Warum löste ein Hotel, das in einer gerichtlichen Zwangsversteigerung für 30 Millionen Yuan angeboten wurde, insgesamt 216 Bietrunden aus?

Kürzlich hat eine gerichtliche Versteigerung in Qinzhou, Guangxi, große Aufmerksamkeit erregt. Das gesamte Vermögen des Delphin-Hotels an der Shajing Avenue in Qinzhou wurde zur ersten Versteigerung gestellt, mit einem Startpreis von 17,7 Millionen Yuan. Die Zahl der Zuschauer dieser Versteigerung erreichte direkt 13.161, und nach 216 Erhöhungen wurde es schließlich für 30,02 Millionen Yuan verkauft, was einer Prämienrate von 69,6 % entspricht. Das lebhafte Szenario, in dem 9 Bieter abwechselnd ihre Gebote abgaben, steht in scharfem Kontrast zum gesamten Hotel-Versteigerungsmarkt des Jahres: In den ersten drei Quartalen gab es insgesamt 627 Hotel-Versteigerungsprojekte mit einem Wert von über 10 Millionen Yuan auf dem Markt, aber die Abschlussrate betrug nur 4 %, und mehr als 90 % der Vermögenswerte blieben ohne Käufer.

216 Gebotsrunden: Warum ist ein preiswertes altes Hotel plötzlich zu einem begehrten Gut geworden?

Im September erregte eine gerichtliche Versteigerung in Qinzhou eine beträchtliche Welle in der lokalen Hotelbranche. Das gesamte Vermögen des Delphin-Hotels an der Shajing Avenue in Qinzhou wurde auf der Versteigerungsplattform eingestellt, mit einem Startpreis von 17,7 Millionen Yuan.

Was ursprünglich von vielen als eine routinemäßige Verwertung notleidender Vermögenswerte angesehen wurde, erzielte schließlich eine weit über die Markterwartungen hinausgehende Beliebtheit: Nach fast 4 Stunden wurde der Hammer schließlich bei 30,02 Millionen Yuan zugeschlagen, was einer Prämienrate von fast 70 % entspricht.

Auf dem diesjährigen Markt für gerichtlich versteigerte Hotels wirkt diese Transaktion etwas „unpassend“.

Im Allgemeinen steht ein Hotel meist dann auf dem Versteigerungstisch, wenn sein Betrieb nicht mehr fortgeführt werden kann, es überschuldet ist oder der Entwickler Vermögenswerte abspaltet. Das Ende ist meistens, dass niemand sich anmeldet und die Versteigerung scheitert, oder dass es nach einer starken Preissenkung notdürftig verkauft wird. Szenarien wie dieses, bei denen eine hohe Prämie erzielt wird und es sogar mehrere Runden von Gebotswettbewerb gibt, sind im gesamten Jahresmarkt äußerst selten.

Noch bemerkenswerter ist, dass diese Transaktion nicht von „hochwertigen Vermögenswerten ohne Mängel“ stammt. Wenn man die offizielle Versteigerungsmitteilung durchliest, sieht man, dass sie wie die meisten gerichtlich versteigerten Hotels eine lange Liste von Risikohinweisen enthält.

Einige zugehörige Nebengebäude haben keine vollständigen Eigentumsnachweise, die vom Hotel geschuldeten Wasser-, Strom- und Immobilienverwaltungskosten werden vom Käufer selbst getragen, das Gericht gibt keine Zusicherung über die genaue Frist für die Räumung und Übergabe, und die Innenausstattung sowie die Geräte werden im aktuellen Zustand ohne Gewährleistung übergeben. Mit anderen Worten: Die Eigentums-, Rückstands- und Übergaberisiken, die der Käufer tragen muss, unterscheiden sich im Wesentlichen nicht von denen anderer gerichtlich versteigerter Hotels, die keine Interessenten finden.

Auf der einen Seite gibt es alle in der Branche üblichen Risiken, auf der anderen Seite 216 echte Gebotserhöhungen. Daraus ergibt sich die Frage: Warum wird ein altes Hotel im Wert von 30 Millionen Yuan zu einem begehrten Gut auf dem kalten Versteigerungsmarkt?

Das Delphin-Hotel ist zwar kein Wahrzeichen der Stadt Qinzhou, aber es ist ein altbekannter Akteur in der lokalen Geschäftswelt. Der Hauptteil des Hotels wurde 2005 gegründet, 2007 offiziell eröffnet und 2012 einer vollständigen Renovierung unterzogen. Es gehörte zu den ersten Reisehotels in Qinzhou, die mit drei Sternen ausgezeichnet wurden, und stand bis 2023 noch auf der Liste der qualifizierten Überprüfung von Sternhotels in Guangxi.

Die gesamte Gebäudefläche des gesamten Grundstücks beträgt 8604,8 Quadratmeter, es gibt insgesamt 150 Gästezimmer, ergänzt durch große und kleine Konferenzsäle, ein Businesscenter, private Speiseräume und ein Frühstücksrestaurant. Die Funktionsausstattung ist vollständig, und seit der Eröffnung zielt es auf den Markt für Geschäftsempfänge und individuelle Reisende ab.

Lage: Es befindet sich in einem ausgereiften Viertel der Stadt Qinzhou, grenzt im Norden an die Beibu-Golf-Allee, ist weniger als zwei Kilometer von Kernhandelsvierteln wie dem Hengji-Platz und der alten Straße von Qinzhou entfernt. Die umliegenden Geschäftsflächen entlang der Straße sind dicht angeordnet, und gegenüber befindet sich ein lokal bekannter Bereich mit Nachtmärkten.

Für eine mittelgroße oder kleine Stadt wie Qinzhou bedeutet diese Lage eine stabile Grundlage für den Besucherstrom. Man muss weder auf den saisonalen Besucherstrom von abgelegenen Vorortattraktionen angewiesen sein, noch auf die Umsetzung der Planung für neue Stadtviertel warten. Die Nachfrage nach Geschäften, Gastronomie und Unterkünften in der Umgebung hat sich bereits über mehr als zehn Jahre entwickelt.

In den letzten mehr als zehn Jahren war der Betrieb dieses Hotels nie besonders boomend, aber er war ausreichend stabil.

Aufgrund seiner moderaten Preisgestaltung und der vollständigen Ausstattung hat es viele Konferenzen lokaler Unternehmen, Empfänge der Regierung durchgeführt, hat auch Geschäfte mit vorbeiziehenden Reisenden gemacht und wurde einst in die Rahmenvereinbarung für festgelegte Konferenzorte der Stadt Qinzhou für 2025-2026 aufgenommen. Es gehört zu den kooperierenden Hotels der lokalen öffentlichen Beschaffung.

Der Kerngrund, warum es jetzt auf den Versteigerungstisch kommt, ist nicht, dass das Hotel selbst den Betrieb vollständig nicht mehr fortsetzen kann, sondern dass sein zugehöriges Subjekt aufgrund von Schuldenstreitigkeiten zwangsvollstreckt wurde, und der Vollstreckungsbetrag beträgt etwa 10,97 Millionen Yuan. Mit anderen Worten: Die Betriebsgrundlage des Hotels ist noch vorhanden, nur der Eigentümer wechselt.

Das ist vielleicht genau der Ausgangspunkt für den Wettbewerb. Für den Käufer bedeutet der Erwerb nicht, ein desolates Projekt zu übernehmen, sondern einen Geschäftsbetrieb mit fertigen Immobilien, stabiler Besucherstromgrundlage und vollständigen Qualifikationen zu übernehmen.

Aber betrachtet man es im gesamten Versteigerungsmarkt des dritten Quartals, sind solche Objekte letztendlich in der Minderheit. Mehr Hotelvermögenswerte liegen auf den Versteigerungsplattformen und finden keine Interessenten.

Gerichtlich versteigerte Hotels: Zwei völlig unterschiedliche Zustände von Kälte und Hitze

Die 216 Gebotserhöhungen des Delphin-Hotels wirken eher wie ein „abweichendes Beispiel“ auf dem Markt. Betrachtet man die ersten drei Quartale des ganzen Jahres, so ist der Hauptton der gerichtlichen Hotelversteigerungen immer noch kalt, und die Kälte zeigt sich in klaren Schichten.

Der Brancheninsider „Space Secret Explorer“ hat die Versteigerungsdaten und typischen Fälle der ersten drei Quartale zusammengestellt. Drei „Branchenrekorde“ zeichnen genau die tatsächliche Temperatur des Marktes ab.

/ Der teuerste gescheiterte Versteigerungsvorgang

Fast 1 Milliarde Yuan teures Hotel in einer Sehenswürdigkeit: Trotz Preissenkung findet sich kein Käufer

Der teuerste gescheiterte Versteigerungsvorgang der ersten drei Quartale fand im Mai in Dali statt. Das Hilton Hotel Dali Real Estate wurde mit einem Startpreis von 984 Millionen Yuan zur gerichtlichen Versteigerung eingestellt.

Dieses Hotel mit einer Gesamtinvestition von 1,8 Milliarden Yuan und einer Gebäudefläche von 84.000 Quadratmetern ist das erste internationale High-End-Markenhotel in Dali. Es liegt im Kernlandschaftsgürtel des Berges Cang und des Sees Erhai, verfügt über erstklassige Meerblick-Ressourcen und ist mit einem tausend Personen fassenden Bankettsaal, mehreren Restaurants und Ferieneinrichtungen ausgestattet. Trotz der seltenen Ressourcen in der Sehenswürdigkeit und der Unterstützung einer internationalen Marke scheiterte die Versteigerung schließlich direkt, weil niemand sich anmeldete.

Im September fand die zweite gerichtliche Versteigerung der Hotelimmobilie im Wuhan Greenland Center statt. Der Startpreis wurde von 970 Millionen Yuan bei der ersten Versteigerung auf 869 Millionen Yuan gesenkt, die einmalige Preissenkung betrug fast 100 Millionen Yuan, was einem Preis von etwa 18.800 Yuan pro Quadratmeter entspricht.

Als Vorzeige-Hotelimmobilie im höchsten Gebäude Zentralchinas beträgt der gesamte Bewertungswert mehr als 1,07 Milliarden Yuan. Ursprünglich sollte eine internationale Top-Luxusmarke eingeführt werden, aber es gelang nicht, einen Käufer zu finden, obwohl es zweimal auf der Plattform eingestellt wurde. Es wurde zu einem der gescheiterten Hotels mit dem höchsten Einheitspreis in den ersten drei Quartalen. Es ist nicht so, dass der Preis nicht niedrig genug ist, sondern dass das Projekt zu groß ist, und es gibt zu wenige Personen oder Institutionen, die es übernehmen können.

Für den Käufer ist der Preis von fast 1 Milliarde Yuan nur der Anfangspreis: Nach der Übernahme muss die verbleibende Renovierung abgeschlossen, die Markenseite angebunden und ein professionelles Betriebsteam aufgebaut werden. Die Vorabinvestition erfordert weitere mehrere hundert Millionen Yuan.

Die Amortisationszeit von High-End-Hotels beträgt im Allgemeinen mehr als zehn Jahre, und sie stellen extrem hohe Anforderungen an die Betriebsfähigkeit und Ressourcenkanäle. Auf dem Markt gibt es ohnehin nur wenige Akteure, die über die nötige Stärke verfügen und bereit sind, jetzt zu handeln.

Im Vergleich zur Finanzschwelle von 30 Millionen Yuan für das Delphin-Hotel wirken solche Objekte eher wie Ausstellungsstücke im Schaufenster: Viele schauen zu, aber wenige trauen sich, zuzugreifen.

/ Die beharrlichste Preissenkung

11 Mal auf der Plattform eingestellt, 400 Millionen Yuan an Wert verloren und trotzdem nicht verkauft

Wenn das Scheitern der Versteigerung von High-End-Hotels daran liegt, dass die Anforderungen zu hoch sind und wenige Mitstreiter finden, dann ist die wiederholte Preissenkung von unfertigen Hotels der direkteste Ausdruck der Kälte des Marktes.

Bis September dieses Jahres wurde das im Bau befindliche Projekt des Shanxi Jinhao International Hotels bereits zum 11. Mal auf der Plattform für gerichtliche Versteigerungen eingestellt. Der Startpreis fiel von ursprünglich 553 Millionen Yuan auf 147 Millionen Yuan. In drei Jahren verlor es insgesamt mehr als 400 Millionen Yuan an Wert, der Rückgang überstieg 73 %, und die ersten zehn Versteigerungen endeten alle mit einem Fehlschlag.

Dieses Gebäude mit einer geplanten Höhe von 156 Metern war einst ein Schlüsselprojekt der Region. Es sollte das erste Fünf-Sterne-Hilton-Hotel in Shanxi werden, aber die Arbeit wurde 2014 unterbrochen, weil die Kapitalkette des Entwicklers brach – und das über mehr als zehn Jahre. Obwohl die Hauptstruktur des Gebäudes fertiggestellt ist, ist das Innere noch im Rohzustand. Feuerwehr, Aufzüge und elektromechanische Systeme sind nicht fertiggestellt, und es gibt keine vollständigen Abnahmeverfahren nach der Fertigstellung.

Hinter dem scheinbar „spottbilligen“ Preis von 147 Millionen Yuan verbirgt sich eine unüberschaubare Rechnung. Nach der Übernahme durch den Käufer muss er zuerst die komplexen Schuldverhältnisse des Projekts klären, die Landübertragungsgebühr und verschiedene Strafen nachzahlen, dann mindestens mehrere hundert Millionen Yuan investieren, um die Fortsetzung des Baus abzuschließen, und eine Reihe von Verfahren wie Planung, Brandschutz und Abnahme neu bearbeiten.

Die Zeit- und Kapitalkosten sind hochgradig unkontrollierbar. Niemand weiß, wie viel Geld noch investiert werden muss und wie viele Jahre gewartet werden muss, bis das Hotel eröffnet werden kann. Für Investoren bedeutet das nicht, Vermögenswerte zu kaufen, sondern eher ein Fass ohne Boden zu übernehmen.

Ähnliche Fälle sind nicht selten. Das Nanchong Tianlai Hotel erlebte zehn gescheiterte Versteigerungen und eine Preissenkung von fast 700 Millionen Yuan, bevor es zu einem Preis von etwas über 200 Millionen Yuan verkauft wurde, was 25 % des ursprünglichen Bewertungspreises entspricht.

Hinter jeder Preissenkung steht das Ergebnis der Marktentscheidung. Es ist nicht so, dass ein niedrigerer Preis attraktiver ist – je klarer die Risiken sind, desto eher traut sich jemand, das Objekt zu übernehmen.

/ Der kälteste Monat

65 Objekte im Monat eingestellt, nur eines verkauft

Betrachtet man die monatliche Entwicklung, so zeigt der Markt für gerichtlich versteigerte Hotels in den ersten drei Quartalen einen Trend zu zunehmender Kälte von Quartal zu Quartal.

In der ersten Jahreshälfte wurden landesweit 435 Hotels auf Versteigerungsplattformen eingestellt, von denen schließlich 21 verkauft wurden, was einer Gesamtabschlussrate von etwa 4,8 % entspricht. Im dritten Quartal sank die Abschlussrate weiter: Im Juli wurden 62 Hotels eingestellt, 3 wurden verkauft. Im August wurden landesweit 64 Hotels zur gerichtlichen Versteigerung eingestellt, von denen schließlich nur eines verkauft wurde. Im September stieg die Anzahl der eingestellten Objekte auf 66, und die Anzahl der verkauften Objekte blieb bei einem. Die beiden aufeinanderfolgenden Monate August und September mit einer monatlichen Abschlussrate von weniger als 2 %, bei denen mehr als 90 % der Objekte bereits in der ersten Versteigerungsphase direkt scheiterten, weil niemand sich anmeldete – ohne die Chance, in die zweite Versteigerung mit Preissenkung zu gelangen – waren die kältesten zwei Monate der ersten drei Quartale.

Die Differenzierung der abgeschlossenen Transaktionen ist ebenfalls sehr deutlich. Hotels mit mittlerer oder kleiner Größe im Stadtgebiet, klaren Eigentumsverhältnissen und direkt betreibbarem Status können mit etwas Glück sogar eine Prämie erzielen.

Dagegen finden Hotels in abgelegenen Sehenswürdigkeiten, High-End-Hotels in neuen Stadtvierteln und seit Jahren stillgelegte unfertige Projekte kaum Resonanz, selbst wenn der Preis immer wieder gesenkt wird.

Auf der einen Seite wird ein Hotel im Wert von 30 Millionen Yuan in 216 Gebotsrunden heiß umkämpft, auf der anderen Seite finden Vermögenswerte im Wert von mehreren hundert Millionen Yuan trotz Preissenkung keine Interessenten. Die Kälte oder Hitze des Versteigerungsmarktes hat längst keinen direkten Bezug mehr zur Höhe des Preises.

Niedriger Preis ist die Eintrittskarte, Sicherheit ist die Trumpfkarte

Viele Menschen reagieren auf gerichtlich versteigerte Hotels mit dem ersten Gedanken „ein Schnäppchen machen“, als könnte man mit einem niedrigen Preis ein fertiges Hotel kaufen und dann einfach auf Einnahmen warten.

Aber in der Branche kennt jeder eine Gemeinplatz: Der Versteigerungspreis ist niemals die Gesamtsumme der Gesamtkosten. Der niedrige Preis ist nur eine Eintrittskarte, und die echte Prüfung beginnt in dem Moment, in dem man das Vermögen ersteigert hat.

Nach Beobachtungen von Space Secret Explorer muss man mindestens drei zentrale Hürden überwinden, um von dem erworbenen Hotel zu stabilen Gewinnen zu gelangen. Das ist auch die zugrundeliegende Logik, die bestimmt, „welche Hotels leicht verkauft werden und welche schwer zu verkaufen sind“.

Die erste Hürde sind die versteckten Kosten hinter dem Versteigerungspreis. Viele Käufer konzentrieren sich nur auf den Startpreis auf der Versteigerungsseite und denken, dass der Erwerb dem vollen Kaufpreis entspricht. Erst wenn sie