Die Schwankungen am Hongkonger Immobilienmarkt

Am 7. Oktober, im vierten Quartal 2026, steht der Wohnimmobilienmarkt Hongkongs an einem delikaten Wendepunkt. Die im vergangenen Jahr angesammelte Kaufkraft auf dem Markt wurde nach und nach freigesetzt, und das Tauziehen zwischen der verschärften Politik für grenzüberschreitende Gelder vom Festland und der Zinserhöhung der US-Notenbank zeigt erste Auswirkungen. Der Anstieg der Immobilienpreise verlangsamt sich deutlich, und der Markt tritt in eine Phase der Konsolidierung und der Umstellung auf "Mengenausweitung durch Preisnachlässe".

Rückblickend auf das dritte Quartal zeigte der Hongkonger Wohnimmobilienmarkt bereits einen Konsolidierungstrend. Daten von Centaline Property zufolge wurden im dritten Quartal insgesamt 13.242 Transaktionen von Wohngebäuden verzeichnet, was einem starken Rückgang von 40,2 % gegenüber dem Vorquartal entspricht. Die neuesten Daten des Bewertungs- und Schätzungsamts zeigen ebenfalls, dass der Index der Preise für private Wohnimmobilien in den ersten 8 Monaten dieses Jahres um rund 7 % gestiegen ist, die Immobilienpreise zwischen Juli und August jedoch bereits einen Rückgang von rund 0,8 % verzeichneten.

Unter dem Einfluss der Zinswende der US-Notenbank, der Volatilität an den Aktienmärkten und der verschärften Politik für grenzüberschreitende Gelder vom Festland hat Cushman & Wakefield seine Prognose für die künftige Marktentwicklung korrigiert und ist nun vorsichtiger. Tang Shuk Yin, stellvertretender Geschäftsführer und Leiter der Forschungsabteilung Hongkong des Unternehmens, erklärte, dass angesichts des verlangsamten Transaktionsvolumens im dritten Quartal die Prognose für das gesamte Jahr von rund 75.000 Transaktionen, die im vorangegangenen Quartal geschätzt wurde, auf ein Niveau von 67.000 bis 68.000 nach unten angepasst wurde. Was die Immobilienpreise betrifft: Wenn die Zinsen im vierten Quartal erneut angehoben werden, wird der Immobilienmarkt kurzfristig hauptsächlich konsolidieren, sodass der Anstieg der Wohnimmobilienpreise für das gesamte Jahr voraussichtlich bei rund 7 % liegen wird.

Käufer vom Festland: Sie übernehmen die "halbe Last" des Hongkonger Immobilienmarktes

Bei dieser Erholungsphase des Hongkonger Wohnimmobilienmarktes ist die treibende Rolle der Käufer vom Festland offensichtlich. Nachdem Hongkong im Jahr 2024 die Steuern für ausländische Immobilienkäufer abgeschafft hatte, strömten Käufer vom Festland auf den Hongkonger Immobilienmarkt, deren Zahl schnell anwuchs und deren Kaufvolumen etwa ein Drittel des gesamten Immobilienkaufvolumens in Hongkong ausmachte.

Daten von Savills zufolge machten Käufer vom Festland im ersten Quartal dieses Jahres mehr als die Hälfte der Immobilientransaktionen mit einem Wert von mindestens 100 Millionen Hongkong-Dollar aus, was gegenüber dem Anteil von rund 40 % im Jahr 2025 weiter gestiegen ist. Der im März 2026 vom Forschungszentrum von Midland Realty veröffentlichte "Bericht zur tiefgehenden Analyse von Käufern vom Festland" zeigt, dass zwei Jahre nach der vollständigen Aufhebung der strengen Maßnahmen auf dem Hongkonger Immobilienmarkt (März 2024 bis Februar 2026) die Zahl der Käufer vom Festland stark angestiegen ist. In diesem Zeitraum wurden 27.702 Registrierungen von neuen und bestehenden Wohnimmobilien verzeichnet, was einem sprunghaften Anstieg von 1,63 Mal gegenüber vor der Aufhebung der Maßnahmen entspricht; das beteiligte Kapital belief sich auf rund 288,4 Milliarden Hongkong-Dollar, von denen ganze 60,3 % in den Markt für Neubauimmobilien flossen.

Allerdings lockern sich die externen Bedingungen, die diesen Preisanstieg stützen, allmählich. Das Festland hat seit Mitte des Jahres begonnen, die Politik für grenzüberschreitende Gelder zu verschärfen. Lai Kin Ming, Senior Director der Abteilung für Bewertungs- und Beratungsdienstleistungen von Cushman & Wakefield Hongkong, erklärte bei der Vorstellung des Rückblicks und der Prognose für den Hongkonger Immobilienmarkt im dritten Quartal 2026, dass die Zahl der Anfragen im September des Unternehmens um rund 35 % gegenüber dem jahresweiten Höchststand im Mai zurückgegangen ist. Gleichzeitig hat die US-Notenbank im September den Zinssatz um 0,25 Prozentpunkte angehoben und könnte ihn bis zum Jahresende weiter erhöhen, sodass die Hypothekenzinsen der Banken in Hongkong dem Druck einer entsprechenden Anhebung ausgesetzt sind. Die gleichzeitige Wirkung der Verengung der Kanäle für grenzüberschreitende Gelder und des Anstiegs der Finanzierungskosten erzeugt einen doppelten hemmenden Effekt.

Angesichts des verlangsamten Transaktionsvolumens im dritten Quartal haben die Entwickler Ende des Quartals sofort ihre Strategie geändert und nacheinander Preise nahe am Markt oder sogar unter dem Marktpreis festgelegt. Unter anderem fiel der durchschnittliche Quadratfuß-Preis nach Rabatt für die erste Charge des Projekts "Marina South" in Yau Tong unter 14.000 Hongkong-Dollar, was niedriger ist als der "Tiefpreis-Bombe" von 14.997 Hongkong-Dollar pro Quadratfuß des Projekts "The Coast Line" in Yau Tong im Jahr 2023 und damit den niedrigsten Stand neuer Immobilienprojekte im Stadtgebiet von Kowloon in den letzten zehn Jahren darstellt. Mit dem Eintritt in das vierte Quartal wird der Immobilienmarkt voraussichtlich weiterhin von Neubauimmobilien dominiert, und "Mengenausweitung durch Preisnachlässe" wird die Hauptstrategie der Entwickler sein.

Vom "Wachstums-Narrativ" zum "Bestands-Wettbewerb"

Trotz der kurzfristigen Konsolidierung behält das große Bankhaus Citi seine positive Einschätzung für die mittelfristigen Aussichten des Hongkonger Immobilienmarktes bei und prognostiziert, dass die Immobilienpreise in Hongkong im Jahr 2027 um 6 % steigen und die Mieten ein neues Hoch erreichen werden, ebenfalls um 6 %.

Citi weist darauf hin, dass die Bevölkerungsprognose der neuen "Langfristigen Wohnungsstrategie" der Regierung konservativ ist und die künftige Geschwindigkeit der Haushaltsbildung unterschätzt. Das neueste Ziel für das Angebot an privaten Wohnimmobilien im Zeitraum 2027 bis 2036, das in der Langfristigen Strategie festgelegt wurde, liegt bei 126.000 Einheiten, was einem jährlichen Rückgang von 5 % entspricht, also 12.600 Einheiten pro Jahr, und um 34 % niedriger ist als das Ziel von 190.000 Einheiten vor zehn Jahren (Zeitraum 2016 bis 2025). Die Nachfrage ist weitgehend stabil und bleibt jährlich unverändert, liegt um 8 % niedriger als vor zehn Jahren, wobei das Verhältnis von öffentlichen zu privaten Wohnimmobilien 70/30 beträgt. Da sich das neue Angebot stärker auf den Metropolbezirk im Norden konzentriert, ist Citi der Ansicht, dass die Angebotsaussichten in den Kerngebieten noch angespannter sein werden.

Das Unternehmen weist darauf hin, dass der Zustrom von Studenten einen zusätzlichen Aufwärtsraum für die Nachfrage schafft. In Hongkong stieg die Zahl der Studentenvisa zwischen 2015 und 2025 um 51.000; das Ziel von 100.000 nicht ortsansässigen Studenten im Jahr 2030 bedeutet im Rahmen des Fünfjahresplans nur ein jährliches Wachstum von 4.000 Personen. Die daraus abgeleitete Nachfrage beträgt 23.000 Einheiten (unter der Annahme, dass in jeder Einheit 2 Studenten wohnen), was derzeit bereits um 45 % pro Jahr wächst, also 7.200 Einheiten mehr, und die Verlangsamung der Haushaltsbildung ausgleicht. Da Hongkong sich beschleunigt zu einem Bildungsdrehpunkt entwickelt, wird voraussichtlich die Nachfrage weiter steigen.

Citi ist der Ansicht, dass die offizielle Nachfrageprognose die künftige Zahl der neu gebildeten Haushalte unterschätzen könnte. Nach der Prognose der Langfristigen Wohnungsstrategie wird der Bevölkerungszuwachs um 418.000 auf 8,06 Millionen im Zeitraum 2027 bis 2036 nur 186.800 neue Haushalte bringen; im Vergleich dazu brachte der Bevölkerungszuwachs von nur 200.000 Personen zwischen 2015 und 2025 bereits 304.000 neue Haushalte hervor. Das Unternehmen erwartet ferner, dass der Zustrom von Fachkräften und Studenten einen Aufwärtsraum für die Nachfrage schaffen wird; die Reform der latenten Ertragsteuer in Hongkong könnte zu einem kurzfristigen Katalysator werden, der Finanzfachkräfte anzieht.

Das Unternehmen weist darauf hin, dass die Fertigstellung von privaten Wohnimmobilien voraussichtlich im Jahr 2027 auf 15.400 Einheiten fallen wird, verglichen mit 18.400 Einheiten im Jahr 2025 und 17.000 Einheiten im Jahr 2026. Auf der Grundlage des Landangebots zwischen 2023 und 2025 wird erwartet, dass die Fertigstellung im Jahr 2028 auf einem ähnlich niedrigen Niveau bleibt. In den ersten 8 Monaten des Jahres 2026 stieg das Transaktionsvolumen von Neubauimmobilien um 10 % gegenüber dem Vorjahr auf 14.300 Einheiten; das Unternehmen schätzt, dass der Umsatz im Jahr 2026 um 3 % gegenüber dem Vorjahr auf 21.100 Einheiten steigen wird.

Unterstützt durch die Mietnachfrage von Fachkräften, Studenten und neu nach Hongkong gezogenen Personen ist der staatliche Mietindex in den ersten 8 Monaten um rund 4,9 % gestiegen. Der Mietmarkt zeigt sich relativ widerstandsfähig, und Cushman & Wakefield erwartet, dass die Wohnimmobilienmieten im gesamten Jahr um 5 % bis 7 % steigen werden. Der Anstieg der Mieten übertrifft den der Preise, was bedeutet, dass die Logik "Hypothekenzahlung niedriger als Miete" in einigen Gebieten wieder greift, was möglicherweise die solide untere Stütze des Immobilienmarktes darstellt.

Das Wesen dieser Schwankungen auf dem Immobilienmarkt liegt darin, dass der Hongkonger Wohnimmobilienmarkt sich von einem "Wachstums-Narrativ" verabschiedet, das von Geldern vom Festland dominiert wird, und zu einem "Bestands-Wettbewerb" zurückkehrt, der gemeinsam von der lokalen Grundnachfrage und dem Zustrom von Fachkräften gestützt wird. Das Erstere kam rasch und ging auch schnell; das Zweite ist zwar langsam, aber dauerhafter. Für die Marktteilnehmer ist es möglicherweise wichtiger, das Auf und Ab dieser beiden Kräfte zu verstehen, als sich auf kurzfristige Schwankungen der Immobilienpreise zu konzentrieren.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto "Viewpoint", Autor: Viewpoint New Media, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.