In sieben Großstädten ist das System für den Verkauf bereits fertiggestellter Immobilien vollständig eingeführt worden.

Shenzhen und Hangzhou haben am selben Tag Maßnahmen ergriffen, und die Umsetzungsvorschriften für das „Verkaufsrecht für fertige Immobilien“ in den Kernstädten des Landes sind im Wesentlichen fertiggestellt.

Am 15. Oktober hat Shenzhen festgelegt, dass neu veräußerte Grundstücke nach dem 28. August vorrangig für den Verkauf von fertigen Immobilien vorgesehen sind. Für die Beantragung des Vorverkaufs neuer Projekte muss die Hauptstruktur des einzelnen Gebäudes fertiggestellt sein. Die Vorverkaufsmittel werden vollständig und während des gesamten Prozesses überwacht. Nach der Abschlussabnahme werden Hypothekarkredite (einschließlich Wohnbaukrediten aus dem Wohnungsbaufonds) ausgezahlt, und für laufende Projekte wird eine Übergangsfrist festgelegt.

Hangzhou hat hingegen klargestellt, dass die schrittweise Entwicklung von Projekten und die phasenweise Abschlussabnahme unterstützt werden. Die Maßnahmen der beiden Städte am selben Tag bedeuten, dass die Reform von der Phase der „klaren Richtung“ in die Phase der „Umsetzung der detaillierten Vorschriften“ eingetreten ist.

Damit haben Peking, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Hangzhou, Tianjin und Wuhan alle sieben Städte die Umsetzungsvorschriften erlassen. Der Umsetzungsrahmen für den „Verkauf fertiger Immobilien“ in den Kernstädten des Landes ist im Wesentlichen sichtbar geworden.

Dies ist keine einfache Überlagerung von Politiken, sondern ein Systemübergang vom Vorverkauf zum Verkauf fertiger Immobilien, der sich zuerst in den Kernstädten vollzieht.

Yan Yuejin, stellvertretender Direktor des Forschungsinstituts für Immobilien von E-House in Shanghai, erklärte, dass die dichte Umsetzung der Politiken in den sieben Städten zeigt, dass die landesweiten Reformen im Zusammenhang mit dem Verkauf fertiger Immobilien geordnet voranschreiten. Das Muster, bei dem die Erstligastädte und die Kernstädte der zweiten Ebene zuerst die Vorschriften umsetzen, ist klar und hat eine starke vorbildliche Wirkung.

Nach Durchsicht sind die detaillierten Vorschriften der sieben Städte in drei Grundprinzipien sehr einheitlich: Für Projekte auf neu veräußerten Grundstücken, die den Vorverkauf durchführen, muss die Hauptstruktur fertiggestellt sein, die Vorverkaufsmittel werden vollständig und während des gesamten Prozesses überwacht, und eine Trennung zwischen alten und neuen Projekten wird am 28. August vorgenommen.

Dies zeigt, dass die Reform nicht einfach den Vorverkauf abschafft, sondern den Vorverkauf sicherer und transparenter macht. Die Einheitlichkeit der Grundprinzipien bedeutet nicht, dass die Wege gleich sind, die Unterschiede konzentrieren sich genau auf die Umsetzungsebene.

Bei der Übergangsfrist erstrecken sich die Regelungen in Wuhan und Hangzhou bis Ende 2028; Shanghai ist eher vorsichtig und hat klargestellt, dass für laufende Projekte „die alten Bedingungen gelten, die neue Überwachung angewendet wird“.

Bei der Anerkennung der Fertigstellung der Hauptstruktur sind Peking, Wuhan und Shenzhen strenger und verlangen eine Abnahme durch fünf beteiligte Parteien oder eine Vor-Ort-Prüfung; Shanghai, Tianjin, Guangzhou und Hangzhou übernehmen die Definition der übergeordneten Dokumente.

Die Obergrenze der Anzahlung für fertige Immobilien ist gestuft von 1 % in Peking bis 5 % in Guangzhou, Tianjin und Hangzhou, in Shanghai und Shenzhen beträgt sie 3 %, in Wuhan darf sie grundsätzlich 5 % nicht überschreiten.

Bei der Freigabe der Mittel ist Wuhan die einzige Stadt, die die Ersetzung durch Bankgarantien klar festgelegt hat. Tianjin überweist die Gelder punktgenau direkt an spezielle Konten für Bauunternehmen, Materiallieferanten und Löhne von Wanderarbeitnehmern. Hangzhou verwaltet die Vorverkaufsanzahlung und die erste Zahlung zusammen, sodass der Überwachungsbereich breiter ist.

Woher stammen die Unterschiede? Die grundlegende Marktsituation ist ein wichtiger Faktor.

Daten von CRIC zeigen, dass das Verhältnis von Angebot und Nachfrage nach neu gebauten kommerziellen Wohnungen von Januar bis September 2026 in Guangzhou 0,67, in Peking 0,74, in Shenzhen 0,74, in Tianjin 0,76, in Shanghai 0,86, in Hangzhou 0,88 und in Wuhan 0,97 beträgt; der Zyklus für den Abbau der Lagerbestände Ende September beträgt in Hangzhou 11 Monate, in Shanghai 18,2 Monate, in Tianjin 20,3 Monate, in Guangzhou 23 Monate, in Shenzhen 23,2 Monate, in Wuhan 28 Monate und in Peking 30,1 Monate.

Städte mit hohem Druck beim Bestandsabbau gewähren im Allgemeinen größere Flexibilität bei Übergangsregelungen und Instrumenten zur Mittelbereitstellung. Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage in Wuhan beträgt 0,97 und der Abbauzyklus 28 Monate, was den meisten Übergangsstufen unter den sieben Städten und der einzigen Regelung zur Ersetzung durch Bankgarantien entspricht. Hangzhou hat den kürzesten Abbauzyklus, und seine Übergangsfristen basieren auf einer relativ stabilen Marktnachfrage. Die doppelte Berücksichtigung der Einnahmen aus Grundstücksveräußerungen und des Cashflows von Immobilienunternehmen bestimmt die Strenge der Zahlungsfristen für Grundstückskaufpreise.

CRIC hat in einem Artikel darauf hingewiesen, dass die Richtung der „Neupolitik vom 28. August“ einheitlich ist, aber die Umsetzungsvorschriften der sieben Städte zeigen, dass es für den Systemübergang nicht nur einen einzigen Umsetzungsweg gibt. Der tatsächliche Unterschied der lokalen Politiken liegt nicht darin, ob der Verkauf fertiger Immobilien vorangetrieben wird, sondern darin, wie der Übergangsrhythmus, die Überwachung der Mittel, die Entwicklungsfinanzierung und die Verknüpfung mit den Grundstückszahlungen gestaltet werden. Die Unterschiede selbst sind Informationen: Sie markieren die Grenzen des politischen Flexibilitätsraums und spiegeln die Unterschiede im Marktdruck und der Risikotragfähigkeit der einzelnen Städte wider.

Analysen aus der Branche gehen davon aus, dass nach der Veröffentlichung der Umsetzungsrichtlinien in sieben Städten im Land starke Zweitligastädte und Provinzhauptstädte voraussichtlich nacheinander nachziehen werden, und der Verkauf fertiger Immobilien wird von lokalen Pilotprojekten zu einem landesweiten Systemnormalzustand übergehen. Im vierten Quartal wird voraussichtlich mehr Städte die Umsetzungsvorschriften einführen, und mehr Städte werden weiteren politischen Flexibilitätsraum freisetzen.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Leju Finance“, Autor: Li Lan, von 36Kr mit Genehmigung veröffentlicht.