Manyun One, es ist wirklich viel zu langsam.

Tongzhou war einst das Testfeld für auswärtige Immobilienunternehmen, die nach Peking kamen, um Luxuswohnungen zu entwickeln. Nach der Veröffentlichung der Politik zur Beschränkung von Villen und dem späteren Zusammenbruch aggressiver Immobilienunternehmen wie Taihe traten die neuen Luxuswohnungsprojekte in Tongzhou in eine lange Lückenphase. Bis zum Mai 2024 erschien Mansion One.

Im nächsten Monat, einen Monat nach der Eröffnung des Verkaufs, veröffentlichte Mansion One zeitnah eine ermutigende Zahl: Der erste Verkaufsstart erzielte einen heißen Umsatz von 2,5 Milliarden Yuan.

Das Werbeplakat des Projekts in jenem Jahr

Gemäß dieser Daten wurde Mansion One zu einem phänomenalen Produkt zu jener Zeit. Ein Insider fasste zusammen: In dem Monat des Verkaufsstarts des Projekts sank das Transaktionsvolumen des Pekinger Luxuswohnungsmarktes im Jahresvergleich um mehr als 70 %, und Mansion One verzeichnete eine unabhängige Marktentwicklung.

Wenn man die alten historischen Konten durchgeht, enthält die Verkaufsleistung des ersten Starts von Mansion One erhebliche Übertreibungen. Im gesamten Jahr 2024 wurden tatsächlich 113 Einheiten online registriert, mit einem Gesamtumsatz von etwa 1,81 Milliarden Yuan, was 38 % weniger als der angekündigte Wert von 2,5 Milliarden Yuan beträgt.

Auf dem Markt des Jahres 2024 war die Leistung von Mansion One jedoch bemerkenswert. Außerdem war es das teuerste in Tongzhou verkaufte Projekt in jenem Jahr, mit einem durchschnittlichen Online-Registrierungspreis von 69.868 Yuan/㎡, das die Preisvorstellung für Projekte in Tongzhou um fast 10.000 Yuan/㎡ durch seine eigene Kraft anhob.

Das Grundstück in Yongshun, Bezirk Tongzhou, Peking, auf dem sich Mansion One befindet, war ein wichtiger Schachzug, den Hopson und sein Schwesterunternehmen Zhujiang vor mehr als 20 Jahren in Tongzhou platzierten. Die gesamte Entwicklungsfläche des Projekts übersteigt 1 Million ㎡. Nach der Verkaufsgeschwindigkeit zum Zeitpunkt des Verkaufsstarts könnte dieses Projekt auch zehn Jahre lang verkauft werden.

Aber nach dem Verkaufsstart der zweiten Phase lässt sich Mansion One kaum noch verkaufen.

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Am 29. Dezember 2025 und 21. März 2026 erhielt Mansion One zweimal die Vorverkaufsgenehmigung für die zweite Phase (registrierter Name: MAnyun Fuyuan (zweite Phase)), mit insgesamt 239 Wohneinheiten und einer gesamten Verkaufsfläche von etwa 55.000 ㎡. Aber bislang wurden nur 17 Einheiten online registriert, mit einer online registrierten Fläche von 3625,17 ㎡, und die Verkaufsrate beträgt nur 6,59 %.

Quelle: Wohnungs- und Baukommission von Peking

Quelle: Wohnungs- und Baukommission von Peking

Zusammen mit den Verkaufsergebnissen sinken auch die Preise stetig:

Im Jahr 2024 betrug der durchschnittliche Verkaufspreis des Projekts 69.868 Yuan/㎡, 113 Einheiten wurden online registriert, durchschnittlich 14,1 Einheiten pro Monat; im Jahr 2025 betrug der durchschnittliche Verkaufspreis des Projekts 66.500 Yuan/㎡, 96 Einheiten wurden online registriert, durchschnittlich 8 Einheiten pro Monat; von Januar bis September 2026 betrug der durchschnittliche Verkaufspreis des Projekts 61.254 Yuan/㎡, 44 Einheiten wurden online registriert, durchschnittlich 4,9 Einheiten pro Monat;

In den drei Monaten Juli, August und September wurden nur 13 Einheiten von Mansion One online registriert. Außerdem sank der Transaktionspreis einmal unter 60.000 Yuan/㎡.

Daten

In letzter Zeit hat das Projekt sogar Sonderangebote zum Festpreis ausgestellt: Eine Wohnung mit 211 ㎡ kostet zum Festpreis 12,68 Millionen Yuan, was einem Einheitspreis von etwa 60.000 Yuan/㎡ entspricht.

Zum Zeitpunkt des Verkaufsstarts von Mansion One lag der Gesamtpreis bei mindestens 15 Millionen Yuan. Zwei Jahre später beträgt der Mindestgesamtpreis nur noch 12 Millionen Yuan, was einem Rückgang von 20 % entspricht.

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Zusammen mit den Preisen schrumpft auch die verbleibende Zeit des Eigentumsrechts von Mansion One.

Im Jahr 1999 registrierte Zhujiang Investment ein Unternehmen in Tongzhou: Beijing Shunkai Real Estate Development Co., Ltd. In diesem Jahr betritt Country Garden gerade den Markt von Guangzhou, und Yu Liang arbeitete noch als Assistent von Yao Mumin, dem damaligen Generalmanager von Vanke. Aber die Hopson-Gruppe hatte bereits tief in Peking investiert.

Zhujiang Investment ist ein weiterer wichtiger Schachzug der Familie Zhu Mengyi außerhalb des börsennotierten Plattformunternehmens Hopson Development. Die beiden Unternehmen hatten einst klare Arbeitsteilung: Zhujiang Investment war für die primäre Landentwicklung verantwortlich und erwarb einige Grundstücke mit hohem Erwerbsaufwand, die dann an Hopson Development „weiterverkauft“ wurden, damit letzteres daraus schöne Leistungen des börsennotierten Unternehmens erzielte.

Und Beijing Shunkai Real Estate ist die Plattformfirma von Zhujiang Investment in Tongzhou, die speziell für Landerschließung und Grundstückserwerb zuständig ist. Im Jahr 2001 erwarb Beijing Shunkai Real Estate fünf zusammenhängende große Grundstücke im Yongshun-Sektor von Tongzhou. Die gesamte Bruttogeschossfläche der Grundstücke beträgt etwa 2,7 Millionen ㎡, davon übersteigt die entwickelbare Fläche im Gebiet Yongshun Dongli 1 Million ㎡. Das heutige Mansion One ist ein Teil davon.

Aber die Geschichte von Mansion One wurde erst mehr als 20 Jahre später gestartet. Es heißt, dass währenddessen einige Umsiedlungsvereinbarungen und Planänderungen beteiligt waren, einschließlich des Umzugs problems der Yongshun-Zentralgrundschule auf dem Grundstück 6081. Das Projekt wurde mehr als 20 Jahre lang verschoben und wurde zusammen mit dem Projekt in der Xiaoyun-Straße im Chaoyang-Bezirk zu den „Zwillingsprojekten“ mit der längsten Entwicklungszeit unter der Hopson-Gruppe.

Während dieser Zeit wechselte der Verantwortliche von Beijing Shunkai Real Estate mehrmals, und die Beteiligungsstruktur änderte sich von der Beteiligung durch Zhujiang Investment und Hopson Development der Familie Zhu zu einem Mehraktionärsunternehmen mit Beteiligung von Fondsplattformen wie Bohai International Trust.

Mit den Veränderungen von Unternehmen und Markt änderte sich auch die Produktlogik des Projekts. Nach der ursprünglichen Planung war es ein verbesserungsorientiertes Projekt mit einer Bebauungsdichte von bis zu 2,8. Aber da Hopson in den letzten Jahren seine Hauptprodukte und Ressourcen unter dem System der „Man-Serie“ konzentriert hat, näherte sich dieses Projekt schließlich dem High-End-Bereich und kam auf den Markt mit der Positionierung als luxuriös ausgestattete große Ebene-Luxuswohnung der Marke „Manyun“. Die durchschnittliche Fläche der Produkte des Projekts beträgt mehr als 200 Quadratmeter.

Als das Vorzeigeprodukt der Hopson-Gruppe, 8 Xiaoyun Road, wieder unter der Marke der „Manyun-Serie“ erschien und den Pekinger Luxuswohnungsmarkt beeindruckte, profitierte auch das Mansion One in Tongzhou von diesem Vorteil. Gemäß der öffentlichen Angabe des Projekts betrug die Abschlussrate der Zeichnung 101 % und die Abschlussrate der Zahlungseingänge 149 % beim ersten Verkaufsstart im ersten Halbjahr 2024. Im ersten Halbjahr 2024 trugen die Produkte der Man-Serie von Hopson insgesamt 6,163 Milliarden Yuan zum Verkaufsergebnis bei, was etwa 70 % des gesamten Verkaufsergebnisses der Gruppe ausmacht. Und der Verkaufsbeitrag von Mansion One unter den Produkten der Manyun-Serie der Gruppe übersteigt wiederum 30 %.

Aber mit der allgemeinen Weiterentwicklung der Pekinger Luxuswohnungsprodukte, insbesondere dem Auftauchen von Konkurrenten wie Canal Nine Courtyard im Bezirk Tongzhou, erlebt die Verkaufskurve und Preislogik von Mansion One eine deutliche „Degradierung“.

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Nach dem Rückgang der Verkaufsgeschwindigkeit verlagerte Mansion One mehr Ressourcen auf die Vertriebskanäle. Gemäß den Informationen im Freundeskreis der Makler betrug die Provision der Vertriebskanäle, die das Projekt im Jahr 2024 gewährte, zwischen 3 % und 4 %. Während des Doppel-Feiertags im September dieses Jahres wurde direkt eine Verkaufsrichtlinie herausgegeben, bei der der Prozentsatz der Vertriebsprovision auf bis zu 4,5 % anstieg.

Das bedeutet, dass die Maklerkanäle für jede verkaufte Wohnung eine enorme Provision von 400.000 bis 1 Million Yuan erhalten können.

Quelle: Internet

Aber während Mansion One hohe Provisionen anbietet, wurde die Hauptunternehmensgesellschaft des Projekts, Beijing Shunkai Real Estate, am 21. September 2026 erneut zu einem Unternehmen mit beschränktem Hochkonsum erklärt. Seit Juni dieses Jahres wurde das Unternehmen bereits dreimal mit einer Beschränkung des Hochkonsums belegt und viermal zum Vollstreckungsschuldner ernannt.

Quelle: Tianyancha

Ab der zweiten Jahreshälfte 2025, als die Verkaufsgeschwindigkeit von Mansion One zu sinken begann, begann Beijing Shunkai Real Estate auch, Steuern zu schulden. Gemäß den Informationen von Tianyancha hat das Unternehmen in den letzten 15 Monaten 19 Fälle von Steuerschulden erlebt, die insgesamt etwa 90,57 Millionen Yuan betragen.

Quelle: Tianyancha

Quelle: Tianyancha

Von dem ehemaligen „Cash-Cow“-Projekt zu der heutigen blutigen Verkaufsförderung spiegelt die Situation von Mansion One das Dilemma der Hopson-Gruppe auf der Strecke der hochwertigen Wohnimmobilien wider.

Einerseits besteht die Markenprämie der Man-Serie noch immer, aber unter der Förderung der Politik beschleunigt sich die Produktiteration auf dem High-End-Markt, und die langfristige Verkaufsstrategie für große Projekte der Hopson-Gruppe gerät in eine passive Lage. Andererseits kann die Strategie hoher Provisionen zwar kurzfristig die Vertriebskanäle dazu anregen, Kunden zu bringen, löst aber nicht grundsätzlich das Problem der verlängerten Verkaufszyklen des Projekts, sondern komprimiert stattdessen den Gewinnspielraum des Projekts weiter.

Mansion One kann es sich nicht mehr leisten, langsamer zu werden.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Zukunftliches Wohnen“, Autor: Xiaowu Jian Dawu, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.