet wird.

Für Grundstücke mit vorgeschriebenem Verkauf fertiger Wohnungen gewährt Tianjin gleichzeitig eine finanzielle politische Unterstützung: 50 % des Grundstückspreises sind innerhalb von 30 Tagen als Anzahlung zu zahlen, der Restbetrag kann innerhalb von 2 Jahren vollständig beglichen werden; während für Grundstücke mit Verkauf vor Fertigstellung nach Erreichen der Obergrenze der gesamte Betrag innerhalb von 1 Jahr zu zahlen ist. Mit einem um ein Jahr verlängerten Zahlungszyklus wird der Rückflusszyklus der Entwicklung von zum Verkauf stehenden fertigen Wohnungen angepasst, um den Cashflow-Druck der Immobilienunternehmen abzufedern.

Hangzhou überlässt die Wahl den Entwicklern und legt fest, dass die Bieter selbst zwischen dem Verkauf vor Fertigstellung und dem Verkauf fertiger Wohnungen wählen können.

Peking hat den Verkauf fertiger Wohnungen nicht für bestimmte Grundstücke vorgeschrieben, sondern konzentriert sich auf die Optimierung der Regeln für Grundstücksversteigerungen und die Senkung der Schwellenwerte für den Erwerb von Grundstücken.

Ein typisches Beispiel ist das erneut angebotene Grundstück Tuofangying, das in zwei Grundstücke aufgeteilt wurde. Der Gesamtpreis sank von ursprünglich über 7,5 Milliarden Yuan auf etwa 4 Milliarden Yuan, wodurch der Schwellenwert für den Erwerb eines einzelnen Wohnbaugrundstücks gesenkt wurde. Der ursprünglich unentgeltlich zu errichtende Teil wird nun von der Regierung entgeltlich zurückgekauft, was die versteckten Kosten der Immobilienunternehmen reduziert. Nach der Aufteilung erreichen die Gesamtpreise der beiden Grundstücke jedoch 8,3 Milliarden Yuan, was für die Finanzkraft der Immobilienunternehmen im Zeitalter des Verkaufs fertiger Wohnungen immer noch eine erhebliche Herausforderung darstellt.

Pekings Vorgehensweise besteht darin, die gemeinsame Nutzung der Bietungsgarantie anzuwenden. Bei der Teilnahme an der Versteigerung der beiden Grundstücke muss die Bietungsgarantie nicht wiederholt gezahlt werden. Es muss nur die höhere Bietungsgarantie der beiden Startpreise der Grundstücke gezahlt werden. Zuerst nimmt man an der Versteigerung dieses Grundstücks teil. Wenn man es nicht erwirbt, kann man weiterhin an der Versteigerung des anderen Grundstücks teilnehmen. Durch die gemeinsame Nutzungsregel werden etwa 760 Millionen Yuan an liquiden Mitteln freigesetzt, was den Cashflow-Druck der Immobilienunternehmen direkt lindert.

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In einigen anderen Städten werden Grundstücke mit Verkauf fertiger Wohnungen vor der Umsetzung der lokalen Detailregeln veräußert, ein typisches Beispiel ist Xiamen.

Am 21. Oktober hat Xiamen 5 wohnbezogene Grundstücke konzentriert versteigert, mit einem Gesamttransaktionsvolumen von 10,87 Milliarden Yuan. Diese 5 wohnbezogenen Grundstücke wurden alle am 30. September zur Ausschreibung angeboten, genau zu dem Zeitpunkt, an dem Ende September die lokalen Detailregeln für die neue nationale Politik zum Verkauf fertiger Wohnungen nacheinander in Peking und Shanghai umgesetzt wurden.

Obwohl Xiamen bislang noch kein lokales Umsetzungsprogramm für den Verkauf fertiger Wohnungen veröffentlicht hat, gibt es bereits erste Erkundungen bei der Umsetzung der neuen Politik.

Das Grundstück TP03 im Bezirk Meifeng in Tong'an ist nach Planung mit einer gemischten Anordnung aus mehrgeschossigen Gebäuden im Vordergrund und Hochhäusern im Hintergrund ausgestattet. Die entsprechenden Verkaufsrichtlinien unterscheiden sich ebenfalls: Der Teil mit Hochhäusern darf nach Erreichen der Obergrenze vor Fertigstellung verkauft werden, während die mehrgeschossigen Gebäude zum Verkauf fertiger Wohnungen verpflichtet sind.

In einem einzigen Grundstück gibt es zwei Regelmodelle, die Politik zum Verkauf fertiger Wohnungen wird differenziert nach Gebäudetyp umgesetzt, wobei die Umsetzung zuerst bei niedrig verdichteten mehrgeschossigen Produkten beginnt. Die Erkundung von Xiamen könnte einen anderen Umsetzungsweg darstellen: Statt direkt eine offizielle Mitteilung herauszugeben, werden passende Regeln für den Verkauf fertiger Wohnungen, die an den lokalen Markt angepasst sind, bei spezifischen Grundstücken erprobt.

Insgesamt betrachtet muss die erste Charge von angebotenen Grundstücken nach der Umsetzung der Detailregeln für die neue Politik zum Verkauf fertiger Wohnungen sowohl die institutionelle Richtung des Verkaufs fertiger Wohnungen streng vorantreiben, als auch dem Markt ausreichend Puffer bieten.

Niedrig verdichtete kleine, kostengünstige Grundstücke werden der Mainstream der zukünftigen Landversorgung werden, während die differenzierte Umsetzung des "doppelten Regelwerks auf demselben Grundstück" nach Gebäudetyp für mehr Städte ein nachahmenswerter Übergangspfad sein könnte.

In Zukunft wird der Verkauf fertiger Wohnungen der Matthew-Effekt auf dem Grundstücksmarkt weiter verstärken. Kern-Seltenheitsgrundstücke werden auch bei zusätzlichen Anforderungen an den Verkauf fertiger Wohnungen sehr gefragt bleiben, während der Abschluss von Transaktionen zu Mindestpreisen bei gewöhnlichen Grundstücken zur Normalität werden wird.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto "Ding Zuyi bewertet den Immobilienmarkt", Autor: Redaktion, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.