Die detaillierten Vorschriften für den Verkauf von bezugsfertigen Wohnimmobilien in Hangzhou sind in Kraft getreten, und die Anzahlung darf 5 % des Gesamtpreises der kommerziellen Wohnungen nicht überschreiten.

Am 15. Oktober haben das Amt für Wohnraumsicherung und Immobilienverwaltung von Hangzhou, das Stadtamt für Planung und Ressourcen, das Stadtamt für Bauwesen und das Amt für Finanzaufsicht von Zhejiang gemeinsam die Umsetzungsrichtlinien für die Reform des Vertriebssystems von Wohnimmobilien (Probeausführung) herausgegeben, die ab dem Tag der Veröffentlichung in Kraft treten. Das Vertriebssystem für Wohnimmobilien wird in Aspekten wie die Stärkung der Verwaltung des Vorverkaufs von Wohnimmobilien, die geordnete Förderung des Direktvertriebs von fertiggestellten Wohnimmobilien, die Einführung des Hauptbank-Systems, die Erhöhung der Finanzierungsunterstützung, die Optimierung der Verwaltung des Landangebots, die Unterstützung der schrittweisen Entwicklung von Projekten und die Umsetzung der phasenweisen Abnahme und Registrierung der Fertigstellung verbessert.

Die Umsetzungsrichtlinien legen den Zeitpunkt für die Abgrenzung zwischen alten und neuen Richtlinien für Wohnimmobilienprojekte fest. Für Wohnimmobilienprojekte, die vor dem 28. August 2026 (einschließlich) die Baugenehmigung erhalten haben, gelten die ursprünglichen Vorschriften für die Vorverkaufsbedingungen und die Überwachung der Vorverkaufsmittel, wenn der Vorverkauf durchgeführt wird. Für Wohnimmobilienprojekte, die vor dem 28. August 2026 (einschließlich) das Nutzungsrecht an staatlichen Bauflächen erworben haben (einschließlich derjenigen, die derzeit veräußert werden), aber keine Baugenehmigung erhalten haben, unterliegen sie grundsätzlich der Vorverkaufsverwaltung nach den neu erworbenen Landprojekten. Nach der Risikobewertung durch die Regierung des jeweiligen Bezirks, Kreises (Stadt) wird sichergestellt, dass das Projekt rechtzeitig fertiggestellt und übergeben werden kann. Unter der Bedingung der Stärkung der Überwachung der Vorverkaufsmittel kann nach der Anmeldung bei der zuständigen Immobilienverwaltungsbehörde der Stadt vor Ende 2027 der Vorverkauf nach den ursprünglichen Vorverkaufsbedingungen beantragt werden. Für Wohnimmobilienprojekte, für die die Bekanntmachung über die Veräußerung des Nutzungsrechts an staatlichen Bauflächen nach dem 28. August 2026 veröffentlicht wird, muss bei der Durchführung des Vorverkaufs die Hauptstruktur des einzelnen Gebäudes vollständig abgeschlossen sein, und die Überwachung der Vorverkaufsmittel erfolgt nach den Vorschriften für neu erworbenen Landprojekte. Für historische Altlastenprojekte im Immobilienbereich, die vor dem 28. August 2026 (einschließlich) das Nutzungsrecht an staatlichen Bauflächen erworben haben, wird nach der Risikobewertung durch die Regierung des jeweiligen Bezirks, Kreises (Stadt) sichergestellt, dass sie rechtzeitig fertiggestellt und übergeben werden können. Unter der Bedingung der Stärkung der Überwachung der Vorverkaufsmittel kann nach der Anmeldung bei der zuständigen Immobilienverwaltungsbehörde der Stadt vor Ende 2028 der Vorverkauf nach den ursprünglichen Vorverkaufsbedingungen beantragt werden.

Die Umsetzungsrichtlinien fordern die Stärkung der Überwachung der Vorverkaufsmittel für Wohnimmobilien. Die Immobilienverwaltungsbehörden auf Stadt- und Bezirksebene übernehmen die Verantwortung für die Überwachung der Vorverkaufsmittel für Wohnimmobilien und führen die spezifischen Arbeiten zur Überwachung der Vorverkaufsmittel für Wohnimmobilien in ihrem jeweiligen Zuständigkeitsbereich durch. Für Wohnimmobilienprojekte, für die die Bekanntmachung über die Veräußerung des Nutzungsrechts an staatlichen Bauflächen nach dem 28. August 2026 veröffentlicht wird, und bei denen der Vorverkauf durchgeführt wird, sämtliche Kaufgelder der Käufer wie Anzahlung, erste Rate, persönlicher Wohnungsbaukredit, ratenweise oder einmalige Kaufzahlung müssen vollständig auf das Überwachungskonto der Gelder eingezahlt werden, das von der untergeordneten Einrichtung der Immobilienverwaltungsbehörde eingerichtet wurde. Nach der Abnahme der Fertigstellung des Wohnimmobilienprojekts und der Erfüllung der Übergabebedingungen für unterstützende Einrichtungen wie Wasser, Strom und Gas wird die Überwachung der Gelder aufgehoben.

Die Umsetzungsrichtlinien legen die Förderung des Direktvertriebs von fertiggestellten Wohnimmobilien fest. Für Wohnimmobilienprojekte, die vor dem 28. August 2026 (einschließlich) das Nutzungsrecht an staatlichen Bauflächen erworben haben, unterliegen bei Durchführung des Direktvertriebs von fertiggestellten Wohnimmobilien weiterhin der Registrierung des Direktvertriebs von fertiggestellten Wohnimmobilien nach dem Zeitpunkt der Abnahme der Fertigstellung des Projekts. Für Wohnimmobilienprojekte, die nach dem 28. August 2026 das Nutzungsrecht an staatlichen Bauflächen erworben haben, und bei denen der Direktvertrieb von fertiggestellten Wohnimmobilien durchgeführt wird, muss das Immobilienentwicklungsunternehmen nach den einschlägigen Anforderungen die Abnahme der Fertigstellung des Projekts abschließen und die Übergabebedingungen erfüllen, bevor es den Vertriebsplan für fertiggestellte Wohnimmobilien und die einschlägigen Nachweise für die Erfüllung der Übergabebedingungen zur Anmeldung bei den Immobilienverwaltungsbehörden auf Stadt- und Bezirksebene einreicht. Immobilienentwicklungsunternehmen werden ermutigt, nach Abschluss der ersten Registrierung der Wohnungen den Antrag auf Direktvertrieb von fertiggestellten Wohnimmobilien zu stellen. Für Projekte, die nach Abschluss der ersten Registrierung der Wohnungen den Antrag auf Direktvertrieb von fertiggestellten Wohnimmobilien stellen, muss der Nachweis der Immobilienregistrierung vorgelegt werden. Immobilienentwicklungsunternehmen müssen den Vertrieb gemäß dem Vertriebsplan für fertiggestellte Wohnimmobilien durchführen, und die verkauften Wohnungen sowie das Nutzungsrecht an Bauflächen dürfen keine Transaktionsbeschränkungen wie Hypotheken oder Beschlagnahmungen aufweisen. Wenn das Immobilienentwicklungsunternehmen und der Hypothekengläubiger vereinbart haben, dass der Verkauf der hypothekenbelasteten Wohnungen zugelassen wird, muss bei der Beantragung des Registrierungszertifikats für den Direktvertrieb von fertiggestellten Wohnimmobilien das Nachweisdokument vorgelegt werden, das der Hypothekengläubiger dem Verkauf zustimmt. Immobilienentwicklungsunternehmen müssen den Hypothekenzustand der Wohnungen öffentlich bekannt machen und bei der Unterzeichnung des einschlägigen Zeichnungsvertrags mit dem Käufer den Hypothekenzustand der Wohnungen klarstellen sowie die Frist für die Löschung der Hypotheken zusagen. Erst nach der Löschung der Hypotheken der Wohnungen und des Nutzungsrechts an den Bauflächen können die Verfahren zur Registrierung des Vertrags abgeschlossen werden.

Die Umsetzungsrichtlinien legen die Einführung des Systems der Anzahlung für den Direktvertrieb von fertiggestellten Wohnimmobilien fest. Für Wohnimmobilienprojekte mit Direktvertrieb von fertiggestellten Wohnimmobilien darf das Immobilienentwicklungsunternehmen erst nach Erteilung der Baugenehmigung einen Vertriebsplan für die Anzahlung erstellen und diesen zur Anmeldung bei der Immobilienverwaltungsbehörde einreichen, bevor es mit dem Käufer den Anzahlungsvertrag für den Wohnungskauf unterzeichnet. Der Betrag der Anzahlung darf 5 % des Gesamtkaufpreises der Wohnimmobilie nicht überschreiten. Die vom Käufer gezahlte Anzahlung muss vollständig auf das Überwachungskonto der Gelder eingezahlt werden. Nachdem die Wohnungen die Übergabebedingungen erfüllen, wird die Überwachung der Anzahlung aufgehoben. Die Verwendung des einheitlichen Mustertexts für den Anzahlungsvertrag für den Wohnungskauf wird gefördert, um die Verwaltung der Anzahlungsverträge zu stärken. Die einschlägigen Verwaltungsvorschriften für die Anzahlungsverträge und die Detailregelungen zur Überwachung der Anzahlung werden separat erlassen.

Die Umsetzungsrichtlinien legen die Einführung des Hauptbank-Systems fest. Für Wohnimmobilienprojekte, für die der Entwicklungsdarlehensvertrag nach dem 28. August 2026 unterzeichnet wurde, gilt: Wenn die Darlehensbank allein das Entwicklungsdarlehen bereitstellt, ist die Darlehensbank die Hauptbank; wenn die Darlehensbank ein Bankenkonsortium bildet, um das Darlehen bereitzustellen, ist die führende Bank des Konsortialdarlehens die Hauptbank. Das Entwicklungsunternehmen eröffnet ein Geldkonto bei der Hauptbank. Während der Laufzeit des Projekts müssen sämtliche mit dem Projekt verbundenen Gelder wie das Entwicklungsdarlehen, das eigene Kapital des Projekts und die Vertriebsgelder der fertiggestellten Wohnimmobilien in dem bei der Hauptbank eröffneten Geldkonto verwaltet werden. Die untergeordnete Einrichtung der Immobilienverwaltungsbehörde eröffnet bei der Hauptbank ein Überwachungskonto der Gelder zur Aufbewahrung der überwachten Vorverkaufsmittel des Projekts und der Anzahlung für den Direktvertrieb von fertiggestellten Wohnimmobilien.

Die Umsetzungsrichtlinien fordern die Normierung der Vergabe von persönlichen Hypothekendarlehen. Für Wohnimmobilienprojekte, die nach dem 28. August 2026 die Vorverkaufsgenehmigung erhalten, darf das persönliche Wohnungsbaukredithypothekendarlehen (einschließlich des Wohnungsbaukredits aus dem Wohnungsbaukassenfonds) erst nach der Abnahme der Fertigstellung und Registrierung vergeben werden, und die Darlehensmittel müssen durch die bevollmächtigte Zahlung auf das Überwachungskonto der Vorverkaufsmittel überwiesen werden.

Die Umsetzungsrichtlinien fordern die angemessene Festlegung der Laufzeit des Entwicklungsdarlehens. Die Darlehensbank sollte die Auszahlungszeitpunkte und Auszahlungsbeträge angemessen entsprechend dem Baufortschritt des Projekts festlegen und das Entwicklungsdarlehen schrittweise vergeben. Die Darlehensmittel müssen durch das bei der Hauptbank eröffnete Geldkonto bevollmächtigt auf das Konto des Handelspartners der Projektgesellschaft überwiesen werden und vollständig für den Projektbau verwendet werden. Für Projekte mit Direktvertrieb von fertiggestellten Wohnimmobilien und Vorverkauf wird der angemessene Finanzierungsbedarf des Projekts nach marktwirtschaftlichen Prinzipien gedeckt, sodass die Vergabe des Entwicklungsdarlehens mit dem Bauzyklus des Projekts übereinstimmt. Für Wohnimmobilienprojekte, die vor dem 28. August 2026 (einschließlich) den Entwicklungsdarlehensvertrag unterzeichnet haben und nach dem 28. August 2026 die Vorverkaufsgenehmigung erhalten, wird die Darlehensbank unterstützt, die Darlehenslaufzeit angemessen entsprechend dem Bauzyklus des Projekts zu verlängern und den Rückzahlungsplan unter umfassender Berücksichtigung der Vertriebsart, der Rückzahlungsquelle usw. anzupassen.

Die Umsetzungsrichtlinien legen die Optimierung der Zahlungsfrist der Landgebühren fest. Für Wohnbauland, für das die Veräußerungsbekanntmachung nach dem 28. August 2026 veröffentlicht wird, kann der Veräußerungspreis nach den nationalen Vorschriften ratenweise gezahlt werden. Die erste Rate muss innerhalb von 30 Kalendertagen ab dem Tag der Unterzeichnung des Veräußerungsvertrags gezahlt werden, wobei der Zahlungsanteil nicht weniger als 50 % des Gesamtpreises beträgt. Der Restbetrag kann bis zu 2 Jahre nach der Unterzeichnung des Veräußerungsvertrags verlängert werden, ohne Zinsen zu berechnen.

Die Umsetzungsrichtlinien schlagen vor, die kollektive Bearbeitung der Hypothekenregistrierung für Entwicklungsdarlehen nach dem Nutzungsrecht an den einzelnen Wohneinheiten zu erforschen. Wenn die Entwicklungsgesellschaft des Immobilienprojekts mit dem Pfand des Landnutzungsrechts ein Entwicklungsdarlehen beantragt, legt sie die Rechte und Interessen an der Nutzung der staatlichen Bauflächen pro Wohnung fest, erstellt den Code der Immobilieneinheit und bearbeitet die Hypothekenregistrierung.

Die Umsetzungsrichtlinien legen die Unterstützung der schrittweisen Entwicklung von Projekten fest. Für Wohnbauland, für das die Veräußerungsbekanntmachung nach dem 28. August 2026 veröffentlicht wird, wird die schrittweise Bearbeitung der Baugenehmigung, der Baugenehmigung für Bauarbeiten, der Vorverkaufsgenehmigung für Wohnimmobilien und der Abnahme der Fertigstellung und Registrierung unterstützt. Bei der Anmeldung des Projektplanungsplans muss das Immobilienentwicklungsunternehmen Inhalte wie den schrittweisen Entwicklungsplan, den Entwicklungsbereich, das Bauvolumen und die unterstützenden Einrichtungen klarstellen und die Projektregistrierung abschließen. Bei der schrittweisen Entwicklung müssen zuerst der Bau der Infrastruktur und der öffentlichen Dienstleistungseinrichtungen angeordnet werden, um die Zugangsbedingungen der kommunalen Versorgungseinrichtungen wie Straßen, Wasserversorgung, Strom, Gas, Kommunikation und Brandschutz zu erfüllen und sicherzustellen, dass die schrittweisen Bauabschnitte nach der Übergabe vollständige Nutzungsfunktionen aufweisen. Für Projekte mit schrittweiser Entwicklung kann nach Erteilung der Baugenehmigung die Nummer der Immobilienregistrierungseinheit vorab festgelegt werden, um den Vorregistrierungsnachweis für Immobilien zu bearbeiten. Mit dem Vorregistrierungsnachweis können die Vertriebsverfahren für Wohnimmobilien in den Teilen, für die der gesamte Landveräußerungspreis gezahlt wurde, schrittweise und gebäudeweise bearbeitet werden.

Die Umsetzungsrichtlinien schlagen die Umsetzung der phasenweisen Abnahme der Fertigstellung und Registrierung vor. Die Verwaltung der Abnahme der Fertigstellung von voll ausgestatteten Wohnimmobilienprojekten wird optimiert, und die Verfahren zur Abnahme der Fertigstellung können in zwei Bauphasen, nämlich der Rohbauphase und der Innenausbauphase, bearbeitet werden.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto "Amt für Wohnraumsicherung und Immobilienverwaltung von Hangzhou" und wird von 36Kr mit Genehmigung veröffentlicht.