Gerichtliche Zwangsversteigerungen reißen gerade eine Lücke in die festgefahrene Situation der Stadterneuerung.

Am 17. September wurden 80 % der Anteile an Shenzhen Longma Real Estate Development Co., Ltd. (im Folgenden „Longma Real Estate“) auf Ali Assets zum Ausgangspreis von 50,658 Millionen Yuan angeboten, die öffentliche Versteigerung ist für den 22. Dezember geplant. Die ursprüngliche erste Auktion dieser Anteile war für den 20. Oktober geplant, wurde aber später zurückgezogen, da „die Vermögensverhältnisse weiter überprüft werden müssen“. Dies ist die erneute Angebotstellung nach der Rückziehung.

Dies ist keine einfache Anteileversteigerung.

Longma Real Estate ist der Entwicklungsträger des Interessenskoordinationsprojekts für die Landvorbereitung des Sanlian-Grundstücks in Longhua-Distrikt, Shenzhen (im Folgenden „Sanlian-Projekt“). Nach dem im September 2021 von der Regierung des Longhua-Distrikts veröffentlichten Plan beträgt die geplante zulässige Gebäudefläche für Wohnungen auf dem reservierten Land des Projekts 160.900 Quadratmeter, das sich noch in der Vorbereitungsphase befindet.

Nach dem Auftreten der Liquiditätsrisiken im Immobilienbereich gerieten eine Reihe von Stadterneuerungsprojekten, deren Entwicklungsträger private Unternehmen sind, in Schwierigkeiten. Die beteiligten Unternehmen waren nicht in der Lage, weitere Mittel einzubringen, wollten aber auch nicht aussteigen. Das Sanlian-Projekt bildet keine Ausnahme: Aufgrund der eigenen Schuldenprobleme der Anteilseigner wurden die Anteile von Longma Real Estate eingefroren, und da der Preis für die Anteileübertragung nicht einvernehmlich festgelegt werden konnte, kam es schließlich zur gerichtlichen Versteigerung.

Ein Mitarbeiter eines Shenzhens Immobilienunternehmens erläuterte, dass Stadterneuerungsprojekte hohe Investitionen erfordern, lange Zyklen haben und komplexe Interessensverhältnisse aufweisen. Nach dem Auftreten von Problemen ist es schwierig, sie über reguläre kommerzielle Wege wiederzubeleben. Seit 2024 haben einige Unternehmen versucht, verbleibende Probleme durch gerichtliche Versteigerungen zu lösen.

Zuvor wurden bei Stadterneuerungsprojekten wie dem koordinierten Gebiet von Hubei im Luohu-Distrikt, dem alten Dorf von Hengling im Longhua-Distrikt und der Fuhua-Fabrik in Nanyou, Nanshan, die Anteile der Projektgesellschaften bereits durch gerichtliche Versteigerungen veräußert, um die risikobehafteten Anteilseigner auszuschließen, sodass die ursprünglich schwer voranzubringenden Stadterneuerungsprojekte wieder neue Lebenskraft entfalten konnten.

Gerichtliche Versteigerung

Das Sanlian-Projekt wurde 2015 in die erste Gruppe von Pilotprojekten für die Interessenskoordination bei der Landvorbereitung in Shenzhen aufgenommen. Im Juni und August 2016 unterzeichnete Longma Real Estate nacheinander eine Absichtserklärung für die kooperative Entwicklung und das „Abkommen über die kooperative Entwicklung des Landvorbereitungsprojekts“ mit Shenzhen Longhua Hebei Aktiengenossenschaft für Landrechtsträger (im Folgenden „Hebei Aktiengesellschaft“) und wurde damit der einzige Kooperationspartner und Entwicklungsträger des Projekts.

Die Interessenskoordination bei der Landvorbereitung ist ein einzigartiges Stadterneuerungsmodell in Shenzhen. Unter der Führung der Regierung bestimmen die Nachfolgeeinheiten der ursprünglichen ländlichen Kollektivwirtschaftsorganisationen als Umsetzungsträger die Rechte an den verbliebenen Flächen in der Region, für die die Enteignungs- und Übertragungsverfahren noch nicht abgeschlossen sind, einheitlich, räumen und integrieren sie. Die Regierung gibt einen Teil des Landes als reserviertes Land zurück, der Rest wird in Staatseigentum übernommen.

Longma Real Estate hält die Rechte an dem reservierten Land des Sanlian-Projekts nicht direkt, sondern verfügt nur über das Recht auf Erträge aus der kooperativen Entwicklung des reservierten Landes. Nach der Fertigstellung des reservierten Landes gehört die grundlegende Gebäudefläche der Hebei Aktiengesellschaft und wird für die Umsiedlung der Dorfbewohner verwendet; die begleitende Gebäudefläche wird unentgeltlich an die Regierung übergeben; 40 % der Rechte an der verbleibenden gemeinsamen Gebäudefläche stehen der Hebei Aktiengesellschaft zu und werden zwischen der Hebei Aktiengesellschaft und Longma Real Estate gemäß den vertraglichen Vereinbarungen verteilt, was die Hauptertragsquelle von Longma Real Estate als Entwicklungsträger darstellt.

Das Sanlian-Grundstück befindet sich in der Straße Longhua im Longhua-Distrikt von Shenzhen, der Umsetzungsbereich beträgt 179.400 Quadratmeter, die zwei geplanten reservierten Grundstücke summieren sich auf 37.300 Quadratmeter, die geplante zulässige Gebäudefläche beträgt 231.000 Quadratmeter, davon 160.900 Quadratmeter für Wohnungen (einschließlich 20.000 Quadratmeter für öffentliche Nutzflächen) und 54.800 Quadratmeter für Gewerbe- und Büroflächen.

Longma Real Estate war ursprünglich vollständig im Besitz von Shenzhen Yushi Property Management Co., Ltd. (im Folgenden „Yushi Property“). 2016 wurden zur Beschaffung von Mitteln für die Enteignung und Räumung Zhengzhou Jinsong Real Estate Group Co., Ltd. (im Folgenden „Jinsong Real Estate“) und Shenzhen Wenchuan Real Estate Development Co., Ltd. (im Folgenden „Wenchuan Real Estate“) in das Projekt eingebracht, die jeweils 10 % der Anteile hielten, während Yushi Property 80 % der Anteile hielt.

Im April 2018 übertrug Yushi Property 60 % der Anteile an Longma Real Estate auf Jinsong Real Estate im Rahmen der Änderungsregistrierung. Danach hielten Jinsong Real Estate, Yushi Property und Wenchuan Real Estate jeweils 70 %, 20 % und 10 % der Anteile, eine Registrierungsstruktur, die bis heute beibehalten wird.

Aus den Gewerbeanmeldungsdaten geht hervor, dass 70 % der Anteile an Longma Real Estate, die Jinsong Real Estate hält, vom Zwischengericht Zhengzhou eingefroren sind, die Einfrierungsfrist läuft bis zum 23. Juli 2027; 20 % der Anteile an Longma Real Estate, die Yushi Property hält, vom Volksgericht des Longhua-Distrikts Shenzhen eingefroren sind, die Einfrierungsfrist läuft bis zum 6. August 2029.

Die Antragsteller der diesjährigen Versteigerung sind Jinsong Real Estate und Wenchuan Real Estate. Der dem Angebot beigefügte Vermögensbewertungsbericht besagt, dass das Versteigerungsobjekt 60 % der Anteile an Longma Real Estate, die auf den Namen von Jinsong Real Estate registriert sind, und 20 % der Anteile, die auf den Namen von Yushi Property registriert sind, umfasst. Die restlichen 10 % der Anteile im Besitz von Jinsong Real Estate und die 10 % der Anteile im Besitz von Wenchuan Real Estate fallen nicht in den Versteigerungsbereich.

Aus den Angebotsunterlagen geht hervor, dass der bewertete Gesamtwert aller Rechte der Anteilseigner von Longma Real Estate 90,4609 Millionen Yuan beträgt, der Gesamtwert der beiden Anteile, die diesmal versteigert werden, beläuft sich auf 72,3687 Millionen Yuan, der Ausgangspreis beträgt etwa 70 % des bewerteten Werts.

Eine Person, die Longma Real Estate nahesteht, teilte dem Wirtschaftsbeobachter mit, dass die für die Vorbereitung des Sanlian-Projekts erforderlichen Flächen 535 Grundstücke umfassen, von denen bisher insgesamt 181 Grundstücke und 7 oberirdische Gebäude zurückerworben wurden; Longma Real Estate hat etwa 40 Millionen Yuan für den Erwerb des Sanlian-Projekts als Anfangsinvestition eingebracht, nach dem Einstieg von Jinsong Real Estate wurden weitere 630 Millionen Yuan investiert.

Stillstand

Nach dem Einstieg von Jinsong Real Estate bei Longma Real Estate verlief die Fortschreitung des Sanlian-Projekts nicht reibungslos. Die relevanten Grundstücke des Projekts wurden in die Industrieflächenlinie eingeteilt, der Antrag auf Ausgliederung schreitet langsam voran, außerdem hat das Projekt bisher keine Genehmigung in Form eines Sitzungsprotokolls der zuständigen Behörden erhalten.

Angesichts der zunehmenden Unsicherheit des Projekts sandten Jinsong Real Estate und Wenchuan Real Estate im Januar 2019 ein Schreiben an Yushi Property, um den Ausstieg aus der Kooperation zu verlangen, aber die Verhandlungen blieben ergebnislos. Im Juni desselben Jahres reichten die beiden Unternehmen eine Klage beim Zwischengericht Shenzhen ein, um die Aufhebung des Kooperationsabkommens und die Rückzahlung der Investitionsmittel zu verlangen.

Im September 2020 urteilte das Zwischengericht Shenzhen, das Kooperationsabkommen aufzuheben, und forderte Yushi Property auf, Jinsong Real Estate und Wenchuan Real Estate 632 Millionen Yuan an Investitionsmitteln zurückzuzahlen und die Nutzungsgebühr für die Mittel mit einem Jahreszinssatz von 15 % zu zahlen. Das Urteil legte gleichzeitig die Schritte des Ausstiegs fest: Zuerst wird ein gemeinsames Verwaltungskonto eingerichtet und die gemeinsame Verwaltung der Anteile aufgehoben, nachdem Yushi Property die Rückzahlung auf das gemeinsame Verwaltungskonto überwiesen hat, wird die Rückübertragung der Anteile bearbeitet und anschließend die Mittel freigegeben.

Anfang 2021 beantragten Yushi Property, Jinsong Real Estate und Wenchuan Real Estate jeweils die Zwangsvollstreckung beim Gericht. Da die Parteien die Auslegung der Umsetzungsschritte unterschiedlich verstanden, konnten die Rückzahlung und die Rückübertragung der Anteile lange Zeit nicht abgeschlossen werden.

Aus dem Vollstreckungsbeschluss des Zwischengerichts Shenzhen geht hervor, dass die gemeinsam verwalteten Unterlagen die wertvollen Dokumente wie die Erwerbsnachweise von 158 Wohngrundstücken auf dem Land und 7 Gebäuden, die im Schließfach der Filiale der ländlichen Handelsbank Shenzhen in Longhua aufbewahrt werden, sowie das offizielle Siegel, das Finanzsiegel und das Original der Gewerbeanmeldung von Longma Real Estate, die im Safe im Büro von Yushi Property aufbewahrt werden, umfassen.

Jinsong Real Estate und Wenchuan Real Estate sind der Ansicht, dass Yushi Property keine Rückzahlungsgarantie gestellt hat, und die Aufhebung der gemeinsamen Verwaltung erfordert die gleichzeitige Beschlagnahme durch das Gericht. Yushi Property ist der Ansicht, dass die Gegenseite sich weigert, die gemeinsame Verwaltung aufzuheben und die Anteile zurückzugeben, was zum Stillstand des Projekts führt.

Gerade als die drei Unternehmen keine Lösung für die Aufhebung der Kooperation fanden, ergab sich eine Wende für das Sanlian-Projekt.

Im September 2021 veröffentlichte das Amt für Stadterneuerung und Landvorbereitung des Longhua-Distrikts Shenzhen den Umsetzungsplan für das Interessenskoordinationsprojekt der Landvorbereitung des Sanlian-Grundstücks, wodurch der Wert des Landes stieg. Danach führten die Parteien mehrfach Verhandlungen und versuchten mehrfach, lokale Immobilienunternehmen sowie staatliche Unternehmen und zentralstaatliche Unternehmen aus Shenzhen als Übernehmer einzubringen, was aufgrund von Meinungsverschiedenheiten über den Übertragungspreis nicht zu einer Einigung führte.

Im Juli 2022 beschloss das Zwischengericht Shenzhen, die oben genannten gemeinsam verwalteten Unterlagen zu beschlagnahmen. Im Mai 2024 wurden aufgrund des Bürgschaftsstreits zwischen Jinsong Real Estate und Zhongyuan Bank 70 % der Anteile an Longma Real Estate im Besitz von Jinsong Real Estate vom Zwischengericht Zhengzhou eingefroren, und im Juli desselben Jahres erneut eingefroren.

Im Juli 2024 stellte das Zwischengericht Shenzhen eine Frist zur Erfüllung der Verpflichtung aus und forderte Yushi Property auf, innerhalb von fünfzehn Tagen die Investitionsmittel und die Nutzungsgebühr für die Mittel abzüglich der von der Gegenseite zu zahlenden Verzugsentschädigung in Höhe von insgesamt 940 Millionen Yuan auf das Vollstreckungskonto des Gerichts zu überweisen. Jinsong Real Estate und Wenchuan Real Estate erhoben einen Einwand gegen die Vollstreckung und behaupteten, dass der zu zahlende Betrag 1,443 Milliarden Yuan beträgt und keine Abzüge vorgenommen werden sollten. Im Juli 2025 beschloss das Zwischengericht Shenzhen, den Einwand zurückzuweisen.

Nach der Genehmigung des Sanlian-Projekts wollten weder Yushi Property noch Jinsong Real Estate zum Selbstkostenpreis aussteigen, sondern hofften, das Projekt zu leiten und neue Kooperationspartner einzubringen, um größere Erträge zu erzielen. Aber keine der Parteien verfügte über ausreichende Mittel, um weitere Investitionen zu tätigen, sodass die Rückübertragung der Anteile nicht abgeschlossen werden konnte; außerdem sind die meisten Anteile eingefroren, sodass neue Investoren nur schwer einsteigen können und die früheren Investitionen nicht zurückerhalten werden können.

Daher wurde die gerichtliche Versteigerung zu einer Option zur Lösung der verbleibenden Probleme des Sanlian-Projekts.

Lösungsansatz

Das Sanlian-Grundstücksprojekt befindet sich noch in der Vorbereitungsphase. Longma Real Estate verfügt nur über das Recht auf Erträge aus der kooperativen Entwicklung, nicht über Grundstücke oder im Bau befindliche Projekte, die separat veräußert werden können. Die früher gezahlten Entschädigungen für Enteignung und Räumung, die Landgebühren und verschiedene Kosten sind in der Projektgesellschaft gebunden. Die Übertragung des Projekts hängt hauptsächlich von Anteilegeschäften ab.

Im Vergleich zu gewöhnlichen Wohnprojekten, bei denen man durch die Übertragung von Vermögenswerten wie Land oder im Bau befindlichen Projekten aussteigen kann, sind solche Projekte stärker auf die Übertragung von Anteilen angewiesen. Sobald die Anteile von mehreren Gläubigern beantragt eingefroren und nacheinander eingefroren werden, ist es selbst dann schwierig, die Abwicklung abzuschließen, wenn die Verhandlungen über Übernahme und Fusion einvernehmlich abgeschlossen werden.

Der oben genannte Mitarbeiter des Immobilienunternehmens aus Shenzhen sagte, dass die Bearbeitung solcher Projekte oft die Beteiligung des Gerichts erfordert, um die eingefrorenen Anteile durch gerichtliche Versteigerungen zu veräußern und Bedingungen für den Einstieg neuer Träger zu schaffen.

Die oben genannte Person, die Longma Real Estate nahesteht, sagte, dass zuvor mehrfach andere Investoren bereit waren, das Projekt zu einem bestimmten Aufschlag auf der Grundlage der bereits investierten Mittel zu erwerben, was aber alle fehlschlug, weil die Anteilseigner der Ansicht waren, dass der Wert des Projekts unterschätzt wurde.

Zuvor haben einige Projekte in Shenzhen ähnliche Probleme bereits durch gerichtliche Versteigerungen gelöst.

Das koordinierte Gebiet von Hubei im Luohu-Distrikt war einst eines der größten Stadterneuerungsprojekte in Shenzhen. 2011 beteiligte sich China Resources Land an diesem Projekt, der Anmeldungsträger des Projekts ist China Resources Land (Shenzhen) Development Co., Ltd. (im Folgenden „China Resources Land Shenzhen“), dessen Anteilseigner Shenzhen Hubei Shunrun Investment Co., Ltd. (im Folgenden „Hubei Investment“) ist. Hubei Investment wird zu 60 % von China Resources Land gehalten, während China Resources Shenguo Trust und Shenzhen Yunxiang Industrial jeweils 20 % der Anteile halten.

Im September 2022 begann das Grundstück A4 des Projekts im koordinierten Gebiet von Hubei mit dem Vorverkauf. Ab 2023 wurde Hubei Investment mehrfach zur vollstreckenden Partei, die Anteile von China Resources Land Shenzhen wurden mehrfach eingefroren, sodass die Fortschreitung des Projekts behindert wurde.

Im Juli 2024 wurden als Antragsteller China Resources Land 100 % der Anteile von China Resources Land Shenzhen auf JD Assets zur Versteigerung angeboten, was später aufgrund