Sobald die neue Zinsverbilligungsregelung veröffentlicht wurde, strömen junge Menschen in Hangzhou in Scharen in dieses Gebiet, um während der Ferien Immobilien zu erwerben.

Sobald der Oktober beginnt, verbreiten alle Sektoren begeisterte Nachrichten und intensivieren die Besichtigungstermine. Nur ein Sektor bleibt fast völlig stumm: Lin'an.

Die Präsenz von Lin'an auf dem Wohnungsmarkt von Hangzhou beschränkt sich im Wesentlichen auf einige bekannte alte Gesichter, die monatlich in den Marktberichten aufgeführt werden. Darüber hinaus erzeugt es kaum Aufsehen.

Doch niemand hätte gedacht, dass das unscheinbare Lin'an während der diesjährigen siebentägigen Nationalfeiertagsferien einen massiven Umsatzanstieg verzeichnete. Berichten zufolge wurden im siebentägigen Zeitraum im Sektor der Tech-Stadt Qingshanhu 20 Zweitwohnungen reserviert; in der Altstadt waren es sogar noch mehr, ganze 37 Einheiten.

Nicht nur die Zweitwohnungen verzeichneten Umsätze, sondern auch im Altstadtsektor wurden während der Nationalfeiertagsferien bekanntermaßen 3 neue Wohnungen verkauft (dies umfasst nur die durch Makler vermittelten Besichtigungen, ohne die spontanen Besuche von Käufern). Qiu Suzhen, eine Maklerin bei der Deyou Beizi Ruyi Filiale, erklärte, dass die Anzahl der während der Feiertage abgeschlossenen Verkäufe fast zwei Drittel des monatlichen Normalumsatzes entspricht.

Zusammen mit dem Mondfest und dem Herbsturlaub ergibt sich eine seltene 13-tägige lange Ferienzeit in Hangzhou, bei der die Hälfte der Einwohner von Hangzhou unterwegs ist – dennoch wurden in Lin'an durchschnittlich 8 Wohnungen pro Tag verkauft. 8 Einheiten sind ein Umsatzvolumen, das viele Sektoren nicht einmal in einem ganzen Monat erreichen. Und der beschleunigte Umsatztrend hält weiter an.

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Der aktuelle Umsatzanstieg in Lin'an ist vor allem auf die neue Politik der Zinszuschüsse vom 29. September zurückzuführen.

Aus Sicht der Makler vor Ort ist die Zinszuschusspolitik fast eigens für Lin'an zugeschnitten. Gemäß den Vorschriften gilt seit dem 1. Oktober: Für Wohnungen mit einer Gebäudefläche von maximal 120 Quadratmetern und einem Kaufpreis von höchstens 1,5 Millionen Yuan pro Haushalt kann ein Zinszuschuss von 1 Prozent pro Jahr für maximal 5 Jahre in Anspruch genommen werden.

Bei einem kommerziellen Hypothekendarlehen von 1 Million Yuan kann die Zinszuschusspolitik den Käufern bis zu fast 50.000 Yuan ersparen. Derzeit ist der Standard zur Anerkennung von Erstwohnungen im Rahmen der Hangzhouer Zinszuschusspolitik klar festgelegt: Die Anerkennung erfolgt auf Bezirksebene, wobei nur das Vorhandensein von Wohnungen, nicht aber von Darlehen berücksichtigt wird. Das bedeutet, dass selbst wenn Sie in Ihrer Heimatregion oder anderen Gebieten eine Wohnung besitzen oder sogar ein Darlehen haben, Sie als Erstwohnungskäufer eingestuft werden und die Zinszuschusspolitik in Anspruch nehmen können, solange Sie keine Wohnung im Bezirk Lin'an besitzen.

Diese Anerkennungsregelung ist ehrlich gesagt deutlich großzügiger als erwartet. Schließlich gibt es in Lin'an mehr als genug Wohnungen mit einem Gesamtpreis von unter 1,5 Millionen Yuan und einer Fläche von maximal 120 Quadratmetern. Laut Daten der Beike Forschungsinstitut Hangzhou erfüllten in den ersten 9 Monaten dieses Jahres insgesamt 1373 Zweitwohnungen in Lin'an die Bedingungen für den Zinszuschuss – mehr als in jedem anderen Bezirk von Hangzhou.

50.000 Yuan sind für Käufer in Luxuswohnungssektoren nur eine Kleinigkeit, aber für Lin'an, wo der Gesamtpreis der Wohnungen nur etwa 1 Million Yuan beträgt, ist dies eine spürbare Entlastung.

Laut Qiu Suzhen finden die Kunden die Zinszuschusspolitik sehr gut: Nach Berechnungen sind die Zinsen in den ersten Jahren sogar niedriger als bei Hypotheken aus dem Wohnbauförderungsfonds. „Selbst bei einigen fast neuen Wohnungen, deren Angebotspreis über 1,5 Millionen Yuan liegt, senken die Vermieter den Gesamtpreis freiwillig auf unter 1,5 Millionen Yuan, um die Wohnung so schnell wie möglich zu verkaufen.“

Die Verkäufer sind bereit, Preisnachlässe zu gewähren, und die Käufer sind kaufwillig – daher laufen die Transaktionen natürlich schnell ab.

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In Lin'an gibt es ganze 12 Wohnanlagen, die während der Nationalfeiertagsferien mehr als 2 Wohnungen verkauft haben.

Am erfolgreichsten wurde die Wohnanlage Yuexing Xingyuecheng verkauft, wo in 7 Tagen 5 Einheiten reserviert wurden, also fast eine pro Tag. Frühere umsatzstarke Wohnanlagen wie Zhongtian Junfu und Yuexing Xinghui Huayuan holen mit ihren Umsätzen ebenfalls auf.

Laut Daten von Beike Zhaofang verzeichneten Wohnanlagen wie Yuexing Xingyuecheng, Zhongtian Junfu und Yincheng Qingshan Hubian während der Nationalfeiertagsferien jeweils mehr als 100 Besichtigungstermine. Xingyuecheng und Zhongtian Junfu überschritten sogar die Marke von 300 Gruppen. Ein typisches Zeichen für den beginnenden Umsatzanstieg ist die Zunahme der Besichtigungstermine.

Warum kommt es jetzt zu diesem Ausbruch? Die Immobilienpreise in Lin'an sind bereits seit mehreren Jahren rückläufig. Wenn man von dem Höchststand ausgeht, beträgt der Rückgang etwa 47 %. Und in den letzten beiden Jahren sinken die Preise weiterhin langsam, aber der Rückgang wird immer geringer. Solange die Preise stetig fallen, ist die Warteoption sehr wertvoll, sodass die Menschen bereit sind, zu warten. Die Existenz von Unsicherheiten erhöht den Wert der Warteoption erheblich und veranlasst die Wohnungskäufer, ihre Entscheidungen zu verschieben.

Aber Warten hat seinen Preis. Die Miete muss gezahlt werden, die Frist für den Zinszuschuss ist begrenzt, der Preisrückgang verengt sich, und der erwartete Nutzen des weiteren Wartens schrumpft rapide. Ein Zinszuschuss von 50.000 Yuan bei einem Darlehen von 1 Million Yuan entspricht einem Rabatt von 5 % auf eine Wohnung im Wert von 1 Million Yuan. Wenn Käufer einschätzen, dass der Preisrückgang im nächsten Jahr kaum mehr als 5 % betragen wird, wird das weitere Warten zu einem unrentablen Geschäft.

Schließlich sind die Menschen, die jetzt noch nach Lin'an fahren, um Wohnungen zu kaufen, größtenteils junge Menschen. Einige stammen aus den untergeordneten Ortschaften von Lin'an, andere sind zugewanderte Arbeitnehmer in Lin'an – für sie ist der Zinszuschuss ein echter Vorteil.

Viele große Wohnanlagen für den Eigenbedarf in Lin'an, die in früheren Jahren von Spekulanten hochgetrieben wurden, weisen bereits tatsächliche Verkaufspreise von 8000 bis 12000 Yuan pro Quadratmeter auf, fast gleich hoch wie die Immobilienpreise in den Kreisstädten von Zhejiang. Unter den verkauften Wohnungen beträgt der Anteil der Einheiten mit einem Gesamtpreis von unter 2 Millionen Yuan 92 bis 95 %, wobei die überwiegende Mehrheit im Bereich von 650.000 bis 1,5 Millionen Yuan liegt.

Mit demselben Budget kann man im Kerngebiet nur eine kleine, alte und heruntergekommene Wohnung von 40 bis 50 Quadratmetern kaufen, aber in Lin'an kann man fast neue Wohnungen von 80 bis 90 Quadratmetern oder sogar größer entlang der U-Bahn-Linie auswählen.

Dieser Umsatzanstieg zeigt auch, dass es in Lin'an keinen Mangel an Nachfrage gibt – die Nachfrage wurde nur in den letzten Jahren durch die Erwartung fallender Preise vorübergehend unterdrückt. Der Zinszuschuss von 50.000 Yuan bringt nicht nur mehr Umsatz, sondern auch neues Vertrauen. Ob der Wohnungsmarkt von Lin'an von dem „politischen Tiefpunkt“ zum „marktwirtschaftlichen Tiefpunkt“ gelangen kann, hängt letztendlich davon ab, ob Industrie, Bevölkerung und die aus dem westlichen Stadtgebiet von Hangzhou abfließende Nachfrage kontinuierlich für Nachschub sorgen können.

Die gute Nachricht ist: Lin'an wird neu entdeckt und von jungen Menschen neu ausgewählt.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Ceng Lou“, Autor: Gongzi Jiang, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.