Shanchuan Group besiegte China Overseas und Jinmao und erwarb das als „Letzte Meile“ bezeichnete Wohnbaugrundstück in Hexi, Tianjin.

Die Veräußerung des Wohnbaugrundstücks in den Neuen Acht Großen Vierteln von Hexi, Tianjin ist offiziell abgeschlossen.

Am Morgen des 18. September wurde das Grundstück mit der Nummer Jin Xi Tai (Gua) 2026-08 offiziell veräußert.

Dies ist das erste Wohnbaugrundstück, das im Bezirk Hexi in diesem Jahr veräußert wurde, zugleich das erste Wohnbaugrundstück, das in der Innenstadt von Tianjin nach der Einführung der „Neuen Politik vom 28. August“ veräußert wurde, und zudem das erste reine Wohnbaugrundstück, das seit fast 11 Jahren in den Neuen Acht Großen Vierteln auf den Markt kommt.

Dieses Grundstück zog vier Immobilienunternehmen an, um sich darum zu bewerben: China Overseas Land & Investment, China Jinmao, TEDA und die Shanchuan Group. Doch in der Bietphase war der endgültige Gewinner ein „neues Gesicht“ auf dem Grundstücksauktionsmarkt.

Die Tianjin Zhuochen Shengchuan, die zur Shanchuan Group gehört, erwarb dieses Wohnbaugrundstück für 925 Millionen Yuan, mit einer Prämiensatz von 5%, was umgerechnet etwa 19421 Yuan pro Quadratmeter an Bodenpreis entspricht.

Dieses Unternehmen ist eine im Jahr 2026 neu gegründete Einheit im System der Shanchuan Group. Es wurde erst vor einem halben Jahr gegründet und hat bereits nacheinander zwei Wohnbaugrundstücke auf dem Tianjin-Markt erworben.

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„Die letzte Meile“

Die Shanchuan Group hat mit diesem „Überholmanöver in der Kurve“ den Markt wirklich überrascht. Vor der Grundstücksbietung diskutierte die Öffentlichkeit eigentlich mehr über die anderen drei Teilnehmer.

Die Verbindung zwischen China Overseas Land & Investment, TEDA und dem Standort des Grundstücks, den „Neuen Acht Großen Vierteln“, reicht bis ins Jahr 2014 zurück.

Zu dieser Zeit hat der Bezirk Hexi acht Grundstücke auf beiden Seiten der Jiefangnan-Straße und der Heiniuchengdao-Straße als Gesamtpaket auf den Markt gebracht, einheitlich als „Neue Acht Großen Vierteln“ benannt, mit dem Plan, ein weiteres Geschäfts- und Wohnzentrum direkt neben den Alten Acht Großen Vierteln zu bauen.

Anschließend wurden im Jahr 2014 die sechs Grundstücke von der Zweiten bis zur Siebten Meile alle zum Mindestpreis veräußert, mit einem Gesamtumsatz von 25,546 Milliarden Yuan und einem Bodenpreis zwischen 12.500 und 14.500 Yuan pro Quadratmeter.

Dabei erwarb die MCC Group das Grundstück „Siebte Meile“ für 4,949 Milliarden Yuan, die Peking University Resources erwarb die „Dritte Meile“ für 3,973 Milliarden Yuan; die Tianfang Group erwarb die „Sechste Meile“ für 4,575 Milliarden Yuan.

China Overseas Land & Investment erwarb zunächst die „Vierte Meile“ für 5,04 Milliarden Yuan und erwarb anschließend die „Fünfte Meile“ für 3,93 Milliarden Yuan; die Bohai State Assets unter dem System von TEDA Holding erwarb das Grundstück „Zweite Meile“ für 3,079 Milliarden Yuan und übergab es anschließend zur Bauverwaltung an die Marke Gehua unter der TEDA Construction.

Später entstanden aus diesen Grundstücken nacheinander eine Reihe von Projekten wie Dexian Gongguan, Yuecheng, Liuhe Guoji, Fuxing Jiuli, Huanyu Tianxia und Gehua Qiyuan.

Da das Grundstück der Achten Meile keine staatliche Erfassung abschloss, bedeutet dies auch, dass von den erfassten Wohnbaugrundstücken der Neuen Acht Großen Vierteln nur die Erste Meile nie in Aktion trat.

Die langjährige Stilllegung des Grundstücks der Ersten Meile hängt auch mit seinem Vorgänger zusammen.

Wie bekannt ist, war dieser Ort zuerst der Fabrikbereich des Fünf Werks für Funkkomponenten, später der Standort von Samsung Electric (Tianjin). Nach dem Umzug der Produktionslinien wurde ein Land von etwa 6,1 Hektar mit einer Umfassungsmauer umschlossen und jahrelang ungenutzt gelassen, bis es 2025 vorübergehend zu einem Sport- und Freizeitpark sowie einem Parkplatz umgebaut und wieder für die Bürger geöffnet wurde.

Der Wendepunkt trat in diesem Jahr auf: Am 29. Mai veröffentlichte Tianjin den Plan zur Änderung der Kontrollregeln für das Grundstück der Ersten Meile. Die ursprüngliche Funktion als städtisches Apartment wurde aufgehoben, die Landnutzungsart in Wohnbauland geändert, mit der Begründung, „die Entwicklung und den Bau des Gebiets der Neuen Acht Großen Vierteln voranzutreiben und die Mängel der Gebietsentwicklung zu beheben“.

Hinter dieser Anpassung steht die alte Rechnung des übermäßigen Angebots an Gewerbe- und Büroflächen in den Neuen Acht Großen Vierteln: Die damals geplanten zahlreichen Bürogebäude und Apartments kamen auf den Markt, ihre Veräußerung gestaltete sich schwierig, während Wohnungen stattdessen zu einem knappen Gut im Gebiet wurden.

Nach der Umwandlung der Ersten Meile von Apartments in Wohnbauland genehmigte die Regierung von Tianjin am 20. Juli offiziell die Regeländerung; am 19. August wurde das Grundstück ausgeschrieben.

Die Ausschreibungsbedingungen zeigen, dass dieses Grundstück einen Grundflächenzahl von 2,0 hat, die geplante Gebäudefläche etwa 47.600 Quadratmeter beträgt, darunter 1100 Quadratmeter Gewerbefläche, und der anfängliche Bodenpreis 18435 Yuan pro Quadratmeter beträgt.

Die „letzte Meile“ zog die alten Gesichter aus dem früheren Gebiet an, aber auch Jinmao, das mit dem Tianjin High-End-Benchmark-Projekt Jinmao Residence in Beishi ausgestattet ist. Am Ende erwarb die Shanchuan Group dieses Wohnbaugrundstück für 925 Millionen Yuan, mit einer Prämiensatz von 5% und einem erzielten Bodenpreis von 19421 Yuan pro Quadratmeter.

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Nach der neuen Politik

Das erwerbende Unternehmen ist unerwartet. Der heikelste Punkt dieses Grundstücks liegt darin, dass es genau am Knotenpunkt des Politikwechsels liegt.

Als das Grundstück am 19. August ausgeschrieben wurde, war die Neue Politik vom 28. August noch nicht in Kraft getreten; als es am 18. September veräußert wurde, war die neue Politik bereits drei Wochen lang in Kraft.

Das heißt, dieses Grundstück wurde damit zum ersten Wohnbaugrundstück, das nach der Neuen Politik vom 28. August in der Innenstadt von Tianjin veräußert wurde, aber in den Veräußerungsdokumenten ist keine zwingende Anforderung zum Verkauf von fertiggestellten Wohnungen enthalten.

Aus den Dokumenten der neuen Politik geht hervor, dass die Wohnbauprojekte auf neu veräußertem Land vorrangig den Verkauf von fertiggestellten Wohnungen wählen, aber dies ist nicht zwingend vorgeschrieben. Wenn die Vorveräußerung beantragt wird, muss der Hauptkörper des einzelnen Gebäudes vollständig abgeschlossen sein, und die Vorveräußerungsmittel werden vollständig überwacht.

Unabhängig von der Wahl hat die neue Politik nicht nur den Verkaufszeitpunkt verändert, sondern auch den Finanzzeitplan der Entwickler.

Früher konnten Immobilienunternehmen die Vorveräußerungsgenehmigung beantragen und vorzeitig Geld zurückerhalten, wenn das Gebäude einige Stockwerke hoch gebaut war. Heutzutage verschiebt sich der Zeitpunkt der Geldrückführung erheblich nach hinten, der Anteil der selbst genutzten Mittel für die Vorabinvestition steigt, und die Mittel sind zudem darauf beschränkt, in einem einzelnen Projekt verwendet zu werden, und können nicht zwischen Projekten umverteilt werden. Wenn man vollständig den Weg des Verkaufs von fertiggestellten Wohnungen geht, müssen die Immobilienunternehmen zwei bis drei Jahre lang die gesamten Mittel vorstrecken, bis sie nach der Abnahme und Registrierung der Fertigstellung die Wohnungen verkaufen und das Geld erhalten können.

Für die Shanchuan Group ist diese Zeitrechnung nicht einfach zu berechnen.

Aus dem Entwicklungsmodell der Shanchuan Group auf dem Tianjin-Markt geht hervor, dass ihre Strategie eher zum „Leichtvermögensmodell“ neigt, d. h. sie erwirbt niedrigdichte Grundstücke im Kerngebiet der Stadt und übergibt sie dann an externe Markenverwaltungsunternehmen zur Durchführung.

Rückblickend auf ihre Verteilung auf dem Tianjin-Markt hat die Shanchuan Group vor einem Monat den Plan für das Projekt des Tianjian-Grundstücks im Binhai New Area veröffentlicht. Dieses Grundstück wurde von Tianjin Zhuochen Shengchuan am 30. Juni für 426 Millionen Yuan erworben, mit einer Prämiensatz von 0,14%. Wie bekannt ist, soll das Projekt 8 kleine Hochhäuser mit 16 bis 18 Stockwerken umfassen, die von der Xincheng Gruppe verwaltet werden.

Noch früher war die Zusammenarbeit zwischen der Shanchuan Group und der Gemdale Management noch intensiver.

Im November 2024 erwarb das System der Shanchuan Group das Grundstück mit der Nummer Jin Dong Wei (Gua) 2024-31 mit einer Prämiensatz von 1,72%. Dieses Grundstück ist das Grundstück des Getriebefabrik im Bezirk Hedong, der erzielte Preis beträgt etwa 640 Millionen Yuan. Anschließend wurde das Projekt von Gemdale zur Verwaltung und Durchführung übernommen, mit dem Projektnamen Gemdale Qingfeng Shang, das als Villen mit 5 bis 11 Stockwerken geplant ist.

Im Juli 2023 erwarb das System der Shanchuan Group das Projekt 03-09 im neuen Wohngebiet Shuanggang im Süden Tianjins zum Mindestpreis von 382 Millionen Yuan. Als das einzige extrem niedrigdichte Grundstück mit einer Grundflächenzahl von etwa 1,1 in der Innenstadt und den umliegenden Gebieten in den letzten Jahren wurde es anschließend an Gemdale zur Verwaltung und Durchführung übergeben, als Projekt Gemdale · Shanchuan Yin.

Zurück zur Gegenwart: Nach der neuen Politik müssen die Unternehmen, egal ob sie externe Teams zur Verwaltung suchen oder nicht, zwei bis drei Jahre lang die gesamten Mittel vorstrecken, bis sie nach der Abnahme und Registrierung der Fertigstellung die Wohnungen verkaufen und das Geld erhalten können.

Trotzdem hat die Rechnungslogik dieses Grundstücks noch Stützung: Aus den Immobilien, die in der letzten Entwicklungsrunde der Neuen Acht Großen Vierteln gebaut wurden, wie COLI Fuxing Jiuli, Gehua Qiyuan und Peking University Resources Yuecheng, sind alle neue Wohnungen, die 2016 bis 2018 übergeben wurden. Der Angebotspreis für Zweitwohnungen im Gebiet liegt zwischen 28.000 und 35.000 Yuan pro Quadratmeter.

Der Markt prognostiziert allgemein, dass der zukünftige Verkaufspreis des Projekts auf dem Grundstück der Ersten Meile höchstwahrscheinlich im Bereich von 30.000 bis 35.000 Yuan pro Quadratmeter liegen wird, und es wird sogar vermutet, dass der Verkaufspreis des neuen Projekts 40.000 Yuan pro Quadratmeter erreichen kann. Zwischen den oben genannten Verkaufspreisen und dem Bodenpreis von 19421 Yuan pro Quadratmeter gibt es noch Spielraum.

Aber der Spielraum beim Preis kann die Lücke im Zeitrahmen der Mittel nicht ausgleichen. Ob das Projekt später das vorherige Verwaltungsmodell weiterverwendet und welches Verwaltungsteam es wählen wird, muss von der Zeit beantwortet werden.

Dieser Artikel stammt von „Viewpoint“ und wird von 36Kr mit Genehmigung veröffentlicht.