Von den detaillierten Regeln bis zu den Vorschriften für Grundstücksauktionen sind die neuen immobilienpolitischen Maßnahmen in die Umsetzungsphase eingetreten.

Am 30. September haben Behörden wie das Wohnungs- und Bauamt von Guangzhou, das Amt für Planung und natürliche Ressourcen von Guangzhou und die Aufsichtsbehörde der Staatlichen Finanzaufsichtsbehörde in Guangdong gemeinsam einen Umsetzungsleitfaden herausgegeben und umgesetzt, um die „Mitteilung zur Vervollständigung des Verkaufssystems für Wohnimmobilien“ in sechs Aspekten umzusetzen: Vorverkauf, Direktverkauf, federführende Bank, Finanzierungsunterstützung, Landlieferung und politische Koordinierung.

In der Frühe des 1. Oktobers haben drei Behörden – das Amt für Wohnen und Stadterneuerung von Wuhan, das Amt für natürliche Ressourcen und Stadt- und Dorfbau von Wuhan sowie das Amt für lokale Finanzverwaltung von Wuhan – einen Umsetzungsleitfaden herausgegeben, der sieben Aspekte abdeckt: Vorverkauf, Direktverkauf, Landlieferung, Fertigstellungsregistrierung, Finanzierungskoordinierung, öffentliche Verwaltungsdienste und Aufsicht über den Immobilienmarkt.

Zuvor haben Peking und Shanghai bereits am 24. September bzw. 28. September ihre Umsetzungsleitfäden eingeführt.

Einige Städte, die noch keine umfassenden detaillierten Regeln veröffentlicht haben, haben die neuen Vorschriften bereits in die Dokumente zur Landveräußerung aufgenommen. Ein am 30. September in Quanzhou ausgeschriebenes Wohngrundstück verlangt die gleichzeitige Umsetzung des Projektunternehmenssystems, des Systems der federführenden Bank und des Direktverkaufssystems für Wohnimmobilien; einige Grundstücke in Shantou, Jiayuguan, Jiyuan und anderen Orten verlangen ebenfalls ausdrücklich den Direktverkauf von Wohnimmobilien.

Eine Person aus der Abteilung für natürliche Ressourcen einer Provinzstadt zweiter Ordnung teilte dem Wirtschaftsbeobachter mit, dass die Veröffentlichung der detaillierten Regeln nur der erste Schritt ist. Anschließend müssen die Dokumente zur Landveräußerung, die Planungsbedingungen und die Vorlagen der Veräußerungsverträge überarbeitet und die Durchführungsverfahren aller Behörden koordiniert werden. Sowohl für lokale Regierungen als auch für Immobilienunternehmen ist ein Anpassungs- und Einarbeitungsprozess erforderlich.

Detaillierte Regeln werden schrittweise umgesetzt

Die vier Städte, die bereits detaillierte Regeln veröffentlicht haben, verlangen alle, dass Wohnimmobilienprojekte auf neu veräußerten Grundstücken vorrangig direkt verkauft werden. Bei Vorverkäufen nach den neuen Vorschriften muss die Hauptstruktur des Gebäudes fertiggestellt sein, und die Gelder der Käufer unterliegen der Aufsicht. Die detaillierten Regeln von Peking, Shanghai und Guangzhou gliedern sich jeweils in sechs Aspekte, während Wuhan zusätzlich die gestaffelte Fertigstellungsregistrierung und öffentliche Verwaltungsdienste aufführt, um die Übergangsregelungen für bestehende Projekte zu präzisieren.

In Bezug auf die Abgrenzung zwischen alten und neuen Vorschriften sind sich Peking, Shanghai und Guangzhou weitgehend einig. Mit dem Stichtag 28. August 2026 können Projekte, die bis zu diesem Datum alle oder teilweise Genehmigungen für den Bauplan erhalten haben, die ursprünglichen Vorverkaufsbedingungen und Richtlinien zur Geldaufsicht gemäß den Vorschriften weiter anwenden. Für Projekte, die bereits Land erworben, aber noch keine Baugenehmigung erhalten haben, gelten grundsätzlich die neuen Vorschriften. Wenn sie von der Bezirksregierung bestätigt werden, dass sie termingerecht übergeben werden können, und bei der städtischen Behörde registriert sind, können sie bis Ende 2027 nach den ursprünglichen Vorverkaufsbedingungen beantragt werden, wobei die Geldaufsicht verstärkt werden muss.

Für Wohnimmobilienprojekte, deren Veräußerung am oder vor dem 28. August 2026 ausgeschrieben wurde und die danach das Land erworben haben, hat Shanghai klargestellt, dass die ursprünglichen Vorverkaufsbedingungen bis Ende 2027 weiter angewendet werden können und die Geldaufsicht nach den neuen Richtlinien durchgeführt wird. Guangzhou wendet grundsätzlich die neuen Vorverkaufsrichtlinien an. Nur wenn bestätigt wird, dass das Projekt termingerecht fertiggestellt und übergeben werden kann, bei der städtischen Abteilung für Wohnungsbau und Stadtentwicklung registriert ist und die Aufsicht über die Vorverkaufsgelder verstärkt wird, kann bis Ende 2027 die Vorverkaufsgenehmigung nach den ursprünglichen Bedingungen beantragt werden.

Wuhan erlaubt Projekten, die am oder vor dem 28. August eine Baugenehmigung erhalten haben und danach geändert werden, die ursprünglichen Vorverkaufsrichtlinien weiter anzuwenden. Für qualifizierte Projekte mit intelligenter Bauweise und vorgefertigten Bauten gibt es ebenfalls Übergangsregelungen. Einige veraltete Projekte aus der Vergangenheit, bei denen nach der Aktivierung von Beständen neue Landveräußerungsverträge unterzeichnet werden, können nach Risikobewertung und Registrierung bis Ende 2028 nach den ursprünglichen Vorverkaufsbedingungen die Vorverkaufsgenehmigung beantragen.

Vor der Registrierung des Direktverkaufs verlangen Peking, Shanghai und Wuhan, dass die erste Eintragung der Immobilienrechte für die Wohnungen abgeschlossen ist. Guangzhou verlangt, dass die Registrierung der Fertigstellungsabnahme abgeschlossen ist, die Nebenanlagen wie Wasser, Strom und Gas die Übergabebedingungen erfüllen und die unabhängig eingerichteten öffentlichen Dienstleistungseinrichtungen der Wohngebiete die Fertigstellungsabnahme bestehen. Es wird empfohlen, die Beantragung nach Abschluss der ersten Eintragung der Immobilienrechte vorzunehmen.

Alle vier Städte erlauben es, dass Projekte mit direktem Verkauf nach Erhalt der Baugenehmigung Anzahlungsverträge abschließen. Die Standards für die Erhebung der Anzahlung sind jedoch unterschiedlich: In Peking darf sie 1 % des Gesamtpreises der Wohnung nicht überschreiten, in Shanghai 3 %, in Guangzhou nicht mehr als 5 % und in Wuhan grundsätzlich nicht mehr als 5 %.

Darüber hinaus verlangen Guangzhou und Wuhan, dass die Anzahlung vollständig unter Aufsicht steht und während der Aufsichtsperiode nicht verwendet werden darf. Die Aufsicht wird aufgehoben, wenn die vorgeschriebenen Bedingungen für die Fertigstellungsregistrierung und Übergabe erfüllt sind. Peking und Shanghai verlangen ebenfalls, dass die Anzahlung auf das Aufsichtskonto der federführenden Bank eingezahlt wird.

In Bezug auf die Finanzierung von Immobilienunternehmen haben Peking, Shanghai und Guangzhou klargestellt, dass für Entwicklungsdarlehensverträge, die nach dem 28. August neu unterzeichnet werden, das System der federführenden Bank gilt. Wenn ein einzelnes Bankinstitut das Entwicklungsdarlehen gewährt, übernimmt diese Bank die Rolle der federführenden Bank; bei Konsortialkrediten übernimmt die führende Bank diese Rolle. Entwicklungsdarlehen, Eigenmittel, Einnahmen aus dem Direktverkauf und andere Gelder werden auf das Geldkonto der federführenden Bank eingezogen, und Vorverkaufsgelder sowie Anzahlungen für den Direktverkauf gelangen auf das Aufsichtskonto.

Darüber hinaus beschränkt sich der Anwendungsbereich der Gewährung von privaten Wohnungsbaukrediten und Wohnbaukrediten aus Wohnbaufonds nach der Fertigstellungsregistrierung in den detaillierten Regeln von Peking auf Projekte, die nach dem 28. August eine Vorverkaufsgenehmigung erhalten haben. In Shanghai und Guangzhou gilt dies für Projekte, die ab dem 28. August die Genehmigung erhalten haben.

In Wuhan ist die Regelung etwas anders: Bei Entwicklungsdarlehensverträgen, die am oder vor dem 28. August 2026 unterzeichnet wurden, können die federführende Bank und das Immobilienunternehmen über zusätzliche Finanzierungen, Laufzeitverlängerungen oder Anpassungen der Rückzahlungsmodalitäten verhandeln. Wenn die Projektgesellschaft des Immobilienunternehmens ein Entwicklungsdarlehen unter Verpfändung des Landnutzungsrechts beantragt, muss die Verpfändung auf der Grundlage der zusammengefassten Landnutzungsrechte für die einzelnen Wohnungen festgelegt werden. Die spezifischen Maßnahmen werden separat festgelegt.

Die Fristen für die Zahlung der Landveräußerungsgebühr sind in den vier Städten unterschiedlich geregelt. Peking erlaubt die vollständige Zahlung innerhalb von zwei Jahren nach Vertragsunterzeichnung. Shanghai und Guangzhou verlangen grundsätzlich die vollständige Zahlung innerhalb eines Jahres, die nach Durchführung der entsprechenden Verfahren um ein weiteres Jahr verlängert werden kann. Wuhan erlaubt die gestaffelte Zahlung innerhalb des Bauzyklus: Innerhalb von sechs Monaten müssen mindestens 50 % gezahlt werden, der Restbetrag ist grundsätzlich innerhalb eines Jahres zu zahlen. Nach Durchführung der Entscheidungsverfahren kann die maximale Frist auf zwei Jahre verlängert werden.

Darüber hinaus unterstützt Guangzhou auch die gestaffelte und gebäudeweise Genehmigung sowie die Durchführung einiger Verfahren vor der Vorregistrierung des Grundstücks. Wuhan erlaubt Projekten, für die die ursprünglichen Vorverkaufsrichtlinien gelten, nach Bewertung durch die Bank Aufsichtsgelder durch Garantien zu ersetzen, wobei die Obergrenze 30 % des Betrags beträgt, der zur Gewährleistung der Fertigstellung und Übergabe des Projekts erforderlich ist. Nach dem Ersatz darf das verbleibende Aufsichtsgeld nicht unter 70 % dieses Betrags liegen.

Aktualisierte Regeln für Landauktionen

Nach der Veröffentlichung des Umsetzungsleitfadens gibt es in Shanghai noch keine neu ausgeschriebenen Wohngrundstücke. Am 30. September wurde die Voranmeldungsbenachrichtigung für das Grundstück in Xiejiazhuang, Beijiaxiang, Bezirk Changping, Peking, veröffentlicht und am selben Tag in eine offizielle Benachrichtigung umgewandelt. Der Startpreis beträgt 2,936 Milliarden Yuan, und die Auktion ist für den 3. November geplant. In Wuhan wurden am 22. September 3 Wohngrundstücke ausgeschrieben, die am 16. Oktober versteigert werden sollen.

Tatsächlich wurden die Veräußerungsbedingungen einiger Grundstücke bereits vor der Veröffentlichung der detaillierten Regeln angepasst.

Für das am 1. September in Guangzhou ausgeschriebene Grundstück KXCGS-I4-8 im Bezirk Huangpu war ursprünglich vorgeschrieben, dass der Restbetrag des Landpreises bis zum 15. Dezember vollständig gezahlt werden muss. In der ergänzenden Benachrichtigung vom 17. September wurde die Zahlungsregelung angepasst: Innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung des Landveräußerungsvertrags sind 50 % der ersten Rate der Landveräußerungsgebühr zu zahlen, der Restbetrag ist innerhalb eines Jahres zu begleichen.

Diese Anpassung verlängerte die Zahlungsfrist, aber die ergänzende Benachrichtigung verlangte weiterhin die Zahlung von Zinsen gemäß den Vorschriften, was sich von der in den detaillierten Regeln von Guangzhou vom 30. September vorgesehenen zinslosen gestaffelten Zahlung unterscheidet. Die spezifischen Durchführungsbedingungen richten sich weiterhin nach den Veräußerungsdokumenten dieses Grundstücks und späteren Anpassungen.

Neben den vier oben genannten Städten haben einige Städte, die noch keine detaillierten Regeln veröffentlicht haben, die Regeln der neuen Politik bereits in die Ausschreibungsbenachrichtigungen für die Landveräußerung aufgenommen.

Am 30. September hat Quanzhou insgesamt 4 Wohngrundstücke ausgeschrieben, die am 20. Oktober versteigert werden sollen. In der Ausschreibungsbenachrichtigung für das Grundstück Feng 2026-13-1 ist ausdrücklich festgelegt, dass dieses Grundstück in das Pilotprojekt für die grundlegenden Systeme des neuen Entwicklungsmodells für Immobilien aufgenommen wird und das Projektunternehmenssystem, das System der federführenden Bank und das Direktverkaufssystem für Wohnimmobilien umgesetzt werden müssen.

Die Benachrichtigung für das Grundstück Feng 2026-13-1 verlangt außerdem, dass das Stammkapital der Projektentwicklungsgesellschaft nicht weniger als 20 % der Gesamtinvestition des Projekts beträgt. Vor der Übergabe der Wohnungen dürfen Investoren keine Verkaufs- und Finanzierungsmittel des Projekts unrechtmäßig abziehen, keine Kapitalrückzahlungen vornehmen oder vorzeitig Dividenden ausschütten. Projektkapital, Entwicklungsdarlehen und Verkaufsrückflüsse werden auf das Konto der federführenden Bank eingezogen. Erst nach Abschluss der Fertigstellungsregistrierung des Projekts und der ersten Eintragung der Immobilienrechte kann die Beantragung der Registrierung für den Direktverkauf gestellt werden.

Für die weiteren 3 wohnbaubezogenen Grundstücke in derselben Charge sind die drei oben genannten Pilotsysteme nicht aufgeführt. Für alle 4 wohnbaubezogenen Grundstücke gibt es keine festgelegte Höchstverkaufspreisgrenze für Wohnungen. Die gewinnende Firma kann den Preis selbstständig nach Marktverhältnissen festlegen. Beim Verkauf müssen die einschlägigen staatlichen und lokalen Richtlinien eingehalten werden. Das Grundstück Feng 2026-13-1 wurde bereits am 9. September zur Veräußerung ausgeschrieben, aber die Auktion wurde am nächsten Tag wegen möglicher Eigentumsstreitigkeiten auf dem Grundstück beendet. Nach der erneuten Vorstellung wurde die Fläche des Grundstücks um 6479 Quadratmeter reduziert, und die Obergrenze des Geschossflächenzahl wurde von 2,8 auf 2,5 gesenkt.

Obwohl das Grundstück Feng 2026-13-1 in das Pilotprojekt für die grundlegenden Systeme des neuen Entwicklungsmodells für Immobilien aufgenommen wurde, muss der Gewinner der Auktion immer noch 50 % des Transaktionspreises innerhalb von 30 Tagen zahlen, der Restbetrag ist innerhalb von zwei Monaten zu begleichen. Bei den anderen 3 Grundstücken beträgt die Zahlungsfrist für den Restbetrag bei zwei Grundstücken 12 Monate und bei einem Grundstück 3 Monate.

Vom 29. bis 30. September hat Shantou 3 Wohngrundstücke ausgeschrieben, die vom 2. bis 4. November versteigert werden sollen. Für alle Grundstücke ist der Direktverkauf von Wohnimmobilien vorgeschrieben, wobei bei zwei Grundstücken die gestaffelte Zahlung des Landpreises erlaubt ist. Einige Grundstücke in Jiayuguan und Jiyuan verlangen ebenfalls ausdrücklich den Direktverkauf. Einige im September angebotene Grundstücke in Hangzhou, Dongguan, Wuhu, Taishan und anderen Orten enthalten jeweils Klauseln, nach denen der Direktverkauf vorgeschrieben oder optional ist.

Die oben genannte Person aus der Abteilung für natürliche Ressourcen einer Provinzstadt zweiter Ordnung sagte, dass bei der Ausarbeitung detaillierter Regeln sowohl die Anforderungen der neuen Politik als auch die Einnahmen aus der Landveräußerung berücksichtigt werden müssen. Ohne gegen die Grundsätze der neuen Politik zu verstoßen, soll den Immobilienunternehmen Raum für den Cashflow gelassen werden. Bei der Umsetzung auf spezifische Grundstücke kann bei Grundstücken mit niedrigem Gesamtpreis die vollständige Zahlung auf einmal oder die gestaffelte Zahlung innerhalb von drei oder sechs Monaten verlangt werden. Bei Grundstücken mit hohem Gesamtpreis wird die Zahlungsfrist in der Regel angemessen verlängert. Die lokalen Behörden werden auch berücksichtigen, den Gesamtpreis eines einzelnen Grundstücks zu senken, um die Belastung der Unternehmen beim Landerwerb zu verringern.

Marktreaktionen

Am 3. September hat China Resources Land nach 174 Runden von Geboten das Grundstück am Wenyuhe, Houshayu, Bezirk Shunyi, Peking, mit einem Betrag von 8,2993 Milliarden Yuan und einer Prämienrate von 17,37 % erworben. Am 30. September hat Poly Real Estate nach 41 Runden von Geboten das Grundstück im Süden von Pazhou, Bezirk Haizhu, Guangzhou, mit einem Betrag von 3,82 Milliarden Yuan und einer Prämienrate von 26,5 % erworben.

Die oben genannte Person des staatlichen Immobilienunternehmens sagte, dass die meisten Immobilienunternehmen aufgrund des Bedarfs an Cashflow-Management die Ausgabenbudgets für den Landerwerb senken. Unter diesen Umständen