Vergleich der detaillierten Regelungen zum Verkauf von bezugsfertigen Wohnungen: Welche Stadt verfügt über mehr Flexibilität?

Nach der neuen Politik vom 28. August haben bis zum 11. Oktober insgesamt 5 Städte im ganzen Land Durchführungsbestimmungen zur Umsetzung der „Mitteilung zur Verbesserung des Verkaufssystems für Wohnimmobilien“ veröffentlicht: Peking (24. September), Shanghai (28. September), Guangzhou (30. September), Wuhan (1. Oktober), Tianjin (10. Oktober). Die Detailregelungen der 5 Städte weisen klare Merkmale einer graduellen Förderung auf: Die Städte der ersten Ebene (außer Shenzhen) haben die Regelungen zuerst umgesetzt, bei den Städten der zweiten Ebene hat Wuhan den Durchbruch erzielt, die Städte der dritten und vierten Ebene haben vorläufig keine Detailregelungen erlassen und setzen die Anforderungen für den Verkauf von fertigen Wohnungen meist im Rahmen von Grundstücksversteigerungen um.

Aus Sicht der Systemgestaltung verfolgen die 5 Städte einheitlich drei Hauptlinien: Erstens der reibungslose Übergang nach dem Prinzip „Trennung zwischen Altem und Neuem“, wobei der 28. August einheitlich als Trennpunkt festgelegt wird und eine Übergangsfrist für laufende Projekte eingerichtet wird. Zweitens die „Erhöhung der Zugangsschwelle und Stärkung der Aufsicht“: Die Schwelle für den Vorverkauf wird einheitlich auf die Fertigstellung des Hauptbaus angehoben, und die Vorverkaufsmittel werden vollständig und während des gesamten Prozesses überwacht. Drittens die „Gewährung von Unterstützung und Beibehaltung von Spielräumen“ zur Abfederung des Drucks: Durch begleitende Maßnahmen wie die Ratenzahlung von Grundstückszahlungen, die Optimierung des Austauschs von Bürgschaften, die stufenweise Abnahme der Fertigstellung und die Voranmeldung wird der Finanzdruck der Immobilienunternehmen gemildert. Die Unterschiede zeigen sich hauptsächlich in der Granularität der Trennung zwischen Altem und Neuem, dem Umfang des wichtigsten überwachten Betrags und dem Reichtum der begleitenden Instrumente.

Vorverkaufsbedingungen: Laufende Projekte wenden in der Übergangsfrist meist die ursprüngliche Politik an, es gibt Unterschiede in der Auslegung für Altprojekte mit verbliebenen Problemen

Die gemeinsame Grundlinie besteht darin, den 28. August als Trennpunkt für die Trennung zwischen Altem und Neuem festzulegen, und die Schwelle für den Vorverkauf neuer Projekte wird einheitlich auf die Fertigstellung des Hauptbaus angehoben.

Erstens: Die Vorverkaufsbedingungen für neu vergebene Grundstücke werden umfassend verbessert. Bei Wohnimmobilienprojekten, für die nach dem 28. August neue Ausschreibungsbekanntmachungen veröffentlicht werden, wird der Verkauf von fertigen Wohnungen vorrangig gewählt. Wenn der Vorverkauf durchgeführt wird, muss der Hauptbau des einzelnen Gebäudes fertiggestellt sein. Peking verlangt bei der Fertigstellung des Hauptbaus, dass die Betondecke des Gebäudes, die Dachanlagen und die begleitenden Einrichtungen vollständig betoniert sind, und es muss das „Abnahmeprotokoll für die Teilbaumaßnahme des Hauptbaus“ vorgelegt werden, das von den fünf Seiten Bauherr, Vermesser, Planer, Bauunternehmer und Aufsichtsbehörde unterschrieben und abgestempelt ist. Wuhan definiert klar den Standard für die Fertigstellung als „Betonierung der Dachstrukturschicht“ und verlangt, dass der Fortschritt des Baubildes von der Wohnungsverwaltungsbehörde des Bezirks, in dem sich das Projekt befindet, vor Ort überprüft und bestätigt wird.

Zweitens: Laufende Projekte werden nach Kategorien unterschiedlich behandelt. Die 5 Städte wenden für Projekte, vor dem 28. August die (teilweise) Baugenehmigung erhalten haben, einheitlich die ursprüngliche Politik an. Für Projekte, bei denen das Grundstück erworben wurde, aber noch keine Baugenehmigung vorliegt, gilt grundsätzlich die neue Politik. Nach einer Risikobewertung durch die Bezirksregierung, der Gewährleistung der termingerechten Fertigstellung und Übergabe, der Stärkung der Aufsicht über die Vorverkaufsmittel und der Meldung zur Hinterlegung können alle 5 Städte bis Ende 2027 weiterhin die ursprünglichen Vorverkaufsbedingungen für die Beantragung des Vorverkaufs anwenden. Shanghai, Guangzhou und Tianjin führen eine separate Kategorie von „Projekten, vor dem 28. August ausgeschrieben und nach dem 28. August das Grundstücksrecht erworben“ und legen fest, dass bis Ende 2027 die ursprüngliche Politik für die Vorverkaufsbedingungen angewendet wird.

Drittens: Es gibt wesentliche Unterschiede bei der Regelung für Altprojekte mit verbliebenen Problemen. Peking, Guangzhou und Tianjin haben eine einheitliche Auslegung: Bei Altprojekten mit verbliebenen Problemen, vor dem 28. August das Recht zur Nutzung von staatlichem Bauland erworben haben, können nach einer Risikobewertung durch die Bezirksregierungen die einschlägigen Bestimmungen für laufende Projekte angewendet werden. Shanghai lässt diese Art von Projekten „von den zuständigen Behörden separat prüfen“, die nachfolgenden begleitenden Auslegungen müssen noch geklärt werden. Wuhan stellt zusätzliche Anforderungen für Projekte zur Aktivierung von Bestandsimmobilien: Wenn der Grundstücksübertragungsvertrag durch die Aktivierung von Bestandsimmobilien neu abgeschlossen wird, kann nach einer Risikobewertung und der Meldung zur Hinterlegung bei der städtischen Wohnungsverwaltungsbehörde die Frist für die Beantragung des Vorverkaufs nach den ursprünglichen Vorverkaufsbedingungen bis Ende 2028 um ein Jahr verlängert werden.

Viertens: Wuhan verfügt über die größte flexible Regelung. Neben den oben genannten Kategorien sieht Wuhan zwei weitere Maßnahmen vor: Erstens gelten für Projekte, vor dem 28. August die Baugenehmigung erhalten haben und nach dem 28. August Änderungen an der Baugenehmigung vorgenommen werden, die ursprünglichen Richtlinien. Zweitens gelten für Projekte, die bis zum 31. Dezember 2026 in die Liste der Pilotprojekte für intelligentes Bauen aufgenommen oder als vorgefertigtes Gebäude anerkannt wurden und bis Ende 2026 die Baugenehmigung und die Baufreigabe erhalten, die ursprünglichen Richtlinien, um neue Bauweisen durch Vorteile in der Übergangsfrist zu fördern.

Aufsicht über Vorverkaufsmittel und Anzahlung: Große Unterschiede bei der Mittelaufsicht, die Anzahlungsquote bildet einen Gradienten

(1) Die Auslegungen der Aufsicht über Vorverkaufsmittel sind unterschiedlich. Neu vergebene Grundstücke unterliegen einer vollständigen und prozessbegleitenden Aufsicht, die aktuellen Unterschiede liegen im Zeitpunkt der Aufhebung der Aufsicht: Bei Projekten in Peking wird die Aufsicht erst nach der gemeinsamen Abnahme des Projekts aufgehoben. Bei Projekten in Shanghai wird die Aufsicht erst nach der umfassenden Abnahme der Fertigstellung aufgehoben, was etwas später als in Peking liegt. Guangzhou hat die detailliertesten Aufhebungsbedingungen: Erst wenn die Abnahme der Fertigstellung und Hinterlegung, die Lieferbereitschaft von begleitenden Einrichtungen wie Wasser, Strom und Gas sowie die Abnahme der Fertigstellung von öffentlichen Dienstleistungseinrichtungen in Wohngebieten gleichzeitig erfüllt sind, behält die Aufsichtsbehörde für Wohnungsfonds einen bestimmten Betrag und hebt dann die Aufsicht auf. Nach der ersten Registrierung des Gebäudes wird das überwachte Konto aufgelöst. In Wuhan wird die Aufsicht aufgehoben, nachdem die Fertigstellung abgenommen ist und die begleitenden Einrichtungen wie Wasser, Strom, Gas und Wärme lieferbereit sind. In Tianjin wird die Aufsicht über die Mittel erst aufgehoben, nachdem das Projekt abgenommen ist, die begleitenden Einrichtungen wie Wasser, Strom, Gas und Wärme lieferbereit sind und die Abnahmebestätigung vorliegt.

Bei laufenden Projekten bestehen gleichzeitig die Regelungen „Anwendung der ursprünglichen Politik“ und „Festlegung eines wichtigen überwachten Betrags“: Für Projekte, vor dem 28. August die (teilweise) Baugenehmigung erhalten haben, wird durchweg die ursprüngliche Politik angewendet. Für Projekte, bei denen das Grundstück erworben wurde, aber noch keine Baugenehmigung vorliegt, legen einige Städte einen wichtigen überwachten Betrag fest, dessen Umfang unterschiedlich ist: Peking deckt die verbleibenden Baukosten und die außerhalb des Grundstücks liegenden städtischen Baukosten ab, die von dem Immobilienunternehmen zu tragen sind. Shanghai deckt die begleitenden Baukosten und die notwendigen Verwaltungs- und Betriebsmittel ab. Guangzhou und Tianjin decken alle verbleibenden Baukosten ab. Die Optimierung des Austauschs von Bürgschaften in Wuhan ist einzigartig unter den 5 Städten: Bei Projekten, die nach der ursprünglichen Politik überwacht werden, können Immobilienunternehmen beantragen, dass Bankbürgschaften die Mittel im überwachten Betrag ersetzen. Die Geschäftsbanken entscheiden selbstständig, der ersetzte Betrag darf 30 % des für die Fertigstellung und Übergabe benötigten Mittelbetrags nicht überschreiten, und die überwachten Mittel nach dem Austausch dürfen nicht unter 70 % dieses Betrags liegen. Der Anwendungsbereich umfasst drei Fälle: Projekte mit erhaltener Baugenehmigung, Projekte mit geänderter Baugenehmigung sowie Pilotprojekte für intelligentes Bauen und vorgefertigte Gebäude.

Darüber hinaus wendet Shanghai die neuen Regelungen zur Mittelaufsicht auf Grundstücke an, die „vor dem 28. August ausgeschrieben und nach dem 28. August erworben wurden“, und ist die einzige der 5 Städte, die diesen Fall klar der neuen Politik unterwirft. Für Altprojekte mit verbliebenen Problemen werden die Regelungen von den zuständigen Behörden separat geprüft.

(2) Die Anzahlungsquote bildet einen Gradienten. Die Anzahlungsquoten der 5 Städte bilden einen klaren Gradienten: 5 % in Guangzhou, Wuhan und Tianjin > 3 % in Shanghai > 1 % in Peking. In Shanghai wird das Muster des Anzahlungsvertrags für Wohnimmobilien von der städtischen Wohnungsverwaltungsbehörde federführend erstellt. Guangzhou und Wuhan legen fest, dass die Anzahlung für fertige Wohnungen, die der Käufer zahlt, vollständig auf das überwachte Anzahlungskonto eingezahlt werden muss, und die Anzahlung darf während der Überwachung nicht verwendet werden. Wuhan verlangt zusätzlich, dass bei der Zustimmung des Hypothekengläubigers zum Verkauf von verpfändeten Wohnungen nach Vereinbarung zwischen dem Immobilienunternehmen und dem Hypothekengläubiger bei der Beantragung des Zertifikats für die Hinterlegung des Verkaufs von fertigen Wohnungen das Nachweisdokument der Zustimmung des Hypothekengläubigers zum Verkauf vorgelegt werden muss.

Unterstützung bei der Finanzierung und Verwaltung des Grundstücksangebots: Deutliche Unterschiede bei den Finanzierungskanälen und der Frist für die Grundstückszahlung

Die 5 Städte basieren gemeinsam auf dem System der federführenden Bank, aber die Aufsichtsbehörden für Wohnungsfonds sind unterschiedlich: Das Wohnungsfondsverwaltungszentrum von Peking eröffnet das überwachte Mittelkonto bei der federführenden Bank. Die städtischen und bezirklichen Immobilienverkehrszentren von Shanghai fungieren als Aufsichtsbehörden für Wohnungsfonds, und das Immobilienverkehrszentrum des Bezirks, in dem sich das Projekt befindet, eröffnet das überwachte Mittelkonto bei der federführenden Bank. Das Wohnungsverkehrsaufsichtszentrum von Guangzhou und das Immobilienverkehrszentrum von Wuhan fungieren als Aufsichtsbehörden für Wohnungsfonds. Das Immobilienmarktdienstleistungszentrum von Tianjin (für Projekte in der Binhai-Neuen Stadt ist das Dienstleistungszentrum für Wohnungs- und Bauangelegenheiten der Binhai-Neuen Stadt zuständig) eröffnet bei der federführenden Bank des Projekts überwachte Konten für Vorverkaufsmittel und Anzahlungen von fertigen Wohnungen.

In Bezug auf die Finanzierungsunterstützung unterstützt Shanghai qualifizierte Immobilienentwicklungsunternehmen, projektbezogene Finanzierungen durch Anleihen, Aktien, Asset-Backed Securities und Immobilien-Investmentfonds durchzuführen. Wuhan konzentriert sich auf die Rettung von Bestandsimmobilien und Innovationen bei Hypotheken: Bei Projekten, vor dem 28. August der Entwicklungsdarlehensvertrag unterzeichnet wurde, können nach Absprache neue Finanzierungen, Verlängerungen oder Anpassungen der Rückzahlungspläne verwendet werden, um den Finanzierungsbedarf zu decken. Darüber hinaus wird ein Pilotprojekt für die gemeinsame Bestellung von Hypotheken auf das Recht zur Nutzung von Grundstücken pro Wohneinheit durchgeführt.

In Bezug auf die Verwaltung des Grundstücksangebots ist die Anzahlungsprozentsatz der Zahlung der Grundstücksübertragungsgebühr in den 5 Städten praktisch einheitlich: Meistens muss innerhalb von 30 Tagen nicht weniger als 50 % gezahlt werden, in Wuhan ist die Frist ein halbes Jahr, was einen lockereren Rhythmus bedeutet. Der echte Unterschied liegt in der Zahlungsfrist für den Restbetrag: Shanghai, Guangzhou, Wuhan und Tianjin wenden das zweistufige „1+1“-Modell an, grundsätzlich ein Jahr, nach Entscheidung kann die Frist um ein weiteres Jahr verlängert werden. In Peking muss der gesamte Betrag innerhalb von 2 Jahren in einer Summe gezahlt werden. Darüber hinaus erwähnt Wuhan keine „zinsfreie“ Regelung.

Die separate Hypothek pro Wohneinheit wird sowohl in Guangzhou als auch in Wuhan behandelt, aber an unterschiedlichen Stellen: Guangzhou regelt dies im Kapitel zur Verwaltung des Grundstücksangebots, der Kern besteht darin, nach Erhalt der Baugenehmigung den Anteil des Grundstücks nach dem Anteil der Gebäudefläche jeder Immobilieneinheit zu berechnen und eine gemeinsame Hypothek auf diesen Anteil zu bestellen. Wuhan regelt dies im Kapitel zur Finanzierungskoordination, der Kern besteht darin, dass die Entwicklungsfirma bei der Beantragung von Entwicklungsdarlehen unter Verpfändung des Grundstücksnutzungsrechts die gemeinsame Hypothek pro Wohneinheit anwendet, die spezifischen Maßnahmen werden separat festgelegt. Guangzhou konzentriert sich auf die Regeln zur Festlegung des Grundstücksanteils, Wuhan konzentriert sich auf den Mechanismus der Hypothekenfinanzierung.

Weitere Unterstützungsmaßnahmen: Stufenweise Abnahme der Fertigstellung und Voranmeldung zuerst, Optimierung des Genehmigungsverfahrens

Erstens: Stufenweise und phasenweise Abnahme der Fertigstellung und Hinterlegung. Guangzhou unterstützt die phasenweise und gebäudeweise Bearbeitung der Planungs-, Bau-, Zivilschutzanmeldung, des Vor