Jene Kleinstädte mit stabilen Wohnungspreisen
Während der langen Nationalfeiertagsferien 2026 kehrte Guo An in seine Heimatstadt Dacheng in der Provinz Hebei zurück und plante, eine altersgerechte Wohnung für seine Eltern zu kaufen.
Dacheng liegt etwa 150 Kilometer von Peking entfernt, die Kreisstadt ist nicht groß, und hochwertigere Bildungs-, Gesundheits- und Gewerberessourcen konzentrieren sich auf das Stadtzentrum. Guo An besichtigte mehrere neue Wohnanlagen und stellte fest, dass der Preis pro Quadratmeter von Projekten in guter Lage bereits 10.000 Yuan übersteigt, und der gelistete Preis von einigen hochwertigeren gebrauchten Wohnungen im Stadtzentrum liegt ebenfalls bei etwa 10.000 Yuan. Nach dem Vergleich wählte er eine gebrauchte Wohnung mit einem Alter von etwa 10 Jahren.
Guo An hatte ursprünglich angenommen, dass nach dieser Konsolidierungsphase auf dem Immobilienmarkt die Wohnungspreise in der Kreisstadt seiner Heimat deutlich günstiger sein würden. Nach der Wohnungsbesichtigung stellte er jedoch fest, dass die Wohnungspreise in Dacheng zwar zurückgegangen sind, sich die Situation im Stadtzentrum aber kaum verändert hat.
Li Xiang, der in Dschungar-Banner, Ordos, Innere Mongolei, arbeitet, plant ebenfalls einen Wohnungswechsel. Kürzlich hat seine Einrichtung eine Reihe von Sozialwohnungen mit einem Preis von etwa 7000 Yuan pro Quadratmeter angeboten, und er hat sich sofort angemeldet. Li Xiang sagte, dass der Preis für gewöhnliche gewerbliche Wohnungen vor Ort im Allgemeinen bei etwa 9000 Yuan pro Quadratmeter liegt, und eine Sozialwohnung ist 200.000 bis 300.000 Yuan günstiger als eine vergleichbare gewerbliche Wohnung.
Dschungar-Banner ist reich an Kohleressourcen, liegt weit entfernt von Großstädten der ersten und zweiten Ebene, und die Wohnungsnachfrage stammt hauptsächlich von lokalen Bewohnern. In den letzten Jahren sind die lokalen Wohnungspreise zwar gesunken, aber die Schwankungen sind begrenzt. Laut Li Xiang haben die Wohnungspreise in Dschungar-Banner zu Spitzenzeiten nur wenig über 10.000 Yuan gelegen.
Es gibt viele weitere Kreisstädte mit stabilen Wohnungspreisen. Daten von Huiju zeigen, dass bis September 2026 von mehr als 1200 statistisch erfassten kleinen Kreisstädten im ganzen Land mehr als 400 einen Rückgang des durchschnittlichen Preises für gebrauchte Wohnungen von weniger als 20 % gegenüber dem historischen Höchststand des Ortes verzeichneten, aber mehr als 80 kleine Städte verzeichneten einen Rückgang von über 50 %.
In dieser Stichprobe ist der Rückgang der Wohnungspreise in kleinen Städten in West- und Nordostchina relativ gering, insbesondere in einigen wirtschaftlich weniger entwickelten Gebieten im Nordwesten und Südwesten; der Rückgang in Ostchina, in Satellitenstädten der Großstädte der ersten und zweiten Ebene sowie in einigen Bezirken und Kreisen unter der Jurisdiktion von Provinzhauptstädten ist relativ groß.
Der Leiter eines regionalen Immobilienunternehmens sagte gegenüber dem Economic Observer, dass diese kleinen Städte mit stabilen Wohnungspreisen zwar keine Preisschwankungen vermeiden, aber auf lange Sicht eine stabilere Leistung zeigen.
Wohnungspreise in kleinen Städten
Die Wohnung von Guo Ans Eltern in Dacheng ist eine alte, kleine und abgenutzte Wohnung. Zu Neujahr ist die Familie zu groß, um dort zu wohnen, und einige Familienmitglieder müssen in Hotels übernachten. Diese Wohnung liegt weit vom Stadtzentrum entfernt, es ist unbequem, zum Krankenhaus zu gehen oder im Supermarkt einzukaufen, und seine Eltern wollen nicht nach Peking ziehen, also möchte er für seine Eltern eine bessere Wohnung kaufen.
Nachdem er sich bei Klassenkameraden und Freunden in seiner Heimatstadt erkundigt hatte, stellte Guo An fest, dass die Wohnungspreise in Dacheng höher sind als in den umliegenden Orten wie Bazhou und Yongqing, und sogar vergleichbar mit denen in Gu'an.
Der lokale Makler, der Guo An Wohnungsangebote empfahl, sagte, dass die Wohnungspreise in Dacheng seit 2017 schnell gestiegen sind, im Jahr um fast 40 % gestiegen sind, im zweiten Halbjahr 2018 die Marke von 10.000 Yuan überschritten haben und im zweiten Halbjahr 2019 ihren Höhepunkt erreicht haben. Zu dieser Zeit lagen die Wohnungspreise im Stadtzentrum im Allgemeinen bei 11.000 bis 12.000 Yuan pro Quadratmeter, und der Preis einzelner neuer und gebrauchter Wohnungen überstieg 13.000 Yuan pro Quadratmeter.
Danach differenzierten sich die Wohnungspreise in Dacheng. Die Wohnungspreise im Stadtzentrum schwanken geringfügig, bleiben aber über 10.000 Yuan, während die Preise in den Randgebieten der Kreisstadt deutlich gesunken sind. In der Wohnanlage, in der Guo Ans Eltern wohnen, erreichte der Preis pro Quadratmeter zeitweise 10.000 Yuan, danach war der Transaktionsmarkt schwach, und der Preis fiel bis heute auf 4000 bis 5000 Yuan.
Der genannte Makler sagte, dass seit 2024 der lokale Markt für neue Wohnungen hauptsächlich aus fertigen Projekten besteht, und die Entwickler sind hauptsächlich lokale Unternehmen. Selbst wenn einige Projekte langsam verkauft werden, wollen die Entwickler die Preise nicht senken.
Laut den veröffentlichten Daten des Wohnungs- und Bauamts von Dacheng wurde im Oktober 2025 der durchschnittliche Verkaufspreis eines fertigen Projekts auf 11.000 Yuan pro Quadratmeter festgelegt, der Höchstpreis betrug 15.000 Yuan pro Quadratmeter und der Mindestpreis 7000 Yuan pro Quadratmeter. Seit 2026 wurden keine neuen Wohnungsprojekte veröffentlicht.
Ähnlich wie in Dacheng stammt die Wohnungsnachfrage in Dschungar-Banner hauptsächlich aus dem Eigenbedarf der lokalen Bewohner. Es gibt nicht viele auswärtige Entwickler, und noch weniger Investoren. Nach Li Xiangs Eindruck sind die lokalen Wohnungspreise nie stark gesunken.
Daten von Tonghuashun bestätigen diesen Trend. Von Oktober 2019 bis Dezember 2020 lag der durchschnittliche Preis für gebrauchte Wohnungen in Dschungar-Banner bei 7000 bis 8000 Yuan pro Quadratmeter; von Januar 2021 bis Mai 2023 bei 8000 bis 9000 Yuan pro Quadratmeter; seitdem liegt er bei etwa 9000 Yuan pro Quadratmeter.
Das benachbarte Ejinholo-Banner hat ebenfalls stabile Wohnungspreise. Laut Daten von Tonghuashun liegen die Preise für gebrauchte Wohnungen dort seit 2019 meist zwischen 7000 und 7900 Yuan pro Quadratmeter.
Qian'an, eine kreisfreie Stadt unter der Jurisdiktion von Tangshan, wird von der Industriewirtschaft stark gestützt. Laut Daten von Tonghuashun überschritt der durchschnittliche Preis für gebrauchte Wohnungen in Qian'an im zweiten Halbjahr 2017 zeitweise 8000 Yuan pro Quadratmeter, danach begann er zu fallen und liegt seit vielen Jahren bei etwa 6000 Yuan pro Quadratmeter.
Helinge'er, ein Kreis unter der Jurisdiktion von Hohhot, ist der Standort der Mengniu Group und ein wichtiger Rechenzentrumstandort des Projekts „Ost-Daten-West-Rechen“. Laut Daten von Tonghuashun liegen die Preise für gebrauchte Wohnungen in diesem Kreis seit 2019 in den meisten Monaten zwischen 4000 und 5000 Yuan pro Quadratmeter, abgesehen von einzelnen Monaten, in denen sie 5000 Yuan pro Quadratmeter überschritten.
Differenzierte Auf- und Abwärtsbewegungen
Seit 2015 haben Erwartungen wie die kooperative Entwicklung der Region Peking-Tianjin-Hebei, der Bau des Nebenverwaltungszentrums von Peking und der Bau des neuen Flughafens von Peking den Immobilienmarkt um Peking herum angeheizt. Orte wie Yanjiao, Dachang, Xianghe sowie Gu'an und Yongqing zogen eine große Anzahl auswärtiger Wohnungskäufer an, und der Immobilienmarkt trat in eine Phase des schnellen Aufschwungs ein.
Von Ende 2015 bis zur Verschärfung der Kaufbeschränkungen im ersten Halbjahr 2017 sind die Wohnungspreise in einigen Kreisen und Städten um Peking herum um etwa das Dreifache gestiegen. Im gleichen Zeitraum stieg der Wohnungspreis in Dacheng, das sich im südlichsten Teil von Langfang befindet, weniger stark an, von 6000 Yuan pro Quadratmeter auf etwa 8000 Yuan pro Quadratmeter. Der genannte Makler aus Dacheng sagte, dass aufgrund der geografischen Einschränkungen nur sehr wenige auswärtige Investoren in den Immobilienmarkt von Dacheng eintreten.
2017 war ein wichtiger Wendepunkt für den Markt um Peking herum. Im März des Jahres verschärfte Peking die Kaufbeschränkungen; im Juni folgte Langfang und bezog das Stadtgebiet von Langfang, die drei nördlichen Kreise, Gu'an, Yongqing sowie Bazhou und Wen'an in den Geltungsbereich der Kaufbeschränkungen ein. Dacheng ist der einzige Kreis in Langfang, der nicht unter die Kaufbeschränkungen fällt. Danach begannen die Wohnungspreise um Peking herum zu sinken. Seit dem zweiten Halbjahr 2023 sind die Preise für gebrauchte Wohnungen in den meisten Gebieten um Peking herum unter 10.000 Yuan gefallen.
Bis heute sind die Preise für gebrauchte Wohnungen in Orten wie Gu'an und Yongqing auf das Niveau vor dem Preisanstieg 2015 zurückgekehrt. Der Preis für gebrauchte Wohnungen in Dacheng überschritt im zweiten Halbjahr 2018 die Marke von 10.000 Yuan, und nach der Anpassung seit 2023 bleiben die Wohnungspreise im Stadtzentrum bei etwa 10.000 Yuan.
Kunshan ist eine wichtige Satellitenstadt um Shanghai herum. Wie in den meisten Städten des Landes beschleunigten sich die Wohnungspreise in Kunshan ab Ende 2015, stiegen bis 2016 auf 13.000 Yuan pro Quadratmeter, und die Wohnungspreise in der Region Huajiao in der Nähe von Shanghai näherten sich zeitweise 30.000 Yuan pro Quadratmeter.
Nach der Einführung von Kaufbeschränkungen in Kunshan im September 2016 ging das Transaktionsvolumen zurück, aber die Preise korrigierten sich nicht stark. Von 2017 bis 2021 stiegen die Wohnungspreise in Kunshan nach einer Konsolidierungsphase erneut an, und der monatliche durchschnittliche Transaktionspreis erreichte einen Höchstwert von 18.000 Yuan pro Quadratmeter. Seit 2023 ist der Immobilienmarkt von Kunshan in eine Anpassungsphase eingetreten.
Ein lokaler Immobilienmakler sagte gegenüber dem Economic Observer, dass der Preisrückgang bei gebrauchten Wohnungen in Kunshan hauptsächlich in der Region Huajiao zu verzeichnen ist. In der Anfangsphase gab es viele Investoren, nach der Anpassung des Immobilienmarktes zogen sich die Investoren zurück, und der Rückgang der Wohnungspreise überstieg 40 %. Die Preisschwankungen im Hauptstadtgebiet von Kunshan sind relativ gering, der Rückgang liegt bei etwa 20 %.
Anders als in den Gebieten um Peking und Shanghai herum haben kleine Städte wie Dschungar-Banner, Helinge'er, Shishi, Qian'an und Shouguang zwar meist den Preisanstieg seit Ende 2015 und die Anpassung seit 2022 erlebt, aber im Vergleich zu Städten mit einer hohen Konzentration von Investoren liegt der Gesamtrückgang der Wohnungspreise in diesen Märkten, die hauptsächlich von lokaler Nachfrage geprägt sind, unter 20 %.
Es gibt noch einige kleine Städte im ganzen Land, die von dieser Immobilienzyklus weniger betroffen sind. Insbesondere einige kleine Städte im Nordwesten und Südwesten sind wirtschaftlich weniger entwickelt, haben eine kleine Bevölkerung und einen inaktiven Immobilienhandel, einige kleine Städte haben nicht einmal Immobilienmakler.
Der genannte Leiter des regionalen Immobilienunternehmens sagte, dass derzeit das Wohnungsangebot in den meisten kleinen Städten im Westen gesättigt ist, die Bewohner keinen Mangel an Wohnungen haben, sondern an guten Wohnungen, und die zukünftigen Marktchancen liegen in der Produktaktualisierung.
Unterschiedliche Situationen in kleinen Städten
In Dschungar-Banner hat Li sich für die Teilnahme an der Verlosung der Sozialwohnungen angemeldet, hauptsächlich um die Wohnung zu wechseln und die Ausgaben für den Wohnungskauf zu senken, nicht um auf steigende Wohnungspreise oder Arbitragegewinne durch Preisunterschiede zu setzen. Er sagte, dass die lokalen Bewohner keinen Mangel an Wohnungen haben.
Dschungar-Banner hat keine geografischen Vorteile in der Nähe von Großstädten der ersten Ebene, und das Einkommen der Bewohner hängt hauptsächlich von lokalen Industrien und Arbeitsplätzen ab. Der Regierungsbericht von Dschungar-Banner für 2026 zeigt, dass das verfügbare Pro-Kopf-Einkommen der lokalen Stadtbewohner im Jahr 2025 66.000 Yuan betrug, was zwar hinter dem von Kreisen und Städten im Jangtse-Delta wie Kunshan zurückbleibt, aber viele andere Kreise und Städte übertrifft.
Helinge'er hat eine gute Grundlage für Rechenzentren und Milchindustrie, das verfügbare Pro-Kopf-Einkommen der Stadtbewohner liegt unter 50.000 Yuan, die lokalen Wohnungspreise sind ebenfalls relativ stabil, aber der durchschnittliche Preis für gebrauchte Wohnungen liegt deutlich unter dem von Dschungar-Banner.
Der genannte Leiter des regionalen Immobilienunternehmens sagte, dass kleine Städte mit einer guten Industriebasis mehr Beschäftigungsmöglichkeiten und höhere Einkommen für die Bewohner bieten. In Orten wie Qian'an und Wu'an in Hebei sind die Löhne der Beschäftigten in Branchen wie Kohle und Metallurgie weit über dem lokalen Durchschnitt. Diese Beschäftigten bilden zusammen mit Mitarbeitern von Verwaltungs- und öffentlichen Einrichtungen sowie Händlern eine relativ stabile Gruppe von Wohnungskäufern.
Die Schwankungsbreite der Wohnungspreise in Kunshan während dieser Immobilienanpassung ist geringer als in den drei nördlichen Kreisen, was teilweise mit seiner starken Wirtschaftskraft zusammenhängt. Im Jahr 2025 erreichte das verfügbare Pro-Kopf-Einkommen der Stadtbewohner in Kunshan 79.000 Yuan, was zu den Spitzenwerten im ganzen Land gehört.
Die Industriestruktur von Dacheng unterscheidet sich von der von Kunshan, Dschungar-Banner und Qian'an. Dacheng ist der größte Produktionsstandort für wärmedämmende und energiesparende Materialien in China, wobei der Anteil von Steinwolle und Glaswolle am nationalen Markt 40 % beträgt und der Anteil von gummiplastischen Dämmstoffen am nationalen Markt etwa 60 %. Im Jahr 2025 betrug das verfügbare Pro-Kopf-Einkommen der lokalen Stadtbewohner etwa 50.000 Yuan.
Guo An sagte, dass junge Menschen in einigen Gebieten von Hebei bei der Heirat, selbst wenn sie auf dem Land leben, eine Wohnung in der Kreisstadt besitzen müssen, was die lokale Wohnungsnachfrage in gewissem Maße stützt. Der Anteil der ländlichen Bevölkerung in Dacheng liegt bei etwa der Hälfte, und die städtische Bevölkerung beträgt etwas mehr als 200.000.
Die stabilen Wohnungspreise in einigen kleinen Städten im Westen hängen mit der großen Landfläche, der geringen Bevölkerungszahl und der stabilen Nachfrage zusammen. Wenn Ausländer eine Wohnung kaufen wollen, finden sie kein Verkaufsbüro für neue Wohnungen und keinen Makler für gebrauchte Wohnungen, die Transaktionen werden hauptsächlich durch Bekannte vermittelt. Die lokalen Bewohner betrachten den Wohnungskauf auch selten als Anlageform.
Ein Mitarbeiter eines Immobilienunternehmens, das Projekte in westlichen Kreisstädten entwickelt, sagte gegenüber dem Economic Observer, dass diese kleinen Kreisstädte im Grunde keinen