Vanke hat innerhalb von fünf Tagen mehrere Kredite in Folge aufgenommen. Wie viele Finanzierungskanäle stehen ihm noch zur Verfügung?

Nachrichten vom 19. Oktober: Vanke gab in einer Ankündigung bekannt, dass drei seiner kontrollierten Tochtergesellschaften – Shenzhen Chengxu Enterprise Management Co., Ltd., Shenzhen Jingyi Enterprise Management Co., Ltd. und Huizhou Shenguotou Commercial Real Estate Co., Ltd. – bei der OCBC Bank Zweigstelle Shenzhen einen Bankkredit beantragt haben. Der maximale Kreditbetrag beläuft sich auf 365 Millionen Yuan, die maximale Kreditlaufzeit beträgt 120 Monate.

Vor 5 Tagen beantragte hingegen Fuzhou Huilan Real Estate Development Co., Ltd., eine kontrollierte Tochtergesellschaft von Vanke, bei der Zweigstelle Fuzhou High-Tech der Fujian Strait Bank Co., Ltd. einen Kredit in Höhe von 150 Millionen Yuan mit einer Laufzeit von 36 Monaten.

Die Summe ist nicht sehr hoch. Angesichts des Vermögens von fast einer Billion Yuan und der zinstragenden Verbindlichkeiten von mehreren hundert Milliarden Yuan von Vanke wirken 365 Millionen Yuan wie eine Schöpfkelle Wasser, die in einen Schwimmbecken gegossen wird.

Dennoch ist der Markt bereit, diese Schöpfkelle Wasser als Signal zu deuten. Dieses Immobilienunternehmen in Schwierigkeiten, das noch Verluste macht und dessen Umsatz noch nicht stabilisiert ist, kann immer noch Gelder von Banken erhalten, was zeigt, dass die Finanzierungskanäle nicht vollständig eingefroren sind. Mit anderen Worten: Vanke hat noch die Chance, sich aus dem Sumpf zu befreien.

Für Vanke bedeutet jede neue Kreditaufnahme derzeit, einen kritischen Tag leicht um ein Glied nach hinten zu verschieben. Wenn dies gelingt, erhält das Unternehmen eine Atempause; wenn dies nicht gelingt, entsteht das eigentliche Problem.

Wie viele Finanzierungskanäle stehen noch zur Verfügung

Seit Ende 2023 treten bei Vanke nach und nach Probleme wie Liquiditätsengpässe und hoher Schuldendruck auf, sodass sich die Finanzierungskanäle allmählich verengen. Die Möglichkeit, durch in- und ausländische Anleihen, ausländische Konsortialkredite, Eigenkapitalfinanzierungen und verschiedene nicht standardisierte Finanzierungsformen Liquidität zu beschaffen, ist kaum noch gegeben.

Bislang stehen Vanke nur noch wenige rollierend nutzbare Finanzierungskanäle zur Verfügung, die sich hauptsächlich auf die folgenden drei Formen konzentrieren:

Erstens: Inländische Bankkredite. Vanke hatte in der Vergangenheit starke Kreditvorteile und pflegte langfristige übergreifende strategische Partnerschaften mit großen Banken, vertreten durch die Industrial and Commercial Bank of China. Im November 2022 unterzeichnete beispielsweise die Zentrale der Industrial and Commercial Bank of China mit der Vanke Group ein „Strategisches Kooperationsabkommen“.

Ab Ende 2023 wandelte sich das Bankfinanzierungsmodell von Vanke jedoch vom früheren „übergreifenden“ Kreditmodell mit einheitlicher Kreditaufnahme und Rückzahlung hin zu einem neuen Modell mit projektbezogener Ausrichtung, hinterlegter Sicherheiten und abgeschlossener Überwachung. Das bedeutet, dass Banken keine Kredite mehr auf der Grundlage der Gesamtbonität der Vanke-Gruppe vergeben, sondern verlangen, dass jeder einzelne Kredit einem konkreten Projektvermögen zugeordnet ist und ausreichende Sicherheiten gestellt werden.

Die oben genannten Bankdarlehen wurden alle in diesem Rahmen umgesetzt und sind betriebliche Kredite mit klar definierten Hypotheken und Bürgschaften.

Bei der Haftung für den 365-Millionen-Yuan-Kredit der OCBC Bank übernimmt Yintai Commercial Real Estate Co., Ltd. die gesamtschuldnerische Bürgschaft für alle Schulden des Kreditnehmers und stellt gleichzeitig die Forderungen gegenüber Huizhou Shenguotou als Sicherheit für Schuldunterordnung und -übertragung zur Verfügung.

Im Bereich der Hypotheken und Pfandrechte verpfändet Changshu Yintai Enterprise Management Group Co., Ltd. 100 % der Anteile an den beiden Unternehmen Shenzhen Chengxu und Shenzhen Jingyi, die es hält.

Shenzhen Chengxu verpfändet seine eigenen Forderungen sowie 60 % der Anteile an Huizhou Shenguotou, Shenzhen Jingyi verpfändet ebenfalls Forderungen und 40 % der Anteile an Huizhou Shenguotou, während Huizhou Shenguotou mit dem gehaltenen Einkaufszentrum Huiyang Impression und den Forderungen aus diesem Vermögen Hypotheken und Pfandrechte stellt.

Nach Informationen beträgt die Gewerbefläche des Einkaufszentrums Huiyang Impression etwa 40.000 Quadratmeter, es handelt sich um ein ausgereiftes bestehendes Gewerbeprojekt, das bereits vor 2007 eröffnet wurde.

Für den 150-Millionen-Yuan-Kredit der Strait Bank stellt Fuzhou Jiangtu Investment Co., Ltd., eine kontrollierte Tochtergesellschaft von Vanke, 100 % der Anteile an Fuzhou Huilan als Pfandsicherheit für diese Finanzierung zur Verfügung. Gleichzeitig stellt Fuzhou Huilan mit den Grundstücksrechten und im Bau befindlichen Projekten in seinem Besitz Hypothekensicherheiten für den Kredit.

Unterlagen zufolge bezieht sich das Grundstück im Besitz von Fuzhou Huilan auf das Grundstück Nr. 2026-02 in Minhou, das Vanke im Mai 2026 für 134 Millionen Yuan erworben hat, dem das Wohnprojekt „Vanke Guangyao“ zugeordnet ist.

Zweitens: Darlehen von Anteilseignern. Seit dem Ausbruch der Krise bei Vanke ist die direkteste Unterstützungsmaßnahme der Shenzhen Metro Group, dem Unternehmen Gelder zur Verfügung zu stellen.

Die Darlehen des größten Anteilseigners Shenzhen Metro Group sind derzeit die wichtigste und zuverlässigste Liquiditätsquelle für Vanke. Diese Darlehen haben niedrige Zinssätze, teilweise sind sie mit Sicherheiten verbunden, aber insgesamt unterliegen sie wenigen Einschränkungen, sodass Vanke sie präzise für die Rückzahlung öffentlicher Anleihen verwenden kann.

Nach Informationen beliefen sich die von der Shenzhen Metro Group im gesamten Jahr 2025 an Vanke gewährten Anteilseignerdarlehen auf über 30 Milliarden Yuan, verteilt auf 13 Kreditpositionen.

Seit 2026 hat die Shenzhen Metro Group Vanke weitere 3 Darlehen gewährt, der offengelegte Betrag beträgt 4,019 Milliarden Yuan, aber tatsächlich könnte er höher liegen. Aus dem Zwischenbericht von Vanke geht hervor: „Im Berichtszeitraum stellte die Shenzhen Metro Group dem Unternehmen Darlehen in Höhe von 4,518 Milliarden Yuan zur Verfügung.“

Drittens: Veräußerung von Vermögenswerten. Im Jahr 2025 schloss Vanke 31 Transaktionen von Großvermögenswerten von Projekten mit einem Transaktionsvolumen von 11,3 Milliarden Yuan ab und trieb gleichzeitig den Ausstieg und die Abwicklung des Eissportgeschäfts geordnet voran.

Dabei erwarte China Travel International für 300 Millionen Yuan das von Vanke gehaltene Songhua Lake Resort und die gesamte Managementplattform für das Eissportgeschäft und übernahm zudem die Bankverbindlichkeiten von Vankes Eissportgeschäft in Höhe von 755 Millionen Yuan, insgesamt also rund 1,055 Milliarden Yuan.

Ein weiterer Teil der Vermögensveräußerung sind REITs. Vanke hat die Verbriefung von betrieblich genutzten Immobilien wie Mietwohnungen, Gewerbeimmobilien und Logistikimmobilien unter seinem Dach vorangetrieben.

Obwohl noch kein Produkt auf der Ebene öffentlicher REITs notiert ist, hat Vanke bereits 3 Pre-REITs-Fonds aufgelegt: den Jianwan Mietwohnungsfonds, den CITIC Vanke Konsuminfrastrukturfonds und den Wanxin Jinshi (Xiamen) Mietwohnungsfonds.

Die Grundlagen von Vanke

In der ersten Hälfte des Jahres 2026 macht Vanke zwar noch Verluste, aber der Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit zeigt bereits Anzeichen einer Erholung.

Nach dem von Vanke veröffentlichten Zwischenbericht 2026 erzielte das Unternehmen einen Umsatz von 70,17 Milliarden Yuan (davon 48,7 Milliarden Yuan aus dem Immobilienentwicklungsgeschäft und zugehörigen Vermögensverwaltungsgeschäften), was einem Rückgang von 33,4 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der den Aktionären des börsennotierten Unternehmens zuzurechnende Nettoverlust belief sich auf 14,95 Milliarden Yuan, was einem Anstieg von 25,2 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht.

Gleichzeitig stieg der Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit jedoch um 116,28 % auf 495 Millionen Yuan, sodass die betriebliche „Selbstfinanzierung“ sich erholte.

Zudem kauft Vanke immer noch Grundstücke. Aus dem Geschäftsbericht geht hervor, dass Vanke in der ersten Hälfte des Jahres 2026 hauptsächlich durch Maßnahmen zur Aktivierung von Grundstücken insgesamt 8 neue Projekte erworben hat, mit einer gesamten genehmigten Gebäudefläche von 750.000 Quadratmetern, einer genehmigten Eigenkapital-Gebäudefläche von 363.000 Quadratmetern und einem Eigenkapital-Grundstückspreis von rund 2,71 Milliarden Yuan, verteilt auf Kernstädte wie Shanghai, Chengdu, Zhengzhou und Qingdao.

Dies zeigt, dass das Management von Vanke nicht aufgegeben hat, das Unternehmen wieder auf einen regulären Betrieb zurückzuführen.

Die Verlängerung der Laufzeiten von Anleihen schreitet auch relativ reibungslos voran. Nach Angaben hat Vanke im Jahr 2026 die Laufzeitverlängerung von 10 Anleihen wie „21 Vanke 02“, „22 Vanke MTN004“ und „22 Vanke MTN005“ abgeschlossen. Bis zum 20. August hat Vanke ausdrücklich bestätigt, dass alle im Jahr 2026 fälligen öffentlichen Anleihen vollständig verlängert wurden.

Bei ausländischen Anleihen hat Vanke derzeit zwei laufende US-Dollar-Anleihen mit einem gesamten Emissionsvolumen von 1,3 Milliarden US-Dollar, die am 9. November 2027 (betreffend 1 Milliarde US-Dollar) bzw. am 12. November 2029 fällig werden.

Nach der Verlängerung eines Kredits von 3,38 Milliarden Hongkong-Dollar für Vanke Properties (Hongkong) im Mai 2026 wird der Druck auf die Rückzahlung ausländischer Schulden von Vanke hauptsächlich auf das Jahr 2027 und danach verlagert.

Daher hat Vanke zumindest im Jahr 2026 noch ausreichend Spielraum für Anpassungen, auch wenn der Rückgang der Verkaufszahlen noch nicht gestoppt ist.

Unterlagen zufolge erzielte Vanke in der ersten Hälfte des Jahres 2026 einen vertraglichen Verkaufsumsatz von 35,8 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 48,2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Im gleichen Zeitraum belief sich die Verkaufsfläche auf 2,93 Millionen Quadratmeter, was einem Rückgang von 45,6 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Bis Ende Juni 2026 belief sich der Gesamtbetrag der zinstragenden Verbindlichkeiten von Vanke auf 351,26 Milliarden Yuan; davon betrugen die innerhalb eines Jahres fälligen zinstragenden Verbindlichkeiten 178,86 Milliarden Yuan, was einem Anteil von 50,9 % entspricht. Demgegenüber belief sich der am Ende des Berichtszeitraums gehaltene Barbestand auf 59,05 Milliarden Yuan, sodass der Druck auf die kurzfristige Schuldentilgung nach wie vor hoch ist.

Für Vanke ist die Einstellung von Verlusten an sich eine Fähigkeit, aber zwischen der Einstellung von Verlusten und der Selbstfinanzierung steht die Erholung des gesamten Marktes – eine Variable, die sich außerhalb der Kontrolle des Unternehmens befindet.

Wie auch immer: Die Tatsache, dass man noch Geld aufnehmen kann, um das Geschäft voranzutreiben, ist eine gute Nachricht.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat Official Account „Viewpoint“, Autor: Viewpoint New Media, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.