Spiegelbild der Landversteigerungen nach der Umsetzung der neuen Politik: Die zehnte Runde der Landversteigerungen in Shanghai erzielte einen Gesamterlös von 15,969 Milliarden Yuan.

In den letzten Tagen des Septembers ist der Immobilienmarkt in Shanghai besonders belebt.

Am 29. September fiel der Hammer für die zehnte Grundstücksauktion Shanghais im Jahr 2026, der Gesamtumsatz der vier Grundstücke belief sich auf 15,969 Milliarden Yuan.

Darunter wurden die beiden Grundstücke in Yangpu Wujiaochang und Minhang Gumei in 109 bzw. 177 Runden ausgeschrieben, mit Prämienraten von 21,46 % bzw. 24,44 %; die Grundstücke in Hongkou Nordbund und Baoshan Wusong wurden beide zum Ausgangspreis veräußert, bei derselben Veranstaltung zeigten sich zwei völlig unterschiedliche Stimmungen.

Genau am Tag vor der Grundstücksauktion haben vier Behörden Shanghais gemeinsam die Durchführungsbestimmungen zur Reform des Verkaufssystems für gewerbliche Wohnhäuser herausgegeben, Regelungen wie die Erhöhung der Schwelle für Vorverkäufe, die Verschärfung der Finanzaufsicht und die Ratenzahlung von Grundstücksgeldern wurden gleichzeitig umgesetzt.

Die neue Politik fällt mit dem Ende des „Goldenen Septembers“ zusammen. Nach der Umsetzung der „Shanghai Acht Regeln“ im August ist das tägliche durchschnittliche Transaktionsvolumen neuer Wohnungen in Shanghai um fast ein Zehntel gegenüber zuvor gestiegen, und die Anzahl der Besichtigungstermine für Zweithäuser steigt ebenfalls.

Die Erholung der Nachfrage nach Verbesserungs- und Umzugswünschen liefert die grundlegende Unterstützung für den Wettbewerb um hochwertige Wohngrundstücke bei der Grundstücksauktion; die Erwartung eines Rückgangs des Angebots an neuen Wohnungen stärkt zudem den Willen der Immobilienunternehmen, Grundstücke zur Auffüllung ihres Bestands zu erwerben, und treibt die Hitze dieser Grundstücksauktion an.

Betrachtet man den Rhythmus der jährlichen Grundstücksversorgung, so liegt die geplante Versorgung mit gewerblichen Wohngrundstücken in Shanghai im Jahr 2026 zwischen 275 und 385 Hektar, was etwa 100 Hektar weniger ist als im Jahr 2025, mit einem Rückgang von 23,3 %. Vor dem Hintergrund der anhaltenden Verknappung der Angebotsseite sind hochwertige Wohngrundstücke in Kernlagen noch knapper.

Zwei völlig entgegengesetzte Zustände

Der Wettbewerb um das Grundstück in Gumei, Bezirk Minhang, war unter den vier Grundstücken am intensivsten, die Anzahl der Ausschreibungsrunden erreichte 177. Das Grundstück liegt in der Nordgemeinde Gumei, besteht aus dem Wohngrundstück 113-07 und dem Kultur- und Sportgrundstück 113-08, grenzt direkt an die Station Donglan Road der U-Bahn-Linie 12 und erreicht die Station Hongmei Road nach einer Haltestelle in Richtung Osten.

Das Grundstück reicht im Osten bis zur Grünfläche der Lianhua Road, im Süden bis zur Grünfläche der Donglan Road, im Westen bis zur Grünfläche der Wanyuan Road und im Norden bis zur Grünfläche des Chuanbang. Die veräußerte Fläche des Wohnteils beträgt 45690,06 Quadratmeter, mit einer Geschossflächenzahl von 2,2 und einer maximalen Gebäudehöhe von 60 Metern; die veräußerte Fläche des Kultur- und Sportteils beträgt 9000,08 Quadratmeter, mit einer Geschossflächenzahl von 1,8, der Startpreis des Grundstücks liegt bei 5,156 Milliarden Yuan.

An der Live-Auktion nahmen drei Konsortien teil: das Konsortium aus China Construction Second Engineering Bureau und Yuexiu, das Konsortium aus China Merchants Shekou, Nanshan und Binjiang, sowie das Konsortium aus C&D und Xiangyu.

Nach 177 Geboten gewann das Konsortium aus China Merchants Shekou, Nanshan und Binjiang mit 6,416 Milliarden Yuan, die Prämienrate beträgt 24,44 %, der erzielte Bodenpreis pro Quadratmeter liegt bei 54971 Yuan. Die Bedingung einer Geschossflächenzahl von 2,2 gehört in Bezirk Minhang zu den relativ niedrigdichten und knappen Objekten, die Produktpositionierung wird höchstwahrscheinlich auf kleine Hochhäuser und Villen ausgerichtet sein.

Bemerkenswert ist, dass das Angebot an neuen Wohnungen im Gumei-Gebiet von Shanghai Minhang seit mehreren Jahren unterbrochen ist, der Hauptgrund liegt auf der Angebotsseite – das Gebiet wurde früh entwickelt, verfügbare Wohngrundstücke zur Veräußerung sind knapp, in den letzten Jahren hängen neue Angebote hauptsächlich von der sporadischen Freigabe aus der Bestandsmodernisierung ab.

Wie bekannt ist, hat das Projekt C&D Jingyuan westlich des Grundstücks im Jahr 2023 zweimal Wohnungen auf den Markt gebracht, mit einem Durchschnittspreis von etwa 89100 Yuan pro Quadratmeter, danach gab es keine neuen Wohnungen mehr im Gebiet.

Gleichzeitig verteilen sich in der Umgebung Industrieparks wie der Caohejing Entwicklungszone, sowie Schlüelschulen wie die Qibao Mittelschule und die Wenlai Mittelschule und kommerzielle Einrichtungen wie das Hongxianghui Einkaufszentrum und das Xingbao Einkaufszentrum. Die seit Jahren aufgestaute Nachfrage nach Verbesserungen fehlt an einem wirksamen Auslass, was einer der Gründe dafür sein könnte, dass drei Immobilienunternehmen über hundert Runden lang geboten haben.

Am Morgen des 29. Septembers war der Wettbewerb um das Grundstück in Yangpu Wujiaochang ebenfalls intensiv. Das Grundstück mit der Nummer 020-02 liegt im historischen und kulturellen Schutzgebiet Jiangwan, seine Grenzen reichen im Osten zur geplanten Minjing Road, im Süden zur geplanten Minding Road, im Westen zur Zhayin Road und im Norden zur geplanten Minfu Road. Die veräußerte Fläche beträgt 18557,31 Quadratmeter, die Geschossflächenzahl 2,4, die zulässige Gebäudefläche 44537,54 Quadratmeter, die maximale Gebäudehöhe 60 Meter (lokal 24 Meter).

Der Startpreis des Grundstücks liegt bei 2,405 Milliarden Yuan, insgesamt 5 Bieter nahmen an der Live-Auktion teil, darunter Lianfa, Yuexiu, China State Construction Yipin, Greentown sowie das Konsortium aus China Merchants Shekou und Nanshan.

In der Anfangsphase gaben Lianfa und China State Construction Yipin häufig Gebote ab und behielten die Initiative; das Konsortium der China Merchants-Gruppe legte in der Schlussphase zu. Nach 109 Geboten erwarb das Konsortium aus China Merchants Shekou und Nanshan das Grundstück mit 2,92 Milliarden Yuan, die Prämienrate beträgt 21,46 %, der erzielte Bodenpreis pro Quadratmeter liegt bei 65574 Yuan.

Nach seiner Lage liegt dieses Grundstück in der Übergangszone zwischen Wujiaochang und Xinjiangwancheng, in der Nähe der Station Sanmen Road der U-Bahn-Linie 10. Die Umgebung verbindet reife Gebiete wie Wujiaochang und Xinjiangwancheng, zudem sammeln sich in der Nähe städtische Komplexe wie Yunji Shangpu sowie Unternehmenszentralen von ByteDance, Bilibili und Papergames.

Die Planungspositionierung des historischen und kulturellen Schutzgebiets Jiangwan betont die Berücksichtigung der Originalität des Erscheinungsbilds und der Nachhaltigkeit der Funktionen. Der 020-02 Block, in dem sich das Grundstück befindet, wurde zuvor von Gewerbe- und Bürofläche in Wohngrundstück umgewandelt, diese Änderung von „Gewerbe zu Wohnen“ spiegelt selbst die Anpassungsrichtung der regionalen Landnutzungsstruktur wider.

Die beiden Grundstücke in Hongkou Nordbund und Baoshan Wusong wurden jedoch zum Ausgangspreis veräußert.

Guomao Real Estate erwarb gemeinsam mit der Nordbund-Gruppe das Grundstück hk285-06 in Hongkou Nordbund für 5,418 Milliarden Yuan, die Prämienrate beträgt null, der kombinierte Bodenpreis liegt bei 42612 Yuan pro Quadratmeter.

Das Grundstück umfasst etwa 17900 Quadratmeter, mit einer Geschossflächenzahl von 7,1 und einer maximalen Gebäudehöhe von 198 Metern. Es ist nur eine Straßenbreite vom SCOPE CENTURY TOWER entfernt, östlich steht das im Bau befindliche 480 Meter hohe Nordbund Center.

Bemerkenswert ist, dass dieses Grundstück ein gemischtes Grundstück für Forschung und Design sowie gewöhnliche Wohnhäuser ist, der Anteil der Wohnungen beträgt nicht mehr als 37,5 %, der Anteil der Forschung nicht weniger als 62,5 %. Die komplexen Nutzungsarten und der hohe Gesamtpreis stellen hohe Anforderungen an die Finanzkraft und das umfassende Betriebsvermögen der Entwicklungsunternehmen, was einer der Gründe für die geringe Hitze der Auktion ist.

Zudem wurde das Grundstück in Baoshan Wusong von Xiangyu zum Ausgangspreis von 1,2145 Milliarden Yuan erworben, der erzielte Bodenpreis pro Quadratmeter liegt bei etwa 27000 Yuan. Das Grundstück mit der Nummer C7-a-25 liegt in der Gemeinde des Paotaiwan Parks, umfasst etwa 30000 Quadratmeter, mit einer Geschossflächenzahl von nur 1,5 und einer maximalen Gebäudehöhe von 36 Metern, die Nutzungsart ist gewöhnliches Wohnhaus. Das Grundstück grenzt an das Shanghai Nationales Feuchtgebietsschutzgebiet Wusong Paotaiwan, aber in der Anmeldephase nahm nur ein Immobilienunternehmen teil.

Die niedrigdichten Bedingungen eignen sich für die Entwicklung von Villenprodukten, aber der Kundenradius des Wusong-Gebiets ist begrenzt, der Verkaufsrhythmus muss noch beobachtet werden. Unter der politischen Umgebung mit erhöhter Vorverkaufsschwelle und verlängertem Kapitalrückflusszyklus steigen der Entwicklungsrhythmus und die Schwierigkeit der Kapitalanpassung solcher Grundstücke weiter an, sodass Immobilienunternehmen bei ihren Entscheidungen konservativer werden.

Umsetzung der neuen Politik

Genau einen Tag vor dem Ende dieser Grundstücksauktion ist die neue Politik für den Shanghai Immobilienmarkt gerade in Kraft getreten.

Am 28. September haben vier Behörden Shanghais – die Kommission für Wohnungsbau und Stadtverwaltung, das Amt für Hausverwaltung, das Amt für Planung und Ressourcen sowie das Amt für Finanzaufsicht – gemeinsam die „Durchführungsbestimmungen zur Umsetzung der ‚Mitteilung zur Verbesserung des Verkaufssystems für gewerbliche Wohnhäuser‘“ herausgegeben. Shanghai ist nach Peking die zweite Stadt, die systematische Durchführungsvorschriften herausgibt, nachdem auf zentraler Ebene am 28. August die drei Reformdokumente für grundlegende Systeme im Immobilienbereich veröffentlicht wurden.

Diese Durchführungsbestimmungen betreffen sechs Aspekte: Vorverkaufsverwaltung, Verkauf von fertigen Wohnhäusern, System der Hauptbank, Finanzierungsunterstützung, Verwaltung der Grundstücksversorgung und Qualitätsaufsicht.

Die direkteste Änderung, die sich auf die Investitionsentscheidungen von Immobilienunternehmen auswirkt, ist die deutliche Erhöhung der Vorverkaufsschwelle: Bei Projekten für gewerbliche Wohnhäuser, für die nach dem 28. August 2026 neue Veräußerungsbekanntmachungen veröffentlicht werden, muss der Hauptkörper des einzelnen Gebäudes bei der Beantragung des Vorverkaufs vollständig fertiggestellt sein. Gleichzeitig unterliegen die Vorverkaufsfonds einer vollständigen und durchgehenden Aufsicht, die Aufsicht über die Fonds kann erst nach der umfassenden Abnahme des Projekts aufgehoben werden.

Der Zeitpunkt der Auszahlung von Hypothekenkrediten für private Wohnhäuser wurde ebenfalls angepasst. Nach der neuen Regelung müssen Hypothekenkredite erst nach der Abnahme und Registrierung des fertigen Gebäudes ausgezahlt werden, während in der vorherigen Praxis allgemein das Prinzip galt, die Kredite auszuzahlen, sobald der Hauptkörper des Gebäudes fertiggestellt ist, bei manchen Projekten erfolgte die Auszahlung sogar noch früher.

Im Vergleich dazu hat sich der Zyklus der Auszahlung und des Rückflusses der Fonds gegenüber zuvor verzögert, danach müssen alle Regionen die Unterstützung durch begleitende Politiken verstärken. Für Immobilienunternehmen bedeutet dies, dass der Rückzahlungszeitpunkt des Cashflows in der gesamten Kette von dem Erwerb des Grundstücks bis zu dem Rückfluss der Verkaufserlöse systematisch nach hinten verschoben wird.

Allerdings lässt die Politik Übergangsraum für Projekte in unterschiedlichen Phasen.

Shanghai teilt die laufenden Projekte in drei Kategorien ein. Die dritte Kategorie bezieht sich auf Projekte, für die vor dem 28. August eine Veräußerungsbekanntmachung veröffentlicht wurde, nach dem 28. August das Grundstücknutzungsrecht erworben wurde und die bis Ende 2027 auf den Markt kommen. Ihre Vorverkaufsbedingungen können nach der ursprünglichen Politik ausgeführt werden, aber die Aufsicht über die Vorverkaufsfonds muss nach der neuen Regelung erfolgen.

Und die vier Grundstücke, die bei der zehnten Grundstücksauktion Shanghais veräußert werden, fallen genau in dieses Übergangsfenster. Ihre Veräußerungsbekanntmachung wurde vor dem 28. August veröffentlicht, der Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks liegt am 29. September, sie treffen auf diese Übergangspolitik, können die ursprünglichen Vorverkaufsbedingungen anwenden, aber die Aufsicht über die Fonds wird nach der neuen Regelung ausgeführt.

Bei der Verringerung des Drucks der Mittel für den Grundstückserwerb von Immobilienunternehmen bietet die neue Politik ebenfalls entsprechende Regelungen an.

Der Grundstückspreis kann in Raten gezahlt werden, ohne dass Zinsen berechnet werden. Shanghai wendet das „1+1“-Modell an: Die erste Zahlung muss innerhalb von 30 Kalendertagen nach der Unterzeichnung des Veräußerungsvertrags gezahlt werden, ihr Anteil darf nicht weniger als 50 % des Gesamtpreises betragen, der Restbetrag kann innerhalb eines Jahres beglichen werden; nach Bedarf des Marktes und des Projekts und nach Entscheidung nach dem vorgeschriebenen Verfahren kann die Frist um ein weiteres Jahr verlängert werden.

Im Vergleich zu Peking, das direkt vorsieht, dass der Restbetrag innerhalb von zwei Jahren beglichen wird, ist die nominelle Frist für die vollständige Zahlung in Shanghai kürzer, behält aber den flexiblen Raum für Verlängerungen bei.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Vision“, Autor: Vision New Media, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.