Verpfändung des Wuyue Plaza in Guigang, Seazen Holdings emittiert erneut Unternehmensanleihen im Umfang von 400 Millionen Yuan

Eine 400-Millionen-Yuan-Unternehmensanleihe von Seazen Holdings steht kurz vor dem Abschluss.

Am 16. September gab die Seazen Holdings Group Co., Ltd. bekannt, dass sie am 21. September die Zinsabfrage für die öffentlich angebotene Unternehmensanleihe für professionelle Investoren 2026 (erste Tranche) an netzunabhängige professionelle Investoren durchführen und den endgültigen Kuponzinssatz am selben Tag auf der Website der Shanghai Stock Exchange veröffentlichen wird.

Diese Anleihe ist in zwei Varianten unterteilt: Die Emissionsgröße der ersten Variante beträgt 300 Millionen Yuan mit einem Zinsabfragebereich von 6,00 % bis 7,00 %, die Emissionsgröße der zweiten Variante beträgt 100 Millionen Yuan mit einem Zinsabfragebereich von 4,00 % bis 5,00 %.

Laut dem Emissionsprospekt stellt der Verpfänder im Rahmen der Emission dieser Anleihe das Eigentum an rechtmäßig gehaltenen Gewerbeimmobilien als Hypothekarsicherheit für die Fälligkeitsrückzahlung der ersten Variante dieser Anleihe zur Verfügung. Die verpfändeten Gewerbeimmobilien befinden sich alle im Wuyue Plaza von Guigang.

Es ist erwähnenswert, dass dies bereits eine weitere vermögensbezogene Finanzierungsvereinbarung von Seazen Holdings in diesem Jahr ist, die auf dem betriebsfähigen Gewerbevermögen „Wuyue Plaza“ basiert.

Betrachtet man die verschiedenen Finanzierungskanäle in diesem Jahr, wird die Trumpfkarte „Wuyue Plaza“ zu einem „Türöffner“ für Seazen Holdings, um den Zugang zum Anleihenmarkt zu erschließen.

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Neue Anleihen zur Rückzahlung alter Schulden

Laut der Ankündigung beträgt das Emissionsvolumen dieser Anleihe nicht mehr als 400 Millionen Yuan (einschließlich 400 Millionen Yuan) und ist in zwei Varianten unterteilt. Jede Variante hat einen Nennwert von 100 Yuan, einen Ausgabepreis von 100 Yuan pro Stück und eine Laufzeit von 2 Jahren. Beide enthalten das Recht des Emittenten zur Kündigung am Ende des ersten Jahres, das Recht des Emittenten zur Anpassung des Kuponzinssatzes und das Recht der Anleger zur Rückgabe der Anleihe.

Dabei beträgt das Emissionsvolumen der ersten Variante insgesamt nicht mehr als 300 Millionen Yuan (einschließlich 300 Millionen Yuan) mit einem Zinsabfragebereich von 6,00 % bis 7,00 %; das Emissionsvolumen der zweiten Variante beträgt insgesamt nicht mehr als 100 Millionen Yuan (einschließlich 100 Millionen Yuan) mit einem Zinsabfragebereich von 4,00 % bis 5,00 %.

Laut den Emissionsdokumenten soll der Nettoerlös dieser Anleihe nach Abzug der Emissionskosten dazu verwendet werden, die eigenen Mittel des Emittenten zu ersetzen, die zur Rückzahlung des Nennwerts der bereits emittierten Unternehmensanleihe „23 Xincheng 01“ verwendet wurden.

Es ist bekannt, dass „23 Xincheng 01“ eine allgemeine Unternehmensanleihe ist, die von Seazen Holdings am 16. Juni 2023 emittiert wurde. Das Volumen der Anleihe beträgt ebenfalls 400 Millionen Yuan, der Kuponzinssatz liegt bei 4,50 % und die Laufzeit beträgt 3 Jahre. Die Rückzahlung von Kapital und Zinsen wurde im Juni dieses Jahres abgeschlossen und die Anleihe vom Markt genommen. Damals wurde sie ebenfalls zur Ersetzung alter Unternehmensanleihen emittiert.

Bei mittelfristigen Schuldverschreibungen emittierte Seazen Holdings im Juli erfolgreich die erste mittelfristige Schuldverschreibung des Jahres 2026 mit einem Volumen von 750 Millionen Yuan, einer Laufzeit von 5 Jahren und einem Kuponzinssatz von nur 2,8 %. Die Zeichnungsquote erreichte 2,45-fach, wobei die China Bond Credit Enhancement Investment Co., Ltd. eine vollständige, unbedingte und unwiderrufliche Garantie übernahm. Der Erlös dieser mittelfristigen Schuldverschreibung wird hauptsächlich zur Rückzahlung des Nennwerts des Schuldfinanzierungsinstruments „23 Xincheng Holdings MTN001“ verwendet, das im Juli fällig wurde.

Das bedeutet, dass innerhalb von zwei Monaten nacheinander mittelfristige Schuldverschreibungen im Interbankenmarkt und allgemeine Unternehmensanleihen abgeschlossen wurden, die alle zuvor fällig gewordenen Altschulden ersetzten.

Diese Maßnahme der Rückzahlung alter Schulden durch neue Anleihen ist ein übliches Rollmodell der Neuschuldaufnahme zur Altrückzahlung im Finanzierungskanal von Immobilienunternehmen. Rückblickend auf dieses Jahr ist Seazen Holdings nicht das einzige private Immobilienunternehmen, das erfolgreich Anleihen emittiert hat.

Beispielsweise emittierte die Binjiang Group im März dieses Jahres eine mittelfristige Schuldverschreibung mit einem Volumen von 600 Millionen Yuan, einer Laufzeit von 2 Jahren und einem Kuponzinssatz von 2,75 %; im April folgte ein kurzfristiger Finanzierungsschein mit einem Volumen von 600 Millionen Yuan, einer Laufzeit von 1 Jahr und einem Zinssatz von 2,07 %. New Hope Real Estate emittierte Ende April eine mittelfristige Schuldverschreibung mit einem Volumen von 680 Millionen Yuan, einer Laufzeit von 5 Jahren und einem Kuponzinssatz von 2,75 %. Die Chongqing Huayu Group emittierte im März eine mittelfristige Schuldverschreibung mit einem Volumen von 990 Millionen Yuan, einer Laufzeit von 3 Jahren und einem Kuponzinssatz von 3,75 %.

Der Großteil der oben genannten Finanzierungen folgt dem Weg der Neuschuldaufnahme zur Altrückzahlung und der Verlängerung der Fälligkeit der Schulden, nur ein kleiner Teil der Mittel wird zur Ergänzung des betrieblichen Umlaufvermögens von Projekten verwendet.

Neben der inländischen Finanzierung gilt dieses Modell auch für ausländische Schulden.

Im März dieses Jahres gab Seazen Holdings bekannt, dass seine ausländische Tochtergesellschaft NEW METRO GLOBAL LIMITED die Emission von besicherten vorrangigen Schuldverschreibungen im Ausland mit einem Gesamtvolumen von 355 Millionen US-Dollar abgeschlossen hat.

Die entsprechenden Schuldverschreibungen wurden am 10. März 2026 an der Singapore Exchange notiert. Die Schuldverschreibungen haben einen Jahreszins von 11,8 % und laufen 2029 ab. Der Emissionserlös wird ebenfalls zur Rückzahlung der ausländischen mittel- und langfristigen Schulden des Unternehmens verwendet, die innerhalb eines Jahres fällig werden.

Trotz des hohen Zinssatzes der neuen ausländischen Anleihen folgt die Logik der emittierenden Unternehmen weiterhin dem Prinzip der „Rückzahlung alter Schulden durch neue Anleihen“.

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Die „Zuversicht“ für die Finanzierung

Es ist erwähnenswert, dass Seazen Holdings im Rahmen der Emission dieser 400-Millionen-Yuan-Unternehmensanleihe in einer ergänzenden Ankündigung mitteilte, dass die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien des Wuyue Plaza in Guigang, die von der kontrollierenden Tochtergesellschaft Guigang Hengye Commercial Management Co., Ltd. gehalten werden, als Hypothekarsicherheit für die erste Variante dieser Anleihe dienen werden. Der Hypothekengläubiger ist der Vermögensverwalter dieser Anleihe, CITIC Securities.

Es wird berichtet, dass der bewertete Wert der verpfändeten Immobilien insgesamt 603 Millionen Yuan beträgt, was etwa dem Doppelten des Emissionsvolumens der ersten Variante entspricht. Dies ist auch eine weitere vermögensbezogene Finanzierungsvereinbarung von Seazen Holdings in diesem Jahr, die auf dem betriebsfähigen Gewerbevermögen „Wuyue Plaza“ basiert.

Tatsächlich ist die Reserve an Gewerbeimmobilien seit jeher die Quelle der Finanzierungszuversicht von Seazen Holdings.

Was das Volumen betrifft, hat Seazen Holdings bis zum Ende des ersten Halbjahres 2026 212 Wuyue Plazas in 147 Städten im ganzen Land angelegt. Die Anzahl der bereits in Betrieb genommenen Wuyue Plazas beträgt 181, die betriebene Fläche liegt bei 16,7531 Millionen Quadratmetern und die Vermietungsquote bei 98,35 %.

Wie View Media zuvor beobachtet hat, hat Seazen im Abschwung des Immobilienmarktes aktiv eine strategische Verkleinerung vorgenommen, den Anteil des Wohnungsentwicklungsgeschäfts schrittweise reduziert und den Geschäftsschwerpunkt auf den Gewerbebetrieb und das Baumanagementgeschäft verlagert. Im ersten Halbjahr übertraf der Umsatz des Gewerbebetriebs zum ersten Mal den des Entwicklungsgeschäfts, und die Wuyue Plazas unter dem Unternehmen wurden zur Kernstütze für Umsatz und Bruttogewinn.

Im ersten Halbjahr belief sich der Gesamtumsatz des Gewerbebetriebs von Seazen Holdings auf 7,112 Milliarden Yuan, was einem Anstieg von 2,42 % gegenüber dem Vorjahr entspricht; davon betrugen die Mieteinnahmen 6,636 Milliarden Yuan, was einem Anstieg von 2,43 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Laut dem Halbjahresbericht beliefen sich im ersten Halbjahr 2026 die neuen Betriebsimmobiliendarlehen und begleitenden Finanzierungen, die mit Wuyue Plazas als Pfand besichert sind, auf insgesamt etwa 7 Milliarden Yuan.

Diese Finanzierung ist die größte neue Finanzierung im ersten Halbjahr. Die zugrunde liegenden Vermögenswerte sind alle selbst gehaltene Wuyue-Gewerbeimmobilien, es handelt sich um langfristige Bankdarlehen mit Hypothekarsicherung, die zur Ergänzung von Kapital und zur Ersetzung bestehender Finanzierungen verwendet werden.

Bis zum Ende des Halbjahresberichts betrug der gesamte Kreditrahmen des Unternehmens bei Banken 64,4 Milliarden Yuan, von dem 23,7 Milliarden Yuan in Anspruch genommen wurden.

Auf Basis der Miet-Cashflows der Wuyue Plazas konnte Seazen Holdings die Finanzierungskanäle durchbrechen.

Am 30. Juni dieses Jahres schloss Seazen Holdings die Emission der Erweiterung des ersten verbraucherorientierten zwischeninstitutionellen REITs in ganz China, das Sonderprogramm von Guojin Asset Management für Wuyue Plazas, mit einem Volumen von 2,146 Milliarden Yuan ab. Zwei weitere Wuyue Plazas in Jinnan (Tianjin) und Rugao (Nantong) wurden neu aufgenommen, sodass das Gesamtvolumen des Produkts nach der Erweiterung 3,21 Milliarden Yuan erreicht.

Gleichzeitig befindet sich der Guangfa Xincheng Wuyue Commercial REIT, der die Wuyue Plazas in Tianning (Changzhou) und Qidong (Nantong) als zugrunde liegende Vermögenswerte nutzt, im Antragsverfahren. Dieser öffentlich angebotene REIT wurde im März offiziell von der China Securities Regulatory Commission und der Shanghai Stock Exchange angenommen und Anfang September von der CSRC zur Registrierung zugelassen. Das erwartete Emissionsvolumen beträgt 1,541 Milliarden Yuan.

Darüber hinaus besteht die erste vermögensunterstützte Sonderplanung (CMBS) mit einem Volumen von 895,8 Millionen Yuan nach der Rückgabefrist vollständig fort.

Es ist leicht zu erkennen, dass Seazen Holdings das „schwere Vermögen“ der Wuyue Plazas zu einem wiederverwendbaren Finanzierungspfand umwandelt, und der Zinseszinseffekt dieses Pfands wirkt sich auch auf das externe Kreditprofil aus.

Laut dem Halbjahresbericht von Seazen Holdings hat S&P im Berichtszeitraum den Ausblick für das Rating des Unternehmens von „negativ“ auf „stabil“ angehoben.

Gleichzeitig ist jedoch zu beachten, dass die Wachstumsrate der Einnahmen aus dem Gewerbebetrieb von 19,44 % im ersten Halbjahr 2024 auf 2,42 % zurückgegangen ist. Das Mietwachstum ist in eine Plateauphase eingetreten, und der Pfandspielraum der Gewerbeimmobilien verengt sich ebenfalls.

Nach der vollständigen und pünktlichen Rückzahlung von insgesamt 3,643 Milliarden Yuan an in- und ausländischen börsennotierten Anleihen im ersten Halbjahr belaufen sich die verzinslichen Schulden des Unternehmens, die innerhalb eines Jahres fällig werden, auf weitere etwa 9,6 Milliarden Yuan.

Dieser Artikel stammt von „Viewpoint Net“ und wird von 36Kr mit Genehmigung veröffentlicht.