Die Hypothekenzinsen weichen vom LPR ab und erreichen ein Minimum von 2,7 %, bei einem Teil der bestehenden Kredite lassen sich inzwischen Zinssenkungen aushandeln.

Am 20. September hat die Volksbank von China die nationale Interbank-Kreditvermittlungszentrale ermächtigt, den neuesten Referenzzinssatz für Kreditvergabe (LPR) zu veröffentlichen. Der einjährige LPR in diesem Monat beträgt 3,0 %, und der LPR mit einer Laufzeit von über 5 Jahren beträgt 3,5 %, beide sind unverändert gegenüber dem Vormonat. Nach der Senkung um 10 Basispunkte im Mai 2025 ist der LPR nun bereits 16 Monate in Folge unverändert geblieben.

Als zentraler Anker für die Preisgestaltung von Wohnungsbaukrediten bedeutet die unveränderte Beibehaltung des LPR mit einer Laufzeit von über 5 Jahren nicht, dass der Wohnungsbaukreditmarkt stillsteht.

Daten der Zentralbank zeigen, dass der gewichtete durchschnittliche Zinssatz für neu vergebene private Wohnungsbaukredite im August etwa 3,1 % betrug und damit auf einem historischen Tiefstand liegt. In einigen Städten ist der Zinssatz für erste Wohnungsbaukredite bei den führenden Banken bereits auf rund 3 % gefallen, einige ausländische Banken können für erstklassige Kunden, die strenge Vermögensschwellen erfüllen, ein Angebot von 2,7 % unterbreiten, das um 80 Basispunkte unter dem aktuellen LPR mit einer Laufzeit von über 5 Jahren liegt.

Auf der Seite der bestehenden Kredite dauert das Spiel um vorzeitige Kreditrückzahlungen, das sich an den Opportunitätskosten des Kapitals der Einwohner orientiert, weiter. Im ersten Halbjahr dieses Jahres ist der Saldo der nationalen privaten Wohnungsbaukredite um mehr als 700 Milliarden Yuan netto gesunken. Ende August haben die Zentralbank und die Nationale Finanzaufsichtsbehörde gemeinsam ein Dokument herausgegeben, das es Kreditnehmern ermöglicht, mit Banken über die Änderung des Zinssatzes für bestehende Wohnungsbaukreditverträge zu verhandeln, was einen neuen Weg zur Entlastung von Käufern bestehender Wohnimmobilien bietet.

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16 Monate in Folge keine Veränderung

Der LPR im September behält erneut das ursprüngliche Niveau bei, ein Ergebnis, das den allgemeinen Markterwartungen im Vorfeld entspricht.

Aus Sicht des Preisbildungsmechanismus wird der LPR von den notierenden Banken auf Basis des 7-tägigen Reverse-Repo-Zinssatzes am offenen Markt durch Hinzufügen von Punkten gebildet. Als wichtigster politischer Zinssatz ist der 7-tägige Reverse-Repo-Zinssatz nach der Senkung im Mai 2025 ebenfalls 16 Monate in Folge auf dem Niveau von 1,4 % unverändert geblieben, die Preisbildungsgrundlage für die LPR-Notierung hat sich in diesem Monat nicht geändert.

Die inländische wirtschaftliche Grundgesamtheit stützt auch die unveränderte Beibehaltung des LPR. Im ersten Halbjahr dieses Jahres ist das Bruttoinlandsprodukt (BIP) Chinas um 4,7 % gegenüber dem Vorjahr gewachsen, die Wachstumsrate liegt innerhalb des Zielbereichs von 4,5 % bis 5,0 % für das gesamte Jahr. Im August lag die Exportwachstumsrate gegenüber dem Vorjahr bereits dritten Monat in Folge bei rund 20 %, sowohl die Wachstumsrate des nationalen Verbraucherpreisindex (VPI) als auch des nationalen Erzeugerpreisindex (EPI) erholten sich gleichzeitig.

Wang Qing, Chef-Makroanalyst von Golden Credit Rating, wies gegenüber Time Finance darauf hin, dass die Wirtschaftswachstumsrate im ersten Halbjahr dieses Jahres im Zielbereich liegt und sich die Bereiche der neuen qualitativ hochwertigen Produktivkräfte, vertreten durch die Hochtechnologie-Fertigungsindustrie, beschleunigt entwickeln. Das bedeutet, dass obwohl sich die Dynamik von Investitionen und Konsum im Inland seit dem zweiten Quartal abgeschwächt hat und die Wachstumsdynamik der Wirtschaft etwas nachgelassen hat, die makroökonomische Politik eine starke Beständigkeit beibehält und die Geldpolitik sich weiterhin in einer Beobachtungsphase befindet. Das ist der grundlegende Grund dafür, dass die LPR-Notierung im September nicht angepasst wurde.

Wen Bin, Chefökonom der Minsheng Bank, schrieb in einem Artikel, dass die Zinssätze für neu vergebene Unternehmens- und private Wohnungsbaukredite im August weiterhin auf niedrigem Niveau verblieben, und in Kombination mit dem leichten Anstieg der Preise sind die tatsächlichen Zinssätze aller Kredite bereits marginal gesunken, "die Notwendigkeit einer direkten Senkung der politischen Zinssätze ist nicht hoch".

Die realen Beschränkungen aus dem Bankensystem dürfen ebenfalls nicht vernachlässigt werden. Daten der Nationalen Finanzaufsichtsbehörde zeigen, dass der Nettokreditspread der Geschäftsbanken Ende des zweiten Quartals dieses Jahres 1,41 % betrug. Obwohl er gegenüber dem ersten Quartal um 0,01 Prozentpunkte gestiegen ist und den einseitigen Abwärtstrend seit 2022 beendet hat, liegt er immer noch in einem historischen Tiefstandsbereich.

Wen Bin analysierte, dass seit September die Zinssätze für Interbank-CDs auf dem Niveau nach dem Anstieg von Juli bis August verblieben sind, und beide Seiten von Vermögenswerten und Verbindlichkeiten den Nettokreditspread weiterhin belasten. Unter der Bedingung, dass die politischen Zinssätze nicht gesenkt werden und der Druck auf den Nettokreditspread unverändert bleibt, haben die Geschäftsbanken keine ausreichende Motivation, die LPR-Notierung aktiv zu senken.

Die Veränderungen auf den Auslandsmärkten fügen auch externe Variablen zur Beurteilung der inländischen Politik hinzu. Seit diesem Jahr haben die Europäische Zentralbank und die Bank of Japan nacheinander die Zinssätze angehoben, und die Fed hat am 19. September ebenfalls angekündigt, den Zinssatz um 25 Basispunkte anzuheben und den Zielzinssatzbereich auf 3,75 % bis 4,00 % anzuheben, was die erste Zinserhöhung seit Juli 2023 ist. Die Zinssätze auf den ausländischen Anleihemärkten sind größtenteils gestiegen.

Xu Jiaqi, Analyst der Forschungs- und Entwicklungsabteilung von Golden Credit Rating, sagte gegenüber Time Finance: Angesichts der Tatsache, dass Chinas Geldpolitik an der Ausrichtung "sich an unseren eigenen Bedingungen zu orientieren" festhält, wird der inländische Grundton der geldpolitischen Lockerung vor dem Hintergrund, dass die inländische Nachfrage noch angekurbelt werden muss und die Preise insgesamt stabil sind, fortbestehen. Darüber hinaus sind die inländischen Anleihemärkte hauptsächlich von inländischen Investoren dominiert, und der Anteil ausländischen Kapitals ist relativ gering, sodass die tatsächlichen Auswirkungen des Abflusses ausländischen Kapitals begrenzt sind. Es wird erwartet, dass die Zinserhöhungen ausländischer Zentralbanken keine wesentlichen Belastungen für die inländischen Anleihemärkte verursachen, aber kurzfristig den Abwärtsraum der Zinssätze einschränken könnten.

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Die Entkopplung des Wohnungsbaukreditzinssatzes von der LPR-Benchmark

In den 16 Monaten, in denen der LPR unverändert geblieben ist, hat der Wohnungsbaukreditmarkt selbst erhebliche Veränderungen erlebt.

Auf der Seite der neu vergebenen Kredite liegt der tatsächliche Zinsrückgang deutlich vor der LPR-Benchmark. Daten der Zentralbank zeigen, dass der gewichtete durchschnittliche Zinssatz für neu vergebene private Wohnungsbaukredite im August etwa 3,1 % betrug und damit um 40 Basispunkte unter dem LPR mit einer Laufzeit von über 5 Jahren lag.

Auf Städtebene zeigt sich der Preiswettbewerb zwischen den Banken noch direkter. Laut Informationen von Time Finance beträgt beispielsweise in Guangzhou der Mindestzinssatz für erste Wohnungsbaukredite bei führenden Banken wie der Bank of China, der Industriellen und Handelsbank von China, der Konstruktionsbank von China und der Postsparkasse derzeit 3 %. Ausländische Banken wie Standard Chartered und HSBC können einen Zinssatz von 2,7 % anbieten, dieser Zinssatz ist jedoch mit hohen Zugangsschwellen verbunden und richtet sich an erstklassige Kunden mit großen finanziellen Vermögenswerten und Immobilien in spezifischen Kooperationsprojekten, es handelt sich nicht um ein allgemein zugängliches Angebot für gewöhnliche Wohnungskäufer.

Nach der massiven Senkung der Zinssätze für Wohnungsbaukredite aus Wohnbauförderungsfonds im Januar dieses Jahres beträgt der Zinssatz für erste Wohnungsbaukredite mit einer Laufzeit von über 5 Jahren in Guangzhou 2,6 %, sodass der Zinsunterschied zu kommerziellen Krediten weiter verkleinert wurde. Die "Entkopplung" des Wohnungsbaukreditzinssatzes von der LPR-Benchmark wird durch die selbstständige Anpassung der Aufschläge durch die Banken erreicht, nicht durch eine Veränderung der Benchmark selbst.

Die tatsächliche Situation der bestehenden Wohnungsbaukredite ist noch komplexer. Nach mehreren Runden von massiven Anpassungen sind die Zinssätze für bestehende Wohnungsbaukredite im Allgemeinen auf 3,2 % bis 4 % gesunken. Aus der Sicht der Einwohner ist die Differenz zwischen den Zinsausgaben für bestehende Wohnungsbaukredite und den Erträgen aus Einlagen jedoch immer noch relativ hoch. Laut Überwachungsdaten von Rong 360 betrug im Juli 2026 der durchschnittliche Zinssatz für dreijährige Festgelder bei Banken 1,683 % und der durchschnittliche Zinssatz für fünfjährige Festgelder 1,560 %. Einige Kreditnehmer, die noch bestehende Wohnungsbaukredite mit einem Zinssatz von über 4 % tragen, stehen unter einem deutlichen Druck der Opportunitätskosten des Kapitals.

Dieser Kostenvergleich spiegelt sich direkt in den Kreditdaten wider. Daten der Zentralbank zeigen, dass der Saldo der privaten Wohnungsbaukredite im ersten Halbjahr 2026 36,29 Billionen Yuan betrug, was einem Rückgang von 3,8 % gegenüber dem Vorjahr entspricht und im ersten Halbjahr um 716,3 Milliarden Yuan gesunken ist. Fachleute sind der Ansicht, dass diese Veränderung durch mehrere Faktoren wie vorzeitige Kapitalrückzahlungen der Einwohner und die Ausbuchung von natürlich ablaufenden Krediten gemeinsam verursacht wird, die vorzeitige Rückzahlung von Hypotheken ist ein wichtiger Faktor für den Rückgang des Saldos. Der anhaltende Rückgang der Einlagenzinsen hat die Bereitschaft der Einwohner zur aktiven Kreditrückzahlung erhöht.

Angesichts dieser Realität hat die Aufsichtsebene bereits begleitende Politiken eingeführt. Am 28. August wurde gemäß der "Stellungnahme zur Reform und Verbesserung des Kreditmanagements für Immobilien und zur Förderung des Aufbaus eines neuen Entwicklungsmodells für Immobilien", die von der Zentralbank und der Nationalen Finanzaufsichtsbehörde gemeinsam herausgegeben wurde, Kreditnehmern ermöglicht, mit Bankfinanzinstituten über die Änderung des Zinssatzes für bestehende variable Wohnungsbaukreditverträge zu verhandeln oder die Gewährung eines neuen variablen privaten Wohnungsbaukredits zur Ablösung bestehender Kredite zu beantragen.

Hinter dem anhaltenden Rückgang der Wohnungsbaukreditzinsen und der zunehmenden Freigabe des Entlastungsraums für bestehende Kredite stehen die Geschäftsbanken jedoch unter erheblichem betrieblichem Druck, der Raum für kontinuierliche Gewährung von Vergünstigungen ist sehr begrenzt. Im ersten Halbjahr dieses Jahres erzielten die Geschäftsbanken einen kumulierten Nettogewinn von 1,2 Billionen Yuan, was einem Rückgang von 0,6 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Stabilisierung des Nettokreditspreads hängt hauptsächlich von der Senkung der Einlagenkosten auf der Seite der Verbindlichkeiten ab.

Nach Berechnungen von Guosheng Securities beträgt der Anteil der im Quartal fällig werdenden Festgelder des privaten Sektors im ersten Quartal 2026 über 60 %. Ein Forschungsbericht von Guosen Securities weist darauf hin, dass der Nutzen aus der Neubewertung hochverzinslicher Einlagen im zweiten Halbjahr stark abnehmen wird. Es wird erwartet, dass die im ersten Quartal neu bewerteten hochverzinslichen Einlagen etwa die Hälfte des Jahresvolumens ausmachen, und die Stabilisierungsfähigkeit der Rendite auf der Seite der Vermögenswerte wird zu dem Kernfaktor werden, der die Differenzierung des Nettokreditspreads der börsennotierten Banken bestimmt.

Ein Marktbeobachter wies gegenüber Time Finance darauf hin, dass die Nachfrage nach Krediten auf der Seite der Vermögenswerte noch nicht wesentlich erholt ist, und die Preisgestaltung neu vergebener Kredite relativ niedrig liegt. Wenn die Zinssätze für bestehende Wohnungsbaukredite weiter gesenkt werden, ist der Raum für die Gewährung von Vergünstigungen durch Banken objektiv begrenzt. Das ist auch der Kerngrund dafür, dass die neue Politik im August die verhandelte Änderung statt einer einheitlichen massiven Anpassung anwendet.

Die Veränderungen auf dem Immobilienmarkt bieten auch einen weiteren Referenzpunkt für die Beobachtung der Zinspolitik. Die kürzlich vom Nationalen Statistikamt veröffentlichten Daten zu den Wohnungspreisen in 70 großen und mittleren Städten im August zeigen, dass die Preise für neue Wohnungen in den ersten Tier-Städten im August von unverändert auf einen Anstieg von 0,1 % gegenüber dem Vormonat gestiegen sind, wobei Shanghai um 0,4 %, Shenzhen um 0,2 % und Guangzhou um 0,1 % gestiegen sind. Die Preise für gebrauchte Wohnungen in den ersten Tier-Städten sind bereits sechsten Monat in Folge positiv gegenüber dem Vormonat gestiegen, und der Rückgang der Preise für Wohnungen in allen Stadtkategorien gegenüber dem Vorjahr verengt sich kontinuierlich.

"Das bedeutet, dass für den weiteren Rückgang der Wohnungsbaukreditzinsen das LPR-Instrument zur Gesamtsteuerung kurzfristig nicht unbedingt eingesetzt werden muss. Die Verkleinerung des Aufschlagraums, die Wiederausgleichung des Zinsunterschieds zwischen Wohnbauförderungskrediten und kommerziellen Krediten sowie die Öffnung des Kanals für die Verhandlung bestehender Kredite können alle dazu beitragen, dass der tatsächliche Zinssatz eine unabhängige Entwicklung nimmt", wies der oben genannte Marktbeobachter gegenüber Time Finance hin.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto "Time Finance APP", Autor: He Xiulan, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.