Detaillierte Umsetzungsbestimmungen der Pekinger „828-Neupolitik“ offiziell in Kraft: Immobilienvorverkauf ab vollständig abgeschlossener Dachkonstruktion pro Gebäude, maximale Anzahlung für Wohnungskauf bei 1 %

Beijing ist die erste Stadt im ganzen Land, die die detaillierten Durchführungsbestimmungen für die „828-Neupolitik“ erlassen und umgesetzt hat.

Nach der Veröffentlichung der „828-Neuregelung“ für den Immobilienmarkt hat die Regelung „Verkaufsvoraussetzung bei Fertigstellung des Baus, vorrangiger Verkauf von bezugsfertigen Wohnungen“ breite Aufmerksamkeit erregt. Gleichzeitig bestimmen die ausführungsbezogenen Bestimmungen der lokalen Umsetzungsvorschriften die Grundstückserwerbs- und Entwicklungsstrategien der Immobilienunternehmen in verschiedenen Städten des Landes. Daher wartet der Markt seit der 828-Neuregelung ständig auf die lokalen Vorschriften, die eng mit dem Schicksal der Unternehmen und der Marktentwicklung verbunden sind.

Am 24. September hat Peking als erste Stadt die Umsetzungsvorschriften veröffentlicht. Vier Behörden – die Kommission für Wohnungswesen und Stadtbau von Peking, die Kommission für Planung und Natürliche Ressourcen von Peking, die Aufsichtsbehörde der Staatlichen Finanzaufsichtsverwaltung in Peking und das Verwaltungszentrum für Wohnungsfonds von Peking – haben gemeinsam die Stellungnahme zur Umsetzung der „Mitteilung zur Verbesserung des Verkaufssystems für Wohnimmobilien“ in der Stadt herausgegeben und ist damit die erste Stadt im ganzen Land, die die offizielle Umsetzungsrichtlinie veröffentlicht hat.

In den Umsetzungsvorschriften klärt Peking die Kernausrichtung „Verkaufsvoraussetzung bei Fertigstellung des Baus, vorrangiger Verkauf von bezugsfertigen Wohnungen“ und stärkt den Schutz der Rechte und Interessen der Wohnungskäufer in Bereichen wie der Überwachung der Vorverkaufsmittel und der Regelung, dass die Anzahlung nicht mehr als 1 % des Gesamtkaufpreises beträgt.

Vor der 828-Neuregelung konnten neue Wohnprojekte nach Erhalt der Vorverkaufsgenehmigung sofort mit dem Verkauf beginnen. Gemäß der neuen Regelung dürfen neue Projekte erst nach der Fertigstellung des Hauptbaus mit dem Vorverkauf beginnen. Dadurch wird die Quelle der Verkaufsmittel neuer Projekte in der Bauphase unterbunden, was einen enormen Druck auf die Rückzahlung von Geldern und den Cashflow der Immobilienunternehmen ausübt.

Angesichts der Sorgen des Marktes senkt die Pekinger Vorschrift die Schwellen für den Grundstückserwerb und den Verkauf gezielt in folgenden Bereichen:

1. Für Projekte, die einen Vorverkauf beantragen, muss die Hauptstruktur vollständig fertiggestellt sein (der Beton für die Decke des Gebäudes, die Dachanlagen und die Nebenanlagen muss gegossen sein). Die Einheiten für Projektentwicklung, Untersuchung, Planung, Bau und Überwachung müssen die unterzeichnete und abgestempelte „Abnahmeaufzeichnung für die Teilbauarbeit der Hauptstruktur“ vorlegen. Außerdem kann der Vorverkauf für einzelne Gebäude separat beantragt werden.

2. Verstärkung der Unterstützung durch Entwicklungsdarlehen. Die Unterstützung durch Entwicklungsdarlehen für Projekte mit Verkauf von bezugsfertigen Wohnungen sowie für Projekte von „guten Wohnungen“, die sicher, komfortabel, grün und intelligent sind, wird verstärkt. Die kreditgebenden Banken müssen die Auszahlungszeitpunkte und Auszahlungsbeträge angemessen entsprechend dem Baufortschritt des Projekts festlegen und die Entwicklungsdarlehen schrittweise auszahlen.

3. Für Wohnimmobilienland, für das nach dem 28. August die Ausschreibungsbekanntmachung veröffentlicht wurde, kann der Kaufpreis für das Grundstück gemäß den staatlichen Vorschriften in Raten gezahlt werden. Die erste Zahlung muss innerhalb von 30 Kalendertagen nach Unterzeichnung des Grundstücksveräußerungsvertrags geleistet werden, wobei der Anteil nicht weniger als 50 % des Gesamtpreises beträgt. Der Restbetrag kann innerhalb von zwei Jahren nach Unterzeichnung des Veräußerungsvertrags vollständig gezahlt werden, ohne Zinsen zu berechnen.

Bisher galt in Peking die Vorschrift, dass der gesamte Grundstückskaufpreis innerhalb von 2 Monaten (60 Tagen) nach Unterzeichnung des Veräußerungsvertrags vollständig zu zahlen ist. Die Umsetzungsvorschrift der neuen Regelung verlängert diese Frist direkt auf 2 Jahre, was die Schwelle für den Grundstückserwerb von Unternehmen stark senkt. Außerdem werden während der Ratenzahlung keine Zinsen berechnet.

Ohne eine „einheitliche Lösung für alle Fälle“ anzuwenden, können neue Projekte wählen, entweder den Vorverkauf durchzuführen oder die Wohnungen erst bezugsfertig zu verkaufen. Gleichzeitig betont die Pekinger Vorschrift, die Unterstützung durch Entwicklungsdarlehen zu verstärken, um den Druck auf den Kapitalumlauf der Immobilienunternehmen durch die Umsetzung der neuen Regelung sowohl in Bezug auf die Kreditanforderungen als auch die Anpassung an den Bauzyklus der Projekte zu mindern.

Im Bereich der Überwachung der Vorverkaufsmittel hat die Pekinger Umsetzungsvorschrift ebenfalls detaillierte Regelungen getroffen und die Einrichtung einer „Schlüsselüberwachungsquote“ hinzugefügt: Unter der Bedingung der Verstärkung der Überwachung der Vorverkaufsmittel kann nach der Anmeldung bei den städtischen Behörden bis Ende 2027 der Vorverkauf noch gemäß den ursprünglichen Vorverkaufsbedingungen beantragt werden, aber die Überwachung der Mittel erfolgt nach folgenden Anforderungen: 1. Festlegung der Schlüsselüberwachungsquote. Die Schlüsselüberwachungsquote muss alle verbleibenden Baukosten des Projekts sowie die Kosten für städtische Ingenieuranlagen außerhalb des Grundstücks, die von dem Immobilienentwicklungsunternehmen zu tragen sind, abdecken, um sicherzustellen, dass die Projektabnahme und Nebenanlagen wie Wasser, Strom, Gas und Wärme die Voraussetzungen für die Übergabe erfüllen. 2. Alle Vorverkaufsmittel müssen auf das Überwachungskonto des Verwaltungszentrums für Wohnungsfonds der Stadt eingezahlt werden. Wenn die eingezahlten Mittel die Schlüsselüberwachungsquote überschreiten, kann man entsprechende Baufonds gemäß den Baufortschritten zur Auszahlung beantragen oder die Auszahlung des Betrags beantragen, der die Schlüsselüberwachungsquote überschreitet. Bei der Auszahlung wird die Prüfung durch die Abteilung für Wohnungswesen und Stadtbau (Wohnungsverwaltung) des Bezirks, in dem sich das Gebäude befindet, durchgeführt.

Gleichzeitig hat Peking eine Übergangsfrist bis zum Ende des Jahres festgelegt, um den Bezirken Zeit zu geben, die Situation der Projekte zu bewerten und flexibel damit umzugehen: Für Wohnimmobilienprojekte, die vor dem 28. August (einschließlich) das Nutzungsrecht an staatlichen Bauland erworben haben (oder sich in der Veräußerung befinden), aber noch keine Baugenehmigung erhalten haben, gilt grundsätzlich die Vorverkaufsverwaltungsrichtlinie für neu erworbene Grundstücksprojekte. Wenn die Bezirksregierungen unter der Bedingung der Verstärkung der Überwachung der Vorverkaufsmittel sicherstellen können, dass die Projekte rechtzeitig fertiggestellt und übergeben werden, kann nach der Anmeldung bei den städtischen Behörden bis Ende 2027 der Vorverkauf noch gemäß den ursprünglichen Vorverkaufsbedingungen beantragt werden.

Vor der Umsetzung der Pekinger neuen Vorschrift ist auf dem Markt für neue Wohnungen das Phänomen des „Vorzeitigen Starts der Verkaufsveröffentlichung“ aufgetreten. Gemäß den offiziellen öffentlichen Informationen der Kommission für Wohnungswesen und Stadtbau von Peking wurden zwischen dem 28. August und dem 24. September in Peking insgesamt 18 Vorverkaufsgenehmigungen erteilt. Im Vergleich dazu gab es im Monat vor der Veröffentlichung der 828-Neuregelung nur 8 Projekte, die eine Vorverkaufsgenehmigung beantragt haben. Die Gesamtzahl der Projekte, die im Juni und Juli eine Vorverkaufsgenehmigung erhalten haben, betrug nur 16.

Im Folgenden ist der Originaltext der Pekinger neuen Regelung aufgeführt:

Umsetzungsvorschrift der Pekinger neuen Immobilienregelung

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