Alle Städte der ersten Ebene haben die detaillierten Vorschriften für den Verkauf von bezugsfertigen Wohnungen vollständig umgesetzt: Die Grundstücksauktionen wandeln sich von hektischem Wettbewerb zu Stabilität, und die Transaktionen von Wiederverkaufsimmobilien erholen sich.
„Nur wenige Entwickler haben sich ernsthaft die Frage gestellt: Ist es vernünftig, dass sie mit den Zahlungen von Wohnungskäufern Gebäude errichten, während die Käufer gleichzeitig Hypotheken tragen, zudem noch eine Mietwohnung beziehen und am Ende auch dem Risiko der verspäteten oder fehlgeschlagenen Wohnungsübergabe ausgesetzt sind?“, fragte Li Yujia, Chefforscher am Forschungszentrum für Wohnungspolitik des Instituts für Stadt- und Raumplanung der Provinz Guangdong, nach der Teilnahme an mehreren Untersuchungen zur Reform des Vorverkaufssystems für Wohnimmobilien.
Diese Fragestellung wird nun Wirklichkeit. Am 15. Oktober veröffentlichte Shenzhen die Durchführungsbestimmungen für den Verkauf von fertigen Wohnungen. Damit haben alle vier ersten Tier-Städte Peking, Shanghai, Guangzhou und Shenzhen die entsprechenden Regelungen vollständig umgesetzt. Von dem Vorstoß Pekings am 24. September bis zum Abschluss in Shenzhen am 15. Oktober vergingen lediglich 21 Tage.
Seit das Vorverkaufssystem für kommerzielle Wohnungen 1994 in das „Gesetz über die Verwaltung von städtischen Immobilien“ aufgenommen wurde, bis zur Veröffentlichung der Anweisung von drei Abteilungen im Jahr 2026 zur Förderung des Verkaufs von fertigen Wohnungen hat das Vorverkaufssystem in China genau 32 Jahre durchlaufen. Es hat in der Ära des Mangels an Wohnungen und Kapital Vitalität eingebracht, aber auch verborgene Probleme wie die verspätete Übergabe von Wohnungen und Abweichungen zwischen versprochener und tatsächlicher Wohnungsqualität hinterlassen.
Nun sind die Durchführungsbestimmungen für den Verkauf von fertigen Wohnungen in allen ersten Tier-Städten vollständig in Kraft getreten. Welche Veränderungen erwarten den Markt von Immobilienunternehmen bis zu Wohnungskäufern?
Das 32-jährige Vorverkaufssystem steht an der Wegscheide, der Markt wartet auf die endgültigen Regelungen
Im Jahr 2023 kaufte Xiao Hu seine zweite Wohnung in Kunming. Als die Wohnung noch auf dem Papier stand, hatte er bereits die Hypothek aufgenommen. Ein Jahr später erhielten er und seine Frau den Wohnungsschlüssel.
Seine Frau, die zum ersten Mal eine Wohnung kaufte, war mit mehreren vereinbarten Details unzufrieden. Aber Xiao Hu und der mit der Wohnungsabnahme beauftragte Designer, die bereits viele Übergabeszenarien erlebt hatten, erklärten einstimmig: Bei Vorverkaufswohnungen gehört dies bereits zu den fairen Fällen.
Xiao Hus Erfahrung ist fast der Schattenriss unzähliger Wohnungskäufer in den 32 Jahren des Vorverkaufssystems. Dass Versprechen nicht eingehalten werden, ist zur Normalität geworden – das scheint längst eine stillschweigende Übereinkunft unter Wohnungskäufern zu sein.
Wu Jing, Direktor des Forschungszentrums für Immobilien der Tsinghua-Universität, erklärt: In der Zeit des Mangels an städtischen Wohnungen trug das Vorverkaufssystem für kommerzielle Wohnungen dazu bei, die Quellen von Entwicklungskapital zu erweitern und das Wohnungsangebot schnell zu erhöhen.
„Damals bestand die Kernaufgabe des Marktes darin, so schnell wie möglich Wohnungen zu bauen. Die Hauptsorge der Wohnungskäufer war, ob sie überhaupt eine Wohnung erwerben konnten und ob die Wohnfläche ausreichte. Sie trafen ihre Kaufentscheidung anhand weniger Grundriss- und Renderingbilder.“
In derselben Zeit war der „Vorverkauf“ für Entwickler ein selbstverständlicher Vorteil.
Li Yujia weist darauf hin: Es gab eine Zeit, in der dieser Vorteil als natürlich, verdient und nicht diskussionswürdig galt. Die Vorverkaufsmittel wurden als Baufonds für das Projekt verwendet. Sobald das Gebäude gerade aus dem Boden ragte, konnten die Einnahmen aus dem Verkauf bereits eingehen – dies galt als selbstverständliche Regelung.
Am 28. August haben das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, das Ministerium für natürliche Ressourcen und die Nationale Finanzaufsichtsbehörde gemeinsam die „Mitteilung zur Verbesserung des Verkaufssystems für kommerzielle Wohnungen“ herausgegeben und alle Regionen angewiesen, die Reform des Verkaufssystems für kommerzielle Wohnungen schrittweise voranzutreiben.
Die Mitteilung legt klar fest, dass alle Regionen den Verkauf von fertigen kommerziellen Wohnungen kraftvoll und geordnet umsetzen müssen, um das Prinzip „Was man sieht, das bekommt man“ zu verwirklichen, das Übergaberisiko grundsätzlich zu vermeiden und die legitimen Rechte und Interessen der Wohnungskäufer zu schützen.
Die Mitteilung sieht zudem vor, dass alle Regionen die Verwaltung des Vorverkaufs von kommerziellen Wohnungen verbessern und die Vorverkaufsbedingungen standardisieren müssen. Bei Projekten, bei denen der Vorverkauf durchgeführt wird, muss die Hauptkonstruktion des einzelnen Gebäudes vollständig abgeschlossen sein.
Die People's Daily veröffentlichte einen Artikel, der besagt, dass dies für den chinesischen Immobilienmarkt eine enorme Veränderung ist.
Nach der Einführung der neuen Politik gerieten viele Entwickler in den Zustand des „Wartens auf die Durchführungsbestimmungen“, sie zögerten beim Erwerb von Grundstücken oder verlangsamten den Entwicklungsrhythmus von Projekten, für die noch keine Baugenehmigung vorlag. Erst als die lokalen Behörden detaillierte Durchführungsregeln veröffentlichten, wurden die Erwartungen aller Marktteilnehmer wie Immobilienunternehmen und Wohnungskäufer an die Zukunft wieder klar.
Die Durchführungsbestimmungen für den Verkauf von fertigen Wohnungen sind in Kraft getreten – wo liegen die Unterschiede zwischen Peking, Shanghai, Guangzhou und Shenzhen?
Peking war die erste Stadt, die den Vorstoß unternahm.
Am 24. September haben das Komitee für Wohnungsbau und Stadtentwicklung von Peking, das Stadtkomitee für Planung und natürliche Ressourcen, die Aufsichtsbehörde der Nationalen Finanzaufsicht in Peking und das Stadtzentrum für Wohnungsfonds gemeinsam die „Durchführungsrichtlinie zur Umsetzung der
In den Bestimmungen legt Peking die Bedingungen für die Trennung von alten und neuen Projekten klar fest, macht den Abschluss der Hauptkonstruktion zu einem überprüfbaren Nachweiserfordernis, definiert zudem die Bedingungen für den Verkauf von fertigen Wohnungen und schreibt vor, dass die gezahlte Anzahlung in der Regel 1 % des Gesamtwohnungspreises nicht überschreiten darf.
Die China Index Academy weist darauf hin, dass Peking im Vergleich zu den grundsätzlichen Formulierungen des nationalen Dokuments in vielen Bereichen praxisnahe, beispielhafte Regelungen getroffen hat.
Die anderen drei ersten Tier-Städte sowie Städte wie Wuhan, Tianjin und Hangzhou folgten nacheinander.
Nach der Zusammenstellung durch Reporter des *Time Weekly* bestehen deutliche Unterschiede in den Durchführungsbestimmungen der vier ersten Tier-Städte: Erstens der Anteil der Anzahlung: In Peking beträgt die Anzahlung maximal 1 % des Gesamtwohnungspreises, in Shanghai und Shenzhen maximal 3 % und in Guangzhou maximal 5 %. Zweitens die Frist für die Zahlung des Grundstückspreises: Peking verlangt, dass der Restbetrag innerhalb von zwei Jahren vollständig gezahlt wird, Shanghai verlangt die Zahlung innerhalb eines Jahres, die Frist kann nach einer Entscheidung um ein weiteres Jahr ohne Zinsen verlängert werden. Guangzhou und Shenzhen wenden ebenfalls das „1+1“-Modell wie Shanghai an.
Die Richtung ist ähnlich, aber die Maßstäbe sind unterschiedlich. Die Bestimmungen der vier Städte nehmen die neue Politik vom 28. August als Trennpunkt für alte und neue Projekte und legen alle das „Prioritätsprinzip für den Verkauf von fertigen Wohnungen“ fest. Die Unterschiede konzentrieren sich auf die Auslegungsregeln. Diese „große Ähnlichkeit mit kleinen Unterschieden“ bietet nach Ansicht der Branche dem Markt gerade eine vorhersehbare Referenz.
Yan Yuejin, stellvertretender Direktor des Forschungsinstituts für Immobilien der Yiju-Gruppe in Shanghai, sagte dem Reporter des *Time Weekly*: Insgesamt ist die Logik der Zahlung der Grundstücksausgleichszahlungen in allen Regionen ähnlich. Es gibt einen guten Puffer, der die Unternehmen bei den entsprechenden Zahlungen entlasten kann. Gleichzeitig können mit dem Grundstücksübergabevertrag bereits Planungsgenehmigungen beantragt werden, sodass die Unternehmen nach dem Grundstückserwerb direkt mit dem Bau beginnen können, was Unsicherheiten im Entwicklungsprozess reduziert.
Li Yujia weist darauf hin, dass Peking, Guangzhou und Tianjin bei den Altprojekten einheitlich die alten Vorverkaufsregeln für laufende Projekte anwenden: Das heißt, Altprojekte, die vor dem 28. August das Recht zur Nutzung staatlicher Bauflächen erworben haben, können nach der Risikobewertung durch die jeweilige Bezirksregierung gemäß den Vorschriften für laufende Projekte abgewickelt werden.
„Aber Shenzhen hat sich in diesem Fall an Shanghai angelehnt und festgelegt, dass solche Projekte „von den zuständigen Behörden separat geprüft werden“ – die nachfolgenden ergänzenden Regeln müssen noch klargestellt werden.“ Li Yujia fügte hinzu: Shenzhen hat unter den beliebten ersten und zweiten Tier-Städten das kleinste Volumen an neuen Wohnungen. Der jährliche Verkauf von neuen Wohnungen beträgt nur etwa 30.000 Einheiten, der Anteil der Wiederverkaufswohnungen ist hoch, sodass die Schmerzen der Reform gering sind.
Klare Regeln: Wandel am Grundstücksmarkt und Erholung des Immobilienmarktes
Mit der Umsetzung des Systems des Verkaufs fertiger Wohnungen zeigen sich bereits Reaktionen auf dem Grundstücksmarkt.
Sechs Tage nach der Veröffentlichung der neuen Politik vom 28. August, als Pekings Bestimmungen zum Verkauf fertiger Wohnungen noch nicht veröffentlicht waren, wurde die Veräußerung des Grundstücks Tuofangying ausgesetzt. Am Nachmittag des 3. September veröffentlichte das Pekinger Komitee für Planung und natürliche Ressourcen eine Ankündigung, die die Aussetzung des Bietungsverfahrens für das Grundstück Tuofangying bekanntgab.
Medienberichten zufolge war diese Grundstücksauktion die erste Grundstücksversteigerung in Peking nach der neuen Politik vom 28. August und genoss große Aufmerksamkeit am Markt. Zuvor hatten sich unter anderem die Bieter Zhonghai Xincheng, das Konsortium von China Construction Land + Swire und CR Power für das Grundstück angemeldet.
Am Abend des 3. September erklärte das Pekinger Komitee für Planung und natürliche Ressourcen, dass die für den selben Tag vorgesehene Veräußerung des Grundstücks Tuofangying im Bezirk Chaoyang ausgesetzt wird. In Verbindung mit der am 28. August vom Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, dem Ministerium für natürliche Ressourcen und der Finanzaufsichtsbehörde gemeinsam herausgegebenen „Mitteilung zur Verbesserung des Verkaufssystems für kommerzielle Wohnungen“ werden die Veräußerungsbedingungen weiter optimiert.
Die Aussetzung erfolgte, weil die neue Politik gerade veröffentlicht wurde und die Veräußerungsbedingungen gemäß den neuen Regeln neu gestaltet werden mussten. Die Wiederaufnahme erfolgte, nachdem die Bestimmungen die Regeln festgelegt hatten. Die 42 Tage vom 3. September bis zum 15. Oktober bilden den vollständigen Zyklus vom „Warten auf die Regeln“ bis zur „Umsetzung der Regeln“.
Am 9. Oktober veröffentlichte Peking die erste vollständige Liste der geplanten zu veräußernden Grundstücke nach Inkrafttreten der Bestimmungen für den Verkauf fertiger Wohnungen.
Am selben Tag veröffentlichte das Pekinger Komitee für Planung und natürliche Ressourcen die Liste der zwölften Runde von geplanten zu veräußernden Grundstücken für kommerzielle Wohnungen. Sie umfasst insgesamt 3 Grundstücke mit einer Fläche von etwa 8 Hektar und einer geplanten oberirdischen Gebäudefläche von etwa 140.000 Quadratmetern, die in den Bezirken Fengtai, Shijingshan und Pinggu verteilt sind.
Nach dem Vergleich der neuesten Liste mit der ausgesetzten Veräußerung des Grundstücks Tuofangying erklärte Yan Yuejin: Der Rhythmus der Grundstücksversorgung muss sich der Anpassungsphase der Politik anpassen. Die Auswahlkriterien für die Grundstücke verschieben sich von der „Priorität der Lage“ zur „Priorität der Sicherheit des Cashflows“.
Er weist darauf hin, dass die Logik der Grundstücksauswahl, die Indikatorengestaltung und die Regelung der Veräußerungsbedingungen insgesamt die systematische Anpassung der lokalen Regierungen an die Grundstücksversorgungsstrategie im Rahmen des Verkaufssystems für fertige Wohnungen widerspiegeln.
Am 15. Oktober erfuhr der Reporter des *Time Weekly* vom Pekinger Komitee für Planung und natürliche Ressourcen, dass das zuvor ausgesetzte Grundstück Tuofangying wieder zum Verkauf angeboten wurde: Es wurde in zwei separate Grundstücke aufgeteilt, der Gesamtpreis stieg auf 8,3 Milliarden Yuan.
Ein zuständiger Verantwortlicher des Pekinger Komitees für Planung und natürliche Ressourcen erklärte, dass Peking sich aktiv an die Marktveränderungen anpassen und die Planungs- und Gestaltungsqualität der angebotenen Grundstücke kontinuierlich optimieren und verbessern wird.
Auf der anderen Seite, am 30. September, dem Tag des Inkrafttretens der Bestimmungen zum Verkauf fertiger Wohnungen in Guangzhou, wurde ein Grundstück im südlichen Bezirk von Pazhou im Bezirk Haizhu in Guangzhou im Bietverfahren veräußert. Nach 41 Bietrunden erwarb Poly das Grundstück mit einem Gesamtpreis von etwa 3,817 Milliarden Yuan, die Prämienrate betrug 26,5 %.
Einen Monat zuvor, am 28. August, hat CR Land nach über 200 intensiven Bietrunden ein weiteres Grundstück im südlichen Bezirk von Pazhou mit einem Gesamtpreis von 8,056 Milliarden Yuan erworben, die Prämienrate betrug 33,02 %.
Nach dem Bericht von *21st Century Business Herald* liegen die beiden Grundstücke nur 1,5 Kilometer voneinander entfernt.
Bemerkenswert ist, dass die beiden Bietverfahren an den beiden Enden der Politiklinie stattfanden: Das eine am Tag der Veröffentlichung der neuen Politik vom 28. August, das andere am Tag des Inkrafttretens der Bestimmungen in Guangzhou. Nachdem die Regeln klar sind, sind die Angebote vorsichtiger: Die Umsetzung der Bestimmungen hat die Grundstücksauktionen nicht abgekühlt, sondern den Markt von dem „Wettlauf um den Erwerb“ zu dem „sorgfältigen Kalkulieren“ verschoben. Obwohl die Bedingungen der beiden Grundstücke nicht vollständig identisch sind, zeigen die Unterschiede bei der Anzahl der Bietrunden und der Prämienrate, dass die Immobilienunternehmen deutlich zurückhaltender bieten.
Ein Mitarbeiter eines lokalen Immobilienunternehmens in Guangzhou erklärte, dass dies die Rückkehr der Immobilienunternehmen zur Rationalität widerspiegelt.
Neben dem Grundstücksmarkt ist die Reaktion auf der Verkaufsseite noch direkter. Daten mehrerer Institutionen zeigen, dass sich der Markt für Wiederverkaufswohnungen in Shenzhen während des Nationalfeiertags deutlich erholt hat. Die Überwachung des Shenzhen Shell Research Institute zeigt, dass während der sieben Tage des Nationalfeiertags die Anzahl der sofort unterzeichneten Verträge für Wiederverkaufswohnungen in Shenzhen im Vergleich zum Vorjahr um 63 % gestiegen ist, im Tagesdurchschnitt um 45 %. In der ersten Woche nach dem Feiertag wurden nach Statistiken des Verbands der Immobilienmakler Shenzhen insgesamt 1178 Transaktionen von Wiederverkaufswohnungen in der Stadt registriert, ein Anstieg von 82,1 % gegenüber der Vorwoche.
Nicht nur in Shenzhen zeigen die Überwachungsdaten der Institutionen, dass die Anzahl der Transaktionen von Wiederverkaufswohnungen in 25 Städten in den ersten