Immobilienunternehmen schließen sich zusammen, um gemeinsam Grundstücke zu erwerben

Mehr als ein Monat ist seit der Veröffentlichung der neuen Politik für fertiggestellte Wohnimmobilien vom 28. August vergangen. Bis zum Zeitpunkt der Drucklegung haben bereits 5 Städte detaillierte Umsetzungsregeln herausgegeben. Inhaltlich stimmen die allgemeinen Rahmenbedingungen in allen Regionen überein, während die Details voneinander abweichen.

Die fünf detaillierten Regeln teilen dieselbe zeitliche Trennlinie. Am 28. August 2026 als Grenze festgelegt: Für Grundstücke mit Wohnnutzung, deren Veräußerungsbekanntmachung nach diesem Datum neu veröffentlicht wird, wird der Verkauf von fertiggestellten Wohnungen vorrangig angewendet.

Auf dem Grundstücksmarkt macht sich die Veränderung zuerst bei der Liste der Bieter bemerkbar. Obwohl einige Grundstücke sich noch in der Übergangsphase der neuen Politik befinden, ist das Phänomen des „Zusammenschlusses“ von Bietern aufgetreten.

Beispielsweise wurden drei von vier Grundstücken der zehnten Grundstücksauktionsrunde in Shanghai von Konsortien erworben. Bei dem am meisten beachteten Grundstück in Gumei, Minhang, gehörten alle drei Bietergruppen zu Konsortien: eine Gruppe aus Xiangyu und C&D, eine Gruppe aus China Merchants, Nanshan und Binjiang sowie eine Gruppe aus China Construction Second Bureau und Yuexiu.

Der Rhythmus in Hangzhou ist noch einheitlicher. Das erste Wohnbaugrundstück, das nach dem 28. August im Hauptstadtgebiet veräußert wurde – das Grundstück in Shiqiao, Gongshu – sowie das zweite Grundstück in Shuangqiao, Yungu, am 29. September wurden beide vollständig von Konsortien erworben.

Der gemeinsame Erwerb von Grundstücken ist keine Neuheit, aber der Auslösemechanismus diesmal unterscheidet sich von jedem vorherigen Fall.

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Die zehnte Auktionsrunde am 29. September war die Veranstaltung mit der höchsten Konzentration von gemeinsamen Grundstückserwerben durch Konsortien in Shanghai im Jahr 2026.

Für die vier Grundstücke haben sich insgesamt 10 Bieter angemeldet. Bei zwei Grundstücken, die zum Mindestpreis verkauft wurden, gab es jeweils nur einen Bieter: Der einzige Bieter für das Grundstück in Nord-Bund, Hongkou, ist selbst eine Kooperationsplattform zwischen Guomao und der Nord-Bund Gruppe, während der einzige Bieter für das andere Grundstück in Paotaishan, Baoshan, Xiangyu Real Estate war, das allein an der Auktion teilnahm.

Bei den zwei Grundstücken, bei denen es echten Wettbewerb gab, gehörten alle drei Bietergruppen für das Grundstück in Gumei, Minhang zu Konsortien. Bei den fünf Bietergruppen für das Grundstück in Wanjiao, Yangpu, war das einzige Konsortium die Gruppe, die am Ende den Zuschlag erhielt, während die anderen vier einzeln teilnehmenden Unternehmen – Lianfa, Yuexiu, China Construction Yipin und Greentown – leer ausgingen.

Die Besonderheit dieser Grundstücksauktion liegt im Zeitpunkt: 24 Stunden vor Beginn der Auktion haben vier Behörden in Shanghai die detaillierten Umsetzungsregeln herausgegeben und umgesetzt, womit Shanghai nach Peking die zweite Stadt war, die die begleitenden Regeln eingeführt hat. Da die Veräußerungsbekanntmachung der Grundstücke jedoch vor dem 28. August veröffentlicht wurde, fallen sie gemäß den Shanghaier Regeln in die Übergangskategorie „Bekanntmachung vor dem 28. August, Grundstückserwerb nach dem 28. August“. Die Vorverkaufsbedingungen können weiterhin nach den ursprünglichen Richtlinien umgesetzt werden, während die Regulierung der Vorverkaufsmittel und die privaten Hypotheken nach den neuen Regeln durchgeführt werden.

Bei der neunten Runde eine Woche zuvor folgte die Teilnahmestruktur an der Auktion demselben Muster. Die Startpreise der drei Grundstücke sanken von 6,684 Milliarden Yuan auf 1,521 Milliarden Yuan, und die Teilnahmestruktur kehrte sich entsprechend um. Bei dem Grundstück mit dem höchsten Startpreis in Daning, Jing'an, gehörten beide Bietergruppen zu Konsortien, und nach 78 Bietrunden erreichte die Prämienrate nur 5,48 %. Bei dem Grundstück mit dem niedrigsten Startpreis in Jinqiao, Pudong, waren vier von fünf Bietergruppen einzeln an der Auktion beteiligt, und nach 143 intensiven Bietrunden stieg die Prämienrate auf 29,65 %. Je höher der Gesamtpreis eines Grundstücks ist, desto mehr ist man auf ein Konsortium angewiesen, um überhaupt an der Auktion teilzunehmen, und desto schwieriger ist es, den Preis nach oben zu treiben.

Aus der Sicht der Ergebnisse findet man in Shanghai kaum Unternehmen, die bei Grundstücken mit hohem Gesamtpreis bis zum Ende alleine bieten. Bei den Grundstücksauktionen in Shanghai gibt es kaum noch Unternehmen, die alleine agieren.

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Hangzhou ist eine weitere Stadt, in der Konsortien häufig auftreten, und die Hauptakteure sind private Unternehmen.

Nach der neuen Politik vom 28. August wurden die ersten zwei Wohnbaugrundstücke, die im Hauptstadtgebiet von Hangzhou veräußert wurden, beide vollständig von Konsortien erworben. Am 17. September erwarb das Konsortium aus Zhongtian und Haiwei das Grundstück in der Einheit Shiqiao, Gongshu, für 1,537 Milliarden Yuan mit einer Prämienrate von 6,22 %. Am 29. September erwarb das Konsortium aus Greentown und Haiwei das Grundstück in der Einheit Shuangqiao, Yungu, Westsee, für 946 Millionen Yuan, nach 48 Bietrunden erreichte die Prämienrate 33,05 %.

Was wirklich Aufschluss gibt, ist nicht, wie oft Konsortien gewonnen haben, sondern wie viele Unternehmen noch vor dem Anmeldeschalter übrig sind. Für das Grundstück in der Einheit Shiqiao, Gongshu, gab es nur 2 Bieter, während im selben Gebiet bei dem Grundstück des Projekts Weixing Xingyi Jiayingfu, das am 29. Juli 2025 veräußert wurde, 9 Immobilienunternehmen an der Auktion teilnahmen. Die endgültige Prämienrate betrug 28,1 %, und der erzielte Bodenpreis lag bei 19.627 Yuan pro Quadratmeter, was etwa 3.300 Yuan pro Quadratmeter höher ist als bei diesem Mal. Im selben Gebiet sank die Zahl der teilnehmenden Immobilienunternehmen von 9 auf 2, und die Prämienrate fiel von 28,1 % auf 6,22 %.

Das am selben Tag wie das Grundstück in der Einheit Shuangqiao, Yungu, Westsee, veräußerte Grundstück in der Einheit Shibei, Xiaoshan, bietet eine Vergleichsmöglichkeit aus einer anderen Perspektive. Die letzte Veräußerung in diesem Gebiet fand am 30. April dieses Jahres statt, als das Konsortium aus Greentown und Binjiang das Grundstück für 2,609 Milliarden Yuan erwarb, mit einer extrem hohen Prämienrate von 57,26 % und einem Bodenpreis von 36.170 Yuan pro Quadratmeter. Am 29. September erwarb die Binjiang Gruppe alleine das Grundstück XS070101-60 in der Einheit Shibei desselben Gebiets für 1,865 Milliarden Yuan, mit einer Prämienrate von 23,10 % und einem Bodenpreis von 30.775 Yuan pro Quadratmeter. Innerhalb von fünf Monaten sank die Prämienrate im selben Gebiet von 57,26 % auf 23,10 %, und der Bodenpreis lag um 5.395 Yuan pro Quadratmeter niedriger.

Nach der neuen Politik sinkt das gesamte Preisniveau.

In Hangzhou konzentriert sich eine Gruppe der aktivsten privaten Immobilienunternehmen des ganzen Landes. Ihre gemeinsame Eigenschaft ist, dass sie über begrenzte Gesamtmittel verfügen, aber ein starkes Urteilsvermögen für Grundstücke in Kernstädten haben. Nachdem die neue Politik für fertiggestellte Wohnungen den Zeitraum der Kapitalbindung verlängert hat, sind der Rückgang der Prämienrate und des Bodenpreises das neueste Urteil dieser Unternehmen.

Aus den Veränderungen der Grundstücksauktionen in Shanghai und Hangzhou vor und nach der neuen Politik geht hervor, dass der „Zusammenschluss“ zum gemeinsamen Erwerb von Grundstücken für immer mehr Immobilienunternehmen zur Wahl wird. Wenn das Wesen des früheren gemeinsamen Grundstückserwerbs die „Angst vor hohen Grundstückspreisen“ war, handelt es sich heute eher um die „Angst vor dem Cashflow“.

Berechnungen der Forschungsabteilung von Pure Real Estate zeigen, dass die vollständige Umsetzung des Modells für fertiggestellte Wohnungen die Cashflow-Logik der Wohnimmobilienentwicklung grundlegend verändern wird. Entwickler können nicht mehr auf die Vorverkaufsrückflüsse in der Frühphase angewiesen sein, um die nachfolgenden Bauinvestitionen zu decken, sondern müssen den Grundstückspreis und die Baukosten vollständig vorstrecken, bis das Projekt fertiggestellt und abgenommen ist, bevor sie das Kapital zurückerhalten können. Der Zeitraum der Kapitalbindung verlängert sich von ursprünglich einem halben bis einem Jahr auf mehr als zwei Jahre. Berechnungen typischer Projekte in Beispielstädten ergeben, dass die zusätzlichen Finanzkosten im Modell für fertiggestellte Wohnungen im Vergleich zum Vorverkaufsmodell etwa 11 % des gesamten Grundstückspreises ausmachen.

Die Besonderheit dieser Kosten liegt darin, dass sie nicht durch eine Erhöhung der Verkaufspreise gedeckt werden können. Der Verkaufspreis wird durch Angebot und Nachfrage im jeweiligen Gebiet bestimmt, während die Finanzkosten starr sind. Es gibt nur drei Möglichkeiten, diese Kosten zu bewältigen: Die Kette des eigenen Kapitals zu verlängern, günstigeres Kapital zu erhalten oder andere zur Kostenteilung zu suchen. Offensichtlich ist die dritte Möglichkeit diejenige, die am schnellsten Wirkung zeigt.

In der Zukunft werden Kooperationen bei Projekten und der Erwerb von Grundstücken durch Konsortien zu einer allgemeineren Wahl werden.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Ding Zuyu bewertet den Immobilienmarkt“, verfasst von der Redaktion und mit Genehmigung von 36Kr veröffentlicht.