Bald wird das Angebot an neuen Wohnungen stark sinken.
Haben Sie sich jemals gefragt, warum die Politik zum Verkauf fertiger Wohnungen im Jahr 2026 eingeführt wurde? Nicht im Jahr 2025, auch nicht im Jahr 2027, sondern ausgerechnet im Jahr 2026.
Warum ist das so?
Dieser Zeitpunkt bedeutet im Wesentlichen eine grundlegende Umkehr der Einstellung zu neu gebauten Wohnungen.
Bezüglich der 828-Politik fragte mich ein Freund: Die Bestimmungen dieser Politik sind für die breite Öffentlichkeit alle vorteilhaft, aber für Entwickler alle nachteilig. Warum gibt es eine solche Politik?
Ich glaube, das ist die Frage vieler Menschen. Fast jedes Jahr werden zahlreiche Branchenpolitiken veröffentlicht, aber eine so mutige und umfassende Politik ist wirklich selten. Warum wurde die Politik zum Verkauf fertiger Wohnungen am 8. August dieses Jahres eingeführt?
Ich dachte einen Moment nach und antwortete ihm: Denn zehn Jahre vor 2026 war das Jahr 2016. Im Jahr 2016 wurden in der Geschichte der Immobilienentwicklung ebenfalls zwei große Politiken eingeführt: Eine lautet „Wohnen ist zum Wohnen, nicht zur Spekulation“, die andere „gleichzeitige Förderung von Kauf und Miete von Wohnraum“. Zehn Jahre sind im Handumdrehen vergangen, ich weiß nicht, ob Sie sich noch daran erinnern?
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Ehrlich gesagt, als die Konzepte „Wohnen ist zum Wohnen, nicht zur Spekulation“ und „gleichzeitige Förderung von Kauf und Miete von Wohnraum“ im Jahr 2016 vorgeschlagen wurden, kümmerte sich fast niemand in der Branche darum. Zu dieser Zeit erlebte die Immobilienbranche ihre Glanzzeit. Die 330-Politik von 2015 trieb den Immobilienmarkt direkt auf den Höhepunkt, fast jeder Taxifahrer würde mit Ihnen diskutieren, wo man mehr Geld verdienen kann, wenn man eine Wohnung kauft.
Daher hielten viele Menschen die damaligen Politiken nur für Slogans, die man nur aussprach. Sogar der Immobilienmarkt entwickelte sich mit seiner gewohnten Dynamik noch einige Jahre lang schnell, bis er 2021 seinen Höhepunkt erreichte. Fast alle Menschen hatten diese beiden Politiken bereits vergessen. Aber wenn wir heute, zehn Jahre später, zurückblicken, müssen wir sagen, dass diese beiden Politiken bereits erfolgreich waren.
Heutzutage werden Wohnungen wirklich nicht mehr spekulativ gehandelt. Die Preise haben seit Jahren keine großen Veränderungen mehr erlebt. Die Rechte und Vorteile, die man durch Kauf oder Miete einer Wohnung erhält, sind inzwischen sehr ähnlich.
Noch wichtiger ist, dass die Immobilienbranche das starre Wohnbedürfnis von Einzelpersonen und Familien bereits gelöst hat.
Im Jahr 2021 wurden landesweit 15 Millionen Wohnungen verkauft. In den zehn aufeinanderfolgenden Jahren vor 2021 wurden landesweit jedes Jahr mehr als 10 Millionen Wohnungen verkauft. Umgerechnet ergibt sich für diese zehn Jahre ein Verkaufsvolumen von über 100 Millionen Wohnungen.
Bis zum Jahr 2026 hat die Immobilienbranche eine rasante Entwicklung von fast 30 Jahren erlebt. Daher müssen wir eine harte Realität akzeptieren: Zu diesem Zeitpunkt gibt es auf dem Markt fast keine starren Nachfrage mehr. Die Entwicklung der Branche hat das Problem des durchschnittlichen Wohnraums pro Person im Wesentlichen gelöst. Das ist auch der Grund, warum wir im Jahr 2026 so mutige Reformen im Immobilienbereich durchführen können.
Viele Leute fragen mich dann, ob diese Politik ernst gemeint ist. Meine Antwort auf diese Frage lautet: Machen Sie sich keine Illusionen, diese Politik ist absolut, vollständig und zutiefst notwendig und ernst gemeint.
Früher war die Regulierung der Immobilienbranche schwierig, weil die Branche drei Faktoren berührt: Einerseits das Wohl der Bevölkerung im Wohnbereich, andererseits die Entwicklung der Städte, und erst dann die Entwicklung der Branche und der Industrie selbst.
Aus diesem Grund wagte man sich oft nicht zu einer umfassenden Regulierung: Die Bevölkerung braucht Wohnraum, und die Städte brauchen auch Entwicklung. Das ist auch der Grund, warum viele Menschen sagen, dass es Abweichungen zwischen der Regulierung und der tatsächlichen Umsetzung gibt.
Aber heute ist die Situation eine andere, denn die zwei wichtigsten Faktoren des Immobilienmarktes sind bereits erfüllt: Die starre Nachfrage der Menschen ist bereits befriedigt. Selbst wenn sie nicht befriedigt ist, ist das Mieten von Wohnungen heute sehr gut, man kann sogar sagen, es ist besser.
Darüber hinaus hat sich die Stadtentwicklung von der Urbanisierung zur heutigen Stadterneuerung gewandelt, von großen Baumaßnahmen zur heutigen feinen Gestaltung der Städte. Diese beiden Trends zeigen auch, dass die wichtigste Mission der Immobilienbranche bereits erfüllt ist.
Ehrlich gesagt ist das Ausmaß, in dem die Branche selbst benötigt wird, inzwischen nicht mehr so groß. Das ist der Grund, warum diese Politik so entschlossen und konsequent umgesetzt wird.
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Über den zukünftigen Trend von neu gebauten Wohnungen haben wir bereits einmal einen Beitrag veröffentlicht.
Werden die Preise für neu gebaute Wohnungen nach der neuen Politik steigen?
Viele Menschen in der Branche diskutieren, dass das Angebot an neu gebauten Wohnungen immer geringer wird. Die meisten Menschen verstehen und urteilen so: Da die Politik eingeführt wurde, ist der Verkauf fertiger Wohnungen schwierig, und da die Zugangshürden höher sind, nimmt das Angebot an neu gebauten Wohnungen ab.
Aber heute möchte ich einen anderen Blickwinkel vorschlagen. Viele Menschen denken, dass die Einführung der Politik das Angebot an neu gebauten Wohnungen verringert. Aber ist es möglich, dass das gesamte Angebot an neu gebauten Wohnungen in Zukunft unbedingt verringert werden muss, weshalb die Politik erst jetzt eingeführt wird.
Erstens ist der Aufstieg des Marktes für gebrauchte Wohnungen unaufhaltbar. Im ersten Halbjahr dieses Jahres überstieg der Anteil der Transaktionen von gebrauchten Wohnungen zum ersten Mal 50 %, und wird in Zukunft dauerhaft über 50 % liegen. Gleichzeitig veröffentlichte das Nationale Statistikamt die makroökonomischen Daten für August 2026, in denen zum ersten Mal auch die Fläche der online registrierten Transaktionen von gebrauchten Wohnungen aufgeführt ist.
All dies bedeutet, dass von jetzt an an gebrauchte Wohnungen der Mainstream sind. Außerdem ist die starke Verknappung von Angebot und Nachfrage bei neu gebauten Wohnungen in kurzer Zeit eine unvermeidliche Entwicklung der Branche.
Dieser Vorgang hat sich in den USA und Japan bereits vollständig gezeigt. In Japan mit 120 Millionen Einwohnern werden heute etwa 200.000 neu gebaute Wohnungen pro Jahr abgesetzt. In den USA mit 340 Millionen Einwohnern sind es etwa 750.000 pro Jahr.
Umgerechnet auf die Bevölkerungsbasis wird die Anzahl der jährlich verkauften neu gebauten Wohnungen in ganz China in Zukunft rational gesehen etwa 3 Millionen Einheiten betragen, das reicht aus.
Heute werden noch 8 Millionen Wohnungen pro Jahr landesweit verkauft. Ich glaube, dass dies noch nicht der Tiefpunkt ist, das Transaktionsvolumen von neu gebauten Wohnungen wird weiter sinken.
Das hat nichts mit der Politik zu tun, sondern mit dem Entwicklungstrend der Branche. Gleichzeitig zeigt sich dieser Vorgang bereits langsam in Shanghai.
Ich weiß nicht, ob Sie es bemerkt haben: Der Rückgang des Angebots an neu gebauten Wohnungen in Shanghai ist bereits sehr deutlich. Lange Zeit hielten sich das Volumen von neu gebauten und gebrauchten Wohnungen in Shanghai in einem ungefähren Bereich: Jedes Jahr wurden etwa 100.000 neu gebaute Wohnungen und 250.000 gebrauchte Wohnungen verkauft, das Verhältnis betrug 1:2,5.
Aber wissen Sie, wie viele neu gebaute Wohnungen heute in Shanghai angeboten werden? Im Jahr 2025 waren es etwa 40.000 Einheiten, im ersten Halbjahr dieses Jahres nur 14.000 Einheiten, das gesamte Angebot sinkt aktiv.
Wenn das Angebot an neu gebauten Wohnungen in Shanghai eines Tages weniger als 10.000 Einheiten pro Jahr beträgt, sollten Sie sich nicht wundern.
Ich glaube, das entspricht auch dem Entwicklungstrend der Branche.
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Der Grund, warum das Angebot an neu gebauten Wohnungen unbedingt sinken muss, liegt auch darin, dass nur durch die Verringerung des Angebots an neu gebauten Wohnungen die Preise für gebrauchte Wohnungen stabilisiert werden können.
Merken Sie sich diese Einschätzung: Die Preise für gebrauchte Wohnungen in Shanghai haben ihren Tiefpunkt noch nicht erreicht. Ein wichtiger Treiber dafür ist, dass neu gebaute Wohnungen günstig und gut sind.
Mit neu gebauten Wohnungen als Referenz wird ein rationaler Kunde natürlich neu gebaute Wohnungen wählen. Kürzlich lösten neu gebaute Wohnungen in einem Vorort von Shanghai ständig die Punktvergabe aus, weil sie günstig und gut sind.
Der Preis dafür ist, dass die umliegenden gebrauchten Wohnungen direkt nicht mehr verkauft werden können. Damit gebrauchte Wohnungen wettbewerbsfähig werden, müssen sie ständig ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bieten.
Aber es ist auch schwierig, die Preise für neu gebaute Wohnungen künstlich zu erhöhen, da das Angebot an neu gebauten Wohnungen immer noch relativ groß ist, insbesondere das Angebot an neuen Wohnungen in den Vororten. Das System ist inzwischen sehr anfällig.
Daher lautet der aktuelle Trend des gesamten Immobilienmarktökosystems —
Erstens: Sowohl durch die Branchenentwicklung als auch durch die Erhöhung der Zugangshürden infolge der Politik zum Verkauf fertiger Wohnungen wird die Verringerung des Angebots an neu gebauten Wohnungen unvermeidlich.
Zweitens: Wenn das Angebot an neu gebauten Wohnungen so weit sinkt, dass sie zu einem Nischenbereich in der Immobilienbranche werden, konzentriert sich die Aufmerksamkeit des Marktes hauptsächlich auf gebrauchte Wohnungen. Dann verlieren gebrauchte Wohnungen einen Konkurrenten, und der gesamte Preisbereich wird stabilisiert.
Drittens: Da der Anteil von neu gebauten Wohnungen sinkt, kann die Preisgestaltung für neu gebaute Wohnungen relativ unabhängig erfolgen. Selbst sehr hohe Preise wirken nicht unangemessen und beeinträchtigen nicht das grundlegende Muster der Branche.
Daher ergibt sich am Ende das Gesamtmuster des Immobilienmarktes: Der Anteil der Transaktionen von neu gebauten Wohnungen am gesamten Markt sinkt auf etwa 10 % bis 20 %.
Die Hauptnachfrage des Marktes konzentriert sich auf gebrauchte Wohnungen, deren Preise stabil sind und marktwirtschaftlich gehandelt werden. Das jährliche Transaktionsvolumen wird ebenfalls stabilisiert. Da neu gebaute Wohnungen zu einem Nischen- und Spezialbereich werden, stehen sie nicht mehr im Mittelpunkt der öffentlichen Aufmerksamkeit, wodurch sie eine freie Preisgestaltung erreichen.
Die Produktqualität kann voll ausgeschöpft werden und wird zur konkreten Wahl für Menschen, die eine hochwertige Verbesserung ihres Wohnraums anstreben.
Aus dieser Szenariobetrachtung ergibt sich auch der Grund, warum die Politik zum Verkauf fertiger Wohnungen jetzt so entschlossen vorangetrieben wird.
Der Verkauf fertiger Wohnungen zielt im Wesentlichen darauf ab, die bestmögliche Produktqualität zu fördern. Aus politischer Sicht wird auch die Entstehung besserer Produkte erwartet.
Aus diesem Grund ist es unvermeidlich, dass neu gebaute Wohnungen zu einem Nischen- und Spezialbereich werden, und dass ihre Preise steigen werden.
Aber zu diesem Zeitpunkt wird die Öffentlichkeit das vielleicht nicht mehr so stark beachten, denn es gibt zahlreiche gebrauchte Wohnungen mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis.
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Wenn Sie das verstanden haben, wissen Sie, dass es für neu gebaute Wohnungen in Zukunft nur einen einzigen Überlebensweg gibt: Sie müssen sich vollständig von gebrauchten Wohnungen unterscheiden, absolut und vollständig unterschiedlich.
Wenn man weiterhin auf homogene Produkte mit günstigem Preis-Leistungs-Verhältnis setzt, um neu gebaute Wohnungen zu vermarkten, wird man unweigerlich aus dem Markt ausscheiden.
Die Qualitätsunterscheidung von neu gebauten Wohnungen folgt im Wesentlichen vier Wegen:
1. Nicht standardisierte Produkte, also das Prinzip des einzigartigen einzelnen Wohnprojekts. Heutzutage ist es nicht mehr populär und nicht mehr sinnvoll, standardisierte Produktlinien zu entwickeln. Standardisierung ist sehr riskant, selbst die Standardisierung von hochwertigen Wohnungen.
2. Der Wandel von der reinen Wohnfunktion zur Nutzungsfunktion. Früher konzentrierten sich gebrauchte Wohnungen hauptsächlich auf die Inneneinrichtung, weil sie die Wohnfunktion der Räume betonten. Jetzt müssen neu gebaute Wohnungen das Nutzungsgefühl der gesamten Wohnanlage verbessern, das ist die Grundlage für den Aufbau von Einrichtungen, Dienstleistungen und Gemeinschaften.
3. Die Entwicklung der nachgelagerten Dienstleistungen für einzelne Wohnprojekte, wie Hausverwaltung, Gemeinschaftsaktivitäten, Ressourcenintegration... Immobilien sind sowohl Wohnraum als auch Familienvermögen. Aber eine weitere Identität von Immobilien wird geweckt: das Symbol des sozialen Status. Das in Zukunft durch nachgelagerte Dienstleistungen geschaffene Gefühl der Ehre durch den sozialen Status wird auch zu einem wichtigen Maßstab für die Qualität von Wohnungen.
4. Übernahme der Qualitätsstandards der kommerziellen Welt. Im Modell des Verkaufs fertiger Wohnungen sind Häuser Waren. Die Übernahme von mehr kommerziellen Regeln kann sich auch vom Markt abheben, wie z. B. Bezahlung bei Lieferung, was man sieht, was man bekommt, 7-tägiges Rückgaberecht ohne Angabe von Gründen...
Diese Konzepte, die in der Konsumgüterbranche üblich sind, aber in der Immobilienbranche in der Vergangenheit nicht existierten, können auch zu Merkmalen der Differenzierung werden. Wenn Sie das noch nicht ganz verstanden haben, können Sie sich den Auswahlprozess unseres gerade nominierten Projekts zum Prinzip des einzigartigen einzelnen Wohnprojekts ansehen.
Hervorragende Projekte aus dem ganzen Land haben dies bereits durch ihre Praxis demonstriert. Diese Veränderungen werden unweigerlich eintreten.
Im Wesentlichen beginnt die lokale Regierung auch mit der Auswahl von Unternehmen, nachdem das Angebot an neu gebauten Wohnungen verringert wurde.
In Zukunft werden die Grundstückspreise möglicherweise nicht sehr hoch sein, aber es wird unbedingt verlangt, dass die Unternehmen eine gute Produktqualität erreichen.
Denn die beste Bestimmung von neu gebauten Wohnungen, das Endziel dieses Bereichs, lässt sich in einem Satz zusammenfassen: Der Weg, durch hohe Produktqualität einen Preisaufschlag zu erzielen, wird voll und ganz akzeptiert.
Unternehmen sollen durch die Realisierung von ein oder zwei Projekten Gewinne erzielen können. Das ist die beste Zukunft für die Branche und die Unternehmen.
Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Zhen Jia Lujun“, Autor: Zhen Jia Lujun, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.