Die zweite Parzelle des Areals von Zhuoyue Langsong wurde nach fünf Jahren wiederbelebt – wer übernimmt den Staffelstab für die weitere Entwicklung?

Am 15. Oktober hat Changsha ein Wohnbaugrundstück veräußert, mit der Nummer [2026] Changsha Nr. 046. Die Gesamtfläche des Grundstücks beträgt 44108,05 Quadratmeter, die veräußerte Fläche 35600,27 Quadratmeter. Es handelt sich um ein Wohnbaugrundstück der Kategorie II, dessen Geschossflächenzahl nicht über 2,2 liegt und die maximale Gebäudehöhe 54 Meter beträgt.

Dieses Grundstück grenzt direkt an die erste Phase von Zhuoyue Langsong an, war ursprünglich die zweite Phase von Zhuoyue Langsong und wurde gleichzeitig mit der ersten Phase veräußert. Während die erste Phase nacheinander mit Bauarbeiten begann, eröffnet wurde und schließlich vollständig übergeben wurde, hat das Projekt der zweiten Phase noch keine Bauarbeiten aufgenommen.

Im September 2026 wurde das Grundstück der zweiten Phase erneut ausgeschrieben und schließlich vollständig von Changsha Guanyue Real Estate Co., Ltd., einem der ursprünglichen Grundstückseigentümer, erworben. Der Transaktionspreis beträgt 242,8 Millionen Yuan, was einer Preisnachlassung von 6 % gegenüber dem ersten Veräußerungspreis von 258,54 Millionen Yuan entspricht.

„Zusammenführen zu einem Ganzen“

Die Geschichte dieses Grundstücks reicht bis ins Jahr 2024 zurück.

Am 9. Juli 2024 hat der Bezirk Kaifu in Changsha zwei Grundstücke konzentriert veräußert, mit den Nummern [2024] Changsha Nr. 023 und [2024] Changsha Nr. 024. Damals waren die Käufer beider Grundstücke das Konsortium der Zhuoyue Group.

Unter ihnen beträgt die Gesamtfläche des Grundstücks Nr. 023 22001,02 Quadratmeter, die veräußerte Fläche 18190,19 Quadratmeter. Die geplante Nutzung ist R2, die Geschossflächenzahl ≤ 2,4. Der endgültige Gesamttransaktionspreis beträgt 144,11 Millionen Yuan, was einem Bodenpreis von 3301 Yuan pro Quadratmeter entspricht.

Die Gesamtfläche des Grundstücks Nr. 024 beträgt 44108,05 Quadratmeter, die veräußerte Fläche 35600,27 Quadratmeter. Die geplante Nutzung ist R2, die Geschossflächenzahl ≤ 2,2. Der endgültige Gesamttransaktionspreis beträgt 258,54 Millionen Yuan, was einem Bodenpreis von 3026 Yuan pro Quadratmeter entspricht.

Nach dem Erwerb des Grundstücks wurde das Grundstück Nr. 023 als „Zhuoyue Langsong“ positioniert. Das Projekt begann zuerst mit den Bauarbeiten und startete im Ende desselben Jahres den Vorverkauf. Das Projekt wurde insgesamt dreimal mit Genehmigung eröffnet und wird in diesem Jahr zentral übergeben.

Nach dem ursprünglichen Plan sollte das Grundstück Nr. 024 als zweite Phase von Zhuoyue Langsong dienen. Als das Demonstrationsgebiet von Zhuoyue Langsong damals eröffnet wurde, wurde gleichzeitig die Vogelperspektive der ersten und zweiten Phase öffentlich angezeigt. Nachdem im August 2025 das genehmigte Planungskonzept der zweiten Phase offengelegt wurde, wurde der eingetragene Name der zweiten Phase als „Ruige Xuefu“ festgelegt.

Aber danach gab es keine Anzeichen für den Beginn der Bauarbeiten. Sogar Berichte wiesen darauf hin, dass die Cloud-Plattform für die Grundstücksversorgung in Changsha zeitweise „nicht angekündigt“ anzeigte.

Bis zum 15. September dieses Jahres wurde das Grundstück erneut im Transaktionssystem für Land- und Ressourcen in Changsha aufgelistet, mit der Nummer [2026] Changsha Nr. 046. Damals enthüllten Marktteilnehmer, dass der Hauptgrund für die erneute Ausschreibung des Grundstücks darin liegt, dass die staatseigene Unternehmung des Bezirks Jinxia Group ihre Anteile angepasst und den Anteil der Aktien erhöht hat, sodass das Verfahren durch eine erneute Ausschreibung durchlaufen werden muss.

Allerdings stellte die Ansicht Medien bei der Nachprüfung fest, dass der einzige Bieter bei dieser Auktion die Changsha Guanyue Real Estate Co., Ltd. ist, also eine der ursprünglichen Erwerberparteien Changsha Zhuoxinchen Real Estate Co., Ltd.

Das heißt, diese erneute Ausschreibung bedeutet tatsächlich den Ausstieg der staatseigenen Unternehmung des Bezirks.

Es ist erwähnenswert, dass der kontrollierende Anteilseigner von Zhuoxinchen Real Estate genau der „Grundstückseigentümer“ des Grundstücks der ersten Phase ist. Nachdem der ursprüngliche Entwickler das Grundstück der zweiten Phase erworben hat, werden die Entwicklungsträger der ersten und zweiten Phase auf Ebene der Aktien einheitlich.

Dies erklärt auch, warum beide Grundstücke gleichzeitig erworben wurden, das Projekt der ersten Phase schnell entwickelt werden konnte, während die zweite Phase in die „langsame Spur“ geriet. Tatsächlich gab es bereits 2025 einen stillen Hinweis auf diese Änderung.

Am 26. September 2025 gab Hunan Guhu Development and Construction Co., Ltd., eine der ursprünglichen Erwerberparteien, bekannt, dass sie beabsichtigt, 20 % der Anteile an Changsha Guanyue Real Estate Co., Ltd. zur Ausschreibung zu übertragen.

Bis zum 4. Dezember desselben Jahres zeigen die Informationen von Qichacha, dass Hunan Guhu ausgestiegen ist und Changsha Zhuoxinchen Real Estate die 20 % der Anteile übernommen hat, sodass sie Guanyue Real Estate vollständig besitzt.

Mit anderen Worten handelt es sich um eine verfahrensbezogene erneute Ausschreibung, die durch eine Änderung der Anteile ausgelöst wurde. Nach der erneuten Auflistung wurden die Bedingungen des Grundstücks nicht angepasst: Die Gesamtfläche beträgt 44108,05 Quadratmeter, die veräußerte Fläche 35600,27 Quadratmeter und die Geschossflächenzahl ≤ 2,2.

Allerdings wurde der Veräußerungspreis von 259 Millionen Yuan auf 242 Millionen Yuan angepasst, und der Bodenpreis sank von 3301 Yuan pro Quadratmeter auf 3100 Yuan pro Quadratmeter.

Die Rolle von Zhuoyue

Der Zeitpunkt der „Wiedergeburt“ dieses Grundstücks fällt genau mit der Abwicklung der ersten Phase zusammen. Als Baubetreuer des Projekts der ersten Phase geht die Branche allgemein davon aus, dass die Zhuoyue Group weiterhin das Grundstück der zweiten Phase betreiben wird.

Um die Sicherheit der Baubetreuung der zweiten Phase zu verstehen, muss man zuerst die Situation der ersten Phase betrachten.

Die erste Phase von Zhuoyue Langsong wurde im Januar 2025 eröffnet. Sie bietet hauptsächlich 3- und 4-Zimmer-Wohnungen mit einer Fläche von 88 bis 139 Quadratmetern an, der durchschnittliche Verkaufspreis beträgt etwa 11500 Yuan pro Quadratmeter. Das Kernverkaufsargument ist die Zuweisung zum erweiterten Ostcampus der Qingzhuhu Xiangyi Fremdsprachenschule.

Laut der offiziellen Website lag die Verkaufsrate bei der ersten Eröffnung der ersten Phase über 95 %. Im Juli 2026 wurden die Gebäude 1, 2, 3, 5 und 6 der ersten Phase von Zhuoyue Langsong offiziell zur zentralen Übergabe gestartet, und die erste Phase ist fast vollständig verkauft. Im September wurde der Ostcampus von Qingzhuhu Xiangyi offiziell eröffnet und in Betrieb genommen.

Von der Eröffnung über die vollständige Verkauf bis zur Übergabe hat die erste Phase weniger als zwei Jahre für einen vollständigen Zyklus benötigt, was die Marktdurchdringung der Kombination aus renommierten Schulen und Produkt im Norden des Bezirks Kaifu bestätigt hat.

Betrachtet man die umliegenden Projekte, zeigt das aktuelle Wettbewerbsmuster für neue Wohnungen in dem Gebiet eine deutliche Polarisierung.

Auf der einen Seite stehen die schulnahen Projekte, vertreten durch Zhuoyue Langsong, deren Verkaufspreise aufgrund des Vorteils der Zuweisung zu Qingzhuhu Xiangyi 11000 bis 12000 Yuan pro Quadratmeter erreichen können; auf der anderen Seite stehen Projekte wie Qingzhuhu Xiyuan und Metro China Construction Junhe City, deren durchschnittliche Verkaufspreise 5500-7500 Yuan pro Quadratmeter bzw. ab 5088 Yuan pro Quadratmeter betragen, also weniger als die Hälfte der Preise der schulnahen Projekte.

Es ist leicht zu erkennen, dass der größte Wertanker im Gebiet Guanguanhus derzeit die Bildung ist, und das größte Risiko liegt ebenfalls darin. Der Aufschlag für schulnahe Lagen erhöht die Preisgestaltung der Projekte, bedeutet aber auch, dass die Preisstützung auf die Probe gestellt wird, sobald sich die Bildungspolitik oder die Zuweisung zu Schulen ändert.

Jetzt ist der Bodenpreis des Grundstücks von 3301 Yuan pro Quadratmeter auf 3100 Yuan pro Quadratmeter gesunken, was in gewissem Maße einen größeren Spielraum für die Preisgestaltung der Produktpositionierung der zweiten Phase freisetzt.

Es ist erwähnenswert, dass Zhuoyue Langsong zwar das einzige derzeitige Baubetreuungsprojekt der Zhuoyue Group auf dem Markt von Changsha ist, aber seit der Gründung der ersten regionalen Zweigstelle mit landesweiter Ausrichtung in Changsha im Jahr 2004 hat Zhuoyue dort insgesamt 10 Projekte realisiert. Um das Jahr 2020 hat es mit dem Ergebnis von 8 Projekten in einer Stadt den gesamten Verkaufsumfang der Changsha-Niederlassung von 500 Millionen Yuan auf 3 Milliarden Yuan gesteigert.

Aber danach scheint das Tempo von Zhuoyue verlangsamt zu haben. Die jüngste Aktion in Changsha ist die Baubetreuung der ersten und zweiten Phase des Grundstücks von Zhuoyue Langsong.

Laut seiner offiziellen Website hat die Zhuoyue Group in den letzten Jahren das Geschäft der Baubetreuung und der vertriebsbezogenen Betreuung als neue Wachstumskurve betrachtet. Auf dem nationalen Markt erstreckt sich das Geschäftsgebiet der Baubetreuung von Zhuoyue über 21 Projekte in 9 Kernstädten: Shenzhen, Zhuhai, Dongguan, Zhongshan, Shanghai, Nanjing, Changsha, Chongqing und Chengdu, mit einer kumulierten betreuten Gebäudefläche von über 3,25 Millionen Quadratmetern.

Allerdings zurück zum Grundstück selbst: Die erste Phase von Zhuoyue Langsong hat die Marktgültigkeit in dem Gebiet nachgewiesen, aber ob die zweite Phase die Entwicklung fortsetzen kann, hängt noch von der endgültigen Produktpositionierung und der nachfolgenden Marktumgebung ab.

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