PAG: Die verborgenen Mächte hinter Xu Jiayin und Wang Jianlin
Shan Weijian, der als „Barbar“ bezeichnet wird, ist wieder im Begriff, zu handeln.
Am 9. Oktober gaben Quellen an, dass die PAG Investment Group mit den Liquidatoren von China Evergrande über exklusive Verhandlungen zum Erwerb der Mehrheitsbeteiligung an Evergrande Property Services führt, und beide Seiten beraten bereits über die endgültigen Bedingungen.
Dieser Private-Equity-Riese, der den Ruf als „kleiner Blackstone Asiens“ genießt, hat nach der Übernahme der Kontrolle über Wanda Commercial Management nun den neuesten Zug auf dem Schachbrett der Überreste des chinesischen Immobilienmarktes getan.
Von Wang Jianlins Wanda bis zu Xu Jiayins Evergrande bleibt PAG stets im Hintergrund hinter diesen in Not geratenen ehemaligen reichsten Personen des Landes. Diese Private-Equity-Institution betreibt kein reales Geschäft und tritt nicht öffentlich auf, sondern holt sich nur zum schlechtesten Zeitpunkt zum günstigsten Preis die wertvollsten Vermögenswerte.
Diesmal hat es das einzige Objekt ins Visier genommen, das im Evergrande-Konzern noch zu einem hohen Preis verkauft werden kann.
Vom Mitläufer zum einzigen Käufer
Am 9. Oktober wurde schließlich die Identität des „einzigen Käufers“ von Evergrande Property Services bekanntgegeben.
Marktinformationen zufolge ist es genau die PAG Investment Group, die eine Exklusivitätsvereinbarung mit den Liquidatoren von China Evergrande unterzeichnet hat, um exklusive Verhandlungen über den Erwerb der 51,016 % beherrschenden Beteiligung an Evergrande Property Services zu führen.
Quellen zufolge verhandeln beide Seiten derzeit über die endgültigen Bedingungen, die Verhandlungen laufen noch, und es ist ungewiss, ob die Transaktion zustande kommt. Wenn die Transaktion zustande kommt, wird dies dazu beitragen, die Rückzahlungsquote der Gläubiger von China Evergrande zu erhöhen.
Zum Schluss des Handels an diesem Tag notierte Evergrande Property Services bei 1,205 Hongkong-Dollar, mit einem Marktwert von etwa 13 Milliarden Hongkong-Dollar.
Blickt man zurück auf diese mehr als ein Jahr dauernde „Suche nach einem geeigneten Eigentümer“, war PAG eigentlich immer nur eine Nebenrolle.
Im Januar 2024 erließ das Oberste Gericht von Hongkong einen Beschluss zur Liquidation von China Evergrande. Im August 2025 beauftragten die Liquidatoren UBS und CITIC Securities mit der Suche nach Käufern; im September desselben Jahres gab Evergrande Property Services in einer Bekanntmachung den Start des Verkaufsverfahrens bekannt.
Der erste Hauptakteur, der wirklich in den Vordergrund trat, war Guangdong Travel Control, ein staatseigenes Unternehmen der Provinz Guangdong. Am 14. April 2026 unterzeichnete es mit Evergrande Property Services eine Exklusivitätsvereinbarung mit einer Laufzeit von 30 Werktagen. Allerdings konnten beide Seiten die Differenzen bei der Due-Diligence-Prüfung und dem Preis nicht überbrücken, die Verhandlungen wurden am 25. Juni für beendet erklärt, und der Aktienkurs von Evergrande Property Services stürzte an diesem Tag um mehr als 20 % auf 0,78 Hongkong-Dollar ab. Zu diesem Zeitpunkt tauchte der Name von PAG nur in den von Marktgerüchten genannten potenziellen Bietern auf.
Drei Monate später wurde die Transaktion wieder aufgenommen, und der Hauptakteur wechselte von einem lokalen staatseigenen Unternehmen zu einer Private-Equity-Institution. PAG tauchte erneut auf der Liste auf, zusammen mit Warburg Pincus und TPG.
Und heute hat sich PAG aus der Liste hervorgetan und ist der einzige Käufer dieser Transaktion geworden.
Der Schlüssel zu diesem Wandel von „Mitläufer“ zu „einzigem Käufer“ liegt darin, dass es die strengen Anforderungen dieser Transaktion an den Käufer besser erfüllt als jede andere Partei.
Die Liquidatoren wollen die Vermögenswerte so schnell wie möglich liquidieren, um eine Rückzahlung für ausländische Forderungen in Höhe von etwa 45 Milliarden US-Dollar zu erzielen. Staatseigene Käufer sind jedoch durch Compliance-Vorgaben und mehrstufige Genehmigungsverfahren eingeschränkt, und ihre Gebotsdisziplin ist eher konservativ. Im Vergleich dazu hat PAG als reine Private-Equity-Institution weder die Belastung durch Genehmigungsketten, noch zeichnet es sich durch flexible Gebote, hohe Toleranz gegenüber Preisnachlässen und ausreichende Geduld bei der Renditeperiode aus.
Noch wichtiger ist, dass es bereits Erfahrungen bei der Integration ähnlicher Vermögenswerte hat. Nach Prüfungen hat im Juli dieses Jahres ein Unternehmen unter dem Dach von PAG in Beraterfunktion die Transaktion über 50,01 % der Anteile an Fangyuan Life Services ermöglicht, womit es im Bereich der Akquisition und Fusion von Immobilienverwaltungen bereits vorab praktische Erfahrungen gesammelt hat.
Warum will PAG kaufen?
Was den Wert des Vermögenswerts selbst betrifft, ist diese Transaktion tadellos. Der Halbjahresbericht 2026 von Evergrande Property Services zeigt, dass der Umsatz des Unternehmens im Berichtszeitraum etwa 6,943 Milliarden Yuan betrug, ein Anstieg von 4,45 % gegenüber dem Vorjahr; der den Aktionären zuzurechnende Nettogewinn lag bei etwa 517 Millionen Yuan, ein Anstieg von 9,48 % gegenüber dem Vorjahr; die verwaltete Fläche beträgt etwa 603 Millionen Quadratmeter und belegt damit stabil einen der ersten drei Plätze in der Branche; der Anteil der Einnahmen von Dritten liegt bei fast 100 %, was bedeutet, dass es die Abhängigkeit von der Muttergesellschaft Evergrande grundsätzlich überwunden hat und über eine unabhängige Fähigkeit zur Erzielung von Einnahmen verfügt; die verfügbaren Mittel betragen etwa 4,244 Milliarden Yuan.
Die Immobilienverwaltungsbranche zeichnet sich durch stabile Einnahmen und geringe Kapitalausgaben aus und ist ein typischer „Cash Cow“. Das ist genau der Grund, warum Evergrande Property Services als „der einzige Vermögenswert im Evergrande-Konzern, der noch zu einem guten Preis verkauft werden kann“ gilt.
Der Preis ist der Punkt, auf den PAG am meisten Wert legt. Der aktuelle Marktwert von Evergrande Property Services hat gegenüber seinem Spitzenwert von über 206,4 Milliarden Hongkong-Dollar um mehr als 90 % eingebüßt. Zuvor erzielten die Liquidatoren nur eine Liquidationssumme von etwa 255 Millionen US-Dollar, und die Rückzahlungsquote der ausländischen Gläubiger liegt unter 1 %.
In dem angemessenen Akquisitionsbereich des Immobilienverwaltungssektors mit einem Kurs-Gewinn-Verhältnis von 6 bis 8 liegt die Bewertung der 51 %-Beteiligung nach Berechnung auf Basis des Nettogewinns von etwa 1 Milliarde Yuan im Jahr 2025 grob zwischen 30 und 40 Milliarden Hongkong-Dollar; umgerechnet nach dem aktuellen Marktwert beträgt das Gegenwert für diesen Anteil etwa 6,6 Milliarden Hongkong-Dollar.
Der Preisunterschied von mehreren zehn Milliarden Hongkong-Dollar in diesem Bereich ist genau der Kerngrund, warum PAG bereit ist zu handeln: Es kauft ein hochwertiges Immobilienverwaltungsunternehmen mit stabilem Cashflow und sauberen Vermögenswerten zu einem ausreichend günstigen Preis. Noch wichtiger ist, dass exklusive Verhandlungen statt einer öffentlichen Auktion die Verhandlungsmacht weiter auf die Seite des Käufers verlagern.
Natürlich geht die Rechnung von PAG weit über eine einzelne Finanzinvestition hinaus. Wenn es die beherrschende Beteiligung erfolgreich erwirbt, kann es die verwaltete Fläche von 600 Millionen Quadratmetern nutzen, um eine Verbindung zwischen „Geschäftsverwaltung und Immobilienverwaltung“ mit dem bereits beherrschten Betriebssystem von Wanda Commercial Management zu bilden, das Muster von China Resources Mixc Living zu kopieren und Kunden einen geschlossenen Kreislauf von Geschäftsbetrieb bis zu Gemeindedienstleistungen anzubieten. Dies ist nicht nur eine Stärkung seines Immobilienportfolios, sondern auch ein wichtiges Argument für die geplante Notierung an der Hongkonger Börse.
Und dies bestätigt auch genau die vorherigen Spekulationen der Öffentlichkeit: PAG habe Evergrande Property Services erworben, um eine indirekte Notierung von Zhuhai Wanda Commercial Management zu ermöglichen. Obwohl Insider diese Einschätzung als „vernünftig, aber ohne faktische Grundlage“ bezeichnen, ist unbestreitbar, dass eine günstige, saubere Plattform, die beherrscht werden kann, genau der einfache Grund ist, warum PAG zu diesem Zeitpunkt handelt.
Allerdings hat PAG noch harte Nüsse zu knacken, um diesen Vermögenswert wirklich vollständig zu übernehmen. Nach dem Halbjahresbericht 2026 von Evergrande Property Services ist der Nachwirkungen des Vorfalls um 13,4 Milliarden Yuan an Einlagen noch nicht vollständig abgeklungen. Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von 2,089 Milliarden Yuan wurden vollständig wertberichtigt, und die Wertberichtigungsrückstellungen der gesamten Gruppe beliefen sich auf 3,244 Milliarden Yuan.
Wie die komplexen Geldtransaktionen mit der Muttergesellschaft geklärt werden können, ist ein unumgängliches Problem für beide Seiten des Geschäfts. Der Grund, warum die Akquisition von Evergrande Property Services durch Hopson Development im Jahr 2021 scheiterte, liegt genau hier. Die nächste Fortschrittsmitteilung nach Ablauf der Exklusivitätsfrist am 27. Oktober wird entscheiden, ob diese Verhandlungen zu einer Unterzeichnung führen oder das Drehbuch vom Juni wiederholt wird.
Für PAG ist die wahre Prüfung nicht, ob es den Preis zahlen kann, sondern ob es zwischen Risiko und Preis den Gleichgewichtspunkt finden kann, den nur ein erfahrener Jäger richtig einschätzen kann.
Die Logik des Jägers von Vermögenswerten in Notlagen
Um zu verstehen, warum PAG immer dann handelt, wenn andere am verzweifeltsten sind, muss man zu seinem Steuermann – Shan Weijian – zurückkehren.
Dieser Investor, der als „König des chinesischen Private-Equity-Geschäfts“ bezeichnet wird, hatte einen extrem harten Lebensstart. Nach Abschluss der Grundschule erlebte er eine turbulente Zeit, danach konnte er ganze zehn Jahre lang nicht zur Schule gehen. 1969 wurde er im Alter von weniger als 16 Jahren in die Gobi-Wüste der Inneren Mongolei geschickt und blieb dort sechs Jahre lang.
In dieser harten Umgebung suchte er trotzdem jede Gelegenheit, um Bücher zu lesen. Wenn es wirklich keine Bücher mehr gab, las er das Handbuch für Pestizide etwa zwei Wochen lang durch.
1979 schloss er sein Studium der Anglistik an der Beijing Institute of Foreign Trade als „Arbeiter-Bauern-Soldat-Student“ ab, wurde dann der erste Student aus China in der Geschichte der University of San Francisco und erwarb nacheinander einen Master in Wirtschaftswissenschaften und einen Doktortitel in Betriebswirtschaft an der University of California, Berkeley, wo er von Janet Yellen betreut wurde, die später US-Finanzministerin wurde.
Diese Erfahrung prägte seine zentrale Investmentphilosophie: „Sobald du harte Zeiten, insbesondere Hunger erlebt hast, wirst du denken, dass keine Schwierigkeit mehr zu groß ist, weil du gelernt hast, geduldig zu sein.“
Diese Geduld durchzieht später den Rhythmus jedes seiner Handlungen: Er eilt nicht nach kurzfristigen Gewinnen oder Verlusten, sondern wartet auf den am besten geeigneten Zeitpunkt, um sicher zuzugreifen, wenn andere nicht mehr durchhalten können.
Shan Weijians wahre Meisterleistung war während der Asienkrise 1998, als er Newbridge Capital leitete, um die 51 %-Beherrschung der in Schwierigkeiten geratenen Korea First Bank für 500 Millionen US-Dollar zu erwerben und sie fünf Jahre später für 3,3 Milliarden US-Dollar an Standard Chartered zu verkaufen.
Danach leitete er die Übernahme der „Problem-Bank“ Shenzhen Development Bank durch Newbridge. Dies war das erste und bis heute einzige ausländische Institut, das eine chinesische Aktiengesellschaftsbank beherrschte, und schließlich wurde sie an Ping An Insurance verkauft, was eine Rendite von etwa dem 15-fachen erzielte.
2010 gründete er gemeinsam mit Gao Tianle und Jon-Paul Toppino PAG, um die drei Bereiche Kredit und Märkte, Private-Equity sowie Immobilien zu einer einheitlichen Plattform zu integrieren.
Er vertritt eine immer wieder betonte Ansicht: Investitionen richten sich nicht nach „Wettbewerbsfeldern“, denn Wettbewerbsfelder bedeuten, der Masse zu folgen und Trends zu jagen. Gerade in traditionellen Branchen, die nicht als Wettbewerbsfelder gelten, ist das Wettbewerbsumfeld entspannter.
Diese Einschätzung erklärt genau, warum PAG sein Augenmerk immer auf Bereiche richtet, die vom Markt vernachlässigt und von der Krise falsch bewertet werden – sie stehen nicht im Rampenlicht, bergen aber oft unterschätzten wahren Wert.
Um diesen Wert wirklich in die Hand zu bekommen und in die Praxis umzusetzen, kommt es zu dem typischen „beherrschenden Akquisitionsmodell“ von PAG. Shan Weijian hat einmal erklärt, dass der Ausstieg bei Minderheitsbeteiligungen stark davon abhängt, ob das Unternehmen an die Börse gehen kann. Wenn der Börsengang behindert wird, sind die Investoren festgelegt; dagegen bedeutet die Beherrschung des Unternehmens „wie das Fahren eines Autos: Der Fahrer entscheidet, wann er anhält und welche Autobahnausfahrt er nimmt“.
Aus diesem Grund tragen fast alle Investitionen von PAG die deutliche Prägung von „Kauf zum Tiefpunkt + Beherrschung + Umgestaltung“. Um 2005 kaufte es ein Bürogebäude in Seoul mit einem Rabatt von 8 %, und nach der Renovierung stieg der Nettoumsatz um 109 %; 2017 privatisierte es Yingde Gas und integrierte es mit Baosteel Gas zu „Gas Power“; 2018 erwarb es Cushman & Wakefield, förderte die Fusion mit DTZ und die Notierung an der New Yorker Börse; 2023 erwarb es gemeinsam mit Mapletree die Hongkong Goldin Financial International Centre für 5,6 Milliarden Hongkong-Dollar, was mehr als 60 % unter dem erwarteten Preis von zwei Jahren zuvor lag.
Am besten lässt sich die Logik von PAG jedoch anhand von Wanda veranschaulichen. Es handelte sich um eine „dreifache Handlung“, die sich über mehrere Jahre erstreckte.
2021 strebte Zhuhai Wanda Commercial Management eine Notierung an der Hongkonger Börse an. PAG investierte gemeinsam mit 22 Institutionen 38 Milliarden Yuan, wobei PAG 2,8 Milliarden US-Dollar beisteuerte – seine bislang größte Investition in China – und eine Wohlverhaltensklausel festlegte: Wenn die Notierung bis Ende 2023 nicht erfolgt, muss Wanda die Anteile zurückkaufen.
Das Ergebnis war, dass Wanda Commercial Management viermal die Börsenzulassungsanträge einreichte und alle scheiterten. Ende 2023, als Wanda unter dem Druck der Rückkaufpflicht stand, entschied sich PAG für eine Kapitalerhöhung. Im März 2024 führte es gemeinsam mit Institutionen wie CITIC Capital, dem Abu Dhabi Investment Authority und Mubadala eine Kapitalzufuhr von etwa 60 Milliarden Yuan durch, um Dalian Xindameng zu gründen. Die Investoren hielten insgesamt 60 % der Anteile, und der Anteil von Wanda Commercial Management sank von 70,15 % auf 40 %. Damit erlangte PAG die Kontrolle über die weltweit größte Plattform für Gewerbeimmobilienverwaltung.
Daraufhin folgten die zweite und dritte Handlung. 2025 erwarb PAG gemeinsam mit Tencent, JD.com, Sino Life Insurance und anderen 100 % der Anteile an 48 Wanda-Plaza-Gebäuden unter dem Dach von Wanda für etwa 50 Milliarden Yuan. Die Staatliche Verwaltung für Marktregulierung genehmigte dies bedingungslos