Hongkongs Büroimmobilien haben endlich die schwierige Zeit überstanden und den Durchbruch erreicht.

In Central, Hongkong, steht ein Gebäude, das zwei ganze Jahre lang in einer peinlichen Lage steckte. Es ist eines der seltenen brandneuen Super-A-Klasse-Bürogebäude in Central, dessen Nachbarn der Bank of China Tower und der HSBC-Hauptsitz sind. Es verfügt über zwei Lobbys, einen Hanggarten, von jedem Stockwerk aus hat man einen Blick auf den Victoria-Hafen, und es gibt zudem 185 Parkplätze.

Als es 2024 fertiggestellt wurde, lag die Vermietungsquote nur bei 10 %. In jenem Jahr erreichte die Leerstandsquote von Bürogebäuden in Hongkong einen historischen Höchststand. Dass das Gebäude der Li-Familie nicht vermietet werden konnte, war die größte Nachricht in Hongkong in jenem Jahr. Dieses Gebäude heißt Cheung Kong Center Phase 2. In diesem Jahr ist es plötzlich sehr gefragt. Innerhalb von sechs Monaten hat sich die Vermietungsquote mehr als verdoppelt.

Nicht nur dieses Gebäude.

Daten von CBRE zeigen, dass das Nettoabsorptionsvolumen von Bürogebäuden in Central in diesem Jahr über 200.000 Quadratfuß überschritten hat. In den letzten 20 Jahren ist diese Zahl nur viermal vorgekommen.

Daten von JLL zeigen, dass die Mieten der A-Klasse-Bürogebäude in Central im ersten Halbjahr um 7,3 % gestiegen sind, was den größten halbjährlichen Anstieg seit 15 Jahren darstellt. Das benachbarte International Finance Centre ist fast vollständig belegt, und die Makler halten eine Warteliste in der Hand.

Diejenigen, die um die Gebäude konkurrieren, sind fast ausschließlich Finanzinstitute.

Vorgestern hat Henderson die Pressekonferenz für Central Yards veranstaltet. Dieses neue Projekt am Ufer von Central wird erst im nächsten Jahr fertiggestellt, seine Vermietungsquote liegt bereits über 70 %, und die Mieter sind ausnahmslos Finanzinstitute. Der größte Mieter ist Jane Street, ein weltweit führendes quantitatives Handelsinstitut, das 2025 einen Nettotransaktionsumsatz von 39,6 Milliarden US-Dollar erzielte. Als es 2010 nach Hongkong kam, mietete es nur zwei Stockwerke. Diesmal hat es gleich sechs Stockwerke gemietet und damit den Rekord eines einzelnen Mieters in Central seit Jahrzehnten gebrochen.

Ein weiterer US-amerikanischer Quant-Riese SIG hat sein Büro in Hongkong von weniger als 20.000 Quadratfuß auf 52.000 Quadratfuß erweitert, um tiefer in den chinesischen ETF-Markt einzudringen. Sein Standort ist genau das Cheung Kong Center Phase 2.

Die Gebäude haben sich nicht verändert, sondern Hongkong selbst. Im ersten Halbjahr dieses Jahres wurden 87 neue Unternehmen an der Börse Hongkongs notiert, die ein Gesamtkapital von 210,1 Milliarden Hongkong-Dollar aufbrachten – der höchste Wert im Vergleichszeitraum der letzten fünf Jahre, und mehr als 500 Unternehmen warten noch auf die Notierung.

Im Wettbewerb um den Status als asiatisches Finanzzentrum hat Hongkong zwei Maßnahmen ergriffen: die Steuerreform und die Vergünstigungen für die Fondsverwaltung. Im vergangenen Jahr stimmten die Fonds mit den Füßen ab, und 70 % von ihnen wählten Singapur. In diesem Jahr haben mehr als 70 % der neuen Fonds Hongkong gewählt.

Das Geld ist zurückgekehrt, und die Menschen folgen ihm. Vor drei Monaten wurde die Familie von Tang Shing-bor, dem „Ladenkönig“, der mit dem Handel von Geschäftsräumen reich wurde, von Gläubigern offiziell zur Insolvenz angemeldet. Dies war der dritte Fall innerhalb von sechs Monaten. Die Einwohner Hongkongs haben Jahrzehnte damit verbracht, zu beweisen, dass die Immobilienpreise nur steigen und nie fallen – und dann einige Jahre gebraucht, um zu beweisen, dass dies falsch ist.

Der Ladenkönig ist gestürzt, aber die Gebäude, die er hinterlassen hat, werden von anderen eifrig übernommen. Im Jahr 2012 kaufte Tang Shing-bor ein Industriegebäude in Tsuen Wan für 528 Millionen Hongkong-Dollar und baute es zu einem Hotel um. Im März dieses Jahres übernahm China Resources Land (Hong Kong) es für 953 Millionen Hongkong-Dollar. Es wird nicht als Hotel genutzt, sondern zu Studentenwohnheimen umgebaut. Ein leitender Angestellter einer Investmentbank enthüllte, dass die Mietrendite etwa 5,5 % beträgt.

Warum gerade Studentenwohnheime? Weil es in Hongkong an Betten fehlt. Im Studienjahr 2024/25 gibt es fast 80.000 ausländische Studierende in Hongkong. Bis zum Studienjahr 2029/30 soll diese Zahl auf 100.000 steigen, aber die Anzahl der verfügbaren Betten hält nicht Schritt. An den acht öffentlichen Hochschulen Hongkongs konkurrieren durchschnittlich 3,4 Studierende um ein Bett. In Hongkong zu studieren: Die Aufnahme an der Universität ist die erste Hürde, ein Bett zu ergattern ist die zweite.

CBRE schätzt, dass der Mangel an Studentenbetten in Hongkong bereits über 50.000 beträgt und bis 2030 auf 75.000 ansteigen wird. Deshalb beginnt das Kapital, Gebäude aufzukaufen. Centaline, JD.com und das singapurische Unternehmen Capitaland haben in diesem Jahr nacheinander Hotels in Hongkong gekauft, die zu Studentenapartments umgebaut werden sollen.

Die aktivsten Käufer von Gebäuden in Hongkong sind heute die Universitäten. Die City University of Hongkong hat vier Stockwerke von Bürogebäuden im Festival Walk gekauft, die Hong Kong University of Science and Technology hat ein ganzes Industriegebäude in Sai Kung erworben – der Verkäufer war wieder die Familie Tang Shing-bor. Die Chinese University of Hongkong hat den Hauptsitz übernommen, aus dem AECOM ausgezogen ist.

Die Regierung gibt ebenfalls grünes Licht. Ein Antrag auf Umwandlung eines Gewerbegebäudes in Tai Kok Tsui in Studentenwohnheime wurde bereits nach zwei Monaten genehmigt.

Jahrzehntelang glaubten die Einwohner Hongkongs, dass Immobilien für sie Geld verdienen. Das Hongkong dieses Jahres lehrt eine andere Wahrheit: Nicht die Gebäude verdienen Geld, sondern die Menschen.

Händler bringen Kapital, Studierende bringen die Zukunft. Die Gebäude sind nur Behälter. Was für Menschen sie beherbergen, bestimmt den Wert der sich erholenden Bürogebäude in Central, Hongkong.

Viele Menschen führen die Krise der Bürogebäude im chinesischen Festland auf das zu hohe Angebot zurück. Aber das wirklich Seltene war vielleicht nie die Gebäude selbst, sondern der Grund, warum Menschen bereit sind, hineinzukommen. Und Hongkong hat diesen Grund gefunden.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Yidi Chan“, Autorin: Zhang Ziyi, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.